房地产估价师考试《开发经营与管理》历年真题及详解(19年)

年）

一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.购买房地产上市公司股票的投资活动属于（）。

A．直接投资

B．金融投资

C．实物投资

D．生产性投资

【答案】

B

【解析】

金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。

2.某区域整个投资市场平均收益为16%，国债收益率为3%，银行贷款利率6%，房地产投资市场相对整个投资市场的系数性市场风险系数为0.5，房地产投资的预期收益率为（）。A．8.00%

B．9.50%

C．11.00%

D．10.00%

【答案】

B

【解析】

根据投资组合预期收益率计算公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，式中，E（Rj）为同一时间段内资产j的预期收益率；Rf为无风险资产的收益率；E（Rm）为同一时间段内，市场整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数相关系数。本题中Rf＝3%，E（Rm）＝16%，βj＝0.5，则房地产投资的预期收益率E（Rj）＝3%＋0.5×（16%－3%）＝9.50%。

3.某城市当前租房的租住和自住的比例关系称为该城市当前住房市场的（）。A．总量结构

B．租买结构

C．投资结构

D．产品结构

【答案】

B

【解析】

租买结构是当前使用的房地产空间中，租住和自有自住的比例关系。A项，总量结构是指从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。C项，投资结构是指根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。D项，产品结构是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。4.某城市2018年末住房总量1000万平方米，其中商品住房600万平方米，保障性住房400万平方米。住房空置总量80万平方米，其中保障性住房控制量30万平方米，该城市2018年末的商品住房空置率为（）。

A．7.50%

B．8.00%

C．8.33%

D．13.33%

【答案】

C

【解析】

空置率，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。本题考察的是商品住房空置率，题中该城市2018年末住房空置总量为80万平方米，其中保障性住房空置量30万平方米，则商品住房空置量为50万平方米，该城市2018年末商品住房600万平方米，则该城市2018年末的商品住房空置率＝（50/600）×100%＝8.33%。

5.在房地产市场周期理论中，空置率低于合理水平，供给增长速度高于需求增长速度的情形发生在自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

【答案】

C

【解析】

房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。房地产市场自然周期的销售和出租住宅需求变化如图1所示，其中，第三阶段对应图中CD段。

图1销售和出租住宅需求变化示意图

6.下列房地产开发工作中属于投资机会选择阶段主要工作的是（）。

A．细化投资设想

B．工程项目招投标

C．工程项目设计

D．获取土地使用权

【答案】

A

【解析】

投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。B项，工程项目招投标属于工程建设阶段主要工作；C项，工程项目设计属于确定规划设计方案并取得规划许可阶段主要工作；D项，获取土地使用权属于前期准备阶段的主要工作。

7.下列房地产市场趋势分析方法中，适合做长期趋势预测的是（）。

A．购买者意图调查法

B．专家意见法

C．销售人员意见综合法

D．回归分析法

【答案】

D

【解析】

回归分析法是时间序列分析法中的一种主要分析方法，该法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间，通过建立回归方程式来进行预测，适合做长期趋势预测。A项，购买者意图调查法是指通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。B项，专家意见法又称为德尔菲法，运用专家调查法时，首先组成由经销商、分销商、市场营销顾问或其他权威人士组成的专家小组，然后按程序由各专家提出预测意见，最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。C项，销售人员意见综合法是指当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。

8.房地产开发企业有选择的进入若干个细分市场，其目标市场选择采用的模式是（）。A．选择专业化模式

B．市场专业化模式C．全面覆盖模式

D．大量定制模式

【答案】

A

【解析】

目标市场选择一般有市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制等模式。A项，选择专业化模式是指房地产企业有选择的进入几个不同的细分市场，从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。B项，市场专业化模式是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。C项，全面覆盖模式是指企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品，一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。D项，大量定制是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

9.房地产属于市场营销学商品分类中的特殊品，主要是因为房地产兼有（）。A．便利品和选购品

B．便利品和投资品

C．消费品和投资品

D．消费品和选购品

【答案】

C

【解析】

市场营销学将所购商品（包括服务）分为以下三类：①便利品又称日用品，是指消费者日常生活所需、需重复购买的商品，诸如粮食、饮料、肥皂、洗衣粉等。②选购品指价格比便利品要贵，消费者购买时愿花较多时间对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品，如服装、家电等。③特殊品是指消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的商品，如专业照相机、化妆品等。房地产兼具消费品和投资品的特征，属于一种特殊的消费品。

