土地使用权之取得方式

                            国有土地使用权取得程序

国有土地使用权

出让土地使用权：  

法律依据  

·《土地管理法》第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以  

·《城市房地产管理法》第二章第二节；  

·《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章；

·最高人民《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)。  

出让方式  

·招标拍卖挂牌交易：《城市房地产管理法》第十二条，“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”  

·协议出让：《城市房地产管理法》第十二条，“没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规    定所确定的最低价。”  

·目前商业住宅开发已经基本上采取了招标拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让，工业用地目前没有，但是部分地区已经开始尝试实行。  

 iii．  常见问题  

·出让土地根据土地用途通常有不同的期限。关丁期限届满后的问题处理，目前欠缺法律规定。  

·  出让土地根据土地用途需要经过招标拍卖或挂牌交易的，应当通过招标拍卖或挂牌交易程序；  

·  签署出让合同的主体应当为县级以上时，开发区管委员会不得作为合同主体，否则出让合同无效：  

·  协议出让中的价款应当按照法定程序进行评估，并不得低于市场平均价，否则出让金约定条款无效；  

·  擅自改变土地用途，出让合同无效。但是经过出让部门和规划部门同意调整用途，并相应调整土地用途的，可以继续执行出让合同。  

  c)  国有土地租赁使用权；  

    i.法律依据  

   ·  《土地管理法实施条例》第二十九条，“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租 赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”  

   ·  《规范国有土地租赁若干意见》，其中第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上土地行政土管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”第规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。”  

ii取得方式  

·招标拍卖：《规范国有土地租赁若干意见》:“一、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。”  

 ·  协议：同上。“采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。”  

  iii 常见问题  

 ·  区分国有土地租赁取得租赁使用权与土地使用权本身的租赁；  

 ·  租金标准确定程序应当合法；  

 ·  转租时，转让的是租赁使用权，而非所有权，实质上属于合同权利义务的转让；  

 ·  租赁方式上有长期租赁和短期租赁。其中短期租赁不超过5年；  

·  签定租赁合同的主体为国有土地管理部门，而非某工业或企业：  

·  承租土地使用权转租、转让或抵押，尤其是抵押，这是区分于土地使用权转让的主要问题，实质上是赋予了承租使用权利物权的效力；  

·  地上物抵押，承租土地使用权同时抵押。  

国有土地使用权招拍挂程序

国有土地使用权招标程序

一、招标前期工作

拟定招标年度供地计划，选择、清理招标地块，评估、确定招标底价，编制、报批招标工作方案等。

二、成立招标评标小组

其职责是：审查投标人资格，主持开标、定标工作，确认中标人。

三、发布招标公告

招标公告一般应在招标截止日前三十日刊登在当地的主要报刊并同时在省级报刊登载；招标公告应包括以下主要内容：（1）土地的位置：地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（2）投标人的资格要求；（3）投标人索取标书时间、地点及标书的工本费；（4）投标地点和截止时间；（5）给付中标价的方式和保证金数额；（6）评标方法；（7）开标时间和地点；（8）招标人认为需要公告的其他事项。

四、投标人登记，索取标书和有关文件

五、投标

投标人在投标截止日期前将标书投入标箱，标书应包括下列附件和履约保证金：（1）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表身份证复印件；（2）不低于公告数额的履约保证金。

六、开标

招标评标小组对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布无效。

七、评标、定标

一般情况下，评定中标人可按以下标准之一确定：（1）出价最高者；（2）综合评分最高者；（3）最先付清规定的标价款者；（4）实际交付地价款最多者。

八、向中标人发出《中标通知书》

九、中标人接到《中标通知书》后应在规定期限内与作为招标人的市、县国土部门签定《国有土使用权出让（租赁）合同》

按规定交纳土地出让金或租金；土地行政主管部门应及时将招标、中标情况和中标地块向社会公开，并报上级行政主管部门备案。

十、作为招标人的市县土地行政主管应按《国有土地使用权出让（租赁）合同》的约定，及时向中标方提供中标地块，颁发《建设用地批准书》并督促土地受让人按合同约定的期限和方式缴纳剩余地价款

