资产评估案例集

内蒙古财经学院财政税务学院资产评估系 编

                                2010.4 2

第一章机器设备的评估........................................................................................................... 

1 案例 1 : 锅炉装置评估案例 ........................................................................................ 1 

案例 2 : SCR 生产线评估案例 ................................................................................... 3 

案例 3 : 2350/60/10 吨双小车桥式起重机评估案例 ........................................... 5 

案例 4 : 某国产机器设备评估案例 ............................................................................ 9

 第二章 房地产评估................................................................................................................. 12 案例 1 : 建筑物评估 .................................................................................................. 12 

案例 2 : 房屋建筑物评估 .......................................................................................... 13 案例 3 : 土地估价案例 .............................................................................................. 15 案例 4 : TT 宾馆有限公司房地产资产评估 ............................................................ 21 案例 5 : 停车库评估评估 .......................................................................................... 27 第三章 资源资产评估............................................................................................................... 30 第四章 案例 1 : 矿产权评估案例 .......................................................................................... 30 无形资产评估............................................................................................................... 38 案例 1 : "AB"专有技术评估................................................................................... 38 案例 2 : C&B 企业商誉评估 .................................................................................... 44 案例 3 : LDD 电子专利技术评估 ............................................................................. 48 案例 4 : 商标权评估 .................................................................................................. 54 案例 5 : "B"商标权评估 ......................................................................................... 56 第五章 金融资产评估案例..................................................................................................... 59 第六章 案例 1 :某有限公司债权资产价值评估 .................................................................... 59 企业价值评估案例..................................................................................................... 62 案例 1 : 某啤酒企业价值评估 .................................................................................. 62 案例 2 : S 公司企业价值评估................................................................................... 72 案例 3 : L 公司企业价值评估 .................................................................................. 92 第七章 其它评估案例........................................................................................................... 123 案例 1 : 资产评估报告书案例 ................................................................................ 123 案例 2 : 司法评估案例 ............................................................................................ 132 案例 3 : 租赁公司固定资产评估(电子设备,车辆)底稿编制案例 ................ 135 案例 4 : 常见错误案例一——评估的范围 ............................................................ 138 案例 5 : 常见错误案例二——存货的清查 ............................................................ 138 3 

第一章机器设备的评估

案例 1 : 锅炉装置评估案例 

一,设备概况 

设备名称:锅炉装置 

型号规格:型号为 DG670/140—8 

制造厂家:四川东方锅炉厂 

安装地点:主厂房锅炉房 

启用日期:1988 年 12 月 

数 量:1 台 

账面原值:36 819 022.00 元 

账面净值;15 134 978.70 元 

该锅炉属自然循环式煤粉锅炉,由汽包,水冷壁,过热器,管式空气预热器与省煤器四角布置的直 流式燃烧器,固体排渣,露天钢架结构,硅酸铝保护炉墙等组成,锅炉露天布置.配套汽轮机为哈尔滨 汽轮机厂生产的 N200—130/535/535 型汽轮机,配套电机为哈尔滨电机厂生产的 QFSN—200—2 型 发电机.1988 年 10 月 5 日随 4 号机组点火首次整组启动,10 月 14 日首次达到额定转速,11 月 1 日首 次并网发电,11 月 23 日完成 72 小时试运行,12 月 6 日结束 24 小时试运行移交试生产. 在正式投产至 1998 年 9 年多的运行中,该锅炉随该机组经过了 3 次大修和多次小修与技改,最近 一次大修时间为 1998 年第一季度.通过大修,在锅炉原有的技术性能基础上,对存在的一些缺陷进行 了改进.主要有:(1) 因运行中制粉,燃烧系统设备,管道煤粉泄漏严重,在 1990 年 9—11 月的锅炉 首次大修中,对一次风煤粉管道由原绞接式补偿器,全部改用上海亚达仪表机械厂生产的 Q 型挠性接 头.(2) 改用与清华大合开发的"富集型"燃烧器,可在≥50%负荷条件下维持燃烧不熄火,节省 了点火燃料.(3) 省煤器部分改用"鳍片管" ,不仅减少了"四管"爆漏几率,而且降低了排烟温度, 降低了煤耗,因而提高了热效率.(4) 高温过热器管子材质改用 T91,以消除超温爆漏现象.(5) 对炉 顶,炉墙进行整治,消除了漏烟,漏灰现象,等等. 

二,主要技术参数 

额定蒸发量: 670 吨/时 

再热蒸汽流量; 562 吨/时 

过热器出口压力: 5 140×10 帕 

再热器人口压力/出口压力: 26.5×10 5 帕斯卡

过热器出口蒸汽温度: /24.5×10 5 帕斯卡 

再热器入口温度/出口温度: 540℃ 

给水温度: 315℃/540℃ 252℃ 

热风温度: 370℃～380℃

排烟温度: 140℃

燃烧方式: 四角布置

燃烧器型式: 直流式,

制粉系统: 中间储仓,热风送粉系统

球磨机型号: 钢球磨煤机DTM,380/830

点火方式:采用二级高能点火 

三,重置价值的确定 

经向该锅炉生产厂家——四川东方锅炉厂询价,该套设备现行出厂价为 49 000 000 元人民币(含包 装费).其重置价值计算过程如下:

 设备原价(含包装费):49 000 000.00 元 

设备运杂费:49 000 000×6.5%=3 185 000.00(元)

 设备成套费:49 000 000×(1+6.5%)×0.5%=260 925.00(元) 

设备运杂费及成套费合计:3 445 925.00 元 

安装工程费计算: 1 根据《电力建设工程概算定额》(1996)第一章"锅炉机组安装" ,锅炉安装有关定额如表 1—1. 表 1—1 定额 项目名称 编号 GJ--5 GJ--19 GJ--36 锅炉本体组合安装 锅炉本体分部试验 及试运 锅炉炉墙砌筑 3 800 l 990 吨 台 立方米 数量 单位 单 价 (元) 1538 单价,其中(元) 人工费 293 材料费 296 机械费 949 1005 625 装置性料 费(元) 1084 706 55 500 499 190 971 900 57 306 241 68 1.直接费[(1)+(2)] 10 044 715 元 (1) 基本直接费(A+B+C+D) 8 428 741 元 A.人工费 1 357 000 元 B.材料费 2 335 290 元 C.机械费 3 730 826 元 D.装置性材料费 1 005 625 元 (2) 其他直接费(E+F+G+H+I+J) 1 615 974 元 E.冬雨季施工增加费 1 357 000×9.96%=135 157(元) F.夜间施工增加费 1 357 000×5.8l%=78 842(元) G.施工工具用具使用费 1 357 000×14.1%=191 337(元) H.特殊工程技术人员培训费 1 357 000×16.44%=223 091(元) I.现场管理费 1 357 000×42.96%=582 967(元) J.临时设施费 8 428 741×4.8%=404 580(元) 2.间接费(K+L+M) 1 394 972 元 K.企业管理费 1 357 000×69.93%=948 950(元) L.财务费用 8 428 741× 2.5%=210 718(元) M.施工机械转移费 1 357 000×17.34%=235 304(元) 3.计划利润(1+2)×7% 11 439 687×7%=800 778(元) 4.地区工资性津贴差额调整 1 357 000×6%=81 420(元) 5.税金(1+2+3+4)×3.445% 12 321 885×3.445%=424 4(元) 6.安装费合计(1+2+3+4+5) 12 746 374.00 元 其他费用.如前所述,该费用是根据装机容量(电厂建设规模)计收的,整套起动试运费由设 备单独承担外,四项其他费用应由设备安装和土建工程两大块共同分摊.因此,我们在计算该费用 时,是根据电厂总装机容量计算出总费用后,按 1:3 的比例分摊到土建和设备中.其中设备部分, 在计算出总费用后,按设备价款分摊到各设备中. A. 根据能源部电规(1991)927 号 《关于印发(电力工程设计收费工日定 额)的通知》 电力部 , 《电 力工程综合取费标准》(1992)的有关规定,计算出前期工程勘察设计竣工图等费,总价为 2 995 万 元. B.工程监理费:计算标准为单机容量 300 兆瓦级及以下机组为 15 元/千瓦,故其工程监理费 为 15 元/千瓦×20 万千瓦×2=600 万元 C.整套启动试运费.是指从炉,机,电等第一次启动时锅炉点火开始,到完成满负荷试运移 交生产为止,所发生的费用净支出.包括燃料费,电费,调试单位的调试费,施工单位参加整套启 动试运费等.计算标准: 火电工程整套启动试运费=燃料费+厂用电费-售出电费-售出蒸气费 十调试费十施工单位 参加整套启动试运费 根据上述公式, 并依据原电力工业部 《火电, 送变电工程建设预算费用构成及计算标准》(1997) 第二十九条及《电力建设工程调试定额》(1996)的有关规 定,计算出 200 兆瓦机组的整套启动试运 费为 720 万元. D.施工安全措施费:发电工程的计算标准是按本期工程建设规模 1.5 元/千瓦计算.工程规 2 模为 2200 兆瓦,故其施工安全措施费为 60 万元. E. 供电贴费: 根据原电力部电办(1993)87 号 《关于印发(供电工程贴费管理办法)的通知》 2200 , 兆瓦机组供电贴费取费标准为 56.9 万元～75.9 万元,本次评估取 60 万元. 设备应分摊部分=[(A+B+D+E)×0.75+C]/火电设备费总和 =3 506(万元)/火电设备费总和 经计算,本次被评的火电设备总价款为 43 948.2 万元,各设备"其他费用"分摊系数为 3 506/43 948.2=0.0798. 本台锅炉的设备价款为 49 000 000 元. 应分摊其他费用为 49 000 000×0.0798=3 910 200(元). 建设期资金成本: =(设备原价+设备运杂费十设备安装费+其他费用)×9%×1.5 =(49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200)×9%×1.5 =9 328 837(元) 

重置价值的确定: 重置价值=设备原价+设备运杂费+设备安装费+其他费用+建设期资金成本 =49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200+9 328 837 =78 431 336 ≈ 78 431 300(元)

 四,成新率的确定 该锅炉投产至 1998 年,随该机组先后经过三次大修,其中第三次大修是在 1998 年 1 月 11 日 开工,3 月 8 日完成检修工作和各项调试工作,并网发电.经过大修,机组的总体水平又上了一个 台阶.目前锅炉处于完好状态.我们查阅了该锅炉的第三次大修的所有检测报告和大修总结报告, 认为该锅炉大修前后,其蒸发量,热效率均符合设计指标,设备评级均为"一类" .经无损探伤检 测中心进行的全面"金属检验" ,汽包检验未发现超标缺陷,对各管件焊缝,壁厚等进行的抽样检 验中,对少数不及格的焊缝进行了返修,其余全部合格.1998 年 2 月,电厂进行了自检炉体超压试 验(试验压力为工作压力 1.5 倍),试验结果合格.目前该锅炉所在的机组供电标准煤耗 380 克/千 瓦小时,处于投运以来的最佳状态,达到同型机组的先进水平. 该锅炉的设计使用年限为 30 年(依据该锅炉生产厂家与发电厂签订的《技术协议书》中有关对 锅炉使用要求的规定),我们分析后认为这是锅炉的物理使用年限(即自然寿命),而评估所考虑的应 该是锅炉的经济使用年限(即经济寿命).通过调查省内和省外部分火力发电厂的锅炉使用状况,以 及向省电力设计院的有关专家咨询了解得到的有关资料,在目前的技术状况和我国电力设备技术革 新条件下,该型号的锅炉经济使用年限一般在 22 年～25 年.本次评估中经济使用年限取 23 年,已 使用 9.4 年,其成新率为: 成新率=(1 已使用年限 ) 100% × 经济使用年限 = 1 ( 9.4 ) 100%=59% × 23 

五,评估结果 如前所述,在本锅炉评估中,我们没有考虑功能性贬值和经济性贬值,因此其评估值为: 评估现值=78 431 300×59% ≈ 46 27.4 500(元) 六,评估分析 在大型设备评估中, 需要对设备技术运行情况进行调查, 应该利用现有的技术检测部门的技术分析 报告, 但应明确指出评估结果成立的前提条件及法律责任的归属问题, 以免由于其他专业报告的原因导 致评估结果的偏误,给评估师带来风险. 