10.某房地产投资项目的目标收益率为8%，未来3年的净收益分为100万元，150万元和80万元，与之相当的年等额净收益为（）万元。

A．110.00

B．110.47

C．119.45

D．172.63

【答案】

B

【解析】

根据公式，未来3年净收益的现值P＝100/（1＋8%）＋150/（1＋8%）2＋80/（1＋8%）3＝284.7万元；与之相当的年等额净收益A＝P（A/P，8%，3）＝284.7×（1＋8%）3×8%/[（1＋8%）3－1]＝110.47万元。

11.房地产开发企业中的一般纳税人，如采取预收款方式销售所开发的房地产项目，则在收到预收款预缴时，增值的预征率为（）。

A．3%

B．6%

C．11%

D．17%

【答案】

A

【解析】

房地产开发企业中的一般纳税人，销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目时，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，适用于11%的率。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴。

12.房地产开发企业应在（）前办理投资项目备案。

A．投资项目开工建设

B．投资项目销售

C．获取建设工程规划许可证

D．签订国有土地使用权出让合同

【答案】

A

【解析】

企业办理投资项目备案，应当在项目开工建设前通过在线平台，将企业基本情况、项目名称、建设地点、建设规模、建设内容，项目总投资额、项目符合产业的声明等信息告知备案机关，并对备案项目信息的真实性负责。

13.委托房地产经纪机构代理销售新建商品房的作用不包括（）。

A．提供专业销售服务

B．提高项目销售效率

C．协助房地产开发企业实现投资目标

D．降低项目建设成本

【答案】

D

【解析】

房地产经纪机构的作用主要体现在下列方面：①通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。②通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。③从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。④按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。⑤帮助买卖双方进行有关的融资安排。⑥提高市场运行效率。

14.下列房地产投资费用中，不计入房地产开发项目建设投资的是（）。

A．开发期的财务费用

B．开发期间税费

C．不可预见费

D．经营期的期间费用【答案】

D

【解析】

开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。开发项目总投资构成如图2所示。

图2开发项目总投资构成

15.在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，房地产置业投资者能够接受较低的现金回报率是因为这种房地产投资（）。

A．具有较低的投资风险

B．易获得金融机构的支持

C．能够提高投资者的投资资信等级

D．还有可能获取增值收益

【答案】

D

【解析】

房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现6%～8%的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。

16.报告期内，批准新建商品住房预售和销售面积与当期出让同用途土地面积的比例称为（）。

A．开发强度系数

B．开发投资杠杆率

C．土地转化率

D．消费者信心指数

【答案】

C

【解析】

土地转化率，是指报告期内批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A项，开发强度系数，是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。B项，开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，说明开发商投入权益资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险也越大。D项，消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？”的调查结果来构造。

17.王某以总价200万元购买一套公寓用于出租，其中100万元为年利率5%、期限为20年、按年等额偿还的抵押贷款，购买当年末的税后净现金流为6万元，公寓价值上涨了3%。若

考虑物业增值收益，则该公寓第1年的投资回报率为（）。

A．4.51%

B．7.51%

C．9.02%

D．15.02%

【答案】

D

【解析】

根据题意，该公寓第1年的投资回报率计算如下：

①年还本付息＝pi÷[1－（1＋i）－n]＝100×5%÷[1－（1＋5%）－20]＝8.02（万元）。投资者权益增加值＝年还本付息－贷款额×利率＝8.02－100×5%＝3.02（万元）。

②公寓价值增加额＝200×3%＝6（万元）。

③投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额×100%＝（6＋3.02＋6）/100×100%＝15.02%。

二、多项选择题（每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.下列相关参数中，属于房地产开发项目融资参数的有（）。

A．开发贷款的利率

B．资本金投入比例

C．预售收入用于后续开发建设投资的比例

D．购房首付款比例

E．基准收益率

【答案】

A|B|C

【解析】

融资相关参数包括：①房地产开发贷款的贷款利率；②资本金投入比例（通常为总投资的20%～35%）；③预售收入用于后续开发建设投资的比例。D项，购房首付款比例不属于房地产开发项目经济评价的基础参数，E项，基准收益率属于评价标准类指标。

2.咨询机构为房地产开发企业申请项目开发贷款而编制可行性研究报告时，估算房屋开发费可采用的方法有（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概预算定额法

D．假设开发法

E．概算指标法

【答案】

A|B|C|E

【解析】

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用：①单元估算法；②单位指标估算法；③工程量近似匡算法；④概算指标法；⑤概预算定额法等。假设开发法是房地产估价方法之一，用以估算待开发房地产的客观合理价格或价值。

3.关于采用概率分析法对房地产投资项目进行风险分析的说法，正确的有（）。A．净现值期望值大于零项目可行

B．用净现值标准差能够准确判断项目风险的大小

C．标准差系数比净现值期望值能够更好地反映项目风险大小

D．标准差系数大的方案为优

E．净现值大于或等于零时的累计概率值越大，则项目承担的风险越小

【答案】

A|C|E

【解析】

B项错误，净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。D项错误，一般地，标准差系数越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。

