村庄集并规划

襄城经济开发区村庄集并发展规划

第一章  前言

一、项目背景

随着新型工业化、新型城镇化进程的不断加快，各项发展建设对土地的需求日益强烈，在保障经济发展的同时，如何有效地保护好和利用好土地资源，是贯彻落实科学发展观，保证可持续发展的必然要求。人多地少的基本国情决定了我国必须实行最严格的土地管理制度，必须有效地控制增量建设用地，盘活存量建设用地，在提高节约集约利用土地上有所突破。为推进土地集约、节约利用，促进城乡统筹发展，从余家湖特有的经济社会和自然情况出发，立足产业新城建设和城乡一体化发展的需要，解决用地指标相对不足的现状，缓解经济建设发展占用耕地指标不足的矛盾，在对辖区土地利用状况进行深入调查的基础上，决定开展村庄集并工作。

二、规划目的

为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设，深入推进区域城乡一体化，策应欧庙新城建设，需要充分发挥城郊区位优势和特色产业优势，牢固树立“产城融合”理念，按照“布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的要求，围绕全市产业发展规划和“精致襄城、首善之区”建设，大力推进街道村庄集并工作，推进土地高效集约利用，加快农村城市化进程和新型农村社区建设，全面推进经济和社会各项事业的均衡发展。

三、规划任务

1.深入分析农村建设用地整理的基础条件、发展潜力、制约因素和影响分析；

2.论证项目拆迁、还建、开发的一体化方案，预测估算项目资金投入与筹措；

3.统筹项目实施进度安排。

四、规划依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《关于深化改革严格土地管理的决定》；

3.《国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；

4.《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》(建规[2008]15号)；

5.《关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发[2000]11号）；

6.《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》；

7.《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；

8.《湖北省关于进一步支持开发区发展的意见》（鄂政发[2012]67号）；

9.《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》（湖北省令第294号）；

10.《湖北省农业厅关于扩大城中村城郊村园中村集体资产产权制度创新试点的实施意见》（鄂办文[2008]47）；

11. 《襄阳市关于城中（郊）村集体资产产权制度创新试点工作方案》；

12.《襄阳市关于积极推进规范实施城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》；

13.其他相关标准、技术规范、法律规定等。

五、规划期限

本项目规划拆迁、还建、开发整体推进时间为十年，分试点启动、

扩大提升、全面铺开等几个时期，按照边拆迁、边还建、边开发的原则，有序分步推进。

第二章 项目区概况

一、基本概况

余家湖事处于2008年12月29日成立，与省级开发区襄城经济开发区两块牌子一套班子运作，下辖11个村、3个社区，总人口4.2万人，其中农业人口2.2万人，国土面积约52 平方公里。余家湖工业园是、市规划的重要工业组团，园区控制规划面积31平方公里（含保康工业园7平方公里），已建成面积达到14平方公里，经过近几年迅猛发展，已经成为“产业襄阳”的重要经济增长点。目前，街道形成了以发展工业为主、农业和第三产业为辅的产业发展格局。

本次项目区区域为余家湖街道曹湾村、赵庄村、王树岗村、贺店村、黄龙观村、周营村、枣林村、李刘集村、莫康村、涂沟村和曾垴村等11个村。

二、历史沿革

据襄樊市民政局《关于襄城区设立余家湖事处的批复》（襄樊民字【2007】17号文件）精神，襄城区于2008年12月29日成立余家湖事处，襄城经济开发区和余家湖事处实行一套班子，两块牌子。原归属于庞公办事处的钱营、水洼2个村和欧庙镇的枣林等11个村划归余家湖办事处管理。于2013年4月，在原湖北制药厂生活区基础上，由市民政局批复组建成立周家冲社区居委会。

三、社会经济

1．第一产业

2012年，农业总产值14492万元，比上年增长21％；林业总产值83.36万元，比上年增长14.2％；畜牧业6082.万元，比上年增长20.2％。粮食种植面积1165公顷，总产量12098吨，分别比上年增长2.5％、3.52％。今年以来落实各项农业补贴230.33万元。发展专业养殖户4户。人工造林面积为60.12公顷，油茶籽产量为191吨。水产品养殖面积达2.33公顷、产量557吨.产值445万，增长5.3%。

2．第二产业

    2012年，工业总产值9914万元，同比增长23%，其中，规模以上工业总产值720566万元，同比增长17%；全社会固定资产投资总额412513万元，同比增长43.3%；新增年主营业务收入2000万元及以上工业企业有恩菲、凌晟、华新建材、净天环保、长城星科、楚天源、裕昌、金粒粮油、华壁和姿华拉链等10家；社会消费品零售总额14.4亿元，同比增长33.2%。园区工业企业发展到70家，同比增加10家，其中，规模以上工业企业21家，同比增加10家。全年固定资产投资3000万元以上企业项目21个，亿元以上施工项目11个。全年生物医药类产业产值比2011年翻番，占园区工业总产值达到20%，园区化学药产业实力稳步提升，生物药、中药产业正加紧布局。今年1-12月开发区税收总额5.1亿元，剔除火电厂下行因素影响，经济增长达到70%以上，园区产业转型升级取得了实质性进展。

3．第三产业

今年来，随着工业园区的建设兴起，余家湖第三产业得到迅猛发展。2012年，余家湖实现第三产业增加值5.8亿元，占GDP比重达到12%；社会消费品零售总额13亿元，同比增长30%；新增限额以上批发和零售、住宿和餐饮单位1家。

