万科的财务报表分析



课 程 论 文

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万科公司财务报表案例分析

本文以xx为例，运用财务报表分析的主要方法，对xx公司进行详细的财务报表，分析具体的分析步骤如下：第一，对xx09年主要财务数据以及近三年的财务报表进行列举；第二，对万科进行财务比率的指标分析；第三，对xx财务报表分别进行综合分析评价，最后，针对公司中存在的问题提出一些改善建议。

一、XX公司概况

（一）XX公司简介

公司上市时间，地址，组织结构，公司性质（国有或民营），公司规模大小（大中小企业），所属行业，控股股东，主营业务，控股子公司

二、公司运营及财务现状的介绍

（一）公司运营（近期是否有重大战略投资）

公司当前运作上的重心，对重要事项要单独反映。如公司正进行新产品的投产、市场开发， 则公司各阶层需要对新产品的成本、回款、利润数据做财务分析。

（二）财务现状（见报告）

(1)本年度主要会计数据

(2)近 3 年主要会计数据及财务指标

（3）财务状况分析

（4）公司资产主要构成情况分析（单位：人民币元）

（5）报告期内销售费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据变动情况（单位：人民币元）

（6）报告期内现金流量财务数据变动情况（单位：人民币元）

（7）公司投资情况

报告期内，本集团长期投资净额较上年增加1,109,406,123.46元，增幅41.33%。

（8）财务报表

1.资产负债表

2.利润及利润分配表

3.现金流量表

（9）审计报告

二、xx财务报表分析

财务报表中有大量的数据，可以更具需要计算出很多有意义的比率，这些比率涉及企业经营管理的各个方面，对其进行分析可以帮助投资者、债权人等作出有利于自身的决策。上市公司公开披露的财务信息很多，投资人想通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率更重要。

（一）偿债能力分析

 偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。其分析目的在于：1、企业的财务状况。2、企业所承担的财务风险程度。3、企业筹资前景。4、进行各种理财活动提供重要参考。偿债能力分析主要包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。

1. 短期偿债能力分析

（1）Xx公司短期偿债能力指标计算

a.营运资本（流动资产-流动负债）=130,323,279,449.37－68,058,279,849.28 = 62,2,999.600.09

b.流动比率（流动资产÷流动负债）=130,323,279,449.37÷68,058,279,849.28=1.91

c.速动比率（速冻资产÷流动负债） = （130,323,279,449.37 －90,085,294,305.52 －8,736,319,500.73）÷68,058,279,849.28=0.46

(2)水平法分析（与行业均值比较）

000004	流动比率	速动比率	现金比率	营运资金	营运资金比率
2013年度A	1.06	1.06	0.02	1544339.47	0.06
2013年度B	2.33	1.23	0.75	99419216.69	1.33
2012年度A	0.76	0.76	0.04	-62941.59	-0.23
2012年度B	3.02	1.90	1.28	022329.06	2.02

万科08年、09年流动资产抵补流动负债后都有一定剩余，从营运资本角度来看，说明公司的短期偿债能力有一定的保证，而且09年期末比期初有较大提高，表示短期偿债能力有所增强。

流动比率[1]是指流动资产与流动负债的比率，表示每一元的流动负债，有多少流动资产作为偿还保证。流动比率越高反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益有保证。流动比率高，不仅反映企业拥有的营运资金多，可用以抵偿短期债务，而且表明企业可以变现的资产数额大，债权人遭受风险小。 

一般认为，流动比率应达到2以上。理由是：当流动比率达到2以上时，流动资产不致发生代账或降价的危险，即使企业解散，大约有账面一半的价值能取得现金，以保证短期偿还贷款的能力，万科2009年末流动比率为1.91。

速动比率[1]又称酸性试验比率，是用来衡量企业流动资产中可以立即变现偿付流动负债的能力。用速动比率来评价企业的短期偿债能力，消除了存货等变现能力较差的流动资产项目的影响，可以部分地弥补流动比率指标存在的缺陷。

一般认为企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右，所以，速动比率的一般标准为1，但由于行业性质的不同，会有一定的差别。09年末万科速动比率为0.46，这是应为房地产行业存货价值较高，相对来说应收账款较少，所以对于房地产行业来说，0.46应该属于较为正常的速动比率。