十一、土地行政主管部门协助中标人办理有关土地开发建设的证照

由中标人持《中标通知书》和《国有土地使用权出（租赁）合同》向有关部门申办基建项目立项（或直接领取《投资许可证》）、《建设工程施工证》和其他有关证照，土地行政主管部门应为中标人提供各种便利条件，并具体协调有关部门积极办理。土地受让人尚未取得房地产开发资质的，可凭《中标通知书》和《国有土地使用权出让（租赁）》合同向有关部门申领《房地产开发资质证书》。

十二、中标人缴清全部地价款后，应及时申请土地登记，领取《国有土地使用证》

市、县土地行政主管部门监督受让人按出让合同的约定投资开发利用土地，发现问题及时纠正和处理。

国有土地使用权拍卖程序

一、拍卖前期工作

拟定拍卖供地年度计划，选择、清理拍卖地块，评估、确定拍卖底价，编制、报批拍卖工作方案等。

二、成立拍卖委员会

其职责主要是：审查竞买人资格，组织拍卖活动，确定拍卖主持人。

三、拍卖公告于拍卖前三十日在当地主要报刊刊登，同时在省级报刊登载。拍卖公告应包括下列主要内容：

（1）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（2）竞买人资格要求；

（3）拍卖的时间、地点；

（4）给付成交价的方式和保证金数额；

（5）竞买人索取竞买申请书的时间、地点和工本费；

（6）参加竞买的申请方法和申请截止时间；

（7）查询竞买资格的时间和地点；

（8）拍卖人认为需要公告的其他事项。

四、竞买人提出竞买申请

竞买人在竞买申请截止时间前提出竞买申请并提交下列文件和履约保证金：

（1）竞买申请书；

（2）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表身份证复印件；

（3）不低于公告数额的履约保证金。

五、检查竞买申请的有效性

由拍卖委员会对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给编号的竞买标志牌（手持号牌）。

六、公开拍卖

拍卖应在公告的时间、地点进行，拍卖应由拍卖官主持，根据需要，也可以委托有资格的拍卖师主持。拍卖全过程应由记录员作笔录。

（1）竞买人显示标志牌、主持人点算竞买人；

（2）主持人介绍土地位置、面积、用途、使用年期、规划设计要求和其他有关事项；

（3）主持人宣布起叫价和第一次应价后叫价递增的幅度；

（4）主持人提出起叫价；

（5）竞买人应价；

（6）主持人连续三次宣布最后应价而没有应价的，主持人落槌；

（7）主持人宣布最后应价者为竞得人；

（8）拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》包括以下主要内容：

①拍卖人、竞得人的名称、地赴；

②拍卖标的；

③拍卖成交的时间、地点；

④竞得人对银行支票、汇票即时支付的承诺；

⑤明确签定《国有土地使用权出让（租赁）合同》的时间、地点；

⑥违约责任及争议解决的方式；

⑦其他需要约定的事项。

七、市、县土地行政主管部门与竞得人在规定期限内签定《国有土地使用权出让（租赁）合同》；在招标、拍卖活动完毕后十五天内应将拍卖结果向社会公告，并报上级土地行政主管部门备案

八、市、县土地行政主管部门按《国有土地使用权出让（租赁）合同》的约定，及时向竞得方提供拍卖地块，颁发《建设用地批准书》，为竞得人进入地块提供便利条件，并督促土地受让人按出让合同约定的期限和方式缴交地价款

九、土地行政主管部门协助竞得人办理有关土地开发建设的证照

由竞得人持《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让（租赁）合同》向有关部门申办基建项目立项（或直接领取《投资许可证》）、《建设工程施工证》和其他有关证照；土地受让人尚未取得房地产开发资质的，凭《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让（租赁）合同》申领《房地产开发资质证书》。