四、未来展望

按照“四个襄阳”总体部署和“精致襄城、首善之区”建设的总体要求，开发区积极推进园区产业结构调整，确立了“围绕一个主业（生物医药）、强化两个支撑（科技、生态）、坚持三个引领（规划、文化、民生）、推进四化同步，努力把襄城经济开发区建成产城融合、生态秀美、宜居宜业的城市新区”的发展思路，通过综合研判开发区面临的发展形势，制定了今后产业发展目标，即按照、市生物医药产业总体布局，着力提升“襄阳医药产业园”的产业能级，力争到十二五末生物医药产业产值突破150亿元，十三五末突破500亿元，到2025年建成千亿生物医药产业园。努力把襄阳医药产业园打造成为全球最大的VB生产基地、国内知名的中医药保健品基地和医药物流中心、国内一流的生物医药产业园。

第三章  项目可行性分析

一、项目区土地利用现状分析

1．土地利用结构

襄城余家湖街道村庄集并项目区区域总面积52425亩。土地利用现状结构表（表3-1）按照二级地类划分，耕地23636亩，林地5745亩，园地12亩；农村居住用地面积为5257亩，工矿用地5291亩，交通运输用地2365亩，水域及水利设施用地7974亩，其他土地2139亩。

表3-1  2012年余家湖办事处土地利用现状表

土地分类		面积（亩）	占总面积比例（%）
一级类	二级类
农用地	耕地	23636	45%
	园地	12	0%
	林地	5745	11%
	草地	0	0%
	合计	29394	56%
建设用地	农村居住用地	5257	10%
	工矿仓储用地	5291	10.1%
	交通运输用地	2365	4.6%
	水域及水利设施用地	7974	15.2%
	合计	20887	39.9%
其他土地	其他土地	2139	4.1%
	合计	2139	4.1%
总面积		52425	100.0%

2、建设用地利用特点分析

（1）余家湖街道规划用地主要为工业用地，园区现有企业建设工业用地主要由农用地转化。

（2）街道村庄分布零散、土地利用效率偏低，农村居住用地开发潜力较大。

（3）余家湖街道紧邻市区、区位优势明显，建设用地价值升值潜力大，但楼宇经济发展滞后。

随着都市襄阳的发展建设和欧庙新城、产业新城的加速推进，街道的土地资源升值潜力不断趋好，目前项目规划实施应注意发展用地空间和土地规划的前瞻性。

二、项目的必要性分析

余家湖作为襄宜一体化战略节点和襄城区工业主战场，城乡一体化工作已正式提上区委区议事日程。余家湖工业园经过近几年持续快速发展，建设规模不断扩大，基础设施建设需求不断提升，随着余家湖产业新城的深入推进，村庄集并将成为园区转型发展和推进民生幸福的必由之路。

1、产业新城发展建设的需要

余家湖工业园近几年建设用地总量增长迅速，随着产业新城的发展，对用地指标和用地性质提出了新的要求。一是省对开发区发展建设提出了“布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的总体要求。二是国家对土地的宏观力度将进一步加强，开发区土地利用将向高效集约方向发展，通过村庄集并，可以较好满足拓展产业新城发展空间的需要。三是随着余家湖物流园的开发建设，街道现代物流经济将迅猛发展，楼宇经济将成为新的经济增长点，村庄集并可以成为化解现有商住用地偏少和工业用地指标不足有效途径。四是可以较好满足园区基础设施建设用地的需要。

2、区域城乡一体化发展的需要

城镇化是历史发展的必然阶段，积极稳妥的新型城镇化是解决资源环境瓶颈的必由之路，扩内需的最大潜力，也是稳增长的最大动力。襄城作为“两个中心、四个襄阳”建设的核心区，大力实施精致城市工程，高品质推进全域城市化，需要优化城市空间布局、提升城市建设品质、统筹推进城乡发展。余家湖街道作为都市襄阳发展的后备基地，必然是未来襄城城区不可或缺的一部分，统筹推进余家湖城乡一体化符合未来襄城城市发展的客观规律。

3、改善农村生产生活条件的需要

从经济学的角度来看, 基础设施的建设具有规模效应。通过村庄集并, 按照统一规划，集中建设新型农村社区，一方面可以减少农村闲散建房对土地的浪费；另一方面，可以有效降低基础设施的投资费用，均衡基本公共服务配套。通过村庄集并来拓展产业新城发展空间，壮大工业经济和农村集体经济实力，可以有效带动就业，促进农民增收，有效提升民生福利。

4、提高土地利用效率的需要

据统计,目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的约4.6倍,农村居民点用地高达16.4万平方公里，人均用地185 平方米，远远超过国家标准。余家湖街道2012年农村人均建设用地面积达到190平方米，亟需提高土地利用效率。

三、项目的可行性分析

余家湖街道推进村庄集并，符合相关法规和区域规划，符合产业新城和城乡一体化发展建设的需要，村民大力支持，是一项打基础、管长远的民生幸福工程。

1、符合相关法规，能与本地城乡统筹规划相衔接

本项目实施后整理农村建设用地5257亩，整理出的建设用地指标主要用于办事处城镇建设。本项目符合《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）、《关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知》（发改办规划[2006]60号）、《国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》国土资发[2008]138号等文件的精神，也完全符合襄阳市《关于开展新型农村社区建设试点工作的意见》的要求。

2、项目区土地整理条件成熟

项目区所在区域农村居民点占地面积大且分散，通过前期摸底调查，项目区拆迁居民点面积为5257亩，农户5329户，总人口20050人，户均占用建设用地面积接近660平方米，人均建设用地面积达到190平方米。如果拆旧后全部按照住宅小区模式安置，容积率按2.0~3.0，按现襄阳拆迁安置办法人均建筑面积33平方米计算，可以大大节约建设用地指标。且安置区将选择在交通便利，公共基础设施齐全的地区，将极大提高群众的生产生活条件和居住环境质量。

