苏州木渎项目物业提出规划设计建议手册

苏州渐建地产

【苏州·木渎】项目

物业提出规划设计建议手册目录

第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 (3)

1、安防

2、交通管理

3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统

4、照明系统设计

5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置

6、前期管理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划

7、商铺的广告、空调机、车辆等

第二阶段：开工建设--项目开盘 (5)

1、物业管理方案

2、前期介入

3、前期开盘开荒

4、绿化浇灌设施的配置完善

第三阶段：管理处成立—交付 (7)

1、管理处理组织架构

2、工作移交3、各种证照办理

4、管理用房装修

5、管理制度建设

6、公共关系建立

7、CI标识制作

8、清洁开荒、

9、房屋、设备设施接管验收

10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨）

11、入住策划、资料准备

第四阶段：交付使用半年内 (13)

1、装修管理（装修垃圾的清运管理）

2、工程遗留问题处理

3、水电抄表到户办理

4、安全、环境、设施设备管理

5、客户关系建立

8、商业街/商业的管理运营

本提议案重在第一第二阶段及第四阶段的商业管理运营，第三，第四阶段下一步再做专题报告

第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间 物业参与（控制要点） 实施内容 相关实例图片/关注点/建议点

取得土地使用权以后二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内，

物业管理人员需要到项目现场了解项目

的地理位置、周边治安情况、周边交通情

况、周边可能对以后项目的业主日常生活

造成影响的事项。

1.地理位置：项目所处的位置。

2.治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房

是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治

安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。

3.交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，

预计以后业主可能需要的交通工具。

4.其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否

是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、

滑坡、防蛇等隐患；

5.周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气

味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、

商场、银行、邮政等）。

1.建设筑设计应与景观设计，安防设计，统

一考虑，

2.特别是商业体量较大时，一定要将招商

（商业运营管理前置）：设计人流，车流

动向，业态分布，商家对商铺面积、进深，

功能的要求等

地产成立项目组 相互信息的交流跟进。 知会地产该项目物业的对接人员。 应组成地产项目公司与物业参与团队的在3

定制度（定人，定时，定形，协调开发、物管

的矛盾：如双方的接口人，每月*次协调会，

形式主要以图纸定稿前一周地产与物业的协

调会，然后再交设计院定稿）

在新项目地产立项以后，需要与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场

设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校

的管理、个性化的安全问题、管理处位置、控制中心

设置、消防中心设置、管理用房、广告位，空调等的

设置等问题。

物业关注点：

本项目管理用房/监控中心由于先建2号地

块，需地产公司予以关注，如何解决

概念性图纸出来以后

闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、

一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、

围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

注意地下车库大堂的监控系统，及重点设备房

的监控（如水泵房、配电房、发电机房），商

业的裙楼，地库及天台要注意增加，

给排水系统 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可

能。 图纸由小区北入口引入，建议1~2层商业，由市政水直接供压，SOHO及住宅由水泵房供给，阅图水泵房设SOHO1号楼地下车库，而小区是先开发2007-B-57（2）地块，相关供水设施请重新考虑；由于住宅及商业均是全堂开挖的地下室，排污（特别是化粪池如何设计）请仔细考虑