4.关于房地产投资信托基金的说法，正确的有（）。

A．对最低购买额有硬性规定

B．可以在证券交易所或场外进行交易

C．为房地产开发企业及物业持有者提供了直接融资渠道

D．流动性好

E．能够抵御通货膨胀的影响

【答案】

B|C|D|E

【解析】

房地产投资信托基金的功能包括：①提供了收益较高的投资工具，对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式；②提高了房地产投资的流动性；③为投资者有效规避风险；④给房地产企业提供了直接融资渠道。房地产投资信托基金的特征包括：①流动性好，可以在证券交易所或场外进行交易；②市场价值稳定；③高现金回报；④有效分散投资风险；⑤抵御通货膨胀。

三、判断题（每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号。用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分符号。用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分））1.以固定租金方式出租物业时，租期越长，承租人所承担的通货膨胀风险越小。（）正确

错误

【答案】

正确

【解析】

以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

2.房地产开发企业通过给业主提供优质的物业服务，以赢得市场口碑，并以此参与市场竞争，该企业在市场定位中采用服务差别化战略。（）

正确

错误

【答案】

正确

【解析】

服务差别化战略是指向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。

3.移动平均法是一种比简单的平均法更为有效的市场趋势分析法。（）

正确

错误

【答案】

正确

【解析】

移动平均法是一种比较简单的平均方法，是一种比简单平均法更有效的预测方法，比它更为有效的市场趋势分析法还有加权移动平均法、指数平滑法和相关分析法。

4.从投资的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值。（）

正确

错误

【答案】

正确

【解析】

资金增值是指随着时间的推移，资金的价值会增加。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

5.一般将合理空置率或长期均衡空置率作为房地产市场自然周期中的平衡点。（）正确

错误

【答案】

正确

【解析】

不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

6.经营性房地产开发用地出让条件中，若要求土地获得者配建公共租赁住房提供给，对土地获得者来说，这部分配建费用实际上属于土地费用。（）

正确

错误

【答案】

正确

【解析】

出让经营性用地的国有土地使用权时，往往还附加一些受让条件，例如配建一定比例的保障性住房（包括经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房和廉租住房等）或其他配套用房及设施，对这种配建的房屋或设施，可能以事先规定的价格回购，或者由开发商无偿提供给或相关单位。此时开发商除了要支付土地出让价款外，还要分担配建房屋的部分或全部成本。这部分附加成本虽然可记入后续的房屋开发费，但实际上属于开发商的土地费用支出。

7.在房地产投资项目的不确定性分析中，概率分析的不足，可以通过盈亏平衡分析去弥补。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

概率分析的目的是就项目面临的主要风险因素的变化对项目财务评价指标的影响程度进行定量研究，以及对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定量分析。在房地产投资项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析的不足，可以通过概率分析去弥补。

8.项目投资现金流量表和利润表都是用于计算房地产项目财务盈利能力的报表。（）正确

错误

【答案】

正确

【解析】

现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。利润表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

9.房地产开发项目盈亏分析，是以风险因素的临界值组合来显示房地产项目风险程度。（）

正确错误

【答案】

正确

【解析】

房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

10.在资金等效值计算的过程中，把资金运动起点的金额称为现值，把资金运动结束时的金额称为终值。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。

11.通过投资区域和物业类型的组合投资，可以有效降低房地产开发投资的利率风险。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能在获得最大投资收益的同时把风险降到最低限度。而利率风险是系统风险，是无法在投资组合内部被分散、抵消的一部分风险。12.认知价值定价法是指房地产开发企业根据自身对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。

13.某房地产开发企业通过给业主提供优质的物业服务以赢得市场口碑，并以此参与市场竞争，该企业在市场上定位中采用了服务差别化战略。（）

正确

错误

【答案】

正确

【解析】

服务差别化战略，是指向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。

14.差额投资内部收益率是指两个投资方案财务内部收益率之差。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。15.商业房地产的售后回租属于权益融资方式。（）

正确

错误

【答案】

错误

【解析】

租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的收益。

四、计算题（共20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位）

1.甲企业在2017年6月1日，购买一宗土地面积为30亩，土地使用期限40年，规划建筑面积为7万平方米的商业用地，获得土地一年投入后停工，乙企业2019年5月31日购买此项目，预计2年建设期，后期建设费用：第1年3000元/m2，第2年1000元/m2，建成后出租，每年净租金收入为8500万元，假设收益发生在年初，乙企业基准收益率10%，不考虑其他因素，求此地的最高售价。（8分）