3、项目区农村建设用地整治潜力大

项目区农村居民点建设十分分散，村庄出行道路大多沿农田展开建设，农村居民点表现为“满天星”式的格局。拆旧区所在村庄宅基地容积率低，人均用地面积超标，见缝插针式的建筑物非常普遍。此外，由于近年来出去务工人员增多，赚钱后的很多农民到市区买房的越来越多，村庄的老旧房屋基本已无人居住，村庄内宅基地的建设大多弃旧建新，居民区内大部分土地被闲置浪费。

4、项目区农民有融入城市生活的能力和需求

农民已具有从事非农产业的经验和适应城镇生活的能力，城镇化的主体已经成长壮大起来，部分农民对融入城镇化具有迫切需求。大多数农民群众在这种地域转移和职业转换过程中，积累了从事非农产业生产的技能，拥有了城市生活的亲身经历，具有对新的更高的生产生活方式的需要。作为农村城镇化的主体的农民群众已经成长壮大起来，为加快中国农村城镇化提供了直接的动力。

四、项目影响分析

1.改善农民生活环境。通过对项目区农村建设用地的整理，将农村建设用地整理纳入土地利用总体规划、村镇规划的编制体系中，进一步优化村庄规模与结构，完善村庄基础设施建设，进行垃圾集中处理，改变农村“脏、乱、差”的旧面貌，改变原来的分散的居住状况，实现小区化生活模式，切断许多疾病的传播途径，为农民提供一个舒适的生活环境。

2.助力产业新城建设。产业新城作为宜业宜居城市功能新区，通过村庄集并项目，可以腾出满足城市功能新区发展的建设用地，推进产业新城的发展完善，丰富产业发展形态，构筑新的经济增长点。

3.精简农村管理机构。将原有的较小的自然村集中成中心村,有利于精简原有的管理机构,改变目前由于自然村数目多、规模小而造成的管理机构的庞大臃肿, 以提高管理的效率,减少财政开支。

4.推动城市化进程。依靠项目实施，大力建设新型农村社区，强化社会保障体系建设，促进基本公共服务均等化；促进农村剩余劳动力向二、三产业流动，提高居民收入，提升居民幸福感受。

五、项目的公众参与性分析

1、前期调研周密，总体部署合理

余家湖事处已对辖区所有村进行走访调研，已基本查清了全镇所有的农村建设用地情况。项目实施后，成立指挥部，做好拆迁办法的宣传和拆迁户的思想工作，并组织项目区的村委会召开村民大会，宣传村庄集并在产业新城建设、城乡一体化建设和改善民生福利的重要意义，到拆迁户家中进行逐户征求意见，答疑解惑。

2、充分尊重农愿

充分尊重农民群众在村庄集并中的主体地位，发挥项目主体的决策作用。在项目实施前充分听取群众的意见建议，杜绝搞强拆强搬；在建新房屋规划设计及布局方面，充分听取广大拆迁农户的意见，人民群众成为项目实施的最广大受益者。

3、注重工作协调

    在进行村庄集并工作的调研过程中，要充分征求发改、国土、规划、建设、农业、财政、民政、环保等相关部门的意见。充分利用各级相关文件精神，切实解决困难农户和资金屏障等问题，同时，广泛容纳社会资金。

4、增强公众参与的主动性

项目区选点布局实行、村集体、农民代表及规划相关专家听证、论证工作，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，以及集体土地征收，涉及农民补偿安置的，进行公告公示，提高公众参与的极大灵活性、透明度。制定一系列的奖励，充分调动项目区农民和实施单位的积极性、主动性。

六、总结

综上所述，本次规划是切实可行的。一是，通过对余家湖事处辖区11个村的村庄集并，可腾出可供开发的建设用地5257亩，具有良好社会经济效益。二是结合项目实施，可以改变农村建设用地广而散，数量大，户均、人均用地面积大，土地集约利用度低等现象。三是可以改善村民居住条件，改变农村位置偏僻，交通不便，配套基础设施条件差的面貌。四是可以改善农民生产生活环境、优化农村生态环境，符合农民对新生活憧憬的需求。

第四章  项目区规划方案

一、项目区规划目标和原则

1.项目区规划目标

为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设，深入推进区域城乡一体化，策应欧庙新城建设，按照“布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的要求，大力推进街道村庄集并工作，推进土地高效集约利用，加快农村城市化进程和新型农村社区建设，促进经济和社会各项事业的均衡发展。

根据街道土地利用总体规划要求，分批逐步对辖区各村进行农村建设用地整理，项目成熟一个，推进一个。对农村居民点用地的改造和村庄集并，项目区建新地块面积用于拆迁居民的安置和作为新增城镇基础设施和工业项目用地。计划按“一年启动试点、三年扩大提升、五年全面铺开、十年建成收官”的进度，征迁、还建、开发三路并进，扎实推进。

2.项目区规划原则

（1）严格执行《土地管理法》和相关法律法规的原则； 

（2）村民自愿，尊重群众意愿，维护群众利益的原则；

（3）因地制宜，统筹安排，突出重点，分步实施的原则；

（4）滚动开发，助力产业新城建设，壮大集体经济实力原则；

（5）优化城乡用地布局，节约集约利用土地的原则。

二、项目区总体规模

余家湖村庄集并项目区土地总面积52425亩，其中拆迁面积5257亩，建设面积6319亩。拆迁区域为辖区11个村，涉及5329户村民、20050人，拆迁居民安置占地为1012亩。

