海南省2017年房地产估价师《制度与》：国有土地试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。A．市场上有足够多的生产者和消费者B．市场上的产品是不同质的C．资源完全自由流动D．市场信息是完全畅通的

2、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。A：住宅平均层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调

3、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。A．33m2B．40m2C．43m2D．47m2

4、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

5、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。A：2044．87万元B：4296．54万元C：5526．56万元D：7337．33万元E：工业用地的监测点评估价格

6、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。A．按分层水平投影面积B．按水平投影面积的一半C．按一层水平投影面积D．按自然层分层投影面积

7、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。A：3％B：3.5％C：7％D：4％E：工业用地的监测点评估价格

8、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则)A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。A：观察法B：实验法C：讨论法D：问卷调查法E：借款合同

10、下列不属于住房公积金归集内容的是__。A．缴存住房公积金的对象B．缴存住房公积金的工资基数C．缴存比例D．公积金使用

11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产

12、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为__元/㎡。A．4395B．4486C．4636D．4850

13、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章

14、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

15、房地产的供给曲线表示。A：房地产的出售量与其价格之间的关系B：房地产的出售量与购买量的关系C：房地产的供给量与其价格之间的关系D：房地产的供给量与购买量的关系E：工业用地的监测点评估价格

16、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。A．详细规划图B．分丘图C．分幅图D．宗地图

17、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章

18、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为__。A．71.11%B．88.%C．91.67%D．93.33%

19、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。A．4580B．5580C．6580D．7580

20、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格

21、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益

22、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】A：4 400元/㎡B：4 409元/㎡C：4 445元／㎡D：4 455元/㎡E：工业用地的监测点评估价格

23、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格

24、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》B：《中华人民共和国土地管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章

25、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。A：工程进度控制B：工程质量控制C：工程投资控制D：工程形象控制E：工程报表控制

2、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。A．3%B．3.5%C．7%D．4%

3、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体__。A．既是外墙也是纵墙B．既是外墙也是横墙C．既是山墙也是纵墙D．既是山墙也是横墙

4、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A．住宅建筑净密度B．住宅建筑毛密度C．住宅建筑面积净密度D．容积率

5、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县房产管理部门办理登记备案手续。A．10B．20C．30D．40

6、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91B．0.92C．1.09D．1.10

7、下列不符合工程建设定额特点的是。A：稳定性B：系统性C：统一性D：权威性E：执行层的组织协调

8、下列关于现行经济适用住房，表述错误的是。A：其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布B：集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分C：市、县直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定D：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难体系的组成部分E：执行层的组织协调

9、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有。A：居住物业开发投资B：商业物业投资C：土地开发投资D：房地产开发投资E：房地产经营投资

10、1986年9月，颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。A．10%～20%B．20%～30%C．10%～30%D．30%～40%

11、下列工程中，不需要实行监理的是__。A．大中型企业投资建设的工程B．利用外国或者国际组织贷款、援助资金的工程C．成片开发建设的住宅小区工程D．大中型公用事业工程

12、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是__。A．股份B．股单C．股票D．公司债券

13、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。A．10B．15C．20D．30

14、土地一级开发，是指城托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的（），统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A．存量国有土地B．拟征用土地C．农转用土地D．开发商委托开发土地E．合作开发土地

15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。A．第一阶段B．第二阶段初期C．第二阶段后期D．第三阶段E．第四阶段

16、套内建筑面积由组成。A：套内房屋的使用面积B：套內墙体面积C：套内阳台建筑面积D：共有建筑面积E：套内共有建筑面积

17、建筑物重置价格的求取方法有（）等。A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法

18、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。A：被征收人协商B：房屋征收部门C：市、县级D：房屋征收实施单位E：执行层的组织协调

19、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳

20、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人B．保险代理人C．保险公估人D．保险经纪人

21、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121B．2200C．1819D．2242

22、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增E：慢增

23、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．无法确定

24、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。A．10周岁以上的未成年人B．16周岁以上的公民是成年人C．不能完全辨认自己行为的精神病人D．不满10周岁的未成年人

25、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取__等形式，对建设工程实施监理。A．事前检查B．事后抽查C．旁站D．巡视E．平行检验