2015年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9 B.1 C.14 D.6

2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

3、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。A．认知价值定价法B．领导定价法C．目标定价法D．成本加成定价法

4、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30B．50C．100D．150

5、投资组合是__的一个有效措施。A．提高投资收益B．提高市场竞争力C．开拓投资领域D．规避投资风险

6、关于投资组合理论的说法，正确的是__。A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

7、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证

8、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。A．买方代理B．卖方代理C．联合代理D．双重代理

9、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。A．一级B．二级C．三级D．暂定级

10、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。A：比例相对指标B：结构相对指标C：比较相对指标D：强度相对指标E：执行层的组织协调

11、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。A：主龙骨B：次龙骨C：主粱D：玻璃E：执行层的组织协调

12、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。A．40B．35C．30D．20

13、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地。A：20％B：30％C：40％D：50％E：执行层的组织协调

14、下列不需交纳契税的是。A：以土地、房屋权属作价投资B：房屋买卖C：继承土地、房屋权属D：房屋赠与E：执行层的组织协调

15、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法

16、房屋拆迁是指。A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章

17、《中华人民共和国物业管理条例》属于。A：房地产的法律B：房地产的行规C：房地产的部门规章D：房地产的规范性文件E：房地产估价机构必须加盖公章

18、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。A．40年B．50年C．60年D．70年

19、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系

20、下列不属于我国信托机构开办的业务是。A：信托业务B：委托业务C：代营业务D：外汇业务E：执行层的组织协调

21、禁止发布房地产预售广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产

22、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同

23、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。A．经济扩张与创造就业不再是线性关系B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生C．房地产市场呈现自我修正的周期性D．就业机会增加与空间需求不再同比增长

24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

25、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。A．1270B．1271C．1272D．1273

2、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚明文件，情节严重的可处__，并处罚金。A．三年以下有期徒刑或者拘役B．五年以下有期徒刑或者拘役C．五年以下有期徒刑或者管制D．五年以上，十年以下有期徒刑

3、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证

4、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B：因为会计理解错误，未计入应当计入当期的收入C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D：会计数据计算、抄写差错E：为调节利润多记待摊费用

5、自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管和机制不断创新，先后就出台了部门规章。A：红线B：绿线C：紫线D：蓝线E：黄线

6、国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括。A：受理B：审核C：公告D：记载于登记簿E：发证

7、开发项目总投资包括开发建设投资和__。A．建设资金B．土地购置费C．前期费用D．经营资金

8、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期

9、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙,D．难以判断

10、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指教调整法

11、各类房屋的残值率一般为__。A．钢筋混凝土结构3%B．砖木结构一等6%C．砖混结构一等0%D．简易结构0%

12、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表

13、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。A．50%B．60%C．80%D．90%

14、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593B．2619C．2727D．2862

15、瑕疵请求权是指__。A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是定价法。A：目标B：价值C：挑战D：成本加成E：借款合同

17、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则

18、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

19、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为  5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。A．2.0B．3.0C．4.0D．5.0

20、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有__。A．以投资估算价控制设计方案的选择B．以预算造价控制施工图设计C．通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商D．合同管理E．进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据

21、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

22、比准价格是一种__。A．理论价格B．市场价格C．评估价格D．交易价格

23、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。A：双项财政制B：单项财政制C：权责发生制D：权责利用制E：执行层的组织协调

24、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有__。A．资产类账户B．负债类账户C．期间成本费用账户D．期间收入账户E．所有者权益账户

25、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位E：土地使用权性质