表4-1 拆旧区区域面积统计表

编号	行政村名	面积（亩）	房屋类型		户数	人口
			附属面积（平方米）	楼房面积（平方米）
1	曾垴	613			661	2715
2	曹湾	811			822	3008
3	枣林	390			420	1270
4	莫康	199			234	834
5	赵庄	379			385	1306
6	贺店	491			578	2676
7	李刘集	586			750	2635
8	周营	421			480	1610
9	王树岗	474			340	1480
10	黄龙观	392			374	1206
11	涂沟	501			285	1310
合计		5257			5329	20050

三、拆旧区分布和规模

本次村庄集并项目拆迁区域规划为是辖区11个村，拆迁区面积为5257亩，搬迁5329户，涉及搬迁村民20050人，拆除的现状用地主要为宅基地，拆旧区详细分布见表4-2。

表4-2  拆旧区分布规模详细情况

编号	项目村名	现状地类	面积（亩）	户数	人口
1	曾垴	居民点	613	661	2715
2	曹湾	居民点	811	822	3008
3	枣林	居民点	390	420	1270
4	莫康	居民点	199	234	834
5	赵庄	居民点	379	385	1306
6	贺店	居民点	491	578	2676
7	李刘集	居民点	586	750	2635
8	周营	居民点	421	480	1610
9	王树岗	居民点	474	340	1480
10	黄龙观	居民点	392	374	1206
11	涂沟	居民点	501	285	1310
合计			5257	5329	20050

四、项目区进度安排

余家湖街道村庄集并项目项目区建设从2013年开始实施，2023年12月结束，计划历时10年。根据由易到难、资金筹措到位力度、逐步推进的原则，推进征迁、还建、开发一体化运作。具体安排如下：

（1）一期工程：时间为2013年-2014年12月，完成对黄龙观村207国道以东区域及王树岗七组村集体建设用地区域拆迁、整理和土地一级开发。争取先将涉及征迁的农民在枣林已建好还建房进行安置，同时利用土地整理收益提前启动一期、二期工程还建小区建设，计划完成安置房面积28万平米，并配置相应的商服用地进行平衡，用以逐步安排一期、二期工程村民，还建点初步定在涂沟村。

（2）二期工程：时间为2015年1月-2017年12月，启动黄龙观村剩余区域、曹湾村、周营村征迁工作和搬迁整理工作；同时，黄龙观村207国道以东区域及王树岗七组村区域现有规划为商住用地和仓储用地，大力推进该区域的深度开发；加快园区发展，对工业用地进行出让。同时超前启动三期工程还建安置小区建设，计划完成安置房面积30万平米，用以安置三期工程村民，为策应欧庙新城发展，安置点初步选在欧庙新城。    

（3）三期工程：时间为2018年1月-2020年12月，启动涂沟村、李刘集村、莫康村、曾垴村等村农村拆迁和居民点搬迁整理，可腾地19亩，并进行土地平整工作，加快完善工业园区相应配套服务等基础设施，加快区域商服用地开发；同时启动四期工程还建安置小区建设，计划完成安置房30万平米，计划安置四期工程村民，为策应欧庙新城发展，在欧庙新城总体规划下安置点初步选欧庙新城。

    （4）四期工程：时间为2021年1月-2022年12月，完成赵庄、贺店、枣林、王树岗剩余等四村项目区农村居民点搬迁整理，预腾地1524亩，继续进行新区工业地块土地平整工作，对工业用地进行挂牌出让；同时，在欧庙新城的总体规划下，加快推进三期、四期工程还建安置小区建设。

（5）五期工程：时间为2023年1月-2023年12月，全面整理项目区拆迁还建各项工作，保质保量完成项目建设。

    实施进度详见表4-3。

表4-3   拆旧区年度实施计划情况

实施进度	项目村名	现状地类	面积（亩）		户数	人口
第一期	黄龙观国道以东	居民点	270	480	243	870
	王树岗七组	居民点	210		98	460
第二期	黄龙观剩余	居民点	122	1354	93	273
	曹湾	居民点	811		822	3008
	周营	居民点	421		480	1610
第三期	涂沟	居民点	501	19	285	1310
	李刘集	居民点	586		750	2365
	莫康	居民点	199		234	834
	曾垴	居民点	613		661	2715
第四期	王树岗剩余	居民点	2	1524	242	1020
	贺店	居民点	491		578	2676
	枣林	居民点	390		420	1270
	赵庄	居民点	379		385	1306
第五期	全面完成
合计			5257	5257	5329	20050

第五章  投资估算与筹资途径

一、投资估算依据

1.《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》

2.《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用财务管理规定》 

3.《土地开发整理项目资金管理办法》 

4.《土地开发整理项目规划设计规范》 

5. 财政部、国土资源部《土地开发整理项目预算编制暂行规定》（2005）

6. 财政部、国土资源部《土地开发整理项目预算定额》（试行稿）（2005）

7. 《襄阳市关于开展新型农村社区建设试点工作的意见》

8. 其他有关规定和标准

二、还建规模估算

（一）相关数据说明

本次计算需要明确的数据：本次计算取容积率2.0，用地平衡控制指标取为住宅用地65%。依据襄城区拆迁数据测算，集体土地还建房简装成本可控制在1200元/平米左右；依据辖区华中药业截污干管工程和207国道改线工程等拆迁测算，人均拆迁成本约为3万元，对房屋面积需求人均约为40平米。考虑到超过3人的需要分户，参照安置就大不就小以及独生子女优惠原则，故户均4人、还房面积取160平米，户均5人取190平米。

