买房前必看,房地产你不知道的小秘密

作者从事房地产行业近3年时间，做过置业顾问与营销策划共组，将自己一些现实的体会无私奉献，仅供参考。（以合肥市场为基础陈述）

1.认筹。开发商收取一定的意向金，以试探客户的意向度，排查价格策略和蓄客，判断开盘日期，一般开盘日期在正式认筹后的1周到1个月的时间，超过1个月，表示楼盘认筹情况不理想，客户不多，担心开盘不理想造成市场不良影响，影响品牌口碑。

2.开盘。这是个霸道的售卖形式。但不可否认，一般楼盘开盘都是整个销售周期里相对比较便宜或者最便宜的时候（尾盘处理不算）。知名开发商恒大算是一个典型的例子，它长期的广告是“开盘必特价，特价必升值”。开一次盘能把价格打到85折还乘以95折甚至还有折扣，其实正常人都能猜出是提升原价的策略，但是人就是有买东西图折扣的心理。认筹客户多的话，开盘选房，多以摇号为主，内场刻意形成一定拥挤吵闹形式，不停有营销人员催促你赶紧定房，而过分喧闹爆棚（人为制造）的场面往往让你难以招架匆匆下定。后续交定金的环节，可能有热心的销售员给你一路引导，除了签字，不用做任何事情，这也是一种霸道，总而言之，一种看似正规，热情，火热的场面可能就这么让你走完了购房的第一步流程，剩下的是什么？冷静后的思考。这房子买的值不值，我当时怎么交的定金？好草率，我当时在想什么，没人拉着我手做什么啊？这些疑问是很多首次置业人群的反应。如果在前期的洽谈中，多花心思，多跑几趟售楼部，多喝销售员保持沟通，多打听多关注些楼盘信息，可能会避免开盘时候这种茫然，做到心中有数。

3.折扣。上一段开盘中提到了折扣，这是开发商迎合客户心理的营销方式，很多楼盘没有有效手段，只能不停的在折扣上做文章，不一定都是降价，是提升价格再故作降价。一般正常销售，开发商有预留地址96-94的折扣，给一些理性的难缠的非一个点不买的客户，销售员报的折扣，他本身还有一个点，经理手上基本有一个点的权利，开发商高层一个点，老总、集团还有最后一个点。一般是这样。不同的客户情况，折扣不同，能不能拿到最低折扣就看买房人的本事了。这里透露一个捷径，一般不外传，今天做好事了。收买置业顾问，一般情况，买房人和置业顾问非亲非故，置业顾问都不会为其刻意去争取利益，作者就是例证。以前卖房子，原价卖过，96折也卖过。两套房子价格差不多，不同的折扣，所得提成也不过几十元差异。不是心狠，能给的折扣不给，你不问我要，你没有给我非一个点折扣不给你，你就不买的压力，我干嘛那么卖力去帮你申请。还有一点，很多销售员想要好处费，又不好开口，因为一旦不成，就可能被客户投诉。其实客户只要肯略施小惠，比如下班请为自己介绍的售楼员吃个饭，付一定数额的意思，销售员有了动力，自然会帮你争取你平常不能轻易获取的折扣，而这哪怕一个点的折扣也价值数千元甚至上万元，所以，是否有价值，自然而然了。

4.销售公司。有的楼盘是开发商自己的团队在售楼，最大的好处，直属于企业，对企业的认同感和了解度，稳定性要强。开发商对于售楼的过程会很负责。现在大部分，越来越多的开发商选择理公司来销售房子，好处在于可以花少量的佣金，请一家专业的销售公司来为自己打工，自己只用做好甲方的监督和挥好棒子就行。代理公司做一切均是以销售为目的。相比开发商自行销售，可能人员稳定性上较差，带来对项目的理解会跟不上。过度追求业绩，而忽视服务质量，生产一系列后续问题。

5.提成。一般置业顾问卖一套正常住宅计提总价的万分之7到千分之2之间，也有计提千分之4的，不过很少。代理公司多在万8到千1，开发商自己销售，置业顾问提成千分之1.2到1.5居多。

