兰州市房地产市场小结及投资建议

一、宏观背景环境分析小结

1、主要经济指标

    •近几年，兰州市GDP持续高速增长，2010年GDP达到1100亿元，同比增长18.79%。2010年，兰州市人均GDP已超过3万元，房地产市场已经进入了快速发展期。兰州人均可支配收入保持较快增速，居民消费潜力大。

•城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入，房地产市场已经进入了快速发展期。

2、房地产投资情况

    •2010年，兰州市城镇固定资产投资660亿元；2005年至今，呈稳定上升态势。

•2010年前三季度，兰州市房地产投资额达73.25亿元，全年投资额有望过百亿元。

3、产业分布状况

•兰州市仍然以第三产业占主导地位，近些年二、三产业的差距逐渐缩小。

•兰州作为甘肃省省会城市，目前正处在加快构成现代产业体系阶段，产业链不断延伸拓展。

4、人口收入消费状况

•截止2010年底，兰州全市总人口为382.74万人，市区常住人口为248万人；其中户籍总人口为323.54万人，流动人口为59.20万人。流动人口中，周边地县、南方（浙商为主）外来经商和务工人员占绝大比例。

•2003年以来，兰州人均可支配收入保持较快增速，至2010年兰州人均可支配收入达14062元，同比增长10.20%。2010年兰州市社会消费品零售总额达545亿元，幅增为16.00%。2003年至今，兰州市社会消费零品售总额保持较高的增速，居民消费潜力大。

•城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入。

二、城市规划分析小结

1、规划期限

   •兰州市开始进行了第四版城市规划，规划期限拟定为2011—2020年，远景展望到2050年。

2、规划区范围

   •在市域范围内对各城镇建设进行统筹安排，规划区拟定为东起榆中高崖镇，西至吐鲁沟，南起兴隆山、阿干镇，北到永登秦王川，规划区总面积约7000平方公里。其中，中心城区拟定为东起定远、金崖，西至河口南地区，南起皋兰山南麓，北到青白石，规划面积约1000平方公里。另外，将中川航空港、红古区海石湾镇、夏官营地区作为区域纳入城市规划统一管理。

3、人口规模

•中心城区人口规模估计将达到350万人。

4、城市定位

   •西北中心城区，综合枢纽和“黄河明珠”；兰州2015年城市人口将达到395万人，2020年达到450万人，城镇化水平将达到84%。力争把兰州建设成为“国家战略在西部的重要支点”和“西部区域发展的重要引擎”。

5、规划空间结构布局的初步设想

   •兰州市域规划为“双城四区，一轴五带多点”， 双城四区：主城，即兰州中心城区；副城，即兰州中川新区；四区，榆中片区(榆中县城、夏官营和三角城地区)、红古片区(海石湾和窑街街道)、永登县城和皋兰县城。双城是甘肃省高端服务业、高端制造业、现代化服务业的主要聚集地，是提升生产业结构转型升级的主要孵化器，是实现省域“中心带动”战略的核心推动器。

   •一轴五带多点：一轴，即中心城区与兰州中川新区之间重要的城市发展轴，是兰州市发展的核心区域，也是兰州发挥国家级战略功能和承担区域增长责任的重要平台；五带，即中心城区—红古—西宁西向发展带；中心城区—榆中—定西东向发展带；临夏—中心城区—皋兰—白银黄河发展带；中心城区—永登—天祝西北向发展带；中心城区—临洮—甘南南向发展带；多点，即依托5条城镇发展带，形成武胜驿镇、河桥镇、红城镇等重点城镇，带动周边地区发展。

三、兰州市房地产市场整体分析小结

1、兰州市整体商业市场分析

•兰州市商圈分布与兰州市行政区划相似，呈现东西方向线状布局。由西向东依次为：安宁商圈、西站商圈、小西湖商圈、西关商圈、南关商圈、东方红商圈和东部商圈。受近年来城市化拓张速度加快影响，各项配套设施不断升级。由历史沿革而来的传统商圈格局不断发展壮大。现已基本形成了以“西关-南关-东方红”商圈为中心，“西站-小西湖”、东部商圈为两翼的大体格局；

•目前兰州在售商业用房数量较少，产品形式绝大部分为商品房项目底商，商业规模多在10000㎡左右，商铺销售均价在20000-30000元/㎡之间。目前市场上在售/在租的商业用房均以辅助角色存在；

•随着全国性商业项目的快速发展，兰州作为2010年全国最具投资价值的城市之一，万达等商业地产巨头先后进入兰州市场，未来三年兰州市场商业供应面积在80万㎡左右，且项目类型脱离传统百货，以购物中心、综合体等新型商业项目为主，预期将整体提高兰州商业市场氛围及商业水平。

2、兰州整体住宅市场分析

•09年以来，兰州商品住宅处于供不应求状态，供求比为1：1.14，整体供求缺口超过25万平方米。但10年下半年供应量增加明显，供求矛盾有所缓解。2010年兰州商品住宅成交92.88万平方米，月均成交7.74万平方米。截止2010年12月底，兰州住宅成交均价达到5780元/㎡，同比增长6.6%