图：

设计精

巧的自

行车停

放架。

公共洗手间（建议在物业办公室处考虑，这样便于物业工作人员及在此办业务的业户及装修人员生理所需），即要能对外开放

地面采用地坪漆，也会在业主入住后一段时间后让售价提高有个硬件基础；引入自然光白

商业部分及与SOHO的信息栏，建议以电子屏结合宣传栏共同实施

商户标识牌，更是重要，建议统一考虑 而CI系统，建议统一设计，提前设置，

泳池水景 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。

2. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。

3. 成人池与儿童涉水池隔开，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

6.泳池围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。

7. 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

开盘前 前期开盘、开荒 开盘前需要组织请专业公司对现场进行清洁。

开盘时，需要与销售部对接安全布置，

整个阶段 成品防护 关注现场各门、窗、玻璃、浴缸安防设备等物品保护 项目交付前 绿化浇灌设置的完

善

根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统4—8商业街管理

注意客户体验购物元素的增加

万科小区的广告统一设计商铺空调主机位及冷凝水

设计阶段 照明 节能及后期晚上效

果要考虑， 1.特别是前面商业部分的照明统线路及装饰的电线提前与土建一起设计，不然以后会影响外观；

2.另商业广场/小区主景公共地方需预留以后搞社区活动/节日灯饰/商业活动的公共水电路/接

口，以及大株树的绕树灯等；

3.由于本项目有住宅，能否“合理”省电，即多一路住宅电供商业区公共部分照明，这样以住宅

电费价格来运用商业，长期是很大的费用

商铺交付后装修期1、从装修阶段开始控制，

主要包括商铺外立面、灯箱

广告等是否协调、符合相关

规定。

2、手续和资料及时完备。

3、明确相关费用收取。 装修对邻铺的干扰

要控制

1、加强商铺装修巡查，及时检查店内外的装修情况，防止商家占用公共部位（如商铺附近的水表

房、公共通道、采光井等）和破坏店铺外立面的统一的行为。

2、与所有商户签订《商户管理服务协议书》、<<安全消防管理责任书》、《商业街管理公约》，要求

及时提供营业执照等相关资料。

3、明确管理费的缴纳方式，如商铺产权属于地产，商铺暂停经营搬离小区时，应提醒业主及时报

停水电表，防止因商铺的频繁更换造成费用纠纷。

商铺交付后三个月正常经营期 1、商铺的自治组织成立和

管理。

2、商铺经营秩序管理。

3、与商家关系的建立和维

系。

4、商铺与住户纠纷的处理。

商场经营推广、商

户经营时间统一

等，促销活动的策

划

1、在小区内商业街组织成立督促商户自律、自治的组织“商会”，协助拟写商会章程、商户管理

公约，通过“商会”协调住户与商户、商户与商户之间的关系。

2、联合、部门、社区居委会、小区业委会共同开展商业街乱摆卖现象的治理行动，充分利用

小区业户中离退休老人自发组成的维护社区秩序的义工队，组成日常商铺管理小组，通过、业

户行为和力量进行广泛宣传和教育，对违章商户施加压力。

3、管理处与“商会”共同组织“商业街经营形象之星”或“文明商户”的评比活动，邀请广大业

主参与商铺经营形象的评比，同时将优秀商户的门前形象拍成照片，给其他商户树立文明典范或颁

发“文明商户”牌子，而对经常乱摆买的商户则进行技巧性的照片曝光（如拍摄乱摆卖物品，注意

隐匿商铺店名），以促进他们的改善。

4、针对商户经常存在的门前摆卖行为，实行管理处与商会定期沟通制度，反馈业主对商铺意见及

商铺存在的问题点，推出系列激励措施，如：利于商户又不影响社区环境的促销措施：包括在小区

宣传栏及社区刊物上以优惠价格让商户张贴促销广告，对商业街整体包装，定期定点组织小区内或

小区周边（经办同意）的商品促销和商业形象宣传活动等。

5、遇到住户和商家的经营纠纷时，委婉表明我们的立场权限，引导住户向、行业协会等部门

反映解决。

其他事宜 控制要点 实施内容 相关表述

前期 设计图 配套设施 由于据了解先开发2号地块（住宅），而相关物业办公，设施（供水/供电）设计在1号地块，建

议完善方案

排污排水 阅图发现整个地下室开挖，涉及污水如何走管，如何从车库顶板上走管，驳接至住宅与商业结合的

道路上化粪池，请考虑堵塞在横管，如何检查，清理，是否有异味影响

景观 小区入口主景观，能否做成下沉式景观，引景入车库，提高景观的层次感，且增加车库的采光通风

出入口 小区北主入口通道处，只设计了单进单出的通道口，建议设计成双进双出，