案例 2 : SCR 生产线评估案例 一,设备概况 设备名称:SCR 设备 3 设备型号:4500 制造厂商:美国 South Wire 启用年月:1996 年 10 月 账面原值:50 237 439.50 元 账面净值:28 959 079.24 元 SCR 铜杆连续生产设备系从美国 Sourh Wire 公司引进.此条生产线在已使用 4 年,在目 前使用也近 5 年.此条生产线最大生产能力为 12 万吨/年,1999 年生产量为 8 万吨,2000 年内生产量 为 11 万吨,2001 年预计可达 12 万吨. 此条生产线的工艺流程如下:电解铜板加料经过熔解,扒渣,保温,铜水过滤,铸造,修边,粗压, 非酸洗,涂蜡,卷取,包装等工序,生产过程中经两次探伤及最后检验.不合格产重新回炉.设备生产 能力为 20 吨/时. 主要设备是卷扬加料斗, φ 2.59 米×8.96 米熔解炉, φ 3.9 米 ×2.6 米保温 炉,铜水过滤设 备,铸造设备,无扭轧机 12 站,非酸洗设备及涂蜡装置和卷取机,并附有冷却装置及部分电器设备等. 生产过程是将电解铜墙板加入熔炉融化成铜水,到保温炉经过浇铸成柱棒,柱棒经粗压,精压成声 8 毫米铜条,铜条经非酸洗,涂蜡成光亮铜条,通过卷取机收线成捆包装为成品. 产品为 φ 8 毫米铜条,产品质量标准为铜含量≥99.95%,外观表面光泽无伤痕,无边,直径 8.0 毫米土 0. 毫米, 4 铜含量(含银)≥99. 95%, 含氧量 20010 5 6 ～50010 6 导电率(20℃)≥100%(1ACS), 伸长率≥36%,反弹性特低,软化性特佳,单转试验>53 转,双转试验无可见裂纹,表面氧化层厚≤400 纳米,抗拉强度≤2 500×10 帕. 二,重置价值的确定 该生产线的重置价值由设备购置费,安装调试费,其他费用和资金成本组成.其中设备购置费包括 设备原价,运杂费和设备成套费. 设备原价通过市场调查确定,见下述. 安装调试费率. 通过对该生产线当时的安装调试费的统计测算, 当时该生产线的安装调试费占到设 备费的 8.8%,同时通过现场查勘,认为该设备与冶金行业的设备比较类似,而冶金行业的设备安装 费用一般为 8%,考虑到当时引进的设备为非全新设备,故本次评估安装调试费率取 8%. 其他费用.鉴于企业是整体资产评估,其他费用中的有些项目,如土地使用费,供电贴费,办公及 生活家具购置费已在土地使用权, 用电权, 低值易耗等资产中评估, 有些项目如电力集资费等已经取消, 故在设备其他费用中不再考虑这些费用.我们根据企业的实际情况,仅考虑为使建设项目建成投产,整 个建设过程所需的建设单位管理费,根据委估单位的投资规模,该费率取 1.8%. 上述设备进口过程中所发生的费用均参照原机械部机械计(1995)1041 号文发布的 《机械工业建设概 算编制办法及各项概算指标》确定. 评估人员在企业的协助下,与生产 SCR 设备的美国 Sorth Wire 公司联系, 对方报价为 650 万美元 (上海港),根据经验,一般最终的成交价为该公司报价的 98%左右.本次评估确定设备的国外购置价格 为 650×98%=637(万美元). 同时,我们通过调查,了解到江苏常州金源电缆有限公司有一套新引进的同类生产线,设备合同价 为 750 万美元,该生产线的生产能力为 15 万吨/年,而被评生产线的生产能力为 12 万吨/年,则根据 生产能力调整得到的购置价为: 被评生产线的购置价=参照生产线的购置价 × (被评生产线生产能力÷参照生产线的生产能力) x 式中:X――规模效益指数,该类生产线的规模指数一般为 0.7.则: 购置价=750 万美元×(12÷15) 0.7 = 1 万美元 经过分析后,我们认为该生产线的现行购置价格为 0 万美元比较合理. 其重置价值的计算项目及程序如表 1—2. 金额 序 号 1 项 目 设备国外购置价 说明 CIF 符号 A 单位 美元 计算公式 费 率 计算结果 6 400 000. 00 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 关税  银行财务费 外贸手续费 海关监管手续费 小 计 仅限于减,免 税及保税物 B C D E F G H I J K L M N 美元 美元 美 元 美元 美 元 美元 元 元 元 元 元 元 元 元 合资企业免税 合资企业免税 A× 银 行 财 务 费 率 (0.5%) A× 外 贸 手 续 费 率 (1.5%) A× 海 关 监 管 费 费 率 (0.3%) A+B+C+D+E+F G×汇率 A× 汇 率 × 设 备 成 套 费 率(1%) A× 汇 率 × 国 内 费 率 (1%) H+I+J A×汇率×安装调费率 (8%) (K+L)×其他费用费率 (1.8%) (K+L+M)×一年期利率 ×50% K+L+M+N 0.000 0 0.000 0 O.005 0 0.00 O.00 32 000.00 0.015 O 0.003 0 96 000.00 19 200.00 6 547 200. 00 3 4 5 6 7 8 9 合计折合人民币 设备成套费 国内运杂费 设备购置费合计 安装调试费 其他费用 资金成本 重置价值 8.276 7 O.010 0 0.010 O 541 210. 24 529 708.80 529 708.80 55248 627. 84 0.080 O 0.018 0 0. 029 25 4 237 670.40 1 070 753.37 1 771 293.76 62 328 345.93 重置价值=设备购置费+安装调试费+其他费用+资金成本 =62 328 345.93(元) 取整为 62 328 300.00 元. 三,成新率的确定 该设备属二手设备.此前已使用 4 年多,对系统中的一些部件已经更换.1996 年 10 月在南京正式 启用至今,运行状态一直良好.设备运转率在 90%以上.根据评估人员的现场勘查,该设备生产出的 产质量符合生产工艺要求,控制装置传动灵活,操作可靠,无机件缺损现象,属完好设备.该设备的经 济寿命年限一般为 16 年～18 年,目前已累计使用 9 年多,根据上述的设备现场勘查,结合设备完好技 术条件,并充分听取了该设备管理人员,使用人员的使用情况介绍和经验判断后,确定该设备的尚可使 用年限为 8 年.则, 成新率= 尚可使用年限 × 100% 已使用年限 + 尚可使用年限 8 = × 100% 9+8 四,评估结果 由于被评设备的功能状况和使用情况均属正常,故在评估中我们没有考虑功能性贬值和经济性贬 值,因此其评估值为: 评估现值=62 328 300.00×47%=29 294 301.00(元) 案例 3 : 2350/60/10 吨双小车桥式起重机评估案例 / / 5 一,概况 主厂房 2×350/60/10 吨双桥式起重机,由山西太原重型起重机厂制造,1993 年 6 月安装投运, 主要用做检修起吊转子(重 675 吨)或转轮(重 110 吨)及上下机架,顶盖时用.至评估基准日已使用 5 年 零 6 个月.账面原值 8 724 626.93 元,净值 7 808 192.12 元.该设备主要参数:额定起重量:主钩 350 吨,变速后 60 吨,电动葫芦 10 吨;跨度 24 米;起升高度,主钩 26 米,电动葫芦 40 米;起升速 度:主钩 1 米/分,变速后 6 米/分,电动葫芦 1 米/分,运行速度:大车 31 米/分,小车 12 米/分, 电动葫芦 10 米/分;工作制度:主钩 JC=15%,电动葫芦 JC=25%;轮压:最大轮压 96 吨(为单轮, 共有 2×4 轮);轨道:QUl20 型;起重机总重 315 吨. 通常情况下,桥机仅在主机检修时使用,故有效使用率低(起吊重 100 吨以上部件,平均一年达不到 一次),且维护保养良好,各项技术经济指标达到设计要求,无重大缺陷(已对减速箱局部渗油进行了处 理),操作灵活,大小车运行正常,故至今未安排大修(一般仅在起吊前全面维护一次). 二,评估方法 评估方法采用重置成本法评估. 1.重置全价的确定 重置全价由设备费, 安装工程费, 其他费用和资金成本四个部分组成. 其四部分费用的定义, 内容, 划分是依据《行业设计概算编制办法及费用标准》(以下简称《新预规》)确定的. (1) 设备费的确定. 依据《新预规》的规定,设备费包括设备原价,运杂费,运输保险费,特大 (重)件运输增加费, 采购及保管费共五项. 1) 设备原价.在向制造厂询价基础上,参考国内近期同类型设备的合同价,经专家讨论,最后确 定本设备的现行出厂价为 4 095 000 元. 2) 运杂费. 主要设备运杂费=主设备原价×(铁路运杂费事+公路运杂费率) 其中铁路运杂费率按运距分段计算:1 000 公里以内费率为 2.99%,每增运 500 公里费率增加 0.70%;公路运杂费率 50 公里以内费率为 1.85%,每增运 10 公里费率增加 0.18%.分别按里程求 得费率后叠加计算.桥机设备铁路段运距 2 900 公里,公路段运距 380 公里. 桥机运杂费率=2.99%+0.70%×4+1. 85%+0.18%×33=13.58% 3) 运输保险费.按设备原价的 0.4%计列. 4) 特大(重)件运输增加费.按设备原价的 1%估列. 5) 采购及保管费.按设备原价,运杂费之和的 0.7%计算. 综合 1)～5)可得运杂费综合费率: 运杂费综合费率=运杂费率+(1+运杂费率) × 采购及保管费+运输保险费+特大件运输增加费 率 =13.58%+(1+13.58%)×0.7%+0.4%+1% =15.78% 桥机的设备费=设备原价×(1+运杂综合费率) =4 095 000×(1+15.78%) =4 741 191(元) (2) 安装工程费. 按设备原价乘安装工程单价进行计算. 安装工程单价.依据《行业安装工程概算定额》计算. 1) 以费率形式表示的安装工程单价表列式如下: 基本直接费(%)=人工费(%)+材料费(%)+机械使用费(%) =4.08% 其中:人工费(%)=定额人工费(%)×地区人工费率调整系数 =1.83%×1.0 地区为六类地区,地区人工费率调整系数为 1.0. 材料费(%)=定额材料费(%)=25% 机械使用费(%)=定额机械使用费(%)=1.00% 其他直接费(%)=基本直接费(%)×其他直接费率之和 6 =4.08%×6.1%=0.25% 其中: 冬雨季施工增加费 1. 0%, 夜间施工增加费 0. 7%, 小型临时设施摊销费 2%; 其他 2. 4%. 直接费(%)=基本直接费(%)+其他直接费(%) =4.08%+0.25%=4.33% 2) 间接费(%) =人工费(%)×间接费率=1.83%×85%=1.56%. 3) 企业利润(%)=[直接费(%)+间接费(%)]×企业利润率 =(4.33%+1.56%)×7%=0.41%. 4) 税金(%)=[直接费(%)+间接费(%)+企业利润(%)]×计算税率 =(4.33%+1.56%+0.41%)×3.22%=0.20%. 单价合计(%)=直接费(%)+间接费(%)+企业利润(%)+税金(%) =4.33%+1.56%+0.41%+0.20%=6.50% 安装工程费=设备原价×安装工程单价 =4 095 000×6.5%=266 175(元) (3) 其他费用的确定. 依据《新预规》的规定,其他费用包括建设管理费,生产准备费,科研勘设费及其他共四项. 各项费用的分摊原则:凡以设备费,安装费为计算基数的费用,直接计算出分摊值;其余各项费用 按编制原则后附表的分摊比例计算分摊值. 1) 建设管理费. 建设单位开办费=5 000 000 元-(100—70)人×30 000 元/人 =4 100 000(元) 分摊费=4 100 000×15%×0.40% =2 460(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 建设单位人员经常费=费用指标(元/人年)×定员×经常费用计算期(年) =26 118(元/人年)×70 人×8.5 年 =15 540 2t0(元) 分摊费=15 540 21015%×0.40% =9 324(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 项目建设管理费=建安工程费×0.55%+永久设备费×0.5% =266 175×0.55%+4 741 191×0.5% =25 170(元) 工程建设监理费=安装工程费×1%+永久设备费×0.24% =266 1751%+4 741 1910.24% =14 041(元) 联合试运转费=费用指标×机组台数 =70 000×5 =350 000(元) 分摊费=350 0000.40% =l 400(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 建设管理费分摊合计=52 395(元) 2) 生产准备费.此项费用划分在递延资产内,不在此处计算. 3) 科研勘设费. 工程科学研究试验费分摊=建安工程费×0.5%=266 175×0.5% =1 331(元) 前期勘察规划统筹费=勘测设计费×10%=136 137 700×10% =13 613 770(元) 分摊费=13 613 770×20%×0.40% =10 1(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 7 勘测设计费=136 137 700 元 分摊费=136 137 700×25%×0.40% =136 138(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 科研勘设费分摊合计=148 360(元) 4) 其他. 承包商进退场费分摊=建安工程费×0.8% =266 175×0.8% =2 129(元) 定额编制管理费=建安工程费×0.06% =266 175×0.06% =160(元) 供电贴费:本工程施工供电电压为 110 千伏(自建),不计供电贴费. 其他合计分摊=2 129+160=2 2(元) 5) 临时工程分摊.依据编制原则,临时工程中前四项临时施工公路工程,厂外供电线路工程,仓 库,临时生活及文化福利建筑工程需摊人设备安装工程的费用合计为 17790 600 元.第五项其他临时工 程按安装费的 8%直接计算分摊费. 桥机设备的分摊费=17 790 600×0.40%+266 175×8% =92 456(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 其他费用合计=295 500(元) (4) 资金成本的确定. 桥机设备的到货周期为 1 年,依据《新预规》 ,按设备到货周期确定各年资金流量比例如下:第一 年 15%,第二年 75%,第三年 10%. 资金成本的计算以设备费,安装工程费,其他费用三项之和为基数. 计算基数:4 741 191+266 175+295 500=5 302 866(元). 第一年资金成本:(5 302 866)×15%×0.5×7.56%=30 067(元). 第二年资金成本:[(5 302 866)×15%+30 067+(5 302 866)×75%×0.5]×7.56% =212 744(元). 第三年资金成本: 302 866)×15%+30 067+(5 302 866) ×75%+212 744+(5 302 866)×10%×0. [(5 5] ×7.56%=399 208(元). 资金成本=2 019(元) (5) 重置全价. 综合以上计算,得出桥机重置全价如下: 重置全价=设备费+安装工程费+其他费用+资金成本 =4 741 191+266 175+295 500+2 019=5 944 885(元) 2.桥机成新率的确定 综合成新率按以下公式确定,综合成新率=理论成新率+修正系数. (1)理论成新率 No:桥机经济寿命年限按 40 年计算,则: 理论成新率=l— 已使用年限 × 100% 经济寿命年限 5. 5 =1- × 100% 40 =86.25% 取整 N.=86%. (2) 成新率修正系数 . 1) 负荷率修正系数:鉴于桥机投运以来,负荷率较低,故取负荷率修正系数 1=5%. 2) 功能修正系数:鉴于桥机投运以来,使用状况良好,各项性能指标达到设计要求,故取负荷率修 正系数 2=0%. 8 (3) 成新率 N=N.+ 1 + 2 =86%+5%+0%=91%. 3.评估值的计算 评估值=重置全价成新率=5 944 885×91%=5 409 845(元) 案例 4 : 某国产机器设备评估案例 B 厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进 行评估,评估基准日为 2002 年 8 月 31 日.评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定 采用成本法评估. 设备名称:双盘摩擦压力机 规格型号:J53-300 制造厂家:A 机械厂 启用日期:1997 年 8 月 账面原值:180,000 元 账面净值:100,000 元 一,概况介绍 1,用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备,用于 B 厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械 成型模锻,挤压,精压,切边,弯曲,校正等作业. 该设备结构紧凑,动力大,刚性强,精度高,万能性强,采用液压操纵装置,可进行单 次打击和连续自动打击. 2,结构及主要技术参数 (1)结构主要包括:机架,滑块,飞轮与主轴(其上安装两个大摩擦轮)四个部分; 液压操纵,刹紧,退料及缓冲四个装置;还有电器设备(主机电和油泵电机) . (2)主要技术参数 公称压力:3,000KN 打击能量:2,000KJ 最大行程:400mm 最小封闭高度:不得小于 300mm 液压系统工作油压:2～3 Mpa 二,估算重置价值 1,估算购置价格 经向原制造厂家——A 机械厂询价得知,相同规格型号的 J53—300 型双盘摩擦压力机 报价(2002 年 8 月 31 日,即评估基准日)为人民币 188,000 元. 2,估算重置价值 (1)购置价格=188,000 元 (2)运杂费=购置价格×运杂费率=188,000×5%=9,400 元 (3)基础费=购置价格×基础费率=188,000×5%=9,400 元 (4)安装调试费:根据生产厂家承诺该项费用免收; (5)资金成本:因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作,故资金成本不计; 重置价值=购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0 =206,800 元 三,确定综合成新率 1,确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 (1)根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专 栏》 ,取锻压设备规定使用(经济)年限为 17 年; (2)确定已使用(实际)年限为 5 年(启用日期 1997 年 8 月-评估基准日 2002 年 8 月) ; 9 (3)确定七项调整因素综合修正系数 a=0.99 ①制造质量 a1—1.10(A 机械厂制造,质量优良) ; ②利用程度 a2—1.00(2 班/日作业,利用程度正常) ; ③维护保养 a3—1.00(正常) ; ④修理改造 a4—1.00(无修理改造) ; ⑤故障情况 a5—1.00(无故障) ; ⑥运行状态 a6—1.00(正常) ; ⑦工作环境 a7—0.90(高温,灰尘,振动) ; (4)确定已使用(经济)年限 5.05(5÷0.99)年; (5)确定尚可使用(经济)年限为 11.95(17-5.05)年; (6)确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率 实际成新率=尚可使用(经济)年限/规定使用(经济)年限×100% =11.95/17×100% =70%(取整) 2,确定现场勘查综合技术鉴定成新率 序号 项目 标准权重分值 (20) 8 1 机架部分 4 6 2 (18) 4 2 滑块,飞轮部分 6 8 (10) 3 主轴部分 5 5 (18) 2 (1)操纵轻便,灵活可靠; (2)因该机已工作五年,故驱动滑 块上下运动与主轴左右运动的油缸 与活塞有轻度磨损,溢流阀阀体与阀 芯也有磨损; (3) 油压系统工作油压尚可保证在 2 -3Mpa 范围; (4)个别部分管子或管子接头处有 渗漏油现象. (1)制动拉紧钢带上的摩擦带中度 磨损; (2)螺杆上的刹紧轮表面中度磨损; (1)主轴轴承轻度磨损; (2)主轴上两摩擦轮与飞轮接触处 有轻度磨损 (1)机身,横梁无变形裂纹; (2)机身,横梁拉紧螺栓,横梁中 部螺母及下部法兰盘均紧固; (3)压力机的四导轨面有轻度磨损; (4)表面漆皮全部脱落. (1)螺杆与飞轮切向键连接牢固 (2)飞轮轮缘摩擦块有中度磨损; (3)螺杆下端踵片与滑块内推力轴 承有中度磨损与疲劳点蚀 细目 技术鉴定分值 (14) 8 3 3 0 (14) 4 4 6 (8) 4 4 (14) 2 7 4 液压操纵装置 7 2 (10) 5 刹紧装置 3 3 5 6 1 (6) 1.5 1.5 10 4 (5) 6 退料装置 3 2 (4) 7 缓冲装置 4 (15) 8 电气润滑设备 7 5 3 9 合计 100 (3)刹紧操纵机构制动板,推动杆 及杠杆铰接处轻度磨损. (1)两根与滑块连接的拉杆完好; (2)退料装置座上的顶杆稍有变形, 基本完好. 