十、土地受让人缴清全部地价款或按约定缴纳完第一期地价款后按规定向市、县土地行政主管部门申请办理土地登记和领取《国有土地使用证》

在竞得人土地建设证照的过程中，土地行政主管部门应提供各种便利条件，并具体协调相关部门积极办理。市、县土地行政主管部门监督受让人按出让合同的约定投资开发利用土地，发现问题及时纠正和处理。

挂  牌 程 序

一、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公告；

二、符合条件的竞买人填写报价单报价；

三、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

四、出让人继续接受新的报价；

五、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

土地使用权之取得方式

一. 土地使用权之原始取得  

土地使用权的原始取得，区分国有土地或集体所有土地上设定土地使用权两种情形，根据现行法律环境，其相应法律依据和存在的问题为：  

1.国有土地上设定土地使用权：  

    a)划拨土地使用权：  

    Ⅰ.  法律依据：  

    ·  《土地管理法》第九条：“国有土地利和农民集休所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”  

    · 《城市房地产管理法》第二十二条，“土地使用权划拨，是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行规另有规定外，没有使用期限的。”第二十三条，“下列建设用地的¨的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上依法批准划拨。(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公共事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(四)法律、行规规定的其他用地。”  

 ·  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条，“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。”  

 ·  原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》：  

 ·  国土资源部《划拨用地目录》；  

 ·  各地关于土地使用权划拨的程序和具体规定性文件。  

ii．  需注意问题  

·  划拨土地使用权通常需县级以上批准同意；  

·  需要经过土地管理部门确权登记，并颁发证书；  

·  划拨通常没有期限之，但是通带可以无偿收回而终止划拨：  

·  划拨土地使用权的用途通常有特别；  

·  经济适用房和危旧房改造可以通过划拨方式取得国有土地使用权。  

b)出让土地使用权：  

法律依据  

·《土地管理法》第九条；  

·《城市房地产管理法》第二章第二节；  

·《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章；

·最高人民《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)。  

出让方式  

·招标拍卖挂牌交易：《城市房地产管理法》第十二条，“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”  

·协议出让：《城市房地产管理法》第十二条，“没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规    定所确定的最低价。”  

·目前商业住宅开发已经基本上采取了招标拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让，工业用地目前没有，但是部分地区已经开始尝试实行。  

 iii．  常见问题  

·出让土地根据土地用途通常有不同的期限。关丁期限届满后的问题处理，目前欠缺法律规定。  

·  出让土地根据土地用途需要经过招标拍卖或挂牌交易的，应当通过招标拍卖或挂牌交易程序；  

·  签署出让合同的主体应当为县级以上时，开发区管委员会不得作为合同主体，否则出让合同无效：  

·  协议出让中的价款应当按照法定程序进行评估，并不得低于市场平均价，否则出让金约定条款无效；  

·  擅自改变土地用途，出让合同无效。但是经过出让部门和规划部门同意调整用途，并相应调整土地用途的，可以继续执行出让合同。  

  c)  国有土地租赁使用权；  

    i.法律依据  

   ·  《土地管理法实施条例》第二十九条，“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租 赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”  

   ·  《规范国有土地租赁若干意见》，其中第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上土地行政土管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”第规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。”  

ii取得方式  

·招标拍卖：《规范国有土地租赁若干意见》:“一、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。”  