需要说明的是，流动比率和速动比率并不是越大越好，这是因为这两个指标值越大，说明企业流动资产占用较多，影响资产的使用效率和获利能力。

2.长期偿债能力分析

（1）Xx公期偿债能力指标计算

a.资产负债率（负债总额÷总资产）×100% = 92,200,042,375.32÷137,608,554,829.39×100%  = 67%

  b.产权比率（负债总额÷股东权益）×100% = 92,200,042,375.32÷ 45,408,512,454.07×100% = 203.03%

c.利息保障倍数[息税前正常营业利润÷利息费用 = (营业利润+利息费用) ÷ 利息费用] =(8,685,082,798.00+ 2,174,111,157.91) ÷2,174,111,157.91 = 4.99

(2)水平法分析（与行业均值比较）

000004	资产负债率	股东权益比率	权益乘数	产权比率	有形净值负债率	固定资产比率	长期借款与总资产比	利息保障倍数B
2013年度A	0.32	0.68	1.47	0.47	0.47	0.0093	0	-1.47
2013年度B	0.4	0.60	1.67	0.68	0.74	0.17	0.09	-12.
2012年度A	0.36	0.	1.56	0.56	0.56	0.01	0	5758.43
2012年度B	0.23	0.77	1.30	0.30	0.33	0.24	0	-18.21

万科公司203.05%的产权比率说明债权人提供的资本是股东提供的2倍多，这是一个较高的产权比率，在09年房地产的兴旺繁荣的经济环境下，这一比率可能会给投资者带来更多的回报，但在不断上涨的房价中难说是否有泡沫的存在，一旦泡沫挤出，市场陷入低迷的话，债权人的利益就难以得到保障。

   通过对历史数据的计算，万科公司07年、08年、09年的利息保障倍数分别为6.59、3.59、4.99，可以看出万科公司的举债规模在08年有所扩大，但利润的增长规模没有跟上负债的增长，当然这和房地产业建设期较长有一定的关系。到09年该指标略有增长，但从该数据还是能看出公司一定的财务风险。

（二）营运能力分析

营运能力分析是用来评价企业运营资产的效率与效益的财务分析方法。

1.营运能力指标计算

总资产周转率（营业收入÷平均总资产）= 48881013143.49÷[（137608554829.39+ 119236579721.09）÷2]= 0.38    

2.流动资产周转速度比率分析

a.存货周转率（营业成本÷存货平均余额）=34514717705÷[(90,085,294,305.52 +85,8,696,524.95)÷2]=0.39

 b.应收账款周转率（营业收入÷应收账款平余额）= 48,881,013,143.49÷[(713,191,906.14 +922,774,844.24)÷2]=59.76

c.流动资产周转率（营业收入÷流动资产平均余额）= 48881013143.49÷[(130,323,279,449.37 +113,456,373,203.92)÷2] = 0.4

3.固定资产利用效果分析

固定资产收入率（营业收入÷固定资产平均总值）=48881013143.49÷[(1,355,977,020.48+ 1,265,332,766.18)÷2]=3729.51%

2.水平法分析（与行业均值比较）

表格

(2)因素法分析（指标可以分解的话，用连环替代法）

指标分解 

总资产周转率 =营业收入/平均总资产=流动资产周转率×流动资产占总资产的比重

小结

我国百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，09年万科集团在同行中总资产管理水平和平均值持平，有待加强企业的资产总体的管理水平。

存货周转率[2]是衡量和评价企业生产环节或销售环节中存货营运效率的一个综合性指标。存货周转速度越快，存货的占用水平就越低，流动性越强，存货转化为现金、应收账款的速度也就越快，该指标的好坏反映了企业的存货管理水平，它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。由于房地产行业发展周期长、投资集中的特性，存货周转率是所有行业中最低的。09年万科存货周转率为0.39，而当年我国房地产百强企业存货周转率均值为0.56。