硬质耐油橡胶缓冲圈局部撞击破损, 但尚未失效. (1)主电机与油泵电机运转正常但 轴承轻度磨损; (2)电器元件与接线轻度老化; (3)润滑管道有轻度积污堵塞. 3 (5) 3 2 (3) 3 (11) 5 4 2 75 经现场观测技术鉴定,其成新率为 75%. 3,确定综合成新率 综合成新率=七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%+现场勘查技术鉴定成 新率×60% =70%×40%+75%×60% =73% 四,确定评估价值 评估价值=重置价值×综合成新率 =206800×73% =1509 元 案例分析 1,该案例在估算购置价格时采用了市场询价法.对于市场上有销售定价的设备,可以 采用询价法估算其购置价格.在具体询价时应注意以下原则:①必须是评估基准日的价格; ②必须采用具有权威性的,贸易量大的贸易单位的价格;③尽可能向原设备制造厂家询价. 结合实际情况,该案例就是向原设备制造厂家—A 机械厂询价的,所以被估设备的购置价格 合理性较高. 2,被估设备属于国产机器设备,其重置价值通常由购置价格,运杂费,基础费,安装 调试费和资金成本五项构成. 其中,运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸,运输,采购,保管,保险及 其他有关的费用.它的计算方法有两种:一是根据设备的生产地点,使用地点以及重量,体 积,运输方式,根据铁路,公路,船运,航空等部门的运输计费标准计算;二是按设备价格 的一定比例作为设备的运杂费率,以此来计算设备的运杂费.该案例采用的是后一种方法. 对于运杂费率的确定, 国家有专门的机械行业运杂费率表. 具体的运杂费率由评估师结合费 率表和距离(从生产厂家到安装使用地点) ,设备的尺寸,重量及相关因素确定. 设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物. 设备的基础费是指建造设备基础所发生 的人工费, 材料费, 机械费及全部取费. 可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率, 以此来计算设备的基础费. 通常, 设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的 标准取值,该案例即是如此. 安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费, 材料费, 机械费及全部取费. 它可以按设备购置价格的一定比例计算得出, 这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定 11 的设备安装费率来确定.在该案例中,根据厂商的承诺,安装被估设备免收安装调试费,即 该项费用由设备生产厂家承担,使用者需负担的安装调试费为 0. 3,成新率是表示设备新旧程度的比率.估测机器设备的成新率通常有三种方法:使用 年限法, 观测分析法和修复费用法. 其中, 技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法, 主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率, 这比用看外观和访问用户得出的资料来 确定成新率更加可靠和准确. 该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的 成新率,再加权平均得出综合成新率.尽管这种加权平均方法的使用,具体权重的确定可能 缺乏牢靠的科学依据,但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率.此外,在 使用年限法确定成新率过程中, 结合被评估机器设备的特点和具体使用情况, 对实际使用年 限做出相应的调整,这是必要的. 第二章 案例 1 : 建筑物评估 房地产评估 评估目的:为 A 厂改制成有限责任公司提供价值参考依据 评估基准日:2001 年 4 月 30 日 评估依据:(略) 评估标的物:锅炉房 1.房屋概况 详见《房屋建筑物(案例)概况调查表》 2.重置价值的计算 (1) 建安造价.由土建工程费用和安装工程费用构成,其中土建费用和安费用分别由定额直接费, 间接费,利润及税金构成.依据 A 厂提供的设计图纸及工程结算书,计算工程量,重新套用《××省 建筑工程预算定额》(2000 年)计算土建定额直接费,套用全国统一安装工程预算定额《××省价目表》 计算安装工程直接费,并依据《××省建筑装饰工程预算定额》及《××省建设工程造价信息》 ,(2001 年第 2 期),计算出土建工程造价和安装工程造价.具体为: 1) 土建造价:1 075 270.29 元. 2) 安装造价:42 315.15 元. 3) 建安造价:1 117 585.44 元. 测算建安单方造价为 956.84 元/平方米,取整为 957 元/平方米.则评估所取建安造价为 957 元/平方米×1 168.00 平方米=1 117 776.00 元.具体计算详见扩建锅炉房建安造价实例测算表. (2) 工程建设其他费用. 1) 前期费用(取费基数:建安造价). 勘察费: 0.22% 设计费: 2.20% 建设工程质量监督费: 0.30% 招投标管理费, 0.6% 工程监理费 1.8% 小计: 5.12% 前期及其他费用:l 117 776.00 元×5.12%=57 230.13 元 2)资金成本:根据《建筑安装工程工期定额》(2000),该工程定额工期为 260 日历天. 资金成本=投资额×贷款利息率×(定额工期÷365 天)÷2 =(1 117 776.00+57 230.13)×5.85%×(260÷365)÷2=24 482.00(元) 3)工程建设其他费用=前期费用+资金成本=81 712.13(元),取整数值为 81 712.00 元. (3) 重置价值. 重置价值=建安造价+工程建设其他费 =1 117 776.00 元+81 712.00 元=1 199 488.00 元 3.成新率 12 (1) 采用耐用年限法确定成新率. 耐用年限法成新率=1 一 1 残值率 ×已用年限×100% 耐用年限 其中:残值率为 0%,耐用年限为 50 年,已使用年限为 1.0 年.则: 耐用年限法成新率=98.00% (2) 采用实际观察法确定成新率: n 实际观察法成新率= ∑ P ×Q i =1 i i =99.85% 式中:Pi—现状评分; Qi——权重(即分部工程造价占建安造价的比例). (3) 成新率=耐用年限法成新率×40%+实际观察法成新率×60% =98%×40%+99.85%×60%=99.1l%,取整数值为 99%. 4.评估价值的确定 扩建锅炉房厂房工程评估价值=重置价值×成新率 =l 199 488.00 元×99% =1 187 493.12 元 5.案例分析 本案例基本反映了所选建筑物的评定测算过程, 计算的结果较为准确. 重置成本中应说明间接费用 计取的依据, 没有说明土地使用权的情况, 应提示说明建筑面积是以委托方提供的房屋所有权证的面积 为准,评估人员没有进行实地测量.在案例中应说明建筑物的建筑特征. 案例 2 : 房屋建筑物评估 一,房屋建筑物概况 1.权属界定 B 公司于 1997 年 5 月购人 C 地产开发公司出售的标准厂房第二层(西侧),建筑面积 815.19 平方 米,已经××市房地产交易所立契为凭并具有××市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》及 相应的《国有土地使用证》("×房权证字第×××号"及"×市国用[2001 出]字第×××号").另一 "倒班房" 房屋,委估单位仅能提供 1997 年 9 月向××市××公司购置三套住宅房屋的《房屋购置合 同》及付款凭证,因原房地产开发商前期手续不全,目前尚无法 得有效房屋产权证件. 2.所处区域 待评估之房屋建筑物位于××市××区科技园区内××路 6 号院内, 交通便捷.园区内已建成较 完善的供水,排水,供暖,供电及交通,通讯等基础 配套设施供人园企业享用. 3.房屋建筑特征 被评估之标准厂房(兼办公管理用房)的建筑结构特征如表 2—1. 4.现场查核勘察情况 被评估对象为标准厂房之第二层西侧位置,建筑面积 815.19 平方米(含分摊公用面积在内), 原购人时为毛坯房内装修标准.经自行精装修后达到《特征表》中水平.该厂房建成于 1995 年, 1997 年 6 月投入使用至今,土地使用权期限自 1993 年 5 月 29 日至 2043 年 5 月 29 日.现场勘察建 筑物基础稳定,无明显不均匀沉降现象,承重结构坚固,墙体完整,局部有轻度微裂产生,门窗一 般性变形,地面轻度磨损.内外墙装修略显陈旧,个别鼓裂,给排水,电气照明以及供暖等设施基 本可以使用,该物业属正常陈旧性损耗,其完好分值率为 91%. 表 2-1 名称 平面 层数 特 征 名称 楼梯 门窗 特 征 对称" L"形,6 米 6 米柱网 五层,局部六层 现浇楼梯 4 座,水磨石面层 铝合金单层推拉窗,落地玻璃大门,艺术木包门, 全木包门,窗口,木暖气罩 13 总高 层高 结构类型 基础 23.3 米 首层 4.5 米,标准房 3.6 米 框架,局部剪力墙 柱基础,混凝土拉梁 空心砖,加气混凝土砌块,钢筋 混凝土电梯井,剪力墙 楼地面 天棚 内墙装修 外墙装修 给排水 屋面 走廊,室内地面磨光花岗岩,卫生间釉面方砖 部分轻钢龙骨石膏板,部分 PVC 扣板 内墙涂料,大部分木墙裙,会议室软包墙面 白色条形面砖 卫生间给排水,普通便器,洗手盆 改性沥青卷材,加气棍凝土保温 集中供热,钢封闭式散热器 墙体 楼板 电气 电梯 消防 通讯 现浇板 120 毫米～150 毫米厚 采暖 动力电,照明电(灯具嵌入式日光灯槽,个别吊灯),不断电系统 两部 2 吨客货两用电梯(共用) 消火栓供水系统 电话线路及插座 5.物业管理 由专业物业管理公司承担 24 小时保安,保洁等一般封闭式管理. 二,评估依据 (1) 委估方提供的《固定资产——房屋建筑物清查评估明细表》 ; (2) 委估方提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》及购房合同等相关权属证明; , (3) 财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》 (财评字[1999]91 号); (4) 国家标准《资产评估规范》(GB/T50291—1999); (5) 原城乡建设部环境保护部《房屋完损等级及评定标准》 ; (6) ××市房地产市场有关房地产交易税费的文件,规定等; (7) 评估人员实地调研,收集××城内房地产交易实例及走势等行情资料; (8) 我国评估工作中常用的参考资料,数据,手册等. 三,评估程序 本次房屋建筑物资产评估自 2001 年 9 月 20 日开始,评估操作按如下程序进行: 1.核对原始资料 依据《房屋建筑物清查评估明细表》核查评估对象之房屋所有权证明,资产来源等产文件资料, 界定其所有权归属,了解分析各账面值的组成情况,与委估单位一起修正,完善《清查评估明表》内 容. 2.现场勘察 会同委估方有关人员清核各被评估对象的实物存在位置,数量,建筑面积, 建筑结构特征,地 基基础处理,配套及附属设施,装修标准,功能用途和使用维护现状等,现场记录,丈量并计算对建 筑物造价有较大影响的工程因素,填写 "建筑物勘察工作底稿"及"多层框架房屋资产评估现场作 业表" ,以文字简图确切记录,反映被评估对象实况.实地发现账实问题,按以下原则处理: (1) 账物不符者,以实物为准; (2) 有账无物者,不进行评估; (3) 有物无账者,开列清单,向委估单位反映,究其原因以定取舍,以现场实测资料进行补评; (4) 房屋建筑物名称,面积,结构类别,层数,层高,建(购)年月等与表"清查评估明细"不符 者,以现场实际为标准,修正完善明细表. 3.勘估新旧程度 采用现场专家鉴定完好分值法并结合年限法确定被评估商房的新旧程度 (综合成新率). 综合被评 14 估对象的设计,建造,维护,使用状况,针对房屋建筑的四大部分(承重结构,围护结构,装修装饰, 附属设施)进行完损程度记录,评分,结合已使用年限按下列公式确定其综合成新率: 综合成新率= 完好分值率 + 理论成新率 2 完损程度评分 式中:完好成新率= × 100% 标准分值 已使用年限 理论成新率= (1- ) × 100% 耐用年限 4.市场调查 评估人员走访当地房地产交易市场,××科技园区×××管理委员会,房地产开发商售楼处以及 市房地产交易所等单位,调查收集有关房地产例,市场走势等,对选中的参照物个例进行重点调研, 掌握其交易时间,交易情况,区域因素,个别因建筑结构特征,交易价格等实况,取得现行房地产交 易时发生的各项税费文件,资料. 5.市场比较法测算"比准价格" 对选取的三宗实例进行各项差异因素修正后, 得到各自修正后的销售价格, 比准价格由下式计算: 比准价格= ∑ ABC实例修正后的价格 3 6.确定评估位 评估全值=比准价格(元/平方米)×总建筑面积+购入房产应缴纳的各项费税 四,评估方法 根据被评估对象为购置所得之标准工业厂房以及××市××科学城园区该房地产市场的交易情 况,采用市场比较法确定其评估值. 在有针对性地广泛,深入收×××集市科学城高科技园区商房交易市场住处资料的基础上,从标 准工业厂房公开交易实例中选取三宗与被评估对象同类近似且可比性强者作为参照物, 与之进行各项 以下因素的对照比较:(1)区域因素(如所处区域,交通便捷程度,配套设施,物业管理等);(2)个别因 素(如建筑结构类型,平面布局,所在楼层,临街与朝向,装修标准,附属设施,新旧程度等);(3)交 易时间因素;(4)交易市场因素(如交易方式,付款方式,价格类型等);(5)土地使用期年限因素.同时 对各项对比因素进行量化调整修正,测算得出"比准价格" ,进而确定其评估值: 评估值=比准价格+购入房产时应缴纳的各项交易税费 五,评估结果 A 公司本次进行评估的房屋建筑物及其附属设施资产,在 2001 年 6 月 30 日的资产评估净值为 2 996 625.60 元,较原账面值净值 2 761 985.13 元增加 234 0.47 元,增值率 8.5%. 六,问题说明 由于"倒班室"(三套住宅房屋)无法取得有效房屋所有权证明文件,难以确认其产权归属,其评 估值以原账面值列示. 案例 3 : 土地估价案例 一,估价对象描述及地价影响因素分析 (一) 委托估价方概况 一 机构名称:××股份有限公司 企业类别:股份有限公司 注册地址:北京市朝阳区××路××号 注册资本:人民币 10 998 万元 法定代表人:××× 经营范围及方式:高低压开关控制设备,超导体机电一体化开关控制设备制造,加工,安装,销 15 售,维修,服务;技术开发,技术咨询,技术服务,技术培训:项目投资管理;经营本企业和成员企 业自产产品及技术出口业务;本企业和成员企业生产所需的原辅材料,仪器仪表,机械设备,零配件 及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商除外);经营进料加工和"三来一补"业 务. (二) 受托估价方概况 二 机构名称:××评估有限责任公司 资格类型:北京市国土资源和房屋管理局颁发的《北京市房地产价格评估机构资质证书》([2001] 京国土房管资准字第××号) 法定代表人:××× 注册地址:北京市××区××街××号 (三) 估价目的 三 确定估价对象在估价期日的现时市场价格,为委托方以土地使用权作价投资成立"北京××有限 公司"提供价格参考依据. (四) 估价期日 四 2002 年 3 月 31 日. (五) 估价日期 五 2002 年 4 月 17 日至 2002 年 4 月 22 日. (六) 估价对象概况 六 1.土地登记状况 委估对象北京经济技术开发区 68 街区 68 平方米地块,位于开发区南部北京××厂(简称××厂)用 地的西南角.厂四至为:东邻永昌南路,西邻宏达南路,南至建安街,北邻景远街.委估对象东北角为 北京市供电局,东南角为中国杂技团,北部紧邻正在建设中的北京北人集团厂区用地;西部和南部为尚 未开发的空地.土地性质为出让用地,工业用途,出让年限 50 年,从 2001 年 9 月 28 日到 2051 年 9 月 27 日止,剩余使用年限为 49.5 年.土地总面积为 8 000 平方米,规划总建筑面积为 6 175 平方米, 地上建筑面积为 6 175 平方米,综合容积率 0.77,建筑高度 20.9 米. 2.土地权利状况 根据《中华人民共和国国有土地使用证》[开股份国用(2001)字第 135 号],确定委估土地使用权属 于××股份有限公司所有. 3.估价对象现状 估价对象目前完成红线外市政及基础设施的"九通一平" ,红线内的施工场 地平整已经完成,部分 地面完成混凝土硬化工程.此次评估按红线外"九通一平" ,红线内场地平整(含地面硬化)的熟地进行 评估. 4.规划方案 依据中华人民共和国建设工程许可证[(2002 开规建字 0028 号)]及北京市经济技术开发区国有土地 使用权出让合同》[京技房地出让(合)字(2001)第 025 号],规划建设用地总面积为 8 000 平方米;拟建设 的地上建筑物主要为工厂厂房和办公楼.规划总建筑面积为 6 175 平方米,综合容积率 0.77. (七) 地价影响因素分析 七 1.区域因素 委估土地位于北京经济技术开发区(亦庄开发区)南部,××厂用地的西南角,主道永昌东街以南. 京津塘高速公路紧邻开发区东侧,与开发区之间以高尔夫球场为界;开发区西侧为凉水河,北侧为建设 中的五环路,规划中的轻轨工程将穿越开发区主道永昌东路. 亦庄开发区是北京市经济开发区中建设较早, 配套较完善的开发区之一. 开发区内基础配套设施完 善,城市供水,供电,燃气,热力,电信,邮政设施已形成体系,市政道路通畅,雨,污水排放处理系 统功能完善,绿化覆盖率高,环境幽雅.中国电信,各大商业银行均已人驻,网点较多;教育,医疗等 配套均已投入使用, 国内外知名的医疗教育机构在此落户. 开发区内先进的管理模式和优惠的招商引资 吸引了许多国内外知名企业人驻,例如中国网通公司,可口可乐公司,拜耳制药,朗讯光缆,日本 16 资生堂化妆,和路雪冰淇淋,永晖投资,乐天四通公司,大宝化妆及隆盛工业园等都在此建厂,初步形 成完善的工业园区. 开发区内绿树环绕,环境宜人,规划有序,适宜生活,目前在开发区西北已形成成熟的生活社区, 例如大雄城市花园,新康家园,贵园,鹿鸣苑等均已建成. 所以, 北京经济技术开发区不仅成为知名企业的首选创业基地, 同时也为有识之士提供了良好的休 闲居住环境.根据北京市基准地价划分标准,委估地块位于北京市的六类地价区,紧临五类地价区,具 有很好的投资前景. 2.交通条件 开发区紧挨南四环和京津塘高速公路,紧邻百子湾货运站,对外交通便利,有利于原材料和产品的 运输.与市内有多条公交线路相通,市区往来便捷.区内道路规划有序,道路规格高,交通极为便捷. 3.个别因素 (1) 委估土地形状较为规整,呈长方形,地质条件良好. (2) 本次评估委估土地红线外已完成"九通一平" ,具体开发状况如下. 1) 供电:开发区内自建供电局,二期 1l 万伏供电站也已建成,完全能够满足用户工业用电,生活 用电的需要和保证供电质量. 2) 供水:接通城市供水管网,区内两条供水干线,管径 400 毫米,支线管径 150 毫米～200 毫米, 由北京市自来水集团亦庄所负责区内供水管网安全稳定的运行,供水保证率 100%. 3) 天然气:北京市天然气集团有限责任公司负责区内所有民用,公共服务,工业及其他类型用户 的燃气供应(包括采暖制冷用气)及日常运行管理工作.开发区天然气管网压力: 0.18 兆帕,户内 1 900 帕～2 200 帕. 4) 热力:北京开拓热力中心负责区内热力供应.中心现有五台 35 吨蒸汽锅炉,可在规划区内为用 户提供锅炉出口压力为 0.75 兆帕土 0.05 兆帕的生产用饱和蒸汽及采暖,制冷,生活热水服务. 