•从成交结构看，70-80平方米、90-110平方米的二房、110-130平方米、150-160平方米的三房最受市场欢迎，整体去化率比较高。

•预计未来1-2年内兰州商品住宅市还将有171万平方米的体量入市，市场可能会面临激烈竞争。

3、兰州整体办公市场分析

•兰州市目前经济结构是以第二、三产业为主，整体写字楼市场处于快速发展期，写字楼市场趋向于高端市场；兰州现有写字楼项目主要分布在城关区，已投入使用的写字楼项目在开间设计上存在缺憾，硬件配套设施一般，高品质5A级写字楼项目市场仍处于起步阶段。

•写字楼市场整体租金水平比较低，大都在25-45元/月·平方米之间；出租率比较高，城关区的写字楼项目整体出租率超过85%以上。

•目前兰州市场在售的纯写字楼项目很少，位于安宁区的科技孵化大厦和位于城关区的IBC中海国际是主要代表项目，甘肃金融国际大厦还没有开盘销售，目前售价最高的是IBC中海国际，售价为12500元/平方米。

•兰州市未来写字楼产品整体供应量约为40万平方米，可以看出未来市场竞争比较激烈，但大部分办公类用地都建设成以居住为主要功能的商住产品，符合甲级写字楼标准的产品很少，因此甲级写字楼市场存在较大的市场空间。

4、兰州整体公寓市场分析

•兰州市商住公寓项目主要分布在城关区； “住宅化”是兰州商住公寓项目主要特征，户型以两房为主，面积以70—130平方米为主；单层面积集中在1200-1600平米，属于写字楼单层标准；目前市场售价多在7000-8000元/平方米之间，部分核心区域项目已超万元。

•通过对兰州在售商住公寓项目供应和成交结构分析，一室户型中50-60平方米面积段的产品去化率最高；二居室中80平方米以上产品去化率较为热销，其中100-110平方米的两居产品去化率最高。

•由于大部分办公类用地有可能建设成以居住为主要功能的商住产品，因此预示着未来市场竞争比较激烈，因此我们必须在产品品质塑造及户型创新上有所突破，拉开与市场现有产品的差距，占据市场主动。

5、兰州整体酒店市场分析

   •兰州从城市性质上划分属于工业型城市，从行政区域上划分属于省会级城市，从经济发展方面划分属于全国二线城市。但城市整体经济发展在全国处于末流的行列，商贸及经济还很不发达，周围没有良好的自然景观和旅游资源，没有给酒店宾馆行业提供一个非常好的自然及经济环境，这也使得兰州酒店行业整体还处于一个刚刚起步的发展阶段。目前兰州市有挂牌的星级酒店55家，其中五星级酒店1家，四星级酒店9家，三星级酒店23家，二星级酒店21家，一星级酒店1家。

   •城兰区作为兰州市传统意义上的商业、政治中心区域，大型酒店数量远远高于其他区域。城关区酒店分布特点是分布集中，多位于商业繁华，交通便捷的区域；安宁区作为传统文化、科研、教育区域，大型酒店分布数量较少；学校周边、流动人口较为密集区域主要以廉价型招待所为主；

•兰州酒店业近两年发展速度有所加快，如家、七天、速8等商务快捷酒店都在近两年快速布局兰州。四星级以上酒店在兰州市的数量长时间停留在原有水平，主要包括阳光大酒店（目前在营业的唯一一家五星酒店）、飞天大酒店、锦江阳光等。兰州规划中或在建的五星级大酒店数量呈现快速增长的态势，国际会展中心配建的五星大酒店、马滩开发区五星大酒店等均在其列。

•未来发展中，城关区商务快捷酒店目前已经临近饱和，安宁、七里河尚有发展空间。考虑在建和规划中的五星大酒店已经足够满足目前兰州需求，未来短时间内兰州市不易再新增五星级酒店规划。

四、兰州市房地产市场投资建议

从2003年兰州市GDP一直保持高速增长，2010年达到了1100亿元，人均GDP到达5200美元，房地产市场进入了快速发展期。同时兰州人均可支配收入保持较快增速，居民消费潜力大。伴随着兰州城市化的进程和“西三角经济区”的打造，兰州将会有更多的人口导入。根据以上的整体经济分析，兰州市可以作为房地产投资的一个方向。

通过对兰州市房地产市场的各业态分析，可以将商品住宅市场作为进入城市的突破口，鉴于住宅开发周期相对较短，对资金的占用和资金链的要求相对较弱；同时，兰州市的住宅市场仍处于供不应求的阶段，每年的住宅市场的供应量有限，因此将商品住宅作为进入城市的突破口能够有效的控制投资风险，在开发的同时关注商业和办公物业的市场，逐步占领兰州房地产市场的份额。