应收账款周转率[2]说明年度内应收账款转化为现金的平均次数，体现了应收账款的变现速度和企业的收账效率，一般认为周转率越高越好，因为它表明企业收款迅速，可节约营运资金，可减少坏账损失和收账费用，同时也表明资产流动性高。2009年万科的应收账款周转率为59.76 ，上市房地产公司中资产总额前十位中，最低的是泛海建设34.78，与万科相近的是保利68.35、首开股份.55，同时万科与其他差距较大。由此可以看出，万科应收账款周转率处于中等偏下的水平，说明企业对应收账款的管理有待改善。                                                                                                                                             

流动资产周转率反映流动资产的周转速度。周转速度快，会相对节约流动资产的占用，从而相对扩大资产的投入，增强企业的盈利能力；然而周转速度迟缓，就需要补充新的流动资产参与周转，从而形成资金浪费，降低企业的盈利能力。2009年末万科的流动资产周转率为0.4，说明流动资产在当年流动了0.4次，09年房地产百强企业流动资产周转率平均值为0.47。该指标与其他行业相比是个较低的比率，但经分析就可以发现，这是由于存货在流动资产中占了相当大的比例，09年末达到69.12%，而房地产行业的发展周期长，存货周转率在各行业中是最低的，造成了流动资产周转率偏低的现象。

固定资产收入率[1]是指一定时期内实现的产品营业收入与固定资产平均总值的比率。该指标意味着每一元的固定资产所产生的收入。09年万科公司固定资产收入率为3729.51%，就此相当高的指标一定程度上反映出企业资产利用效率和盈利能力都处于比较高的水平。

通过对万科公司营运能力比率的分析，可以看出公司在资产管理方面比较成功，各项资产经营状况良好，与先进企业相比也具有一定的竞争能力，能够有效地利用各项资产为企业赚取收入，近几年资产的运转情况也较为稳定。

（三）盈利能力分析

  盈利能力简单地说是企业在一定时期内获取利润的能力。由于万科企业股份有限公司是上市公司，就上市公司的角度来考虑，反映上市公司盈利能力的指标通常使用的主要有销售净利率、销售毛利率、总资产报酬率、净资产收益率、每股收益、普通股权益报酬率。

1.营运能力指标计算

销售净利率（净利润÷营业收入×100%）=30007538.69÷48881013143.49×100%=13.15%

3.总资产报酬率

总资产报酬率 [(利润总额+利息支出)÷平均总资产×100%]  = （8,617,427,808.09+2,174,111,157.91）÷[(137,608,554,829.39 + 119,236,579,721.09)÷2 ]×100% = 8.40%

4.净资产收益率

净资产收益率[(净利润÷平均净资产)×100%] = 6,430,007,538.69÷[(45,408,512,454.07 +38,818,549,481.20)/2] ×100% = 15.27%

5.基本每股收益

  基本每股收益[(净利润-优先股股息)÷年末普通股股数]= (6,430,007,538.69－1,100,269,811.69)÷10,995,210,218.00 = 0.48（元/每股）

6.每股净资产

每股净资产(年度末股东权益÷年度末普通股股数) = 37375888061.14 ÷10,995,210,218.00  = 3.4（元/每股）

2.水平法分析（与行业均值比较）

表格

  (2)因素法分析（指标可以分解的话，用连环替代法）

指标分解 

小结

（四）发展能力分析

      1.发展能力指标计算

2.水平法分析（与行业均值比较）

表格

  (2)因素法分析（指标可以分解的话，用连环替代法）

指标分解 

小结

四、综合分析

（一）杜邦财务综合分析

  具体见课件

通过以上对万科公司各项财务指标的分析吗，我们基本可以了解到该公司2009年末的财务状况：万科公司的资产具有较好的流动性，对于短期债务的债权人利益有较好的保障，但公期负债比率较高，这是由房地产行业的行业特殊性所决定的，在现今经济繁荣，房地产开发正如日中天的时期，这种高举债的经营模式无疑会给企业和债权人都带来高收益，但是一旦经济陷入低迷或房地产开发中的泡沫被挤出，高举债经营的风险将会显露出来，债权人的利益不能得到有效地保障，这不得不引起高度的重视。分析中我们还看出万科公司的资产管理具有较高的水平，各项资产周转速度在同行业中都处于较高水平，拥有良好的资产周转率才为企业创造高利润打下基础，万科公司的活力能力在同业中较有竞争力，但离同行中的先进水平还有一定的距离，分析中我们看出主要是销售净利率不高造成的，所以公司还得再这方面深入分析原因，提出并执行好相应的对策以提高企业的盈利水平。

