浅析加强房产税的征收管理

　　近日，政治局常委、总理在国家税务总局《关于今年开展第十二个全国税收宣传月情况的报告》上作了重要批示，指出要强化税收征管，加强税法宣传。 房产税在地方税收中是一个既有潜力可挖又容易流失的税种，几年来， 我们平湖市的房产税虽然税收增幅较大，但征收管理工作中也是薄弱点较多、难度较大的一个税种。随着经济的发展，城市化建设加快，对房产的投资以及相应租金收入融入了老百姓的理财观，房产税纳税人队伍逐年壮大，强化房产税的征管对于提高全民的纳税意识、规范公民税收行为具有较大的现实意义。 

　　一、房产税税种的特殊性 

　　房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它只规定在城市、县城、建制镇和工矿区中征收，在整个税法体系中，除房产税外，按区域征收税种税率的税种还有城建税、城镇土地使用税等，而以房屋租金收入为征税对象的税种还有营业税和个人所得税等。 

　　二、房产税征管中存在的主要问题 

　　（一）房产原值的确定。 

　　一方面，城镇一部分新办小型个私企业由于企业经营规模小，自身财务制度不够健全，征管局在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业（个人）所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法或开具低于成本价的建筑，企业则以估价入帐或干脆不入帐，在流失营业税的同时给房产价值的确定也带来了困难；另一方面，城镇部分房产已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定，税务干部不是专业的房产评估人员，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。 

　　（二）租金额的确定。 

　　由于房产租赁情况复杂，租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，给税收征管带来很大困难，征管工作中有较大漏洞，偷税现象比较严重。 

　　一是租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换好几位，不少业主刚刚租房经营不久，就赔了本钱，在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，税务机关征收管理往往滞后。 

　　二是房产转移。在小城镇地区，房屋较多属自行开发建造，无房产产权证。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假像而偷税。 

　　三是多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价，或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。 

　　四是实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。 

　　（三）房产税的税收宣传。 

　　根据房产税有关规定，纳税人应将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，依照房产租金收入计算缴纳的纳税多是个人，平时工作生活在不同地点，甚至有些房屋出租房纳税人常年在外地工作，一年内也只回家两三次，将房产税宣传到每一纳税人手中，不仅需花费大量的人力物力，而且效果不明显。而房产税与其它税收相比，公民的纳税意识更为淡薄，平湖辖区内对房产税的举报案件统计数为零。从承租方来说，自己付出租金，从不要求出租方开具合法凭据，而出租方，能逃则逃，能避则避，能少则少，主动到税务机关申报缴纳房产税的纳税人少而又少。 

　　（四）纳税期限的遵照。 

　　房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税申报期限间隔长，占较大比重的纳税人的情况和税基变化都较大，纳税人出现忘记申报，这一情况较突出。税务机关要化费大量的人力、物力进行提醒申报和对未申报户进行清理。 

　　（五）与其它税种的联系 

　　由于房产税在城乡税负上区别较大，地理位置相近的纳税人由于划分区域的不同，而产生征与不征等的问题，同时，房产税在征管过程中，各税种是否按同一区域标准征收在征收中也经常碰到。一方面按区域征收过程中与城建税等的联系，特别是处于地域边缘的纳税人，在认定过程中出现城建税等按城市、县城、建制镇征收开征，房产税按乡村征收办法不开征等，在给纳税人偷逃税的同时，给收“人情税”、“关系税”提供了一个操作平台，另一方面，税务机关在处理租赁收入时，由于不够吃透，出现征收了营业税等税种后未按规定征收房产税的情况。 

　　二、加强房产税征收管理的措施 

　　第一、 要加强税法宣传。 

　　要采用多种方式更好地与国际接轨，借鉴西方国家唯“死亡”和“税收”不可免的提高全民纳税意识的经验，使房产税的税法宣传真正达到家喻户晓、人人皆知。在宣传纳税利和义务的同时，强化处罚力度，加强对反面教材的报道，以达到“查一户，教育一大片”的目的，对有“无所谓”思想的纳税人在脑海里敲响警钟,切实提高纳税人纳税意识和自身的财务观念，使纳税人自觉主动正确的申报纳税。 

　　第二、 要健全纳税档案，加强规范化管理。 

　　要从基础资料抓起，分户建立房产登记卡，对应征收的新建房产及时与房主建立联系，对有新出租、变更户租金收入以及同时无相关房产证的纳税人，要经多方取证核实房产主，及时建立及调整登记卡，适应租赁关系变化，要搞好跟踪检查，详细记录房产建造交货日期、租赁时间、租金、房产主和租赁人、租赁合同签订期限和房产税缴纳情况。并录入计算机，随时调阅和监控。 

　　第三、 要强化依法治税理念，加强干部的技能培训。 

　　要坚持“法制、公平、文明、效率”的方针，全面推进依法治税，切实规范税收执法行为，实现地税管理工作向法制导向型的转变。不断地加强业务培训和学习，鼓励干部参加相关学科如注册评估师等的资格考试，不断地提高自身的执法水平和处理相关业务的能力。 

　　第四、 要重新划分城镇区域，按区域规划统一征收管理。 

　　区域的划分，是一项涉及面广，性强，影响面大的工作，要充分借助社会各界及的力量，将社会化管理与专业化管理紧密结合起来，从而更有效地促进征收管理。一是年初召开相关会议，邀请部门主管领导及纳税人代表参加，统一划定城镇区域，若干时间内保持不变；二是加强对房产税、城镇土地使用税和城建税等的征收，凡认定为城镇区域内的纳税人，强化房产税、城镇土地使用税和按城镇城建税等的征收；三是认真做好调整税种税目纳税人的解释工作，实施阳光作业。 

　　第五、 要协调好与有关部门关系，实行源泉控管。 

　　争取城建、房产、工商、公证等部门的支持和合作。通过城建部门的规划，房产部门办理房产证，工商部门办理营业执照，公证处进行合同公证等多种渠道，掌握房产的初建、自用、出租、转租、停用等情况，用严密的管理办法，从源头上堵塞房产税流失。 

　　第六、 要经常进行实地检查清理，将清理情况登记入卡。 

　　加大巡回检查和清理力度。将纳税人的房产证、营业执照、税务登记证、租赁合同认真核对，以严格区分真假房产自用。对于多重租赁，除向房产所有人征收房产税外，对转手出租人还要征收营业税，房产主若不在本地，由租赁者代扣代缴。