规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修正)

2011年3月22日版本

随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，新建筑结构形式和设计风格不断涌现，房屋建筑面积的计算成为共同关注的焦点，这对房屋面积计算工作提出了新的更高的要求。目前，建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）以及《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）使用已多年，为我市的规划管理面积计算的规范化起到积极的作用。但还存在着诸多不足：一是原有的条款是原则性的，不够细化；二是专业术语较多，难以理解；三是有些新出现的建筑形式，比如阳光屋、入户花园、飘窗等如何计算，未予以明确，导致实际操作中出现各种计算方法进而引发纠纷。为统一规范房屋建筑面积计算方法，做到有章可循，参考无锡、深圳、福州等城市制定的有关操作办法和规则，并结合我市实际情况，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）》进行了修正。具体如下：

一、建筑物按《建筑工程建筑面积计算规范》计算各层建筑面积并计入容积率。

1、建筑物顶部的楼梯间、电梯机房；结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，均按建筑面积计入容积率。

2、地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。

3、坡顶建筑净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率； 

4、在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算。因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为停车使用的，经规划部门认定，可按规定计算建筑面积、不计入容积率。但应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接

5、主体建筑物周边地下室下沉庭院及采光井的面积不得大于地下室除停车部分的可利用面积的30%；临下沉庭院及采光井的周长不得大于地下室除停车部分的可利用部分的周长的30%；实际开窗的窗地比不得大于1/7。

二、建筑物下列项目按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率: 

1、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的非经营性地下室; 

2、层高不大于4.5米、通透的、无围护结构的建筑物底部架空层。底层有商业的相邻部分不得架空，临江、临湖的可适当提高层高。

3、无围护结构的结构（设备管道）转换层。（层高不大于4.5米）

4、超高层建筑的无围护结构的避难层。（交通核心筒除外）

5、雨篷出挑大于2.1米的。

三、建筑物阳台、外廊按以下方法计算建筑面积：

1、居住建筑：①南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。②高度为两层的阳台，其计算方法同第①条；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。③考虑南昌气候特点，北向阳台，外廊原则上要求统一封闭，外廊按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率

2、公共建筑：①原则上不设置外阳台；因造型需要设置的，其进深不大于1.2米的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。②公共建筑北向外廊应统一封闭，按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

3、入户花园为阳台的一种形式，其面积计算参照阳台面积计算。若进深大于3米的阳台及入户花园整体按全面积计算建筑面积并计容。（公共建筑高度大于三层的空中花园平台按其水平投影面积计建筑面积但不计入容积率）

4、与阳台相接的附属构件（如花台），其底板与阳台底板标高差小于0.6米、外挑宽大于0.6米的，视为阳台，其计算方法同第三点第1条。（若为空调板，则一个空调按0.6米X1.2米控制）

5、套型建筑面积为144平方米以上的住宅其若确需设置设备平台板水平投影面积不得大于3平方米，并不得再设置空调板。

6、阳台面积要求

1）．住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型，其各类阳台水平投影面积（以阳台底板计）总和不大于套内面积的7% 。

2)．住宅套内建筑面积为90平方米以上户型，其各类阳台水平投影面积总和不大于套内面积的6%。

四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积：

1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米, 宽度不大于该开间的2/3。

2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计算建筑面积、不计入容积率；

3、除本点第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计算建筑面积、计入容积率；

4、超出本条第1条规定的按全面积计入容积率。

5、平凸窗底板与顶板间作为空调机位时不得用实体墙封闭，且应至少两面有窗，当侧边设置空调时可一面有窗，但凸窗底板与顶板间不得封闭；转角凸窗长边洞口＞1.2米时短边洞口≯0.8米，结构剪力墙不得伸出外墙。

6、凸窗部位的楼板不应凸出外墙体。

五、普通住宅建筑标准层层高不小于2.9米且不大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积；k=h÷3。

采用通廊式布局的，单套套内建筑面积不大于50平米的公寓层高不得超过4.0米；层高在4.0米到4.5米（含4.5米）之间的，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.25倍计算。

六、办公建筑标准层层高不小于3.2米，且不大于4.2米；分隔成小间的底层商铺建筑层高不大于4.5米。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不列入超层高控制范围。

当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.2+2.2）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑标准层层高大于8.8米（3.2X2+2.2）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

七、分隔成小间的商铺（面积不大于300平米）建筑层高不大于4.5米，当层高在4.5米到5.4米（含5.4米）之间的，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.25倍计算。

普通商业（面积大于300平米）当建筑层高大于6.1米（3.9+2.2）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当建筑层高大于10米（3.9X2+2.2）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

八、规划应充分利用现有的地形、地貌；与相邻地块宜平接，当用地内有高差时应进行竖向设计并组织好排水。

九、建筑占地面积计算

1、考虑南昌气候特征，要求地下车库出入口坡道设置顶盖。顶盖为轻巧的玻璃或结合绿化设置的，可不计入建筑占地面积。

2、高于室外地坪大于4米的悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算占地面积。

3、无顶盖且无围护的室外楼梯占地面积按水平投影面积的一半计算。 

4、有柱雨篷应按柱外边围合面积计建筑占地面积。无柱雨篷则不计。

十、关于其他的要求：

1、门厅的高度不应超过12米，且面积不应大于计容总面积的0.3%。

2、建筑凹口处不应拉梁，确实结构需要时应隔层拉梁，层层拉梁凹口应大于4米。

3、住宅建筑设置天井时应至少2个功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。

十一、以上未详尽处详见国家标准GB/T 50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。

名词解释：

总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。

结构（设备管道）转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层。

本《通知》自2011年x月x日起施行。此前已批准总平面规划的项目按原计容办法执行，但必须于2011年x月x日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容。其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。 

                                           南昌市城乡规划局

二○一一年X月XX日