5) 电信:开发区内电信管道,线路铺设工程已完工,电信管网畅通,可随时语音 务. 6) 邮政:区内可函件业务,汇款兑付业务,货物运输业务,周转库出租,配发货业务及 日常邮政业务. 7) 市政道路:区内主路均为四车道混凝土道路,支路为两车道混凝土道路. 8) 排水:接通市政雨污水管道,保证排水需要.区内建有污水处理厂,对工业和生活污水进行处 理. 9) 有线电视:有线电视光缆贯通全区. 10) 场地已平整. (八) 地价定义 八 本次评估的土地价格是估价对象为出让地,工业用途,红线外"九通一平" ,法定最高剩余使用年 限(总出让年限 50 年,剩余使用年限 49.5 年)的一块土地,于估价期日 2002 年 3 月 31 日的土地使用 权公开市场价格. 二,土地估价 (一)估价依据 一 估价依据 1.法律法规和作价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 ; (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3) 中华人民共和国行业标准.TD《城镇土地估价规程》 ; (4)《北京市地价评估技术标准》——京房市场字[1995]第 145 号; (5)《房地产估价规范》(GB/T50291—1999); (6)《土地估价报告规范格式(1996)》 ; (7)《中华人民共和国国有土地使用证》[开股份国用(2001)字第 135 号]; (8)《北京市经济技术开发区国有土地使用权出让合同》 [京技房地出让(合)字(2001)第 025 号]; (9)《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2002 开规地字 0009 号]; (10)《北京市经济技术开发区城市规划管理局规划设计条件通知书》[2001 开规条字 0025 号]; (11)《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2002 开规建字 0028 号]; 17 (12) 评估基准日的银行存,贷款利率; (13) 受托方掌握的有关资料及评估人员实地勘察所获取的资料. 2.经济行为文件 (1) 《关于中日合资北京××电机高压开关设备有限公司合同章程及董事会 组成的批复》 [京技管字 (2001)4 号]; (2) 北京××电机高压开关设备有限公司营业执照. (二)需要特殊说明的事项 二 需要特殊说明的事项 1.本次估价的假设和条件 (1) 本估价报告所列结果是反映委估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市 价, 未考虑国家宏观经济发生变化及遇不可抗力和有短期强制处理要求时对估价结果的影响, 若前 述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化,估价结果会失效. (2) 本估价报告结果建立在国有出让地,工业用途,剩余使用年限(49.5 年),土地开发程度为红线 外"九通一平"的前提之下. (3) 本次估价未考虑估价对象可能附带的债项,即假定估价对象一切权益概不附带足以影响评估价 值的其他负担,支出. (4) 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,本估价报告中的分析,意见和结论是我们 自己公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和条件的. (5) 本报告中委估对象土地面积以土地使用权证上载明的数据为准,规划建筑面积参考委托方提供 的《北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同》[京技房地出让(合)字(2001)第 025 号],以《中华人 民共和国建设工程规划许可证》[2002 开规建字 0028 号]上设定的规划建筑面积为准.评估基准日至估 价报告有效期内, 若估价范围内估价对象在数量方面发生变化, 应对增减变化的委估对象按原估价方法 进行评估,并对原估价内容进行调整. 2.土地估价结果有效的条件和结果对外提供的条件 (1) 本报告估价期日为 2002 年 3 月 31 日,本报告自估价期日起 6 个月内有效,随着时间的推移, 地价应作相应调整,甚至重估; (2) 本估价报告只作为贵单位与我公司签订的业务约定书中规定的估价目的和送交土地评估主管 机关审查使用,未经我公司书面同意不得作为他用. 3.其他需要说明的问题 (1) 本次估价以委托方提供的资料为依据,其真实性,可靠性由委托方负责; (2) 我们与本估价报告中的估价对象没有利益关系,与有关当事人也没有个人利害关系或偏见. (三) 估价原则 ; 三 (1) 合法性原则; (2) 最有效使用原则; (3) 估价时点原则; (四) 估价方法与过程 四 1.运用基准地价修正法求取地价 北京市于 1993 年 7 月 6 日下发了《北京市出让国有土地使用权基准地价表》(京政发 L1993]34 号)及其使用说明,对北京市出让国有土地进行宏观控制,我们依据该文件求取估价对象的地 价. 该基准地价是在调查各类用地的基础上,根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平 均价格,由出让金,基础设施配套建设费,拆迁及征地费三部分构成,因此将基准地价通过容积率,土 地使用权出让年限等项目调整修正,可以推算出土地的价格.基准地价修正法的基本公式为: 委估土地单位面积评估价格=出让金基数×容积率修正系数×使用年限修正系数+基础设施建设 配套费×容积率+土地开发及其他费用 (1) 土地出让金.估价对象位于北京经济技术开发区 68 街区,根据北京市地价区类标准,属六类 地价区,规划用途为工业用地.依据北京市基准地价,当容积率为 1.00,使用年限为法定最高使用年 限时,工业用途出让金标准为 70 元/平方米～100 元/平方米.根据估价对象周围的出让金水平及北 京市现在土地市场价格水平, 确定委估对象作为工业用途条件下的出让金标准为 100 元/平方米. 估价 18 对象地上容积率为 0.77,当容积率小于 1 时,规定容积率修正系数为 1.00.则单位土地出让金为: 100×1.00=100(元/平方米). (2) 基础设施配套建设费.基础设施配套建设费包括市政及四源费和基础设施建设配套费,根据表 列标准, 红线外市政基础设施造价(不含四源工程时)不低于低限(460 元/建筑平方米); 红线外市政基础 设施造价和四源费用两项之和不低于高限(800 元/建筑平方米).经综合分析北京经济技术开发区此项 费用的征收水平及该项目的实际情况, 确定委估对象作为工业用途时, 每建筑平米基础设施配套建设费 为 550 元/平方米,则基础设施配套建设费为:550×0.77=424(元/平方米). (3) 土地开发及其他费用.对于委估土地,此项费指近郊区县征地费.根据表列标准,该项费用 为 150 元/平方米～450 元/平方米.考虑此项目实际情况(征地前为农田)及其周围征地补偿标准, 确定征地费标准(含征地相关税费)为 230 元/平方米. (4) 修正后的基准地价. 单位熟地价=100+424+230=754(元/平方米) (5) 估价期日修正.由于该基准地价制定较早,考虑至评估基准日期间地价上涨,取该修正系数 为 1.02. (6) 个别因素修正.委估地块已完成施工场地平整,部分地面完成混凝土硬化,形状规则,面积适 中,地势平坦,地质状况良好,市政设施齐全,保证率高,环境质量良好,取该修正系数为 1.08. 故委估土地单位面积的评估价格为: 754×1.02×1.08=830(元/平方米) 委估土地总价=830×8 000 =6 0 000.00(元)(取整为 6.00 万元) 2.运用成本逼近法求取地价 由于委估土地所处区域内接近估价时点交易的土地案例较少, 不能构成客观的比较案例实体. 根据 通行的估价惯例,以及国家和北京市有关法规的规定,遵循估价原则,依据估价目的,并结合委估 土地的特点和估价人员掌握的资料,确定对委估土地采用"成本逼近法"进行评估. 成本逼近法基本原理是以土地取得费用与土地开发费用之和为主要依据,加上一定的利润,利息, 确定出委估土地的成本价格,经过使用年限修正,从而确定出委估土地的评估价格. 估价人员经过调查,并结合委估土地特点及实际情况,确定委估土地价格各组成因素及取值如下: (1) 土地取得费.委估土地原来作耕地使用,主要种植大田作物,所以本次评估中的土地取得费主 要是向原土地使用者支付的征地费及部分地上附着物补偿费,依据《中华人民共和国土地管理法》的规 定和北京市的有关规定,结合委估宗地条件,周边环境和规划用途,及所在区域平均的征地费和附着物 补偿费标准,确定目前征用相似条件土地的土地取得费如表 2—2. 表 2—2 序号 费用名称 (金额/平方米) 1 100 征地费 2 100 地上附着物补偿费 200 小 计 (2) 开发费.委估土地开发状况已达红线外"九通一平" (即通路,通电,通上水,通下水,通讯, 热力,天然气,通邮,有线电视及宗地内场地平整),参照北京市颁发的《北京市出让国有土 地使用权基准地价表》中的"基础设施配套建设费"取费标准及其他相关基础设施建设标准,结合宗地 目前已完成场地内施工平整, 部分地面混凝土硬化的实际情况, 最终确定其土地开发费为 450 元/平方 米.土地开发费如表 2—3. (3) 相关税费.包括征地管理费,耕地占用税,防洪工程建设维护管理费.根据原北京市房地局,市 财政局,市物价局《关于征用土地费实行包干使用和收取管理费的通知》 ,征地管理费按照征地总费用 的 1.5%收取;根据国发[1987] 27 号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 ,京政发[1987]93 号《北 京市实施(中华人民共和国耕地占用税暂行条例)》的办法,耕地占用税取 8 元/平方米;依据 1994 年 9 月 26 日北京市第 21 号令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》 ,防洪工程建设维 护管理费取 20 元/平方米;所以单位面积相关税费为:28+2001.5%=31(元/平方米). 表 2—3 序号 费用名称 (金额/平方米) 1 50 四源费用 19 2 3 基础设施配套建设费 区内土地平整和硬化费 小 计 350 50 450 (4) 投资利息:假设土地取得费和开发费为建设期初一次性投入,土地开发周期为 1 按一年期银行 贷款利率 5.35%计算,则; 投资利息=(200+450)×1×5.35%=35(元/平方米) (5) 投资利润.参考北京市房地局颁发的《出让地价评估技术标准》 ,北京市房地产发展商土地一 年期投资回报率一般为 8%～20%,委估土地属工业用地,确定委估土地投资利润率为 8%,则投资利 润为:(200+450+31)×8%=54(元/平方米). (6) 土 地 成 本 . 土 地 成 本 价 格 = (1)+(2)+(3)+(4)+(5) , 因 此 , 委 估 土 地 的 成 本 单 价 为 : 2004-450+31+35+54:770(元/平方米). (7) 土地出让金的确定.出让土地除收回成本外,同时须使国家土地所有权价值在经济上得到 体现,即获取一定收益.由于该委估地块以出让方式取得,故需计算土地所有权收益价值.考虑北京经 济技术开发区建设用地实际出让金征收标准,确定其出让金为 100 元/平方米. (8) 委估土地有限年期土地使用权评估确定. 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费十投资利息+投资利润)×年期修正系数 K 1 +土地出让金 年期修正系数 K 2 式中: K 1 =1- K 2 =1- 1 (1 + R) n (1 + R) N (1 + R) N n (1 + R) N 1 其中:K 1 ,K 2 ――年期年期修正系数; R——土地还原利率,由安全利率(取—年期银行存款利率 1.98%)加风险利率确定,结 合委估工业用地情况,取该还利率为 6%: N——土地出让年限(N=50) ; n——自估价基准日土地尚可使用年限,为 49.5 年(终止日期 2051 年 9 月 27 日) 由以上公式,带人相关参数求得年期修正系数 K 1 为 0.944 1,K 2 为 0.998 3,则委估土地的土 地使用权单位价格为: 委估土地单位价格=(200+450+31+35+54)×0.944 1 十 100×0.998 3=827(元/平方米) 故委估土地评估总值为: 8 000 × 827=6 616 000.00(元)(取整为 661.60 万元) (五)估价结果 以上两种估价方法测算的结果具有高度的一致性, 故以两种方法估价结果的算术平均值作为最后的 土地估价结果,则 委估土地评估总值= 基准地价法求出的地价 + 成本逼近法求出的地价 2 6.00 + 661.60 = =662.8 2 委估土地评估单价为 828.50 元/平方米 三,必备附件 (1)《中华人民共和国国有土地使用证》 ; (2)《北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同》 ; (3)《中华人民共和国建设用地规划许可证》 ; (4)《北京经济技术开发区城市规划管理局规划设计条件通知书》 ; 20 (5)《中华人民共和国建设工程规划许可证》 ; (6)《关于中日合资北京××有限公司合同章程及董事会组成的批复》 ; (7) 北京××有限公司营业执照; (8) 委托方营业执照复印件; (9) 估价机构资质证书复印件; (10) 估价机构营业执照复印件. 案例 4 : TT 宾馆有限公司房地产资产评估 一,房地产资产概况 1.资产占有方概况 企业名称:TT 宾馆有限公司 宾馆资质等级:四星级 经营方式:中外合作经营 合作年限:合作期为 20 年(至 2005 年 5 月) 2.房地产资产概况 列入此次评估的房产为 TT 宾馆有限建筑面积共为 35 239 平方米,其中一幢为 12 层,面积为 33 547.75 平方米,另一幢为 4 层,面积为 1 691.25 平方米.公司的两幢用楼,用途性质为商业,结构 均为框架结构. 列入此次评估的土地为 TT 宾馆有限公司用地, 土地面积土地证列示为 9 107. 平方米(抵押合同 43 为 9 107.59 平方米,此次评估以土地证为准),其中 6 562.76 平方米为中方投资提供的土地使用权折 价出资的土地,其余 2 544.67 平方米为 TT 宾馆有限公司自征土地.土地用地性质为国有划拨土地. 根据 1995 年 12 月 7 日,TT 宾馆有限公司(抵押人)与 NN 商业银行(抵押权人)签订的贷款合同及 抵押合同,上述房地产资产设定了抵押. 具体抵押情况如下: (1)"抵押物"是指抵押人拥有的,位于××市 B 区 12 街 111 号的饭店和本土地使用权. (2) 在抵押合同中定义的饭店,其中包括 TT 宾馆的全部建筑物,其附属设施及一切内装修,家具 和设备,停车场以及与 TT 宾馆有关的全部营业收入及其他一切收益. 二,评估目的 根据 NN 商业银行为进行债权重组之目的, 而对委托评估的 TT 宾馆有限公司房地产资产进行评估, 以对其在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映,为 NN 商业银行进行债权重组提供价值参考意 见. 三,评估基准日 根据委托方要求,评估基准日为 2000 年 9 月 30 日. 资产评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日, 在形成评估结论过程中所选用的各种作价标 准,依据均要在该时点有效,本次评估中的一切取价标准均为评估基日有效的价格标准.由于委估资产 的自身状况及外部经济环境的不断变化,不同的评估基准日,其评估结论是不同的. 四,评估对象和范围 此次评估对象为 TT 宾馆有限公司房地产资产价值,即在 TT 宾馆有限公司与 NN 商业银行签订的 抵押贷款合同中约定抵押的房地产资产. 五,评估原则 根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我们遵循性,客观性,科学性,公正性,资产持续 经营,公开市场的原则,以及其他一般公允的替代原则,需求与供给原则,变动原则,协调原则,预期 收益原则,对 TT 宾馆有限公司房地产资产价值进行评估,以保证客观,公正地反映评估对象在评估基 准日的公允市场价值,维护各方合法权益. 六,评估依据 (略) 21 七,评估方法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的 已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格. 其技术思路是对可比类似案例价格进行时间因素,区域因素,个别因素及交易情况因素的修正,本 次评估采用直接比较法进行修正,计算公式为: 待估房地产价格=可比案例价格× 100 100 100 100 × × × ( )( )( )( ) 式中以委估对象为比照基准,分值为 100,经过修正得出比准价格,进而求出评估结果. 八,评估的相关假设条件 (1) 有自愿销售的卖主; (2) 交易双方有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市场情形,进行议价; (3) 在此期间物业价值将保持稳定,该物业可以在公开市场上自由转让; (4) 不考虑特殊买家额外出价; (5) 该物业不受可能影响其价值的债权和负有法律义务性质的开支所约束; (6) 被估房地产资产持续使用至 TT 宾馆有限公司合作经营期满; (7) 评估基准日待估房地产为宾馆用途,最高最佳使用是宾馆用途; (8) 资产占有方合法取得土地使用权,并支付有关税费; (9) 待估房地产与其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内生产,经营的正常进行,保证企业 的持续发展; (10) 委托方提供资料属实. 评估人员根据资产评估的要求, 认定这些前提条件在评估基准日时成立, 当未来经济环境发生较大 变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任. 九,评估技术说明 1.个别因素分析 TT 宾馆位于××市 12 街 11l 号,东西两侧为商店,南靠学校,北临东大街.地上 12 层,地下 2 层.宾馆大楼为框架结构,投入使用时间 1991 年 9 月.宾馆住于××市商务区,商业繁华,交通 便利,公用设施配套完善. (1) 总建筑面积 35 239 平方米. 其中:地下 1 层:2 888 平方米,主要用于工程机房,配电室,洗衣房,库房,垃圾房,采购部, 监控中心用房. 地下 2 层:1 326 平方米,主要用于工程部,客房部办公用房,库房,机房. 地上 1 层:2 888 平方米,主要用于大堂,餐厅,厨房,茶厅,商店,商务中心,行李房,电话机 房及办公室. 地上 2 层:2 540 平方米,主要用于餐厅,办公室. 地上 3 层～12 层:为 22 000 平方米,3 层一 10 层每层 48 间客房,11 层～12 层每层 33 间套房. (2) 土地使用面积:9 107.43 平方米. 其中:建筑物占地面积:3 175.1 平方米; 停车场面积(或车位数):1 200 平方米,小车位 39 个,大车位 5 个. (3) 装修情况. 外装修:外墙 1 层,2 层为花岗岩干挂,3 层以上为进口光面磁片及水刷石墙面,1 层大门为双层 玻璃门,旋转门 2 处,自动门 2 处,推拉门 4 处. 内装修:地下 1 层,墙面为乳胶漆粉刷,地面水泥压光,过道为水磨石地面;地下 2 层,墙面为乳 胶漆粉刷,水泥压光;地上 1 层,局部大理石墙面,木装饰,轻钢龙骨石膏板吊顶板刷乳胶漆,大理石 地面,旋转楼梯,大理石镶铜条台阶,大厅内立柱为大理石贴面;地上 2 层,地面为水磨石及地毯,墙 面为布纹塑纸,局部为大理石,楼梯透明玻璃栏杆,不锈钢扶手,轻钢龙骨石膏板吊顶;3 层～12 层, 隔墙除建筑承重墙为砖砌,其他隔墙为轻钢龙骨的双层石膏板墙,防火,阻燃布纹墙纸,进口地毯. 宾馆自投入使用以来未进行重新装修,仅就个别楼层进行过翻新. (4) 设备设施情况. 22 电梯系统:日立 YPVF-17—00 105(客)4 部,YPVF—13—2S90(服)2 部, HFLL-1 000-2S45(货)l 部, MVF-P-24-C090(观光)1 部. 空调系统:主机 121 万大卡(1 大卡即 1 千卡=4 186.8 焦),16JH 日本溴化锂机组 2 台. 给排水系统:蓄水池 425 立方米,一级泵 2 台,二级泵 2 台,排污泵 20 台. 