（二）财务报表分析

（1）利润表

利润表[1]反映企业在一定会计期间内经营成果的财务报表。利润表是企业财务成果及分配过程的集中体现，通过分析利润表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率，对公司在行业中的竞争地位、持续发展能力作出判断。

通过比较分析可以看出，万科公司09年的营业收入比上年增长了近8个亿，增长率达到19.25%，这个大幅增长和目前房地产产业市场的大气候是紧密相连的，08年至09年房价不断上涨，房地产企业的开发规模也不断扩大是导致营业收入增长的直接原因，公司的营业利润和利润总额的增长幅度大体相同，但营业收入的增长却低了近七个百分点，净利润的增长达到38..58%，比营业收入的增长高了近9个百分点。为什么营业收入的增长幅度会低于上述几项呢，分析利润表可以看出，这是09年当年的资产增值以及投资收入大幅增长带动了营业利润、利润总额以及净利润的增长，其中投资收益的增幅达到341.27%。通过计算，08年万科的营业收入增幅达到15.38%，说明09年万科的营业收入增幅属于正常水平。

同时，因为营业收入的扩大，相因的成本的指标也有所增长，但营业成本增幅达到38.03%。房地产的成本主要由三部分构成：土地成本、建筑安装成本和税费。由于税费不可控，因此土地成本和建筑安装成本成为房地产企业总成本的决定性因素。建筑安装成本构成中，钢铁、水泥、铝材等主要建筑原材料的采购成本占超过一半的比重。2009 年，由于物价普遍上涨，反应工业品出厂价格的PPI 指数连创近年新高，其中钢铁、水泥、铝材等各种主要建筑原材料价格都达到了历史最高水平，这也导致房地产行业的建筑安装成本达到了历史最高。土地成本方面，土地出让，在招标形式下，土地多为以高于底价数倍的价格成交，从而土地价格一路飙升。所以在09年物价普遍上涨的大形势下，企业营业成本的大幅上涨也属正常情况。

从期间费用上看，各项指标都有所下降，销售费用、管理费用和财务费用的减幅分别达到18.63%、5.8%及12.72%。在销售规模有所扩大的情况下，公司能够缩减各项费用支出，这也是带动净利润大幅增加的一个重要原因。

根据利润表揭示出来的信息我们可以看出，2009年万科保持着较为正常的发展速度，虽然受到物价上涨的市场影响以及的影响，但还是能够保持销售规模的较快增长，盈利能力保持稳定，充分体现了公司在房地产行业中的竞争实力。

(2)资产负债表

资产负债表[1]是以财务语言反映企业在某一特定时点财务状况的财务报表。资产负债表分析的目的在于了解企业会计对企业财务状况的反映程度，以及所提供会计信息的质量，据此对企业资产和权益的变动情况以及企业财务状况做出恰当的评价。通过资产负载表分析，可揭示资产负债表及相关项目的内涵，了解企业财务状况的变动情况及变动原因，评价企业会计对企业经营状况的反映程度和企业的会计，以及修正资产负债表的数据。

从总体上来看，万科公司09年的资产总额比上年增长了15.41%，这主要是因为业务规规模扩大、负债及利润增长所致。从结构变化上来看，在建工程增长最大，达到214.55，预付账款增长176.42%，其他应收款增长122.70%，长期投资增加了41.33%,流动资产增加了14.87%.

从负债总额来看，年末比年初增长了14.65%，其中长期借款比上期增长了90.78%，而短期借款减少了74.18%。结合前面的分析可以看出，由于公司本年度大幅进行长期贷款，加上之前大部分短期贷款的的到期偿还，公司借款结构中，长期借款比重大幅增加，使得公司的财务风险在本年的经营扩张中也增大了。所有者权益增加了16.98%，主要是由本年的利润总额增长所致。

   通过对资产负债表的分析我们可以看出，万科公司资产总体质量较好，本年的资产总额和货币资金都有一定的增长，良好的资产状况能够维持企业的正常周转。公司在本年大量借去长贷，清还短贷，说明公司还是有较强的融资能力，但同时也加大了公司的财务风险。