容积率：现襄阳还建房容积率一般均在2.0-3.0之间，本次计算取容积率2.0。

建筑密度：根据《襄阳市襄城经济开发区控制性详细规划》，居住用地建筑密度为28%。

还建房层数：若还建区内各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等的前提下，可知还建房层数=容积率/建筑密度=2.0/0.28≈7。

居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93(2002年版)），居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合以下图表中的规定。

表5-1 居住区用地平衡控制指标

居住区用地平衡控制指标 (%)				本居住小区用地 平衡控制指标
用地构成	居住区	小区	组团
1.住宅用地	45～60	55～65	60～75	65
2.公建用地	20～32	18～27	6～18	20
3.道路用地	8～15	7～13	5～12	10
4.公共绿地	7.5～15	5～12	3～8	5
居住区用地	100	100	100	100

注：城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区：一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7080--15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。

公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93(2002年版)），可得居住小区公共服务设施控制指标。

表5-2公共服务设施控制指标（平方米/千人）

居住规模		居住区		小 区
类别		建筑面积	用地面积	建筑面积	用地面积
总指标		1605～2700 (2165～3620)	2065～4680 (2655～5450)	1176～2102 (1546～2682)	1282～3334 (1682～4084)
其 中	教育	600～1200	1000～2400	600～1200	1000～2400
	医疗卫生 (含医院)	60～80 (160～280)	100～190 (260～360)	20～80	40～190
	文体	100～200	200～600	20～30	40～60
	商业服务	700～910	600～940	450～570	100～600
	金融邮电 (含银行、邮电局)	20～30 (60～80)	25～50	16～22	22～34
	市政公用 (含自行车存车处)	40～130 (460～800)	70～300 (500～900)	30～120 (400～700)	50～80 (450～700)
	行政管理	85～150	70～200	40～80	30～100
	其它	——	——	——	——

注：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

公共服务设施建筑面积：按规范居住小区公建建筑面积指标取1200平米/千人。

（二）拆迁区总体情况

余家湖11个村总面积52425亩，集体建设用地面积5257亩，户数5329户，人口20050人，户均人口4人，按襄阳还建安置面积标准33平米×4=132平米，参照安置就大不就小以及独生子女优惠原则，考虑到分户问题，户均还建面积取160平米。

总还建面积：总还建面积=总户数×户均面积=5329*160平米=8520平米。

公共服务设施建筑面积=20050人*1200平米/千人=24060平米。

还建总面积=总还建面积+公共服务设施建筑面积=8520平米+24060平米=876700平米。

还建建筑用地面积：住宅用地=总还建面积/容积率=876700平米/2.0=438350平米=657.5亩。

还建区用地=住宅用地/0.65=657.5亩/0.65=1012亩。

1、一期工程拆迁

选择黄龙观村207国道以东区域和王树岗村七组定为一期工程，作为先行区，在年内启动迁村并点工作，主要基于以下几点考虑：第一，该区域地处工业园中心区，搬迁符合开发区发展需要，村民搬迁积极性较高；第二，该区域总体建筑及人口规模相对较小，便于对村民进行较好规划安置；第三，已有部分拆迁村民集中安置在枣林村还建房小区，且小区仍可继续安置大部分村民，村民集中安置也利于集约化管理；第四，该区域位区位优势明显，交通便利，207国道由贯穿其中，紧邻王树岗货运站，土地开发潜力巨大。

(1)黄龙观村207国道以东（简称H207区）

基本情况。H207区四至为，207 国道以东，1号路以南，王树岗七组以北，2号路以西。该区域为黄龙观人口集中区之一，村民243户、870人，现有建设用地面积270亩，耕地250亩，不含远大科技征地200亩。