消防报警及保安监控系统: 主报警区域报警, 烟警, 温警, 防火门, 喷洒头报警. 2160, 2160 AD AB 监控主机各 1 台,ADF 16 解码器 2 台,AG-6124 录像器 1 台,P101—625 分割器 3 台. 卫星电视系统:接收天线 6 米 1 个,3 米 2 个,接收机 5 台,制转器 2 台,有线电视接收系统 1 套. 中水系统:GCL 低压框 21 台,HSILGF-25FA. 变配电系统,备用电源系统:150kVADTTH 1600 变压器 2 台. 电话系统:NEA 24001MS,620 门. 广播系统:NATIONAL 松下系统. 锅炉设备:WNS 2.8～1.0/115/70 油锅炉 2 台,FB-300—L 电锅炉 2 台. 洗衣房设备:MW-450 一台,MO-90 一台,TPN—15 一台,MO—15 一台,TYS-73 一台,其他设 备 13 台. 健身,娱乐设备器械或设备:EPRESS 立式健身单车 1 台,AVALON 健身单车 1 台,ENOUNNCE 运转机 1 台,OPl90 电动跑步机 1 台,IBL 406 划船器 1 台,IBL 703 健身机 1 台. 清洁设备:RAINBON 吸尘器 9 台,威霸 R—150,地光机,沙发清洗机各一台,洗地机 2 台. 2.区域因素分析 (1) 地理与资源方面.(略) (2) 经济文化方面.××市地处中国中,西两大经济地域结合部,是西北各省通往西南,中原及华 东的门户与交通枢纽, 新欧亚桥陇海兰新铁路线上的大城市, 在全国经济总体布局上具有承东启西, 东联西进的重要战略地位. 优越的地理区位和深远的历史渊源, 使××市成为中国北方西部最大的商流 通中心与物资集散地.它具有悠久的历史积淀和丰富的人文资源,是著名的旅游中心城市,新中国成立 后,××市迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地,科技研究基地和高等教育基地. (3) 市场方面.××市一直以来就是西北地区对外交流的门户.新欧亚桥的开通及东段束状交 通体系的构建,更是极大的提高了××市的对外通达度.在长期的发展中,××市形成了较为完整的现 代化工业体系,商服系统,因此,在全国实现事实上的增长极战略时,能抓住先机,成为西部大开发中 受益较多的城市之一.西部大开发带来的商机及 1998 年以后国家一直实行的积极的财政及国家整 体经济的解困,发展,都给××市的房地产业带来了机遇.2000 年××市各类房地产价格指数与上年 同期相比都有小幅增长.××市宾馆,酒店的市场预期看好.因此,在综合考虑委托评估房地产资产自 身特点和上述分析的基础上,我们根据最佳利用原则,对委估房地产资产继续按照现有用途进行估价. 3.市场背景分析 被评估房地产资产所处位置为 12 街 111 号,周边为××市商务区,地理位置为××市中心 区域,同时是××市政治中心区,金融中心区,商贸中心区,文化中心区,这里高档次宾馆,写字楼, 公寓林立,建筑造型优美,基础配套设施完善.该区域内商住,办公,写字楼价持续逐步攀升,市场 销售前景看好. 4.估价测算过程 收集市场上的相关信息,选取参照对象,确定比较因数表;根据比较因素表,量化各个因素确定 比较系数表,计算待估房地产的比准价格,综合考虑确定评估值. 此次评估在选择参照对象时,选取与委估对象同为商业用途的商办楼宇作为参照对象,选择了与 委估对象同属同一繁华商业区域的三个商办楼宇作为参照对象,在此基础上根据具体情况进行评估. 估价时点与估价对象类似的交易案例如表 2—4 至表 2—8. 表 2—4 周边同类物业 物业概况 售价(元/平方 米) 23 地上 19 层,总建筑面积 60 000 平方米,外墙铝合金蓝色玻璃幕墙, 国际大厦(西大街段)层 局部花岗岩干挂,4 部高速客梯,1 部自动扶梯,三洋空调,进 口监控设备及网络布线,中档装修,甲级物业管理 6 105 豪顿商务中心北大街南 地上 12 层,总建筑面积 9 958 平方米,外墙陶瓷饰面砖,花岗岩/ 段)3 层～12 层 局部玻璃幕,2 部日本富士达客梯,美国凯付空调,进口监控设 备,网络布线,中档装修,甲级物业管理 5 460 远大商城(西大街与北 大街交会处)3 层～9 层 地上 9 层,总建筑面积 37 246 平方米,外墙铝合金玻璃幕墙,局部 花岗岩,3 部西班牙奥永达客梯,1 部货梯,6 部扶梯,远大空 调,进口监控设备及网络布线,中档装修,甲级物业管理 5 800 表 2-5 物业名称 比较因素 交易均价 (元/平方米) 所处位置 区 域 因 素 交通条件 商业繁华度 公共设配套 情况 临街状态 结构形式 个 层高(米) 别 通达便捷 商务区 完善 临主,次干道 框架 2.85 待估 12 街 111 号 待估房地产 TT 宾馆 比较因素表 案例 A 国际大厦 案例 B 豪顿商务中心 案例 C 远大商城 6 105 北大街南段 5 460 北大街南段 5 800 西大街与北大交会 处 通达便捷 商务区 完善 临主,次干道 框架 3 铝合金玻璃幕墙/ 局部石材干挂 3 部西班牙奥永达客 梯,1 部货梯,6 部 扶梯,远大空 调, 进口监控设备及 网络布线 普通装修(地面坯) 通达便捷 商务区 完善 临主,次干道 框架剪力墙 3.6 铝合金玻璃幕墙/ 局部花岗岩干挂 4 部高速客梯,1 部自动扶梯,三洋 空调,进口监 控设备及网络线 通达便捷 商务区 完善 临主,次干道 框架 3.9 陶瓷饰面砖/花岗 岩外墙/局部玻幕 2 部日本富士达客 梯,美国凯付 空调,进口监控设 备,网络布线 外装修情况 进口光面磁片及水刷石墙 面/局部花岗岩干挂 日立电梯 4 部,客梯,服务 梯 1 部,货梯 1 部,观光梯 设备设施况 l 部,日本 JH 空调, 卫星电视系统,楼宇监控, 综合布线, 消防系统待完善 内装修情况 三星级标准,1992 年装修 后未重新装修 因 素 普通装修 普通装修 个 投用时间 1991 年 1999 年 2000 年 1998 年 24 基础设施及 别 物业管理水 平 因 素 剩余年(年) 容积率(%) 功能用途 交易情况 交易日期 自备供热,单路供电,有停 城市供热,双回路 车场地,自行物业管理 供电,有停车场, 甲级物业管理 城市供热,双回路供 城市供热, 双回路供 电,有停车场,甲级 电,有停车场,甲级 物业管理 物业管理 4 3.9 商业 正常 评估基准日 36 8.8 商办 正常 近期 47 4.5 商办 正常 近期 46 6.1 商办 正常 近期 修正过程:由于可比案例与待估房地产均处于繁华商业区,均为商业用途,考虑在有效利 用情况下该地段的房地产收益应是趋同的,此外交易日期与评估基准日相近,交易情况正常, 故对用途,交易日期和交易情况不修正. 表 2—6 物业名称 比较因素 交易均价 (元/平方米) 所处位置 区 域 因 素 待估 6 105 5 460 5 800 比较因素条件指数表待估房地产 TT 宾馆 案例 A 国际大厦 案例 B 豪顿商务中心 案例 C 远大商城 100.00 100.00 98.00 100.00 交通条件 100.00 100.00 100.00 100.00 商业繁华度 100.00 98.00 98.00 100.00 公设配套情况 100.00 100.00 100.00 100.00 临街状态 100.00 100.00 98.00 100.00 个 别 因 素 结构形式 层高(米) 外装修情况 设备设施情况 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 102.00 100.06 108.00 95.00 98.00 126.00 100.00 100.00 100.08 102.00 94.00 98.00 127.00 100.00 100.00 100.01 101.00 95.00 98.00 124.00 100.00 个 别 因 素 内装修情况 投入使用时间 基础设施及物 业管理水平 25 容积率 功能用途 交易情况 交易日期 100.00 100.00 100.00 100.00 85.73 100.00 100.00 100.00 88.29 100.00 100.00 100.00 .53 100.00 100.00 100.00 表 2-7 比较因素指数修正表 物业名称 待估房地产 TT 宾馆 比较因素 交易均价(元/平方米) 所处位置 区 域 因 素 交通条件 商业繁华度 公设配套情况 临街状态 结构形式 层高(米) 个 别 因 素 外装修情况 设备设施情况 内装修情况 投入使用时间 基础设施及物业 管理水平 容积率 功能用途 交易情况 交易日期 待估 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 案例 A 国际大厦 案例 B 豪顿商务中心 案例 C 远大商城 6 105 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/102 100/100 100/108 100/95 100/98 100/126 100/100 5 460 100/98 100/100 100/98 100/100 100/98 100/100 100/100 100/102 100/94 100/98 100/127 100/100 5 800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/95 100/98 100/124 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/86 100/100 100/100 100/100 100/88 100/100 100/100 100/100 100/90 100/100 100/100 100/100 表 2-8 序号 A B C 交易价格(元/平方米) 6 105 5 460 5 800 修正结果表区域因数修正 1.020 4 1.062 5 1.000 0 个别因数修正 0.905 4 0.946 8 0.958 8 比准价格(元/平方米) 5 0.47 5 492.34 5 561.15 鉴于被评估对象所在企业的法定经营期限为截至 2005 年 5 月 15 日,因此需进行剩余年 限修正.剩余年限修正具体如表 2-9 26 表 2-9 案例 A B C 平均价格 5 0.47 5 492.34 5 561.15 5 5.65 剩余年限修正表比准价格(元/平方米) 修正系数 0.2l 0.19 0.19 — 比准价格(元/平方米) 1 173.41 1 027.23 1 047.94 1 082.86 5.评估值的确定 对调整后的比准价格采用算术平均值,得出待估房地产单价: (1 173.41+1 027.23+1 047.94)÷3=1 082.86(元/平方米) 总建筑面积为 35 239 平方米. 待估房地产资产市场价值为人民币 3 815.90 万元. 十,案例分析 (1) 本案例较为典型,主要表现在被评估对象与参照物在使用年期上有法律方面的不同.被评 估对象所在公司为中外合作公司,公司有法定合作期,土地使用期限因此亦远短于参照物 50 年的土地 使用期限. (2) 由于参照物间的土地法定使用期限不同(差异较大),因此首先将被评估对象按照与参照物统一 的年期之假设前提下进行比准,在此基础上再进行年期修正. (3) 在此案例中, 由于合作期限是否能够延续或国家是否能够批准土地继续按现有用途使用, 因此, 资产的价值存在具有以下前提: 1) 国家按期收回土地; 2) 国家继续批准土地按原来用途使用. 不同的前提下,资产的价值是不一样的.但对于评估,对上述前提之未来存在形式很难判断,上述 前提存在的风险实际上就是资产价格的风险.在这样的情况下,可视经济行为情况和评估目的,进行披 露说明,以供经济行为方进行价格选择. (4) 在本案例评估值是在公司持续经营(至公司合作经营期满)等各项假设前提条件下,在未来收益 期(至 2005 年 5 月)内,房地产资产于评估基准日的价值反映. 评估结论与评估的前提条件是相匹配的, 价格与价格存在的基础相对应. 该评估值是在评估对象在 法定期限约定下的价格, 具有个别性和特殊性; 该价格不涵盖被估对象在未来企业合作期满后可能存在 的继续续期或继续以现有经营方式或其他经营方式存在时对价格的影响; 同时上述评估结论亦不包含由 于前述情况等其他可能进行的资产处置而涉及的土地出让金对价格的影响. 案例 5 : 停车库评估评估 某估价对象是位于××小区 19 号西地块公寓地下车库,评估时为在建工程,评估目的 为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据,该评估对象为可转让项目,各项手续齐全. 根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况, 评估人员选取市场比较法和成本法作为最终 的评估方法,在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格. 一,个别因素分析 委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建 工程(建筑面积 14700 平方米,分摊土地面积 3207 平方米) . ××国际公寓项目主要经济技术指标如下:总规划建筑面积 111700 平方米,其中地上 建筑面积 87100 平方米, 地下建筑面积 24600 平方米. 地下建筑面积中机动车停车库建筑面 积 14700 平方米(设计停车位共 526 个,其中机械车位 54 个,非机械车位 472 个) ,人防建 筑面积 9900 平方米(设计人防停车位共 100 个,其中机械车位 40 个,非机械车位 60 个) . 本次评估对象为可销售的地下车库,建筑面积为 14700 平方米,共设计机动车位 526 个,其 27 中机械车位 54 个,非机械车位 472 个,所有可销售的地下车位都已取得了《某市商品房预 售许可证》 ,目前尚未对外进行销售.自评估基准日起地下车库用地尚可使用 46.5 年. 委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》 .在估价时点 2003 年 2 月 17 日,地 上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程; 地下车库工程已基本完成, 其中非机械车 位已全部建成且可投入使用; 机械车位主要结构已安装完毕, 所需的机械车位辅助材料都已 购备入库. 该宗地红线外基础设施达到"七通" ,红线内达到场地平整状态. 二,区域因素分析(略) 三,市场背景分析(略) 四,最高最佳使用分析(略) 五,估价方法选用 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后, 根据估价对象的特点和实际 状况,选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法. (估价方法和估价步骤略) . 六,估价测算过程 (一)市场比较法求取地下车库房地产价格 1,市场比较法求取非机械地下车库房地产价格 (1)选择交易案例 根据替代原则, 选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市 场价格进行比较. 表一:案例情况说明表 位置 用途 交易日期 ××中路西侧 地下车库 2003.2 委估对象北侧 地下车库 2003.2 委估对象东侧 地下车库 2003.2 案例 1 2 3 项目名称 ×× ×× ×× 售价 (人民币) 100000 元/个 100000 元/个 120000 元/个 (2)比较因素的选择 (过程略) . (3)比较因素修正及市场比较法结果 (过程略) . 非机械地下车位价格为: (111917+1117+121100)÷3=114971(元/个) 地下非机械车位共有 472 个,则: 非机械车位总价=114971×472=5426.63(万元) 2,市场比较法求取机械地下车库房地产价格 (过程略) 地下机械车位价格为: (104527+104507+112005)÷3=107013(元/个) 地下非机械车位共有 54 个,则: 非机械车位总价=107013×54=577.87(万元) 3,市场比较法求取地下车位总价 地下车库总价=5426.63+577.87=6004.50(万元) 地下车库楼面单价=6004.5÷14700=4085(元/平方米) (二)成本法求地下车库房地产价格 (1)土地取得费用 (过程略) ,土地取得费用楼面单价为每平方米 1000 元. (2)土地开发费 (过程略) ,土地开发费为楼面单价 200 元/平方米. (3)投资利息 (过程略) ,计算公式为: 2 1.5 (1+贷款利息率) -1] 投资利息= 土地取得费×[ (1+贷款利息率)-1]+土地开发费×[ 28 = 130(元/平方米) (4)投资利润 考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情 况,以 10%作为本次土地评估的投资利润率.则: 投资利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率 =120(元/平方米) (5)土地成本费用=(1)+(2)+(3)+(4) =1450(元/平方米) (6)土地增值收益 (过程略) ,土地增值收益=145 元/平方米 (7)年期修正系数 (说明过程略) ,年期修正系数=0.9570 (8)土地使用权价格的求取 待估宗地 46.5 年期土地使用权价格(楼面熟地价) =(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数 = 1526(元/平方米) (9)建筑物的建造成本 (过程略) ,建造成本为 1908 元/平方米. (10)管理费用和专业人士费用 (过程略) ,管理费用和专业人士费用为 167 元/平方米. (11)建造成本的利息和利润 (过程略) ,建造成本的利息和利润为 262 元/平方米. (12)建筑物成新率 考虑到委估对象地下停车库尚未竣工投入使用, 其装修及设备情况良好, 故本次评估中 建筑物综合成新率取 100%,则: 建筑物价值=(1908+167+262)×100%=2337(元/平方米) (13)销售费用 (过程略) ,销售费用为 251 元/平方米. (14)在建工程单价=1526+2337+251=4114(元/平方米) (15)在建工程总价=4114×14700=6047.58(万元) 七,估价结果的确定 委估对象为地下车库, 由于周边同类物业交易市场较为活跃, 市场比较法能够充分体现 评估对象的市场价值; 同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式两种类型, 运用成本法 也能在一定程度上体现其组成部分市场价值的真实性. 因此, 采用算术平均法计算最终评估 价格结果如下: 在建工程楼面单价=4085×0.5+4114×0.5=4100(元/平方米) 在建工程总价=4100×14700=6027.00(万元) 案例分析 一,地下停车库物业特点 地下停车库属于一种较为特殊的物业,一般位于住宅,商业和写字楼的地下部分,其产 生主要为解决地上停车困难的问题,同时也是为了合理利用地下空间.相对于其他物业,地 下停车库存在如下特点: 1,权属比较特殊.地下停车库一般存在两种不同情况:开发商拥有车库单独产权,可 对车库自由行使收益,处分权;地下车库作为共有部位,建筑面积已进行了分摊,车库不能 单独出售.上述情况的存在,导致了地下停车库是否存在经营性,同时也使得其价格表现形 式多样化.另外,也存在利用人防工程作为地下车库的情况. 2,计量单位比较特殊.商品房存在多种计量单位(套,建筑面积,套内建筑面积,使 29 用面积等) ,国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定,但 对于地下停车库物业,由于地下停车库物业用途的特殊性,消费者比较认同的则只有一种: 车位,与此同时,也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题. 3,日常管理和服务相对特殊.地下停车库除满足停车这一基本功能外,可能会衍生出 其他功能,当然,这种功能主要为解决与机动车相关的问题,属于一种配套服务.这种配套 服务涵盖面较广,诸如:车辆安全,车辆清洁,停车的方便和舒适,维修等等.由此,也导 致另外一个话题,地下停车库的日常管理和服务,这也类似于住宅物业的小区配套问题,从 某种意义上说,这在一定程度上决定了地下停车库的档次. 4,存在对租售对象的.