(3)现金流量表

现金流量表[1]是以收付实现制为基础编制的，反映企业一定会计期间内现金及现金等价物流入和流出信息的一张动态报表。现金流量表反映了企业在一定时期内创造的现金数额，揭示了在一定时期内现金流动的状况，通过现金流量表分析，可以从动态上了解企业现金变动情况和变动原因，判断企业获取现金的能力，以及评价企业盈利的质量。

现金流量表分析包括流入分析、流出分析和流入比分析。

1.流入分析 

项目	2009年度		20008年度
	金额	结构比	金额	结构比
现金总流入	82,214,539,124.08	100.00%	66,245,159,123.78	100.00%
经营活动现金流入	59,485,125,736.93	72.35%	44,261,844,969.19	66.82%
投资活动现金流入	1,168,811,979.33	1.42%	1,424,415,099.98	2.15%
筹资活动现金流入	21,560,601,407.82	26.22%	20,558,9,054.61	31.03%

09年万科公司的总流入中经营流入占据了很大一部分，达到72.35%，投资流入占1.43%，筹资流入占26.22%。和08年的数据相比，经营收入所占比重有所提高，投资、筹资流入都有所下降。

经营活动流入中销售收入占了96.66%，比较正常；投资活动的流入中取得投资收益受到的现金占33.54%，投资收益占到投资活动现金流入的三分之一。筹资活动现金流入中，吸收投资所受到的现金占3.85%，借款占96.15%，绝大部分是借款产生的现金注入。

2.流出分析

09年万科公司的总流出中经营活动流出占62.65%，投资流出占6.68%，筹资流出占30.67%，说明公司现金流出中主要是与经营活动有关。

经营活动流出中，购买商品、接受劳务支付的现金占68.80%，比重最大，支付给职工以及为职工支付的现金占2.38%，支付的各项税费占13.01%；投资活动流出中，购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金占15.04%，投资支付的现金占29.43%。取得子公司及其他营业单位支付的现金净额占55.53%；筹资活动中，偿还债务占88.01%，分配股利、利润或偿付利息占11.99%。

3.流入流出比

经营活动流入流出比为1.18，表明企业1元的流出能换得1.18元的现金。此比值越大越好，万科公司此项比值大于1，结合公司的利润情况来看，本来经营的现金净流入大致与利润总额持平，说明利润的质量是良好的，再结合应收账款的情况看，可以看出企业收入的变现能力也很强。

投资活动流入流出比为0.22，说明公司处在扩张时期，一般而言，发展时期此比值小而衰退时期此比值大。

筹资活动流入流出比为0.88，说明企业还款大于借款。

对于一个健康的正在成长的公司来说，经营活动现金流量应是正数，投资活动现金流量应是负数，筹资活动的筹资活动的现金流量是在正负之间。

通过对现金流量表的分析，我们可以得到以下的结论：09年时万科公司扩大经营规模、快速发展的一年，购买商品、劳务的大额现金支出、销售回款的大幅增长及借债形成的大量现金流入都说明了这一点。

三、xx公司财务存在的问题与对策

四、结论

本文运用比率分析法、比较分析法以及趋势分析法对万科的年度财务报表进行了全面分析，从而可以了解到以下几点：1、2009年时万科公司迅速发展的一年，公司扩大了经营规模，收支都有大幅的增加。2、在这一年中公司保持了较好的短期偿债能力和营运能力，但本年内的大量短期借款的偿还以及大额借取长期贷款使得公司任处于较高的债务负担中，长期财务风险增大。3、万科公司的盈利能力在同行业中处于较好的水平，但还有待进一步的提高，尤其是在销售净利润方面。4、万科公司的现金流量情况良好，能够保证公司正常的运转及进一步的发展壮大。

本文通过对万科企财务报表的分析，发现在其分析过程中，存在着一定的局限性，所以只依据财务报表做出决策是不够的，要综合考虑各方面的因素，不能一味迷信报表上的数据。针对分析中发现几点局限性问题，本文也提出了几点建议，相信通过改进后，财务报表能更好的服务于它的适用者。