 ·  协议：同上。“采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。”  

  iii 常见问题  

 ·  区分国有土地租赁取得租赁使用权与土地使用权本身的租赁；  

 ·  租金标准确定程序应当合法；  

 ·  转租时，转让的是租赁使用权，而非所有权，实质上属于合同权利义务的转让；  

 ·  租赁方式上有长期租赁和短期租赁。其中短期租赁不超过5年；  

·  签定租赁合同的主体为国有土地管理部门，而非某工业或企业：  

·  承租土地使用权转租、转让或抵押，尤其是抵押，这是区分于土地使用权转让的主要问题，实质上是赋予了承租使用权利物权的效力；  

·  地上物抵押，承租土地使用权同时抵押。  

d)  国有土地使用权作价出资或者入股  

 i．    法律依据：《土地管理法实施条例》第二十九条，“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”  

ii.常见问题：  

 ·  土地使用权应当经过合法程序进行评估；  

·  合作企业与合资企业中，中方以土地使用权(场地使用权)作为投资或合作条件作价入股。  

 2.  集体土地上设定土地使用权：  

    a)  公共设施与公益事业建设用地  

    i．    法律依据：  

    ·  《土地管理法》第六十一条规定，“乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)审核，向县级以上地方土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”  

    ii.  常见问题  

    ·  县级以上批准，涉及农刚地转非的，应当办理用途转变审批；  

    ·  不得出租、转让或抵押；  

    ·  实践中常见的出租比较多，司法实践与行政管理实践对此持默认的态度。  

    b)  乡镇企业建设用地  

    i．  法律依据  

    ·  《土地管理法》第六十条规定，“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设州地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用    地标准。”  

·《确认土地所有权和使用权的若干规定》第二十五条规定，“农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。”  

·《确认土地所有权和使用权的若干规定》第四十四条规定，  

 “依照本规定第二十五条规定的农业集体土地，集体土地建设用地使用权确定给联营或股份企业。”  

    I．．  常见问题  

    ·  在破产兼并的情形下，如不改变土地用途，土地使用权可以转让；  

    ·  可作价入股，但是程序应当合法，通常是应当经过村委会或集体经济组织经过合法程序进行表决，如经村民代表大会进行表决，三分之二以上通过；  

    ·  抵押时应当与地上物一同抵押。  

c)  宅基地使用权  

  i．  法律依据  

    ·  《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、白治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)审核，由县级批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定    办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”  

  ii． 常见问题  

·  一般情况下不得转让，抵押。 

    ·  存在着继承的问题，本村村民有权继承房屋，但有争议的是 ，非本村居民是否有权继承房屋?  

二、土地使用权之继受取得  

    1.  买卖(转让)  

    a)  可以灭卖(转让)的土地使用权类型  

    i．划拨土地使用权。其性质属于受让人对于原土地使用权人的补偿，而非土地使用权的转让。符合特定条件的国有土地划拨土地权经县级以上批准可以转让，该条件依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条之规定包括：  

    ·  （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。  

ii．    出让土地使用权  

    ·  《城镇国有土地使用权出让和转暂行条例》第十九条规定，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”  

    ·  《城市房地产管理法》3之规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；  

    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。  

  iii. 承租土地使用权。  

  iv．乡镇企业建设用地在乡镇企业破产兼并的情形下发生转让。  

  v．从国家现有发展前景看，集体土地的建设用 地使用权流转合法化是一个大趋势。包括转让、租赁与抵押在内，预计在未来都可合法化。目前广东省、安徽省、海南省等地己经进行集体土地 建设用地使用权流转让合法化的试验。  

  b)  土地使用权转让中常见的问题  

    i办理必要的审批手续；  

    ii认定合同的性质，如划拨土地使用权的转让实质上是属于对原划拨土地使用权人的补偿；  

  iii．土地使用权多方转让的处理原则：最高人民《关于审理涉及 国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第十条规定了几种情形，确定的原则：  