由于地下停车库与地上物业一同建设,主要作为地上物业 的配套服务设施,一般情况下主要面对地上物业使用者,这在客观上了其租售对象.同 时, 不同地区管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定. 开发商在实际销售过程中 也会面临鱼和熊掌的选择问题, 地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其 基本原则. 二,地下停车库物业的价格特点 由于地下停车库物业本身所具有的特殊性,因此其价格除具备一般房地产的价格特点, 往往会表现出如下特点: 1,价格往往和车位数挂钩.与一般商品房不同,地下停车库的销售价格往往会以"元/ 车位"的形式体现,因此,地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低. 2,同一地区单位价格不会出现较大的变化,由于地下停车库自身地位和使用功能的特 殊性,其单位价格往往不会像其他物业那样,呈现出比较鲜明的独特性.同一地区地下停车 库单位价格比较一致,也是地下停车库物业的价格特点之一. 3,价格受地上物业租售状况的影响.与地上物业相比,地下停车库物业在一定程度上 处于从属地位,其价格的高低也受地上物业的租售状况影响,很难想象,在某宗地上,如果 地上物业租售情况极不理想,而地下停车库会出现租售势头良好的情况. 三,地下停车库物业常见的评估方法 地下停车库物业价格评估方法的选择, 首先应该重点考虑其权属状况, 判断其是否属于 经营性物业;其次,应该考察其周边物业中类似物业的出租,销售情况,以此来决定采用何 种评估方法.一般而言,地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法,收益还原法和成本 法. 市场比较法的选择, 取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料, 同时评估对象 应为可转让的物业. 在具体的评估过程之中, 应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和 修正幅度的把握. 收益还原法的选择,主要基于评估对象属于经营性物业,有较为稳定收益,而在同类地 区未能收集到可比交易案例时采用. 在运用收益还原法的过程中, 同样应注意收益和费用的 客观性,也应该将评估对象进行分类,看其属于出租型,商业,生产经营型中的哪一类.另 外,还原利率的确定也是一个难点. 成本法的选择, 一般作为其他评估方法的补充, 在前两种方法均不适用的前提下也可以 作为主要评估方法.在运用成本法时,各项成本费用原则上应该取客观成本,利润率应按照 开发地下停车库物业的平均利润水平确定, 困难之处主要在于土地取得费用的确定, 在土地 取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法. 第三章 案例 1 : 矿产权评估案例 资源资产评估 一,评估委托方和采矿权人概况 评估委托方和采矿权人:××有限公司(以下简 称矿业集团) 注册地址:H 省 J 市××大街××号. ××有限公司前身为 J 矿务局,J 矿务局成立于 1973 年 6 月,1997 年 10 月 16 改组为国有独资公 30 司,是隶属于原煤炭工业部的国有大型煤炭企业.××矿业集团现有总资产 22.5 亿元,净资产 13.9 亿元,在册职工 1.62 万人.××矿业集团煤炭储量较丰富,赋存中等,稳定,地质储量 10.4 亿吨, 工业储量 3.18 亿吨,可采储量 1.72 亿吨,主要煤种焦煤,贫煤,瘦煤各占 1/3. A 矿原为 H 省省属煤矿,由××矿业集团代管,2000 年 8 月正式划归××矿业集团.该矿 1982 年 11 月投产,设计生产能力 90 万吨/年.经营范围为无烟煤采掘,销售.产品主要供给发电厂和燃电公 司.该矿曾被原煤炭工业部评为质量标准化矿井. 二,评估目的 有限公司拟将 A 矿转让给 HB 能源股份有限公司. 为实现上述目的, 本项目评估即是对 A 矿采矿权 提供公平,合理的价值意见. 三,评估对象 本项目评估对象为"××有限公司 A 矿采矿权" .采矿许可证号为:×××× ;煤炭生产许可证编 ××××× . 开采矿种:煤; 开采方式:地下开采; 采矿许可证核定生产规模:90 万吨/年; 矿区面积: 18. 287 3 平方公里; 矿区范围: 由点号 1 (x: 085 690, 38 519 860)至点号 52(x: 085 4 Y: 4 485,y:38 519 665)共 52 个拐点圈定.开采深度:由 238 米—400 米标高. 四,评估基准日 本项目评估基准日为 2000 年 9 月 30 日,评估过程中所采用的一切取费标准均为 2000 年 9 月 30 日 的价格标准. 五,评估原则 本项目资产评估除遵循性,客观性,科学性的工作原则外,根据煤炭采矿权的特性,又遵循如 下原则: (1) 采矿权与有价值的地质勘查资料和矿产资源相依托的原则; (2) 尊重地质科学及规律的原则; (3) 遵守煤炭地质勘探规范的原则. 六,评估依据 (1)《中华人民共和国矿产资源法》 ; (2)《矿产资源开采登记管理办法》 ; (3)《探矿权采矿权转让管理办法》 ; (4)《探矿权采矿权评估管理暂行办法》 ; (5)《探矿权采矿权评估方法指南》 ; (6) ××有限公司 A 矿采矿许可证; (7) 煤炭工业部某煤田地质勘探队《H 省 J 矿区 A 井田地质勘探精查报告》(1975 年); (8) (76)DJ 煤指字第 31 号文《H 省 J 矿区 A 井田精查地质报告审批书》 (1976 年); (9)《J 矿务局 A 矿生产矿井地质报告》(1994 年); (10)《H 省 J 矿务局 A 矿初步设计修改说明书》(1979 年); (11) 矿山企业占用矿产储量申报登记表; (12) 评估委托单位提供的有关资料; (13) 其他与评估有关的资料. 七,资源概况 1.交通位置及自然地理概况 A 矿位于 H 省 J 市西南约 35 公里处,即 J 地区 S 市与 D 地区 W 市的接壤地带,井田大部分和工 业广场均位于 S 市 A 镇范围以内,只有东南少部分属 W 市邑城乡管辖.井田地理坐标为:东经 31 114 11'15〃～114 15'00〃,北纬 36 48'45〃～136 55'00〃.矿区东距京广铁路线 S 站 25 公里,距矿 山村支线铁路权村车站 6 公里.井田内有两条主要公路——J 至渡口公路,J 至都党公路穿过,交通非 常方便 A 矿位于太行山东麓山前地带,呈山前台地地形,并被北西向次一级分水岭分割,最高处在孟石 岗附近,标高 339,60 米,最低处为得义东侧河床,全区地势较高,起伏较大,西高东低. 矿区属温带性气候,四季分明,春季干旱多风沙,夏季炎热,秋季湿润多雨,冬季寒冷.年平 均气温 13℃,最高 40.1℃,最低-16.6℃,年降水量达 256.4 毫米～751.9 毫米;风向以北,东 及南风居多,最大风速为 15.3 米/秒. #田内地表水系不发达,仅有季节性小溪三条,均属北民河 支流.本区地震强度为 6 度～7 度. 2.地质工作概况 本矿区的地质勘察工作始于 1957 年,1957 年 6 月峰峰地质办事处地质队提交"W 邑城地区地质普 查报告" ,其中包括 A 井田,其后相继又有煤田地质,冶金系统地质队在该区进行地质勘探工作,1975 年 12 月煤炭工业部一二九煤田地质勘探队提交"H 省 J 矿区 A 井田地质勘探精查报告" . 1976 年 1 月 30 日 DJ 基地煤炭建设指挥部以(76)DJ 煤指字第 31 号文 《H 省 J 矿区 A 井田精查地质 报告审批书》批准 A 井田地质储量为: A+B+C1 级储量 24 758.3 万吨 其中: A+B 级 13 749.0 万吨 A级 6 314.7 万吨 1994 年 10 月某矿业学院,J 矿务局 A 矿联合编制提交了"J 矿务局 A 矿生产矿井地质报告" .截至 1993 年底 A 矿工业储量为 10 594.5 万吨. 3.矿山地质与矿区地质 (1) 含煤地层. A 井田地表全为新生界地层所覆盖, 井田发育的地层自老至新依次为奥陶系中统马家沟组, 峰峰组, 石炭系中统本溪组,上统太原组,二叠系下统山西组,下盒子组,上统上石盒子组及第四系.主要含煤 地层为: A 井田内主要含煤地层为石炭系上统太原组,二叠系下统山西组;次为石炭系中统本溪组. 1) 石炭系中统本溪组 C 2 b.本组地层厚 6.98 米～30.50 米,沉积在凹凸不平的剥蚀面上.该地 层中上部石灰岩夹煤组成, 10 号煤层属不稳定局部可采煤层, 此 属浅海相与滨海泥炭沼泽相交互沉积. 为井田次要含煤地层. 2) 石炭系上统太原组 C 3 t.本组地层为井田含煤地层之一,厚 102.53 米～186,44 米,平均厚为 135.50 米.属滨海平原上形成的海陆交互相含煤建造.含煤 6 层一 9 层. 3) 二叠系下统山西组 P1s.该组地层为井田另一主要含煤地层.厚 50.68 米～116.7 米,平均厚 为 80.8 米,形成于滨海冲积平原环境.共含煤 2 层一 4 层.该组地层下部所夹 1 号,2 号煤层分布稳 定,为井田主要可采煤层. 根据"A 井田地质勘探精查报告" ,井田各煤层实际可采情况如表 3—1. 煤层 编号 1 煤层 名称 小煤 穿过 可采 点数 点数 103 101 厚度(最小至最大)/平均 (米) (0.26～2.83)/1.42 煤层 稳定性 稳定 结构 较简 单 较简 单 变化情况 除极个别点不可采外各煤层 厚度及煤质均达标 井田东部不可采,西部煤层 发育 不可采 17 线以南不可采,以北厚度 多达可采 17 线以北地段出现小块段的 可采 0 0 0 0 2 大煤 97 78 (0～7.29)/1.69 较稳定 3 4 小羊肝 大羊肝 109 114 15 5l (0～0.93)/0.54 (0～1.97)/0.7l 较稳定 单一 较稳定 简单 5 大白臭 73 37 (0～2.84)/0.68 不稳定 复杂 32 6 两隔 116 68 (0～2.07)/0.93 较稳定 简单 17 线以南不可采,17 线以北 地段一般可采 21 线以南不可采,21 线以北 部分地段可采 厚度变化不大,由南响北 厚度有所增大,煤层结构也 变复杂 17 线以南不可采,17 线以北 局部可采 7 大洪煤 112 54 (0～2.80)/0.85 较稳定 较简 单 8 底积煤 132 132 (0.78～14.71)/3.33 稳定 复杂 9 尽头煤 100 67 (0～1.94)/0.85 不稳定 简单 (2)构造. A 井田位于 W 断陷北部太行山隆起带东侧,为新生代华北盆地的西部边缘.对 A 井田有控制作用 的区域性构造有:隆尧南正断层,太行山山前大断裂南段,A 正断层. 1) 井田地质构造. 井田内基本构造格架是被 NNE 向正断层切割的 NN 向与 NWW 向向斜的复合 A 构造.井田东部规模较大的 NNE 向向斜称 A 向斜,该向斜宽缓开阔,略显波状起伏.向斜形态比较清 晰完整.12 号勘探线以南发育有一轴向 NWW 的向斜,称栾卸向斜.区内大中断层大多分布在 A 向斜 东翼及栾卸向斜西南翼. 褶皱:井田内褶皱构造的总特点是向斜形态完整清晰,延伸较长,为背斜形态模糊,常成鼻状.有 NNE 与 NNW 两组褶皱横跨复合,地层倾角 8 0 ～30 0 ,一般 10 0 ～15 0 . 断层:A 断裂构造的总特点是断层绝大部分为正断层,断层走向以 NNE 向为主,大中断层主要集 中井田东南部,井田西北部小断层与层滑构造极为发育.井田内已发现大小断层 693 条.其中落差≥30 米以上的断层 12 条,落差 20 米～30 米的断层 6 条,落差 10 米～20 米的断层 12 条,落差 5 米～10 米 以上的断层 15 条,其余均为在 l 号,2 号煤层开采过程中揭露的落差<5 米的小型断层. 陷落柱:在实际生产过程中先后发现 4 个. 由于本井田地质构造复杂, 对煤质和煤矿生产的安全性和生产效率有很大影响, 由于顺煤层产生滑 动后形成构造煤,严重影响煤炭质量;褶曲构造,各种类型断层的存在以及煤岩层产状直接约束矿井开 采方式和工作面的合理,正常布置,尤其落差大的断层严重影响了采掘生产的机械化水平和采矿成本. 2) 岩浆岩.A 井田南部地区煤系地层发现有岩浆岩岩体的侵入,约占井田面积的三分之一多,岩 浆侵入时代在晚侏罗世到早白垩世早期,属燕山运动中期的产物,岩性属中性闪长玢岩.岩浆岩侵人体 以接触变质和热液交代两种形式对煤质造成不同程度的影响, 使煤质变差, 如煤的挥发分, 发热量降低, 原煤灰分和容重增高,部分接触带煤层已变成天然焦或超无烟煤. (3) 矿山水文地质概况. A 矿区处于百泉水文地质单元之中.井田范围内没有常年性地表水系,季节性流水有三条小溪,对 矿井威胁不是很大;A 矿自投产至今主要开采 1 号和 2 号煤层,1 号和 2 号煤层水文地质条件简单. 八,A 矿生产概况 A 矿自 1982 年建成投产,设计生产能力为 90 万吨/年,服务年限 116 年,储量备用系数为 1.4. 1985 年达产.1998 产量 93 万吨,1999 年产量 103 万吨,2000 年 1—9 月产量 47 万吨. 九,评估方法 根据《探矿权采矿权评估管理暂行办法》和《探矿权采矿权评估方法指南》的有关规定,鉴于 A 矿为生产矿山,确定本项目评估采用贴现现金流量法.其计算公式为: n Wp= ∑ t =1 (W at -W bt )×(1+r) t 式中:Wp——采矿权评估价值; W at ——第 t 年净现金流量; W bt ——第 t 年的行业平均收益额; 33 r——折现率; t——计算年限(t=1,2,3,…,n). 十,主要技术经济参数选取 主要技术经济指标选取参考 A 矿实际生产技术经济指标及评估人员掌握的 资料确定. 1.地质储量,工业储量,可采储量 根据 DJ 基地煤炭建设指挥部(76)DJ 煤指字第 31 号文《H 省 J 矿区 A 井田精查地质报告审批书》 和 H 省煤矿设计院 1979 年 9 月编制的 省 J 矿务局 A 矿区初步设计修改说明书》A 矿地质储量 A+B+C 《H , 级 24 758.3 万吨,初步设计工业储量为 20 832.4 万吨,可采储量 14 609.7 万吨,其中上组煤地质 储量 7421.9 万吨,可采储量为 5179.0 万吨;下组煤地质储量 13 410.5 万吨,可采储量 9 430.7 万吨.1999 年矿产储量管理部门对 A 矿占用的矿产储量进行了登记,截至 1998 年底 A 矿进行矿产储 量登记的保有储量为 10 202.8 万吨. A 矿矿产储量核查情况如下: (1) 第一种方法. 根据"J 矿务局 A 矿生产矿井地质报告" 矿 1982 年建成投产,截止到 1993 年底朋末工业储量 ,A 10 594.5 万吨. 1994 年开采量 94.10 万吨,损失量 17.2 万吨,重算增加量 361.2 万吨,年末保有储量 10 844.4 万吨,可采储量 7 339.7 万吨. 1995 年开采量 98.6 万吨,损失量 12.4 万吨,重算减少量 36.1 万吨,年末保有储量 10 697.3 万吨,可采储量 7 220.7 万吨. 1996 年开采量 100.4 万吨,损失量 9.2 万吨,重算减少量 199.0 万吨,年末保有储量 10 388.7 万吨,可采储量 7 040.2 万吨. 1997 年开采量 103.1 万吨,损失量 5.7 万吨,重算减少量 11.2 万吨,年末保有储量 10 268.7 万吨,可采储量 6 953.4 万吨. 1998 年开采量 65.9 万吨,损失量 4.5 万吨,重算增加量 4.5 万吨,年末保有储量 10 202.8 万吨,可采储量 6 903.4 万吨. 1999 年开采量 103.6 万吨,损失量 8.6 万吨,重算增加量 12.3 万吨,年末保有储量 10 102.9 万吨,可采储量 6 824.5 万吨. 2000 年 1—9 月开采量 47.06 万吨,损失量 6.04 万吨,期末保有储量 10 049.8 万吨,可采储量 6 771.4 万吨. A 矿自 1994 年至 2000 年 9 月底止累计开采量 =94.1+98.6+100.4+103.1+65.9+103.6+47.06 =612.76(万吨) A 矿自 1994 年至 2000 年 9 月底止累计损失量 =17.2+12.4+9.2+5.7+4.5+8.6+6.04 =63.(万吨) A 矿自 1994 年至 2000 年 9 月底止累计重算增加储量 =361.24+4.5+12.3 =378.0(万吨) A 矿自 1994 年至 2000 年 9 月底止累计重算减少储量 =36.1+199+11.2 =246.3(万吨) A 矿 2000 年 9 月底止保有储量 =1993 年底保有储量-累计开采量-累计损失量+重算增加储量-重算减少储量 =10 594.5—612.76—63.4-378.0—246.3 =10 049.8(万吨) (2) 第二种方法. 1999 年矿产储量管理部门对 A 矿占用的矿产储量进行了登记,截至 1998 年底 A 矿进行矿产储量 登记的保有储量为 10 202.8 万吨. 1999 年开采量 103.6 万吨,损失量 8.6 万吨,重算增加量 12.3 万吨,年末保有储量 10 102.9 34 万吨,可采储量 6 824.5 万吨. 2000 年 1—9 月开采量 47.06 万吨,损失量 6.04 万吨,期末保有储量 10 049.8 万吨,可采储量 6 771.4 万吨. 1999 年至 2000 年 9 月底累计开采量 150.66 万吨,损失量 14. 万吨,重算增加量 12.3 万吨. 2000 年 9 月底 A 矿保有储量 =储量登记保有储量一累计开采量一累计损失量+重算增加量 =10 202.8-150.66-14.4+12.3 =10 049.8(万吨) 两种方法核查的保有储量数据相同. 即截至 2000 年 9 月 30 日,A 矿保有储量 10 049.8 万吨,可采储量为 6 771.4 万 吨. 2.煤质 A 矿煤炭为动力用煤和民用煤.其中 1 号和 2 号煤层况如表 7—2,为贫煤和无烟煤,属于低硫, 低磷煤;4 号,6 号,7 号,8 号,9 号煤层为无烟煤,属于特高硫煤. 各煤层煤质详细情况如表 3—2. 表 3—2 煤层 煤质牌号 灰分 全硫 1号 PM,WY 2.32 0.42 2号 PM,WY 22.12 4号 WY 21.13 8.2 6号 WY 24.04 4.72 7号 WY 16.83 7.11 8号 WY 15.60 5.62 9号 PM,WY 19.82 5.88 3.原煤灰分和采区回采率(表 3 一 3). 由于 A 矿煤层赋存条件复杂,煤层变薄带,断层,复合顶和伪顶,是造成原煤不稳定的主要原因. 根据统计,1994—1999 年全矿商煤灰分见表 3—3. 年 灰 份 分 1994 26.48 1995 25.58 1996 26.62 1997 26.52 1998 27.52 1999 27.77 采区回采率见表 3-3 年 份 1994 91.3 1995 91.9 1996 92.5 1997 95.6 1998 94.1 1999 92.3 平均 92.6 回采率(%) 4.采煤工艺 A 矿采用主斜井,副立井及立风井混合,主石门与阶段集中运输大巷,采区上下山相结合的开拓方 式. 采矿工艺由建矿之初的普采逐步发展为以轻型综采为主高档普采为辅采煤工艺, 目前井下采掘机械 化程度达到 100%. 全矿井分为两个水平开采:-50 米,-200 米,目前在两个水平均有工作面. 采区采用走向长壁后退式采煤方法, 一次采全高自行垮落法放顶, 煤层间采用自上而下按顺序回采. 同一水平内采用前进式开采,采区内采用后退式开采. 5.生产规模 A 矿自 1985 年达产 品以后,利用先进的科学技术,引进先进的综采机械化设备,1992 年年产原 煤达 130 万吨.根据市场供需状况和资源条件,自动降产至 90 万吨,并一直稳产.2000 年 1—9 月份 产量 47 万吨,根据矿产储量规模,矿山生产能力与矿山服务年限相匹配的原则,本项目评估确定其生 产能力为 100 万吨/年,为大型矿山. 6.产品方案 根据 A 矿生产实际情况,确定其产品方案为一种产:原煤. 35 7.矿山服务年限 根据矿井可采储量,矿山生产能力和服务年限之间的关系: T= ZK K.A 式中:Z K ——矿井可采储量(6 771.4 万吨); A——矿井生产能力(100 万吨/年); T——矿井服务年限(年); K——储量备用系数(1.4). 由公式计算 A 矿尚可生产 48.36 年,自 2000 年 10 月到 2048 年 12 月止. 8.