6.起价。看到价格，要仔细看价格右下方是不是有个额小小的起字，那是关键，基本所有的楼盘都会打起价，原因很简单，这吸引人啊。比如一个楼盘均价5500，那它的起价4500也是可能的，这样的房子是什么样的呢？可能是精装房楼盘里的少数的毛坯房，也可能是房型大或者差，最低或者最高楼层的房子。还有一种情况，起价是完全的噱头，不存在，你抱怨，他可能会告诉你，那个价格我们有啊，不过刚卖出去了。

7.短信。现在，人们每天都会收到很多垃圾短信，房地产的居首。为什么没有去过某家楼盘，也会收到呢？原因在于你的号码再某处登记过，而且可能登记时也透露了个人信息，所以你的号码可能会被专业机构回收售卖给####,短信公司从####获得这些被分类的号码，根据各家开发商的要求提供资源，群发。每条短信以3分-5分不等。

8.电话。致电某楼盘，他会以邀约你去现场看房为最终目的。而且不会给你在电话里透露太多，一则时间有限，二则电话里说的所不详细，说的太详细，回答了你太多的担忧真怕你造成了不好的印象就不去实地参观了，可能因此会在电话里刻意制造紧迫感，传递楼盘火热的感觉，催你速速来看。

9.广告。广告都是以最大的卖点为依托，广告可能会夸张，不要迷信，不要较真，以实地参观了解为主。

10.签字。签订重要协议（认筹单、定单、合同）要仔细阅读条款，有异议直接提出。交完钱就晚了。

11.模糊。对于置业顾问口中所说的承诺，如配套、学区、绿化、车位、交通等等，不要贸然轻信，很多仅仅是规划，或者虚无缥缈的说辞，子虚乌有的谎言，一切以文件和可靠的合同为依据。

12.名字。购房合同写谁的名字？这是个大问题，仔细研究好新婚姻法解释，再行决定。

13.草率。买房是大事情，如果可以，请多跑几家比较，和家人一起看房，都提提意见建议，多咨询，多实地考察。对于置业顾问所说要会取舍，有自己的主见，根据实际需求来决定适合自己的房子，衡量清楚自己的能力，首付和月供。查清自己名下的房产，以及信用记录，贷款记录。如果是已婚，要了解爱人的情况，以免影响购房计划。

14.媒体。房产主题的网站，杂志，报纸，一般都尊开发商为衣食父母，所以报道多是正面的，服务于开发商的。中国人买房子，买涨不买跌。现在的高房价很大程度上，和媒体的炒作有很大关系。永远在说现在是买房的最佳时机，告诉你房价会涨的，房地产是支柱行业，降息是放松等等，任何一点客观上有利于炒作的新闻都会被拿来利用的。是非所以，自行甄别。

15.按揭。搞清楚自己的贷款资格和还贷能力。很多楼盘不支持公积金贷款，事实是公积金贷款，房款缓慢，开发商觉得资金回笼慢，所以拒绝，也有些楼盘你逼一逼，也是可以，公积金贷款的利率比商业贷款少不少。

16.户型。买期房，很多是只有样板房或者只有户型模型的，看不到实际房屋的。那就要留心判断了，看规划，量尺寸。户型图一般渲染的很漂亮，尺寸看起来要比实际大。样板间可能是刻意做大了尺寸的，这样的情况都普遍存在，注意。买房，南北通透的有利于身心健康，卧室间远些，有利于私密性。

17.干湿分离。指保持干燥空间与可能被水浸的区域分离。干湿分离包括：卧室、厅与厨房、卫生间、浴室分离；卫生间内的淋浴区与坐便、面盆区的分离。有利于日常生活便利与清洁。

18.房地产人。累。房地产人不是像很多人看起来都那么光鲜亮丽，工作压力大，收入因人而异，市场差时，可能也只有1000多的基本工资。作息无规律，长期处于亚健康。每天为了养家糊口，可能要

先写这么多吧，完全自身感受，17点是百度内容。仅供参考！

小夜

2012-08-23