2015年下半年山东省房地产估价师《相关知识》：保险公司设立的条件考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。A．包含了对通货膨胀的补偿B．不包含对通货膨胀的补偿C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价

2、禁止发布房地产预售广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产

3、征收集体土地的补偿费归__所有。A．县级以上土地管理部门B．乡(镇)C．土地使用者D．农村集体经济组织

4、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。A：等值B：不等值C：相同D：不相同E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定E：工业用地的监测点评估价格

6、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章

7、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。A．固定总价合同B．固定单价合同C．成本加酬金合同D．分包合同

8、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格

9、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。A：2006年8月B：2007年8月C：2008年2月D：2009年2月E：执行层的组织协调

10、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积

11、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向B：楼层C：方位D：交通条件E：工业用地的监测点评估价格

12、土地的课税对象是。A：无偿转让房地产所取得的土地增值额B：赠与转让房地产所取得的土地增值额C：继承转让房地产所取得的土地增值额D：有偿转让房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调

13、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格

14、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.00

15、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。A．了解项目，满足户型方面的需求B．有针对性地制定销售策略C．选择合适的项目位置D．进行宏观

16、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调

17、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调

18、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。A：上升B：下降C：保持相对稳定D：先上升后下降E：工业用地的监测点评估价格

19、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。A．由出让方、受让方平等协商确定B．由专业人士评估确定C．由决定D．不得低于按国家规定所确定的最低价

20、对企业来讲，主要是通过__分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。A．集中化B．专业化C．差别化D．盈利性

21、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。A．1B．2C．3D．4

22、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的__。A．收回B．摊销C．减损D．补偿

23、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。A：大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B：收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C：收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目E：借款合同

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。A．40B．50C．70D．80

25、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B：城市地籍图比例一般为1：500C：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图D：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或小于1：500E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、时间序列中的各项指标值为。A：时间序列B：发展速度C：发展水平D：序时平均数E：执行层的组织协调

2、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有．(2007年试题)A：期望值相同，标准差小的方案为优B：标准差相同，期望值小的为优C：标准差相同，期望值大的为优D：标准差系数大的为优E：标准差系数小的为优

3、下列金融工具中，银行汇票属于。A：直接金融工具B：短期信用工具C：商业信用工具D：消费信用工具E：执行层的组织协调

4、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予__等处罚。A．罚款B．吊销估价资质证书C．吊销营业执照D．没收违法所得

5、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D．卖方和买方追求各自利益的最大化E．卖方和买方急于完成交易

6、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。A．50B．70C．30D．40

7、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。(2009年试题)A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析

8、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A．2281.83B．2474.60C．3798.30D．4119.18

9、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括__。A．物业管理B．运营管理C．设施管理D．资产管理E．组合投资管理

10、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某B：张某应将该房屋交付给甲银行使用C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E：该房屋所有权证书交给甲银行保管

11、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。A：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款B：房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C：中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D：中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金E：执行层的组织协调

12、下列不属于房地产保险估价范围的是__。A．房地产投保时的保险价值评估B．保险事故发生后的损失价值C．价值的最差值的评估D．损失程度评估

13、收益乘数有．【2004年考题】A：毛租金乘数B：利润乘数C：净收益乘数D：销售收入乘数E：潜在毛收入乘数

14、开发项目全部投资的内部收益率表明了__。A．项目投资所能支付的最高贷款利率B．将未来收益或收入转换成现值的收益率C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

15、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。A：土地有偿有期限使用制度B：房地产价格申报制度C：房地产价格评估制度D：房地产价格评估人员资格认证制度E：住宅专项维修资金制度

16、一般抵押登记包括。A：房屋抵押权设立登记B：房屋抵押权变更登记C：房屋抵押权转移登记D：房屋最高额抵押权确定登记E：房屋抵押权注销登记

17、风险辨识常用方法包括等。A：专家调查法B：解析方法C：故障树分析法D：幕景分析法E：蒙特卡洛法

18、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款

19、保险合同的当事人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人

20、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。A．3.41B．4.05C．4.59D．12.59

21、在我国下列属于民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人

22、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值

23、依据，可分为固定型和管理型。A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调

24、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A．划拨土地应补交的出让金B．已抵押担保的债权数额C．发包人拖欠承包人的建设工程价款D．强制执行费用E．估价费用

25、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则B．估价原则C．估价准则D．估价程序