计算分析。H207区现户均人口4人，按襄阳还建安置面积标准33平米×4=132平米，户均还建面积取160平米。

H207区区域还建面积=户数×户均面积=243户*160平米=38880平米。

腾地面积：270亩。

(2)王树岗七组区域（简称W7区）

基本情况。W7区四至为，207 国道以东，7号路以南，电厂铁路线以北，北2号路以西。该区域建设用地面积210亩、耕地面积130亩，村民98户、460人。  

计算分析。W7区现户均人口5人，按襄阳还建安置面积标准33平米×5=165平米，可以分两户，户均还建面积取190平米。

W7区区域还建面积=户数×户均面积=98户*190平米=18620平米。

腾地面积：210亩。

    (3)一期工程两片区域合计

黄龙观207国道以东和王树岗七组区域腾地面积为480亩，还建区选在涂沟村，该区域腾出的建设用地可全部用于开发。

总还房面积：H207区区域还建面积+W7区区域还建面积=38880+18620=57500平米。

住宅用地面积=总建筑面积÷容积率=57500平米/2.0=28750平米=43.1亩。

居住区用地面积=住宅用地/0.65=43.1亩/0.65=66.3亩。

腾地面积480亩。

2、二期工程拆迁

(1)黄龙观村剩余

基本情况

黄龙观村有4个村民小组，374户共1206人，村建设用地面积392亩，H207区征迁后，黄龙观村剩余93户、273人，户均人口3人，剩余建设用地面积122亩。

H207区区域为村民243户、870人，现有建设用地面积270亩。黄龙观1号路、7号路及207国道已征迁户数38户、127人。

计算分析。户均人口3人，户均还房面积取120平米。

剩余区域还房面积=户数×户均面积=93户*120平米=11160平米。

腾地面积：122亩。

(2)曹湾村

基本情况。曹湾村现有5个村民小组，822户共3008人，村建设用地面积811亩。入驻企业占地面积1500亩，主要为耕地。

计算分析。曹湾村户均人口4人，户均还建面积取160平米。

还房面积=户数×户均面积=822户*160平米=131520平米。

腾地面积：811亩。

(3)周营村

基本情况。周营村现有480户共1610人，村建设用地面积421亩。

计算分析。周营村户均人口4人，户均还建面积取160平米。

还房面积=户数×户均面积=480户*160平米=76800平米。

腾地面积：421亩。

(4)二期工程区域合计

总还房面积=11160平米+131520平米+76800平米=219480平米。

住宅用地面积=总还房面积÷容积率=219480平米/2.0=109740平米=1.6亩。则

居住区用地面积=住宅用地/0.65=1.6亩/0.65=253.2亩。

腾地面积=122亩+811亩+421亩=1354亩。

三、投资估算

余家湖村庄集并项目的资金投入主要是拆旧区的拆迁补偿、还建小区占地费用及还建房建设费用。以下分项估算：

本次规划参考《襄阳市房屋征收补偿安置方案》，结合拆迁中的实际情况和拆迁户房屋造价，项目拆旧区一般农民宅基地建筑物平均补偿标准为650元/平方米。结合最新的华中药业截污干管拆迁和207国道拆迁成本，人均还房面积在约为35平米，人均补偿金额约为1.5万元；动迁安置补偿取1.5万元，所以人均拆迁成本约为3万元。还建小区用地选用集体土地，按照余家湖涂沟村和欧庙新城实际，征地补偿等费用9.6万元，加上不可预见费用，用地成本取为12万元/亩。

拆迁还建总成本=还建房建设成本+拆迁成本+还建小区用地成本。取还建房集体土地建房成本1200元/平米，拆迁成本约为人均3万元。还建房建设成本=还建面积*1200元/平米；拆迁成本=拆迁人口*3万元/人。还建小区用地成本12万元/亩。

表5-3拆迁规模统计表

范围	户数	人口	还房面积	还建区用地	腾地规模	实际腾地
总体11个村	5329户	20050人	876700平米	1012亩	5257亩	5257亩
拆迁一期工程	341户	1330人	57500平米	66.3亩	480亩	480亩
拆迁二期工程	1395户	41人	219480平米	253.2亩	1354亩	1354亩
注：还建区在拆迁区外另选，初步预定在涂沟村和欧庙新城。所以，拆迁腾出的面积就是实际腾地面积。

1、项目总体征迁还建成本

范围为街道11个村。还建区用地与腾地区无关，另外选在涂沟村其他区域和欧庙新城，争取区划拨或按集体土地征迁。

还建房建设成本=还房面积*1200元/平米=876700*1200元=10.5亿元。

还建小区用地成本=用地面积*=1012亩*12万元/亩=1.2亿元。

拆迁成本=拆迁人口*3万元/人=20050*3万元=6亿元。

拆迁还建总成本=还建房建设成本+拆迁成本+还建小区用地成本=10.5亿元+6亿元+1.2亿元=17.7亿元。

每亩地腾地综合成本=总成本/实际腾地面积=17.7亿元/5257亩=33.7万元。

2、一期工程征迁还建成本

范围为黄龙观村207国道以东和王树岗村七组区域，还建用地66.3亩。

还建房建设成本=还房面积*1200元/平米=57500*1200元=7000万元。

拆迁成本=拆迁人口*3万元/人=1330*3万元=4000万元。

还建小区用地成本=还建用地面积*12万元/亩=66.3亩*12万元/亩=800万元。

拆迁还建总成本=还建房建设成本+拆迁成本+还建小区用地成本=7000万元+4000万元+800万元=1.18亿元。

每亩地腾地成本=总成本/实际腾地面积=1.18亿元/480亩=24.6万元。

3、二期工程征迁还建成本

范围为黄龙观剩余区域、曹湾村、周营村。还建用地面积253.2亩。

还建房建设成本=还房面积*1200元/平米=219480*1200元=3亿元。

还建小区用地成本=还建用地面积*12万元/亩=253.2亩*12万元/亩=0.3亿元。

拆迁成本=拆迁人口*3万元/人=41*3万元=1.6亿元元。

拆迁还建总成本=还建房建设成本+拆迁成本+还建小区用地成本=3亿元元+1.6亿元+0.3亿元=4.9亿元。

每亩地腾地成本=总成本/实际腾地面积=4.9亿元/1354亩=36.6万

元。

范围	户数 （户）	人口（人）	还房 面积 （平米）	还建 用地（亩）	腾地规模 （亩）	实际腾地 （亩）	还建 成本 （亿元）	拆迁 成本 （亿元）	还建用地 成本 （亿元）	每亩地 腾地成本 （万元）
总体11个村	5329	20050	876700	1012	5257	5257	10.5	6	1.2	33.7
一期工程今年启动	341	1330	57500	66.3	480	480	0.7	0.4	0.08	24.6
二期工程近期启动	1395	41	219480	253.2	1354	1354	3	1.6	0.3	36.6
注：还建房集体土地建房成本取1200元/平米，拆迁成本取为人均3万元，还建用地成本取12万元/亩。一期工程今年启动，范围为黄龙观村207国道以东和王树岗村七组；二期工程近期启动，范围为黄龙观剩余区域、曹湾村、周营村。还建区用地在拆迁外另选，初步预定在涂沟和欧庙新城。

