吉林省2016年下半年房地产估价师《制度与》：城乡规划的审批程序考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A．30B．90C．60D．120

2、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．1204

3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格

4、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点B．估价作业期C．出具估价报告之日D．签订估价委托合同之日

5、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格

6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

7、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。A．一B．二C．三D．四

8、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

9、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。A．盈亏平衡分析B．敏感性分析C．风险分析D．概率分析

10、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计__时的折现率。A．等于零B．大于零C．小于零D．无关联

11、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。A：超额利润B：投资回报C：内部收益D：风险报酬E：借款合同

12、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调

13、目前，按照国家最新，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章

14、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥③⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦

15、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格

16、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。A．在城市或区域中的地位B．与其他地方往来的便捷性C．与市中心的距离D．周围环境、景观

17、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。A：1500B：1950C：2131D：3000E：执行层的组织协调

18、取得开发项目用地所发生的费用为。A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同

19、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费B．销售费用C．前期费用D．其他费用

20、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图B．建筑构造详图C．建筑平面图D．总平面图

21、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。A：目标定价法B：价值定价法C：挑战定价法D：成本加成定价法E：借款合同

22、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样

23、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。A．易受影响B．依赖专业管理C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D．存在效益外溢和转移

24、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格

25、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。A：144 000元B：135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。A．建筑平面图B．建筑立面图C．建筑剖面图D．结构施工图

2、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。A．选出最佳方案B．检验各风险因素C．对评价指标的影响D．对风险对策的建议E．定量确定风险大小

3、关于重新购建价格的说法，正确的有。A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B：重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关B．县级以上C．房屋拆迁管理部门D．城市规划行政主管部门

5、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费B：房地产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费

6、房屋的开工一般应以日期为准。A：施工队进场B：地基处理C：房屋正式开始破土刨槽D：打永久桩E：取得施工许可证

7、以下难以使用市场法估价的房地产有。A：标准工业厂房B：写字楼C：古建筑D：纪念馆E：学校

8、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市B：城市城乡规划主管部门C：城市国土资源主管部门D：城市房地产主管部门E：执行层的组织协调

9、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A．保本点分析B．敏感性分析C．现金流量分析D．统计试验分析

10、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题)A：资产报酬率B：销售净利率C：资产负债率D：存货周转率E：股东权益报酬率

11、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法

12、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。A．8.0B．8.4C．9.0D．10.0

13、在__情况下，需要征收契税。A．国有土地使用权出让、转让B．房屋发生交换、买卖或赠与C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D．城镇职工首次购买公有住房E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属

14、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期

15、最小二乘法的基本原理是__。A．要求实际值与估计值的离差平方和为零B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

16、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括__。A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷C．有助于保持估价机构工作的连续性D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

17、属于房地产估价机构业务监管的是。A：业务承揽B：监管措施C：行政处罚D：业务转让E：异地执业

18、下列关于房屋租赁市场税收，表述正确的是。A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

19、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途

20、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A：估价方法选用B：估价结果确定方式C：估价师的职业道德D：估价技术路线E：估价参数选取

21、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用__原则进行核算。A．双项财政制B．单项财政制C．权责发生制D．权责利用制

22、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款

23、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险

24、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图

25、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。A．供需因素的影响B．经济因素的影响C．因素的影响D．制度因素的影响