固定资产投资 评估计算采用的 A 矿固定资产投资,是在该矿评估基准日 2000 年 9 月 30 日固定资产账面净值的 基础上,对非经营性资产进行了剥离.2000 年 9 月 30 日 A 矿固定资产账面净值为 11 214 万元,剥离 非生产性房屋 3 521 万元,剥离非生产性建筑物 97 万元,剥离医疗设备 131 万元,剥离文化生活设施 35 万元,剥离运输设备 283 万元,剥离土地 303 万元.剥离后固定资产账面净值为 6 844 万元,即评估 采用的固定资产投资额. 9.回收固定资产残值 按矿山实际执行的折旧年限计算折旧,生产用房屋折旧期 30 年,构筑物折旧期 15 年,采掘设备折 旧期 7 年,其他设备折旧期 9 年.残值率按 5%计算,即 325.33 万元. 10.流动资金 流动资金估算采用扩大指标估算法计算. 参考《建设项目经济评价指标与参数》《矿床技术经济评价指标与参数》 , ,流动资金一般按固定资 产投资的 15%～20%估算,本项目评估采用 15%,即评估确定的流动资金为: 6 844 万元×15%=1 026.60 万元 11.销售收入 A 矿 2000 年 l 一 9 月原煤平均销售价格(不含税)为 108.94 元/吨,1999 年原煤平均销售价格(不 含税)为 112 元/吨.本项目评估采用 1999 年至 2000 年 9 月底的平均销售价格,即不含税价为 110.47 元/吨,含税价为 124.83 元/吨.原煤年销售收入(含税):100×124.83=12 483(万元) 12.经营成本和总成本费用 A 矿 2000 年 1—9 月平均单位成本为 158.52 元/吨,其中单位经营成本为 132.61 元/吨;1999 年平均单位成本为 97.56 元/吨,其中单位经营成本为 79. 元/吨.经评估人员分析,除下列重新 测算的项目外,其余成本项目的数据采用 1999—2000 年 9 月的平均数. (1) 工资及福利费.A 矿 2000 年 9 月底职工 3 193 人,扣除进入再就业中心 150 人,根据 J 地区的 经济发展水平,人均月工资为 850 元,加上应计提的工福利费,计算本项目评估采用的单位成本中"工 资及福利费"为 39.32 元/吨. (2 ) 地面塌陷补偿费.按有关规定 o.3 元/吨计算,实际执行中均超过该规定.维简费和井巷工 程费均按规定的 6 元/吨和 2.5 元/吨计算. (3) 财务费用.设定流动资金 1 026.60 万元的 55%为贷款取得;A 矿现有长期借款 900 万元. 1 026,60×55%×5.85%+900×5.94%=86.49(万元) (其中 5.85%和 5.94%分别为一年期和三年期贷款年利率.) 单位成本中"财务费用"为 0.86 元/吨. 13.销售税金及附加 (1).根据 A 矿正常年份的预测销售收入及外购成本情况,按计算公式: =销项税(税率 13%)一进项税 =含税销售收入÷(1+13%)×13%一(外购原料及辅助材料,燃料及动力)×17% =12 483÷(1+13%)×13%一(2 420+1 052)×17% =845.86(万元) (2) 城市维护建设税.城市维护建设税税率为 5%. 年缴纳城市维护建设税=845.86×5%=42.29(万元) (3) 教育费附加.教育费附加费率 3%. 年上缴教育费附加=845.86×3%=25.38(万元) 36 则年销售税金及附加为:913.53 万元. 14.资源税 原煤按 0.9 元/吨征收. 年应交资源税=100 万吨×0.9 元/吨=90 万元 15.企业所得税 按税率 33%计算. 16.行业平均收益 按煤炭工业 1997 年采选平均销售利润率 2.98%①计算, 行业平均收益=12 483×2.98%=371.99(万元) 17.折现率 折现率的估算考虑到安全利率, 风险报酬率两方面的影响. 安全利率根据评估基准日仍执行的 1999 年 6 月 10 日中国人民银行公布的五年期金融机构存款利率估算,其利率为 2.88%;风险报酬率根据 矿业投资的风险情况估算,一般为 3%～4%,综合多方面因素后估算折现率为 7%. 十一, 十一,评估过程 整个评估过程分以下步骤: (1) 项目接洽,接受委托; (2) 组成评估小组,签订评估合同,制定评估方案,确定评估方法,选择合理适用的评估参数; (3) 评估人员现场勘察,核实资产,收集,整理有关资料; (4) 评估人员按既定的评估方法进行具体的评定估算,撰写资产评估报告书初稿,并与委托单位交换 意见; (5) 提交资产评估报告书. 十二, 十二,评估结果 评估人员在调查,分析评估对象实际情况的基础上,依据科学,合理的评估程序和方法,经过评定 估算,确定有限公司 A 矿采矿权评估价值为 107.72 万元,大写壹佰零柒万柒仟贰佰元整. 十三, 十三,评估假设前提 (1) 该矿山为资产优良的企业法人,且持续经营下去; (2) A 矿现有生产方式,生产规模,产结构不变; (3) 国家产业,财税,金融在预测期无重大变化; (4) 以现有的开采技术水平为基准; (5) 市场供需水平基本保持不变. 十四, 十四,有限公司 A 矿采矿权评估案例分析 (1) 整个评估过程是根据国土资源部关于矿产资源评估的有关规定进行的,并按照规定要求计算得 出采矿权的评估价值. (2) 所评估对象为采矿权,采用的评估方法合理,准确. (3) 采用的折现率确定过于简单,评估人员人为经验判断痕迹较强. (4) 评估中采用的技术经济参数,如固定资产投资额采用评估基准日时剥离后的固定资产账面净值 是否妥当. (5) 案例中销售价格以过去一年经营指标的平均数为依据确定,并依此不变数据预测未来销售收 入,该种预测方式是将未来市场不可预见因素简单化,假设产销量,价格均不发生变化,未来市场一成 不变.但对于本案例中所评估的矿产资源特点,价格趋势总体上升应更合理些. (6) 在经营成本及费用预测时,首先确定单位成本,单位成本也是以过去一年经营指标的平均数为 依据,其方法具有普遍性,关键在于过去一年的指标是否正常,有代表;生,一般而言,至少要有三年 的指标为参照依据;此外,在未来预测期内,未考虑未来市场变化因素,除折旧以外,其他成本费用均 没有发生变化,这一点会与实际有很大的出人.应根据过去几年经营指标的变化趋势预测未来,否则, 就失去了预测的意义. (7) 本案例评估基准日为 2000 年 9 月 30 日,行业平均收益采用了 1997 年的统计数据,指标稍早 了些,应尽可能靠近基准日年,因为行业平均收益在本次评估方法中是一个相当重要的参数 37 第四章 案例 1 : "AB"专有技术评估 " 无形资产评估 一,委托单位概况 SA 公司成立于 1985 年 8 月,它是为实现国家高技术主题项目最终战略目标而设立的, 其宗旨是发展高技术,实现产业化发展. SA 公司自成立之始,任务就是立足于主题关键目标产品的研制开发,实现系统集成, 开发有市场竞争力的高性能技术产品及其应用系统; 进行与关键目标产品有关的高技术基础 研究与新产品预研;建立高技术研究开发基地,培养高技术攻关的科研人员. 二,评估目的,范围和资产状况 评估目的, 1.评估目的 对拟投入合资经营的 SA 公司无形资产"AB"专有技术进行现值评估. 2.评估范围 所评估的"AB"专有技术包括系统样机,硬件设计图纸和资料,系统软件及相关技 术文档资料. 3.资产状况 "AB"专有技术是采用 20 世纪 90 年代最新技术,我国自主研制的高智能技术系统, 其各项指标均达到世界先进水平, 已通过国家科委组织的技术鉴定. 它不但是一项科研成果, 而且是一个具有市场竞争力的性能价格比高的高科技产. 三,评估基准日期 根据委托方的要求,确定 1995 年 1 月 31 日为评估基准日. 四,评估依据 (1) 国家有关法律,法规及规定; (2) "AB"科学技术鉴定证书及鉴定资料; (3) SA 公司提供的"AB"专有技术文件资料及有关各项申报资料. 五,评估方法 根据"AB"专有技术研制开发过程及自身特点,评估采用重置成本法和超额收益法. 六,评估过程 (一)重置成本法 一 重置成本法 1.设备费 SA 公司从 1990 年 3 月至 1993 年 10 月 22 日,共购进计算机等研究开发备 142 台,历 史成本合计 16 822 578.33 元,见表 4—1. 我们对这 134 台设备,特别是价值超过 50 万元的设备的使用情况进行了详细的调查, 查阅了计算机的机时记录,并与有关工作人员进行了针对性的分析,认为 1990 年所购设备 应分摊用于"AB"专有技术研究开发时间约占其整个使用时间的 45%,其他时间应由其他 科研项目分摊.1991 年的分摊比例为 50%,1992 年和 1993 年的分摊比例为 65%和 80%. 表 4—1 元 1990 年 项目 台 数 12 金额 845 695.06 台 金额 台 数 数 42 2 692 538.74 52 台 金额 数 4 850 085.9 31 4 276 829. 金额 设备汇总表 1991 年 1992 年 单位: 1993 年 单台 50 万元以下 38 单台 50 万元以上 合 计 0 12 0 845 695.06 2 2 434 333.47 44 2 549 878.4 1 1 173 216.86 5 450 046.75 5126 872.21 54 5 399 9.3 32 另外,我们对 1990 年,1991 年,1992 年,1993 年所购设备的价格进行了考察,并收 集了大量相近功能的设备,在评估基准日的价格进行了对比分析,认为 1990 年,1992 年, 1993 年所购设备的价格,仅相当于相近功能设备在基准日的 40%,50%,65%,80%(表 4 —2). 表 4—2 元项目 账面值 基准日市场价 摊销期间 摊销金额 应承担的比例(%) 承担金额 折现系数 折现值 合 计 1990 年 84.57 33.83 41 23.12 45 10.40 1.766 18.37 231.61 设备评估表 1991 年 512.69 256.35 29 123.90 50 61.95 1.536 95.16 1992 年 540.00 351.00 17 99.45 65 . 1.336 86.36 单位:万 1993 年 545.00 408.75 5 34.06 80 27.25 1.1 31.72 说明:1.折现系数为年底年金系数并乘以 1994 年 12 月 31 日至 1995 年 1 月 31 日的折现率(1 十 15%×1/12). 2.摊销期以购物时间及价值量为依据,采用"约当"法求 最后, 我们根据计算机产的有效使用年限进行摊销, 并充分考虑其资金成本即利的因素, 将其折算至评估基准日. 2.软件费 SA 公司自 19 年 12 月 17 日至 1993 年 10 月 5 日购入计算机软件及板卡账面金额合计 为 4 104 633.22 元人民币.我们分别分析了各软件,板卡的价格及相近功能软件,板卡在 基准日的价格,并参考了大量的软件报价单,认为 1990 年,1991 年,1992 年,1993 年的 软件价格上升幅度分别为 5%,5%,15%,12%.对 1994 年 12 月 31 日至 1995 年 1 月 31 日的价格上升幅度未予考虑. 我们了解到许多软件和板卡, 特别是 1991 年和 1992 年购进的软件, 板卡是为研制开发 "AB"专有技术而专门购进的.虽然它们可能在今后的科学研究中会起到一定的作用,但 这些作用是不可准确预见的.我们根据各年度所购软件,板卡在"AB"专有技术中的作用, 并与科研技术人员进行专门性讨论,认为 19 年,1990 年,1991 年,1992 年,1993 年购 进的软件,板卡"AB"专有技术应承担的比例分别为 45%,50%,65%,80%,10%(表 4 —3). 表 4—3 项目 账面值 基准日市场价 19 年 16.41 23.3 软件评估表 1990 年 13.3 10. 1991 年 193.6 261.36 1992 年 54.66 70.51 单位:万元 1993 年 132.5 148.4 39 捧销期间 摊销金额 承担比例(%) 承担值 折现系数 现值 合 计 53 20.58 45 9.26 2.031 18.81 161.22 41 7.44 50 3.72 1.766 6.57 26 113.25 65 73.61 1.536 113.06 17 19.98 80 15.98 1.336 21.34 5 12.37 10 1.24 1.1 1.44 3.场地租金(表 4—4) SA 公司地处北京市海淀区中关村,是计算机技术研究开发的黄金地段.我们根据中关 村地区房屋租金的调查以及办公室,机房的装修水平确定办公用房的租金为每天每平方米 4.5 元,机房的租金为每天每平方米 5.5 元.SA 公司的办公用房面积为 581.34 平方米, 机房面积为 602.05 平方米. 据此场地租金每天为 581.34×4.5+602.05×5.5=5 927.31(元). "AB"专有技术应分摊的比例及折现系数的计算同设备费评估一样. 表 4—4 场租金估算表 单位:万 元项目 日租金 使用天数 年租金 应分摊比例(%) 分摊额 折现系数 现值 合计 1990 年 0.592 7 304 180.18 45 81.08 1.766 143.19 660.58 1991 年 0.592 7 365 216.34 50 180.17 1.536 166.15 1992 年 0.592 7 365 216.34 65 140.62 1.336 187.87 1993 年 0.592 7 296 175.44 80 140.35 1.1 163.37 4.科研经费 SA 公司 1990 年至 1993 年的科研经费支出共为 3.39 万元. 我们根据科研经费的用途用 1990 年至 1994 年底的物价上涨幅度分别确定了调整指数, 并将调整后金额按"AB"专有技术应分摊的比例进行了分摊,见表 4—5. 表 4—5 元项目 账面值 物价调整系数 调整后值 1990 年 21.96 1.42 31.18 科研经费估算表 1991 年 112.27 1. 35 151.56 1992 年 185.96 1.29 239. 单位:万 1993 年 323.20 1.12 361.98 40 专有技术分摊(%) 分摊金额 折现系数 现值 合计 45 14.03 1.766 24.78 686.58 50 75.78 1.536 116.40 65 155.93 1.336 208.32 80 2.59 1.1 337.08 另外,1992 年 3 月由国家直接拨款 13.944 万美元(以 1995 年 1 月 31 日汇率折合人民 币 117.55 万元)用于"AB"专有技术在美国进行设施和生产,这部分拨款的现值为 117.55 ×1.15×1.15× (1+15%×10/12)=174.(万元). 故科研经费合计应为:686.58+174.=861.47(万元). 5.人工成本 "AB"专有技术的开发研制成功不仅是 SA 公司科研人员的劳动成果,而且包括了许多 大专院校,科研机构的科研人员的大力协作.开发研制过程涉及 128 名科研人员.我们 根据他们为"AB"专有技术直接,间接所提供的劳动将他们分为三类,列表如 4—6. 表 4—6 项目 100%～80% 80%～50% 50%以下 合 计 高级职称(人) 2l 15 6 42 科研人员工作量估算表中级职称(人) 5 15 17 37 初级职称(人) 7 12 30 49 合计(人) 33 42 53 128 经过与有关工作人员的更为详细的交流,我们确定工作量占其日常工作量 100%～80% 的平均取值为 95%;工作量占其日常工作量 80%～50%的平均取值为 65%;工作量占其日 常工作量 50%以下的平均取值为 30%. 另外, 根据我们的了解, 高级职称人员的人工成本(含工资及其福利等)为每年每人 25 000 元,中级职称人员人工成本为每年每人 16 800 元,初级职称人员人工成本每年每人 10 000 元.据此,我们进行了人工成本估算,见表 4—7,表 4—8. 表 4—7 项目 年人工成本估算表工作量 占日常工作量 95% 高级 中级 1.68 1. 596 15 低级 1.00 0.95 6 5.7 工作量 占日常工作量 45% 高级 2.50 1. 125 5 中级 1.68 0.75 15 低级 1.00 0.45 17 7.65 单位:万元工作量 占日常工作量 30% 高级 2.50 0.75 7 5.25 中级 1.68 0.504 12 6.048 低级 1.00 0.3 30 9 每人每年人工成本 折合值 人数 年人工成本 小 计 2.50 2.375 21 49.875 23.94 79.515 5. 625 11.23 24.505 20.298 41 合 计 124.318 表 4-8 项目 年人工成本 应承担比例(%) 承担金额 折现系数 现值 合 计 人工成本估算表 1990 年 103.60 45 46.62 1.766 82.33 382.24 1991 年 124.32 50 62.16 1.536 95.48 1992 年 124.32 65 80.81 1.336 107.96 单位:万元 1993 年 103.60 80 82.88 1.1 96.47 由于"AB"专有技术自 1990 年 3 月启动至 1993 年 10 月通过鉴定,所以 1990 年, 1993 年的人工成本分别应乘以 10/12. 6.评估值的确定 综上所述,经过对设备,软件,场地,科研经费及人工成本评估值汇总计算,最终确 定"AB"专有技术在评估基准日的评估值为 2 297.12 万元. (二)超额收益法 二 超额收益法 超额收益法计算公式: N P= ∑ t =1 Dt Rt R (1 + i ) t 1.预测期的确定 "AB"专有技术是一个采用 20 世纪 90 年代最新技术,我国自主研制的第一台高智能技 术系统,达到了 90 年代初同类产的国际先进水平.尽管如此,由于当今技术产业技术发展 极为迅速,产更新换代周期很短,因此,确定评估预测期为 3 年(1995—1997 年). 2.行业基准收益率的确定 根据《中国统计年鉴(1994)~公布的工业平均资金利润率,并考虑到实际情况,确定基 准收益率为 18%. 3.折现率的选取 经过对"AB"专有技术的技术鉴定,确认它的问世是我国在该产品领域的一个重大突 破,其水平达到了 90 年代初同类产品的国际先进水平,其产品功能价格比较高,具有较强 的市场竞争能力. 但目前市场竞争十分激烈, 进口产品在国内市场上所占份额占有绝对多数, 综合考虑风险收益率取 4%.安全收益率采用 3 年期国债利率即 14%?最终确定综合折现率 为 18%. 4.收益的预测 (1) 销售收入预测. "AB" 专有技术于 1992 年 1 月 1 日通过国家科技成果鉴定, 1994 自 年开始产投放市场.随着市场宣传及开拓的不断深入,产品销售量将在 1994 年基础上有大 幅度提高,预计今后 3 年累计生产在 1 020 台左右,考虑市场竞争激烈的因素,以及用户购 买产有多向选择性,销售量按生产量的 95%测算.另外考虑到"AB"专有技术的升级产品 具有更好的性能,价格,因此,升级产品销售价格会随之有所下降(见表 4—9). 表 4—9 项目名称 生产数量(台) 销售数量(台) 产销售收入和销售税金预测表 1995 年 120 110 1996 年 300 285 1997 年 600 570 42 单位售价(含税)(万美元) 销售收入(万美元) 销售收入折合人民币(万元) 销售税金(万元) 6.8 748 6 312 410 5.7 1 624 13 704 1 4.6 2 622 22 125 1 438 (2) 成本费用预测.成本费用包括生产成本,销售费用,管理费用,财务费用,固定资 产及无形资产摊销等, 预测数据是依据各年生产情况, 并考虑一定的物价上涨指数等因素推 算而出的表 4—10. 表 4—10 项目名称 1.生产成本 1,1 直接原,辅材料 1.2 直接外协费 1.3 工资及福利费 1.4 制造费用 2.销售费用 3.管理费用 4.财务费用 5.固定资产及其他摊销费 6.无形资产摊销费 总成本费用 总成本费用折合人民币(万元) 生产成本和费用汇总表 1995 年 419.39 397.8 3.41 11.36 6.82 56.82 13. 8.18 47.40 40.9l 586.34 4 948 1996 年 930.28 5.05 6.82 17.05 11.36 113. 27.27 17.05 49.77 113. 1 251.65 10 562 单位;万美元 1997 年 1 573.86 1 521.59 11.36 23.86 17.05 170.45 40.91 27.27 52.14 144.77 2 009.4 16 956 (3) 流动资金.