商业项目返租方案

1、返租方式

☐返租期限：3年或5年

☐年回报：总房款的8％

☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。

☐发展商回报偿付方式：

交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。

☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。

☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系

☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。并在获得给付回报时扣除。       

☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。

☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。

☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。

6、商场运营方案

根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。

☐方案1

商家二、三楼整层租赁的方式进场经营

优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。

2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。

3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。

缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。

2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。

谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。

          2、物管费用及其他由物管公司承担。

          3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。

          4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。

          5、维修基金由投资小业主承担。

☐方案2

由慧都公司牵头，聘请有实力有经验的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营管理。

优点：1、具丰富的商场管理经验，体现专业化经营管理特色。

2、有一定的招租招商客户基础及渠道。

3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大影响。

4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。

5、提高慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。

6、提高慧都大厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。

缺点：1、公司承担全部的经营管理风险，招租招商风险。

2、公司缺乏商场经营管理经验，提高商场经营的成本。

3、增加人力、物力、财力的投入，相关费用有所增加。

谈判要点：1、物业管理费最好由商场项目管理公司承担。

2、超出年回报8％的盈利部分进行分成，公司得70％，项目公司30％。

3、商场经营管理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公司承担，公司承担低于小业主年回报8％的经营收入的全部损失。

4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权利义务关系。

方案1为最优方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，规避不确定的风险因素。如果找不到这样的商家，方案2可作为次优方案实施，打造专业化、规模化、品牌化商场形象与风格。以上分析阐明了与商家谈判的基本基调，具体事宜需双方在谈判中明确与深化。

2、税收分析

☐销售过程中发生的税种（销售合同一经签定已产生法律效力）

出租                  公司出租         个人出租

房产税                12％             4％

营业税                5.5％             3％

合计（租赁税）        17.5％            7％

☐所得税     33％（税后利润）

3、市场形势分析：

通过对济南市场业态的调查分析可知，市场中铺位的销售一般都在一楼，如万达沃尔玛商场；而能单独销售商场二楼铺位的开发商几乎没有，发展大厦采取的销售方式也只是一、二楼捆绑销售的模式，且售价较低。一般而言，项目价格的高低要受到市场需求、成本费用、竞争情况等因素的影响和制约，而无论是采用需求定价、成本定价还是竞争定价方法，项目的最高价格都要受到市场需求的影响。而市场投资者普遍不看好二三楼铺位的销售。

那么如果单纯地为了迎合市场肯定是行不通的，而突破这种瓶颈的根本方法只能是引导市场需求甚至创造市场需求。例如嘉恒大厦为了吸引深圳国贸进场经营，提升商场附加值，不惜向国贸给出前三年免租金进场经营的优惠条件，然后通过与国贸合同约定后期租金的增长幅度来抵补其前期所遭受的损失。由此可见，实现最后的合同销售，及时回笼资金，才应是公司的战略指导方向。否则，因市场需求严重不足，几乎无法实现销售，形成有价无市的海市蜃楼现象，造成的损失远远大于给予的让利，这完全是一种表面上让利给客户，实际上暗升地行之有效的营销策略。为此，我们需要给商场培育一定的特色，树立一定的市场形象，以求在目标客户心中形成一种特殊的便爱。

通过对周边业态的调查分析及本商场的品质需要，寻求商场产品差异化的经营理念，商场主题确定为慧都服饰购物广场将是恰当的选择。先吸引投资客户促使资金及时回笼，然后通过返租的经营方式统一进行招商、招租，营造个性化的商场品牌形象。

4、商场平面布局要点分析

☐充分考虑人流的合理互动，在此基础上实现各展位最大利用率。

☐根据商场主题、市场定位以及其他商场的规化情况，结合本项目的平面布局，从而划分最小单位、最大单位及其比率。

☐针对投资者的资金状况，尽量把铺位划得更小，促使套内总价较低，扩大市场需求面，提高成交率。

☐商场基本采用敞开的货价式分割布局，一般在实际摆放中还要退出30—50公分的距离，公共通道的宽度为1.5米，加上退出的面积大概2米左右的路面宽度，基本保证人流之间的互动。

☐各分割单位标准面积约为18m2，使用面积9m2左右，套内总价大都在20万以内，投资者较易承受其价格。

☐墙角面积大都在30－70m2，适合经营品牌服饰。

☐一楼及扶梯旁单位面积最小，有1－3m2，适合做饰品、玉器等，该类单位因位置较好、总价较低较易实现理想的价位。

☐针对不同类型、年龄、性别消费者的普遍心态，参考贵和商厦的商品分布以及本商场的市场定位，一楼以经营化妆品、珠宝为主，二楼以女装为主，三楼以男装为主。