表5-4  拆迁还建统计表

四、资金筹措

（一）资金来源

村庄集并项目资金来源主要包括：区财政拨付的启动资金；建新区新增建设用地土地有偿使用费和出让金；土地抵押融资；农村集体经济组织及农民自筹资金；企业平衡开发自筹资金等。  

（二）主要投资、收益及其布局

按照余家湖街道的综合开发地价，商住和仓储用地收益取60万元/亩，工业用地收益取14.6万元/亩。

项目拆迁区腾地5257亩，黄龙观、王树岗、李刘集、莫康、涂沟五村为商服用地，其余各村为工业用地。全部农民安置区土地面积为1012亩，还建用地争取集体土地还建或争取上级划拨，还建点选择在涂沟村和欧庙新城。

1、总体11个村投资和收益计算：

项目区拆迁腾地5257亩，商服开发用地亩2152亩（黄龙观392亩、王树岗474亩、李刘集586亩、莫康199亩、涂沟501亩），剩余工业用地3105亩。

商住用地出让收益=2152亩*60万元/亩=12.9亿元。

工业用地出让收益=3105亩*14.6万元/亩=4.5亿元。

本次腾地开发收益共计17.4亿元，拆迁还建总成本为17.7亿元，资金缺口3000万元，需要平衡商服用地50亩。

2、一期工程投资和收益计算：

一期工程腾地面积480亩，全部用于商服用地开发。还建区面积66.3亩，选在涂沟，占地100亩，商服平衡用地33.7亩。

一期工程商服用地收益=480亩*60万元/亩=2.88亿元。

还建区商服平衡用地收益=33.7亩*60万元/亩=0.2亿元。

一期工程拆迁还建总成本1.18亿元，所以一期工程净收益为1.9亿元。

3、二期工程投资和收益计算：

二期工程腾地1354亩，其中，商服用地122亩、工业用地1232亩。还建区面积253.2亩，选在涂沟，用地400亩，其中商服平衡用地146.8亩。

二期工程商服用地出让收益=122亩*60万元/亩=0.7亿元。

二期工程工业用地出让收益=1232亩*14.6万元/亩=1.8亿元。

还建区商服平衡用地收益=146.8亩*60万元/亩=0.9亿元。

二期工程拆迁还建总成本4.9亿元，二期工程总体收益3.4亿元，一期工程剩余1.9亿元，一期、二期工程剩余收益4000万元。

4、还建与平衡开发：

（1）商服用地：黄龙观392亩、王树岗474亩、李刘集586亩、莫康199亩、涂沟501亩五村建设用地全部作为商服用地，收益以60万元/亩计。

（2）还建用地：还建用地共计1012亩，全部在拆迁区以外另选，初步预定在欧庙新城和涂沟村。

（3）涂沟村：涂沟村有建设用地501亩，全部作为商服用地。一期、二期工程还建用地分别为66.3亩、253.2亩，共计319.5亩，选在涂沟村。另外从涂沟村商服用地中划取180.5亩商服用地，用于一期、二期工程的平衡开发。

表5-5投资收益均衡表

项目	时间	投资额（亿元）	收益（亿元）		资金缺口 （亿元）	商住平衡用地 （亩）
			商住用地	工业用地
总体工程	13.09-23.12	17.7	12.9	4.5	0.3	50
一期工程	13.09-14.12	1.18	3.08	0	0	33.7
二期工程	15.01-17.12	4.9	1	2	1.5	146.8
注：一期工程总收益1.9亿元用于二期工程建设。

表5-6 建新区区域面积统计表

镇别	村别	编号	土地利用现状类型	预计项目用地类型	面积(亩)
余家湖事处	涂沟	J01	居民点	商服	501
	H207及W7区域	J02	居民点	商服	480
	李刘集	J03	居民点	商服	586
	莫康	J04	居民点	商服	199
	黄龙观剩余	J05	居民点	商服	122
	王树岗剩余	J06	居民点	商服	2
	小计			商服	2152
	曹湾	J07	居民点	工业	811
	周营	J08	居民点	工业	421
	曾垴	J09	居民点	工业	613
	赵庄	J10	居民点	工业	379
	贺店	J11	居民点	工业	491
	枣林	J12	居民点	工业	390
	小计			工业	3105
	涂沟村	J13		还建	319.5
	小计			还建	319.5

欧庙	欧庙新城	J14		还建	692.5
	欧庙新城	J15		商住平衡	50
	小计			还建、商住	742.5
总计					6319

五、投资进度计划

按照项目区拆旧建新实施进度逐步投入资金。

1、启动一期工程，时间为2013年-2014年12月。一是投资4000万元，完成对黄龙观村207国道以东区域及王树岗七组村集体建设用地区域拆迁工作，争取枣林还建房交由开发区使用，争取村民同意拆迁费用部分以股权形式入股村集体实业公司，尽量减少现金投入。二是在涂沟村投资7800万元，划取100亩地，在涂沟启动建设一期工程6万平米还建房（一期工程还建区尽量避开拆迁），并配置相关商服平衡用地；同时，投资3.3亿元规划划取400亩，适时启动二期工程22万平米还建小区建设，并配置相关商服平衡用地。加快一期工程区域土地一级开发，完成土地平整和收储，确保商服用地增值。