  ·  转让登记优先确认原则；  

  ·  投资优先确认原则；  

  ·  先付款优先确认原则；  

  ·  签署在先优先确认原则。  

    iv．搞清签署合同的主体；  

    v．对于有使用期限的，尤其是租赁使用权和山让使用权，不得将使用期限随意扩大。  

    vi．实践中经常存在通过转让房屋所有权而导致土地使用权转让的问题。通常因此引起的问题有：  

    ·  划拨土地使用权补交土地出让金，土地使用权转变为出让土地使用权；  

    ·  划拨土地使用权不补交土地出让金，直接重新确认为受让人划拨使用；  

    ·  在建工程被拍卖、转让、抵债后发生土地使用权转让；  

    ·  上述三种情形都应当注意必要的审批程序。  

    2.租赁  

    a)  可以租赁的土地使用权类型  

    i．原则上，除宅基地使用权和公共设施与公用事业建设用地外，都可以出租。但是司法实践和行政实践一般也确认宅基地和公共设施与公益事业建设用地的合法出租使用。  

    b)  土地使用权租赁中常见的问题  

    i  办理必要的审批手续；  

    ii 搞清签署合同主体；  

    iii．不能随意扩大租赁期限和租赁权限。  

    3.抵押  

    a) 可以抵押的土地使用权类型  

    可以抵押的土地使用权同土地使用权转让的情形一样。常见的是：  

    i.直接抵押土地使用权：  

    ii.抵押地上物同时抵押土地使用权；  

    iii.抵押地上物不抵押土地使用权；  

    iv.抵押土地使用权，从而导致同时抵押地上建筑物。  

    b) 土地使用权抵押中常见的问题  

    i．应当当办理登记手续，在现行法律环境中，抵押合同自登记之日起生效;  

    ii.土地使用权抵押，地上建筑物同时抵押；  

iii.抵押房屋，土地使用权未必同时抵押，但是行使抵押权时应当同时拍卖或变卖土地使用权；  

    iv.设定抵押期限的条款无效。抵押权为物权，在登记后具有绝对的对抗效力，关于期限的抵押登记记载无效。实践中常见的变态是：  

行政管理部门设定抵押年度交费和检验的手续，不办理，失去抵押的效力。此种规定具有行政公告的法律效力。  

4.继承  

 除除宅基地使用权和公共设施与公益事业建设用地外，都可以继承。但是宅基地中，如上述，存在着继承主体的合法性问题。  

5.置换  

  其内容与转让一样。只是置换双方可以置换的土地类型都是应当为可以转让的土地使用权类型。但是却未必是置换双方置换的土地性质应当是一样。  

6.公司股权转让  

为回避土地使用权转让的诸多，实践中交易的主体，往往收购拥有土地使用权的公司来解决上述问题，从而达到受让土地使用权之目的。在房地产并购中应当注意的问题有：  

    i．如果收购的目标公司是国有企业，应当先对目标公司进行改制， 改造为有限责任公司，同时应当按照国有资产转让的程序序进行评估作价、进入国有资产产权交易中心；  

    ii.如果是民营企业，只要进行登记；  

iii．如果目标企业是外商投资企业，应当履行必要的审批程序；  

iv.对于企业的收购，应当进行必要的尽职凋查工作.  

7. 公司合并与分立  

    公司合并与分立都可以导致土地使用权从一个公司继受取得另一公司已经获得的土地使用权。实践中常见的是公司的存续分立，从而将一块土地一分为二甚至三，从而对土地使用权进行宗地分割。常见的应当注意的问题是：   

i．按照《公司法》的规定进行必要的公告程序：  

ii. 履行必要的审批程序，主要是在土地管理部门的审批程序。  

    8. 作为破产财产的处理  

   在公司破产后，破产公司的土地使用权作为破产财产进入处分程序，通过拍卖、抵债等方式来转让土地使用权。为此应当遵照公司法的相关规定，同时遵循土地使用权的土地之用途。  

9.司法强制执行及不良资产收购  

任何土地使用权在进入司法程序后，如果经过判决作为执行标的，都经过执行程序，经过法定的强制执行程序，作为拍卖标的，任何主体均可进入执行程序。  

10.投资与联营入股  

不管是住国有土地使用权与集体土地使用权中，都可能存住着已经拥有用土地使用权的一方以土地使用权作为投资与联营条件入股，这与集休经济组织中，集体土地所有权人以土地使用权作为投资与联营条件不同。