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【答案】

设土地售价为V元：

（1）现金流入

租赁期内的净收益于租赁期初的折现值为＝8500×（P/A，10%，36）＝82250.32（万元）（2）现金流出

①第一年初购买土地费用V；

②第一年末建设投资＝3000×7＝21000（万元）；

③第二年末建设投资＝1000×7＝7000（万元）。

净现值合计为0时，此地的售价最高：

82250.32÷（1＋10%）2－V－21000÷（1＋10%）－7000÷（1＋10%）2＝0

则V＝43099.44（万元）。

2.某宗挂牌出让土地的规划建筑面积61200m2，其中住房50000m2，商业10000m3，非经营性配套设施1200m2，挂牌起始价（楼面地价）7500元/m2，要求当竞买溢价率达到40%时竞配建租赁住房。

丙企业经初步估算愿意参与配建租赁住房竞争。经调查测算，项目建设期为3年，其中可售住房（不含租赁住房）、商业及非经营性配置设施为2年，建设成本及管理费用为4000元/m2，各年投入比例为40%和60%；租赁住房建设期为3年，第四年便可出租，建设成本及管理费用为4500元/m2，各年投入比例为30%、40%和30%。项目开工建设第2年开始预售，平均销售价格可售住房为25000元/m2、商业为30000元/m2，销售为2年，各年销售比例分别为：可售住房100%和0%，商业60%和40%；销售费用及税费为销售价格的10%，随销售收入同时发生。租赁住房建成出租10年后由以20000元/m2的价格整体回购用于公租房，丙企业负责缴纳相当于收购价格10%的税费。

若购买土地税费为4%，土地价款及税费于第1年初一次投入，各年建设成本及管理费用、销售及转售收入均发生在期末，租赁住房10年租赁期的净收益于租赁期初的折现值为2380元/m2；不考虑土地增值和企业所得税影响；丙企业期望的最低收益率为12%。试根据上诉资料，完成项目投资现金流量表，并计算丙企业竞买上诉土地时最多可配置的租赁住房面积（单位：m2）。（12分）

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【答案】

设配置的租赁住房面积为am2：

（1）现金流入

①可售住房和商业销售收入

第二年末可售住房和商业销售收入＝[（50000－a）m2×25000元/m2＋10000m2×30000元/m2×60%]÷10000＝（143000－2.5a）（万元）

第三年末可售住房和商业销售收入＝10000m2×30000元/m2×40%÷10000＝12000（万元）

②租赁住房净收益

第三年末租赁住房净收益＝2380元/m2×am2÷10000＝0.238a（万元）

③回购公租房

第十三年末回购公租房收入＝20000元/m2×am2÷10000＝2a（万元）

（2）现金流出①可售住房（不含租赁住房）、商业及非经营性配套设施建设成本及管理费用

第一年末可售住房（不含租赁住房）、商业及非经营性配套设施建设成本及管理费用＝4000元/m2×40%×（61200－a）m2÷10000＝（9792－0.16a）（万元）第二年末可售住房（不含租赁住房）、商业及非经营性配套设施建设成本及管理费用＝4000元/m2×60%×（61200－a）m2÷10000＝（14688－0.24a）（万元）

②可售住房（不含租赁住房）销售费用及税费

第二年末可售住房（不含租赁住房）、商业销售费用及税费＝第二年末可售住房和商业销售收入×10%＝（143000－2.5a）万元×10%＝（14300－0.25a）（万元）第三年末可售住房（不含租赁住房）、商业销售费用及税费＝第三年末可售住房和商业销售收入×10%＝12000万元×10%＝1200（万元）

③租赁住房建设成本及管理费用

第一年末租赁住房建设成本及管理费用＝4500元/m2×30%×am2÷10000＝0.135a（万元）

第二年末租赁住房建设成本及管理费用＝4500元/m2×40%×am2÷10000＝0.18a（万元）

第三年末租赁住房建设成本及管理费用＝4500元/m2×30%×am2÷10000＝0.135a（万元）

④土地价款和税费

土地价款和税费＝61200m2×7500元/m2×（1＋40%）×（1＋4%）÷10000＝66830.40（万元）

⑤租赁住房回购税费

第十三年末回购公租房收入税费＝2a万元×10%＝0.2a（万元）

则项目投资现金流量表如下：

当收益率为最低收益率12%，净现值合计为0时，可配置的租赁住房面积最多，即：－66830.4－（9792－0.025a）÷1.12＋（114012－2.19a）÷1.122＋（10800＋0.103a）÷1.123＋1.8a÷1.1213＝0

则a＝18585.70m2。