2、实施二期工程，时间为2015年1月-2017年12月。一是拆迁工作，完成一期拆迁后，随即投入二期拆迁，投资1.6亿元实施黄龙观村剩余区域、曹湾村、周营村征迁工作，同时，争取村民同意拆迁费用部分以股权形式入股本村村集体实业公司，尽量减少现金投入。二是还建工作，加快涂沟村还建小区建设，争取尽早让拆迁村民搬入居住，减少安置补偿费用；适时启动涂沟村涉及还建区建设的部分拆迁工作。三是商服开发，推进一期工程区域480亩商住用地和仓储用地开发，大力发展楼宇经济，壮大开发区开发投资公司实力和各村集体经济实力，保障各村集体经济在开发全过程中均衡受益。四是平衡开发，引进投资公司进行还建房投资建设，在涂沟村配套200.5亩商住用地用于一期、二期工程投入缺口的平衡开发，与相关企业达成还建房建设和商品房建设投资平衡协议。

3、启动实施三四期工程，时间为2018年1月-2023年12月。一是投资7.62亿元，2018年1月-2020年12月期间，在欧庙新城总体规划下，规划742.5亩用地，启动60万平米三、四期工程还建小区建设，配套开启商住用地平衡开发。二是按计划投资4亿元推进涂沟、李刘集、莫康、曾垴、王树岗村、赵庄、贺店、枣林等村征迁工作。

第六章、需求

依据《省关于进一步支持开发区发展的意见》，开发区建设用地上缴的土地出让金，全额纳入地方财政基金预算，实行收支两条线管理，除按规定计提国家和省级明确规定的相关费用外，剩余部分由开发区建立专项资金，主要用于开发区基础设施建设和土地开发整理。特申请以下：

一、启动资金和用地指标。为顺利启动村庄集并项目，建议区划拨一定的启动资金和集体土地还建房建设用地指标。

二、土地收益部分全额返还。考虑到本次村庄集并项目面临巨大的资金压力、时间成本及不可预见费，为了保障本项目的资金平衡，建议将土地出让金等土地收益全部留在余家湖，或者以财政返还的方式保证余家湖村庄集并工作的成功实施。

三、税费减免。本次村庄集并，涉及到土地一级开发、还建房建设和工业用地、商住用地的经营开发，为了减少项目运作成本，建议除了对和省里必须交的相关税费外，对期间契税、城镇土地使用税、土地等其他相关税费进行减免或者征收后返还。

四、划拨还建房建设用地指标。为积极策应欧庙新城开发建设，深入推进城乡一体化，在欧庙新城总体规划下，建议村庄集并项目还建房主体工程配套在欧庙新城建设，由区划拨集体土地还建房建设用地指标，余家湖以成本价购买。

五、允许多种整合使用，实现优惠最大化。综合运用新型农村社区建设、城中村改造、城乡建设用地增减挂钩等，推进村庄集并。对位于部分经济发达村的项目，允许比照执行“城中村”改造，通过引进有实力、有经验的企业投资，采取市场运作的方式实施，引进的企业可以享受招商引资优惠。对于经济欠发达村的挂钩项目，可以由农村集体经济组织主导实施，项目资金实行以奖代补，按进度拨付。

六、支持开发区开发投资公司参与。为壮大集体经济实力，推进各村均衡开发，建议由以开发区投资公司为主体，通过银行融资、股权融资、引进企业联合开发等方式，加大开发力度，减少现金支出。

七、支持余家湖推进农村产权制度改革。余家湖街道将以此次增减挂钩开发为契机，实施中同步推进探索建立公司（合作社）治理结构，村民变股民，将原村民全部纳入城镇社会保障体系，大力推进产权制度改革，盘活集体资产，激发集体经济活力。

第七章 规划方案及效益评价

一、规划方案评价

1.该项目区规划方案是在充分考虑调查研究的基础上形成的，并经过科学的分析和论证，符合国家有关法规和本区的实际情况，该方案广泛征求意见，从实际出发，维护群众利益，得到拆迁群众的普遍支持。

2.规划方案明确，任务清楚。

3.建设用地的整理潜力大，预期效益明显。

4.村庄集并符合当地的实际情况，体现了集约节约用地、优化城乡用地结构和布局的指导思想。

5.整个规划方案可操作性强，切实可行。

二、项目效益分析

1.从经济效益看： 

    一是村庄集并项目，腾出了3105亩工业用地和2152亩商服用地，极大拓展了开发区的发展空间，符合全省开发区“布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的总体要求，也是开发区发展建设的客观需要。二是项目资金总体平衡，项目运作可操作性大。三是通过开发区投资开发公司参与项目区开发运作，壮大公司实力。四是组织农村集体经济组织参与开发，壮大农村集体经济实力，通过村民以股权入股，带动全体村民共奔富裕。

2.从社会效益看： 

一是通过项目的实施，便于节约和集约用地，优化城乡用地结构和布局，有利于促进城乡统筹发展，逐步缩小城乡之间的差距。二是农民通过集中居住，按照社区化建设，利于村民平等享受基本公共服务。三是便于加强农户之间的联系，提高村民组织化程度，为发展乡村文化创造了条件，有利于提高农村的精神文明建设水平，为文明城市建设助力。

3.从生态效益看：

一是通过项目的实施，安置区统一规划、集聚布局，便于集中治理环境污染，切实解决好农村住宅于畜禽圈舍混杂、水源污水、垃圾散放等问题，有利于改善农村环境卫生，创建美丽乡村和新型农村社区。二是在新建区通过严格落实绿化要求，强化项目实施区域美化环境、保持水土、涵养水源的功能。

本项目从社会、经济、生态等多角度考察，均具有良好的效益，符合科学发展观的要求，能满足产业新城发展和改善民生的实际需求，建议尽快立项、分步实施。