参考 1994 年实际生产情况,测算出今后三年所需流动资金分别为 1 520 万元,2 980 万元,4 040 万元. (4) 税后利润额预测.合销售收入预测表和成本费用预测表,编制税后利润额预测表. 由于"AB"专有技术是属于高科技产品,根据国家有关税法规定:经批准的高 新技术产业开发区的高新技术,暂减按 15%的税率征收所得税;新办的高新技术企业自投 产之日起免征所得税两年.由此测算出所得税额表 4—11. 表 4—11 元项目名称 销售收入 销售税金 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 税后利润预测表 1995 年 6 312 410 4 948 954 0 954 1996 年 13 704 1 10 562 2 251 0 2 251 单位:万 1997 年 22 125 1 438 16 956 3 731 560 3 171 43 (5)税后利润率预测.在上述预测基础之上,再根据生产资金占用表(表 4—12),编制出 税后利润率预测表(表 4—13). 表 4—12 项目名称 流动资产 固定资产 软件费 合 计 生产资金占用预测表 1995 年 1 520 l 765 241 3 526 1996 年 2 980 1 850 310 5 140 单位:万元 1997 年 4 040 2 800 405 7 245 表 4—13 元项目名称 税后利润 占用生产资金 税后利润率(%) 税后利润率预测表 1995 年 954 3 526 27.06 1996 年 2 251 5 140 43.77 单位:万 1997 年 3 171 7 245 43.77 5.评估值的确定 依据超额收益法公式并折现,计算得出"AB"专有技术在基准日的评估值为 2 358 万元. 七,评估结果 根据重置成本法和超额收益法公式得出的评估结果分别为 2 297 万元和 2 358 万元,对 用两种评估方法得出的结果加权平均,分别取权数为 0.8 和 0.2, 计算得出 SA 公司所拥 有的"AB"专有技术在基准日 1995 年 1 月 31 日的评估值为 2 309 万元. 八, AB"专有技术评估分析 " " 在专有技术的评估中,技术先进性的判断较为困难,在本案例中,专有技术的判断依据 较为充分. 本案例的成本分析考虑的因素较为全面, 虽然个别成本项目的计算有值得商榷之 处,但总体考虑因素比较细致.收益法的计算则较为简单化,这可能有本产品尚未进入商品 市场的原因, 因此销售收入预测等方面缺乏足够依据, 而且在折现率确定方面也需要进一步 的依据.所以,在本案例中选取成本法 0.8 与收益法 0.2 的权数是比较适宜的. 案例 2 : C&B 企业商誉评估 C&B 商场原是 1956 年公私合营时修建的一家地区性综合百货商场, 原属区百货公司领 导.1994 年 7 月,由于区百货公司实行改革,C&B 商场实行计划单列,由区商委直接 领导,同时兼并了一家百货商场.由于市场竞争的日渐激烈,C&B 商场决定进行股份制改 造.并于 1994 年 12 月 26 日正式宣布成立 C&B 责任有限公司.公司成立后,作为投资主 体的 C&B 商场仍继续经营.1995 年又准备重组规模更大的股份公司,C&B 有限公司作为 股东以其资产入股,特此需要确定出 C&B 商场商誉的价值. 一,评估目的 对 C&B 商场的无形资产——商誉进行评价, 提供其现时价值, 以作为折价入股的参考. 二,评估基准日 1995 年 9 月 30 日. 44 三,商誉评估客观依据 商誉作为一项不可确指的无形资产, 它是由企业素质,管理水平以及经营历史等因素综 合决定的,它依附于企业整体存在.因此其价值也要通过企业整体来体现,基于这种原因, 在评估调查中与 C&B 商场高级管理人员,经营管理人员,财会人员进行了广泛的接触和座 谈后,对商场提供的文件,数据资料进行了认真的分析与研究,同时查阅大量有关零售商业 企业的资料,并以上述资料作为商誉评估的客观依据. 由于 C&B 有限公司于 1994 年底刚刚成立,而且公司绝大部分股份为 C&B 商场所有. 因此,为简化计算,评估所采用资料均为 C&B 商场的有关原始数据,以及在此基础上所作 的预测. (1) C&B 商场 1992 年销售额首次突破亿元大关, 11 659 万元. 达 1993 年销售额达 18 988 万元,1994 年 l 一 9 月销售额突破 2 亿元大关,呈逐年递增的趋势. (2) C&B 商场只是一家中型商场,但从 1991 年起连续 4 年被评为"全国百家最佳效益 商店" ,并连续 5 年在全市同行业中"人均销售额"和"人均创利税"两项指标位居前茅. (3) 作为商品零售企业,产品质量和服务质量的好坏对企业的兴衰起决定性作用.C&B 商场一直坚持面向顾客,优质服务,质量第一,连续 8 年被评为市,区"双信,双好企业" , 1994 年更被评为"全国双信优秀企业" ,1995 年又荣获第四届"全国执行物价计量法规 优秀单位"及市商业系统第五届优质服务"十佳企业"等荣誉称号. (4) 经分析发现,C&B 商场销售额的相当大部分来自于黄金饰品的销售收入.以 1995 年为例, 月至 8 月黄金饰品销售额都达到全部销售额的 50%左右. 1 其黄金饰品销售额的绝 对值和相对值都远远超过同类其他商场.其黄金饰品柜组在 8 个月时间内销售额累计达亿 元. (5) C&B 商场处于居民稠密区,其购物环境得天独厚,是促进销售额进一步增长的一大 有利因素. 综上所述,评估调查结果认为 C&B 商场拥有商誉无形资产. 四,评估方法 本次评估选取 1995 年 9 月 30 日为评估基准日, 评估方法采取超额收益法. 该法对商誉 进行评估, 是将被评估对象的预期收益与按行业平均收益率所计算的收益额本金化. 预期收 益是指公司的税后净利;收益率为按资金平均占有计算的资金利润率. 评估时用净现金流量法计算超额收益,公式如下: N PV= ∑ t =1 Pt (1 + i ) t 式中: PV——商誉的评估价值; P t ——预测第 t 年超额利润; i——折现率; n——预测期; t——预测年度,取 1995 年 t=1. 超额利润=(所有者权益+长期负债)×超额利润率 超额利润率=收益率-基准收益率 收益率=净现金流量÷(所有者权益+长期负债) 基准收益率=行业净现金流量÷(行业所有者权益+长期负债) 净现金流量=净利润+折旧+利息×(1-所得税税率) 折现率=无风险收益率+风险收益率 五,评估数据来源及计算过程 1.净利润计算(表 4—14) 计算公式为: 净利润=(利润-应交所得税)×47.08% =利润×(1-所得税税率)×47.08% 45 说明:47.08%为现 C&B 有限公司在扩股后新公司中所占股本比例. 表 4—14 万元年份 利润 上缴所得税 企业留利 C&B 净利润 1 300 871 1 500 1 005 1995 1996 1997 2 375 784 1 591 749 1998 2 272 750 1 552 731 1999 3 171 1 046 2 125 1 000 2000 3 520 1 161 2 358 1 110 2001 3 951 1 304 2 7 1 246 2002 4 336 1 436 2 905 1 368 单位: 2003 4 462 1 472 2004 4 809 l 587 29 901 3 222 1 408 1 517 2.利息计算(表 4—15) 表 4—15 元年份 本金 本年折旧 上年利润(分红) 余额 利息 C&B 承担利息 利润调整 1997 6 000 576 0 5 424 732 344.6 230.9 1998 5 424 576 1 900 2 948 398 187.4 125.5 单位:万 1999 2 948 576 l 108 1 2 170 80 53.6 说明:1.长期借款为 6 000 万元,预计 1997—1999 年分期偿还. 2.年折旧费=6 000 万×(1-4%)/10 年=576 万元/年. 3.借款余额=本金-本年折旧-上年利润(或分红). 4.C&B 承担利息=余额×13.5%×47.08%. 5.利息调整=C&B 承担利息×(1-33%). 3.折旧计算 (1) 根据 1994 年实际折旧值,确定 1995 年和 1996 年折旧取 37.3 万元, (2) 1997—2004 年折旧: 年折旧额=6 000 万元×(1—4%)/10 年=576 万元 C&B 折旧调整=576 万元×47.08%=271 万元 4.净现金流量 净现金流量=净利润+折旧+利息×(1—33%) 5.所有者权益计算(表 4—16 ) 本年所有者权益=上年所有者权益+本年利润 根据资料得知, C&B 1994 年所有者权益为 2 5 万元. 表 4—16 元年份 C&B 净利润 所有者权益 1995 871 3 435 1996 1 005 4 439 1997 749 5 188 1998 731 5 919 1999 1 000 6 919 2000 1 110 8 029 2001 1 246 9 275 2002 1 368 10 3 单位:万 2003 1 408 2004 1 517 12 051 13 568 46 6.长期负债计算 (1) C&B1995 年,1996 年长期负债=6 000×47.08%=2 825(万元). (2) C&B1997 年长期负债=5 424×47.08%=2 554(万元). (3) C&B1998 年长期负债=2 948×47.08%=1 388(万元). (4) C&B1999 年长期负债=1 2×47.08%=595(万元). 说明:只考虑目前计划的 6 000 万元借款. 7.所有者权益和长期负债计算(表 4—17) 表 4—17 元年份 所有者权益 长期负债 合计 1995 3 435 2 825 6260 1996 4 439 2 825 7 2 1997 5 188 2 554 7 742 1998 5 919 1 388 7 307 1999 6 919 595 7 514 8 029 9 275 1 0 3 12 051 13 568 2000 8 029 2001 9 275 2002 10 3 单位;万 2003 2004 12 051 13 568 8.收益率计算 收益率=净现金流量÷(所有者权益+长期负债) 9.基准收益率计算(表 4—18) 基准收益率= 净现金流量 所有者权益 + 长期负债 净现金流量=利润-应交所得税+折旧+利息×(1-所得税税率) =627 974 000—175 269 000+117 0 000+111 732 000×(1—33%) =4 654 440 (元) 所有者权益+长期负债=4 365 267 000+770 342 000 =5 135 609 000 (元) 基准收益率=4 654 440÷5 135 609 000=12.55% 考虑到计算数据影响因素较为复杂,以及零售商业利润率波动较大,不够稳定,根据 稳健性原则,基准收益率取值为 13.00%. 表 4-18 年份 净现金流量 权益+长期负债 比率(%) 基准利率(%) 超额收益(%) 超额收益 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1 405 8 029 17.50 2001 1 541 9 275 16.61 Z002 1 663 103 15.63 908.3 1 042. 3 6260 14. 51 13. 00 1. 5l 1.35 3.16 2.76 4.95 4.50 3.61 2.63 1. 13 0.35 7 2 14.35 1 251 1 151. 1 348. 5 6 7 742 16.16 7 307 15.76 7 514 17.95 单位:万元 2003 1 703 12051 14. 13 2004 1 812 13568 13.35 94.50 97.98 244.54 201.59 371.78 361.23 335.25 279.41 136. 37 48.16 10.折现计算 由于此次评估基准日为 1995 年 9 月 30 日,所以 1995 年超额收益为: 超额收益=94.50÷4=23.63(万元) N 现值= ∑ t =1 Pt (1 + i ) t 六,评估结果 经评估认定,本次评估范围内商誉价值为 1 100 万元. 47 七,C&B 企业商誉评估分析 商誉评估在资产评估中是一项需要仔细研究的内容, 在一个企业中商誉与其他有形及无 形资产的关系如何?各项资产的边界如何划分?都是非常重要的. 比如是否可以对仅具有单项 产与单项商标的企业同时进行商标与商誉的评估?商誉在会计上的准确含义是什么?仅仅是 价差吗?评估中的含义呢?这些都是值得我们研究的. 在本例中对商场商誉的评估具有一定的通用价值, 在操作中采用了净现金流的方法, 为 国际所广泛接受, 笔者认为这种方法较之净利润方法更为准确地反映了企业的价值, 值得深 入研究. 本例中对折现率的选择方法是一种探索, 笔者认为采用资本资产定价模型也不失为 一种方法选择,但这需要长期的动态数据维护. 案例 3 : LDD 电子专利技术评估 一,评估对象介绍 1.评估对象 LDD 电子元件专有技术,目前正在进行专利(实用新型)申请.申请号:00246505.1. 申请日期:2000 年 7 月 21 日.申请人:Machina 有限公司. 2.技术背景情况 本次评估对象为一种生产 LDD 电子元件的专有技术(技术诀窍), LDD 电子元件为 LDD 显示器的主要部件之一.近年来,LDD 显示器在制造上的技术难题被日本的科技界及工业 界攻克,使得该高新技术的产品能形成大批量的生产,并以合理的价格投放市场,由于其与 传统的 CRT 显示器相比,具有厚度薄,重量轻,电耗低,画面质量稳定等特点,已被广泛 地应用于手提电脑显示,台式电脑显示,WAP 手提电话显示,工业控制器显示,卫量定位 仪,导航仪,深海鱼群探测仪等众多需要显示器的领域,大有取代传统 CRT 显示器的趋势. 由于其具有上面所述的特点,近年来在军事上亦被广泛应用,如坦克上的显示装置,飞机上 的导弹反馈系统,步兵钢盔下的显示装置等.另外被称为"情报家电"的汽车导航仪,数码 摄影机,数码相机,手提式 VCD,DVD,音乐 MD 及数码彩电等正以迅猛的发展势头进入 千家万户. 由于 LDD 显示器市场应用前景看好,领域广泛,是取代传统显像管(CRT)显示器的必 然升级换代产品,我国于 1998 年 1 月 1 日起试行的《当前国家重点鼓励的产业,产品和技 术目录》将 LDD 显示器列入在内. 但是目前国内还没有 LDD 显示器的制造技术.如果自己投入研制其涉及的领域包括光 学,微电子学,新型高分子材料学,电脑软件等需投量的人才和资金,一般企业是无法 负担的.如果采取全套生产技术和设备从国外引进,将需投入上百亿元的巨额资金,对一个 企业而言,过大的投资,其风险也是相当大的.稍有失误,将会给企业造成沉重的负担.为 规避投资风险,本着对股东负责的精神,按以上的实际情况,公司领导层决定先逐步攻克 LDD 液晶显示器部件制造技术,分期分批引进 LDD 液晶显示器零部件的制造技术和设备. 由于国内暂时没有 LDD 显示器制造厂,所以必须根据国际市场的需求优先考虑生产可出口 的零部件. 二,评估方法 根据委估专有技术自身的特点,评估人员拟采用收益现值法对各技术项目进行评估. 收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估, 即把企业未来经营中预 计的净收益还原为基准日的资本额.具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收 益,并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值,然后累加求和,得出被评估资产 的评估值. 在收益法评估中, 被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一 致的. 对本评估对象评估时,收益值为项目的超额利润,折现率取预期的净资产收益率. 1.方法确定评估值的合理性 评估人员认为, 收益现值法是用于评估具有超额收益能力的无形资产价值所有方法中比 48 较科学的一种方法,这是由于:无形资产价值的高低取决于其带来的预期收益的多少,同时 检验无形资产存在与否的主要标志是能否带来超额收益.由于无形资产没有实物而看不见, 摸不着, 鉴别其存在与否便不能凭借视觉, 主要根据使用它与不使用它所发生的收益额的差 别来判定, 其价值的高低, 也是根据在上述两种情况下所发生的收益差额多少来作为估价标 准. 2.评估思路 本次资产评估按照如下思路进行: 首先, 根据同行业上市公司的经营历史以及该技术发 展趋势,预测项目未来的利润总额,从中扣除目标项目的利润税项,测算目标项目在技术经 济寿命期的净利润, 再分别采用与行业平均利润率对比法测算超额收益, 根据行业平均净资 产收益率等情况,选取适当的折现率,对未来超额收益进行折现处理,加总求和测算被估资 产的现实价值. 3.基本公式 N P= ∑ t =1 Ft (1 + i ) t 式中: P——评估值; F t ——未来第 t 个收益期的预期超额收益 n——剩余经济寿命期; t ——未来第 t 年; i——折现率. 三,有关收益预测的假设条件 收益预测是无形资产评估的基础, 而任何预测都是在一定假设条件下进行的, 对未来收 益预测建立在下列条件下. 1.一般假设 (1) 假设委托评估之资产在 2000 年 6 月 30 日后不改变用途仍持续使用,通过生产,销 售,经营技术产品产生经济效益; (2) 假设未来该技术项目的经营者是负责的,且其管理层有能力担当其职务; (3) 除非另有说明,假设该技术项目未来公司完全遵守所有有关的法律和法规; (4) 运用该技术生产的产品能达到预期质量保证及预期销售量. 2.特殊假设 (1) 项目相关的地区及国家的社会经济环境不产生大的变更,所遵循的国家现行法律, 法规,制度及社会政治和经济与现时无重大变化; (2) 有关信贷利率,汇率,赋税基准及税率,性征收费用等不发生重大变化; (3) 项目将保持持续性经营,并在经营范围,方式上与现时方向保持一致; (4) 产成品社会需求将保持一定幅度增长; (5) 假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题(即坏账情况); (6) 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响. 当这些前提条件因未来经济环境发生较大变化等原因改变时, 评估人员将不承担由于前 提条件的改变而推导出不同评估结果的责任. 四,评估过程 Machina 公司接受资产评估委托后,选派资产评估人员,组成资产评估项目组,于 2000 年 6 月 10 日开始评估工作,2000 年 9 月 15 日完成全部评估工作,整个评估过程包括接受 委托,资产清查,评定估算,评估汇总,提交报告等,具体过程如下: (1) 了解资产占有方及评估对象的基本情况,分析评估风险,签署资产评估业务委托协 议; (2) 明确评估目的,评估对象及范围; (3) 选定评估基准日,拟定评估方案和基本评估思路; (4) 指导委托方填报专有技术状况调查表, 搜集准备有关评估资料, 设计收益预测表格, 交由委托方进行初步预测; 49 (5) 调查,了解同行业企业历史经营状况,获取评估所需基础数据和资料; (6) 调查研究,分析技术的发展趋势及项目未来的市场前景,采用相应的预测方法,谨 慎,合理预测未来收益; (7) 选择确定折现率,通过分析计算得出委估资产评估价值; (8) 对资产评估结果进行分析,讨论,并与有关方交换意见; (9) 编写资产评估报告,汇集整理资产评估工作底稿; (10) 评估机构内部复核检验,确定评估结果; (11) 提交资产评估报告书,并按规定报送有关材料. 五,技术分析 当前世界三个主要 LDD 液晶显示器生产地所使用的 LDD 元件大部分为日本制造, 韩国 三星及 LG 亦有生产.为了对公司所拥有的技术作进一步论证,我们采取了对比的方法,根 据在技术文件所提供的图纸和有关数据与其他市场现有的产比较结果分述如下. (1) 日本市场,当前日本的 LDD 元件制造厂主要以住友化成株式会社为代表,它现在 生产的 LDD 元件是为梯形结构,两面为镜面形,厚度约为 3 毫米的 A 材料一次注塑成形. 12.1〃以上的 LDD 元件一般成率为 60%～70%.注塑周期约为 60 秒～70 秒.其成品率低 的主要原因是由于产品薄,面积大,出模后易变形.其透光率约为 90%～92%. (2) 韩国三星及 LG 的产结构大致与日本厂商的规格相同, 但由于模具制造技术的原因, 其产品成形取出后,还需一道抛光的工艺,使得加工时间更长,而且容易造成成表面损坏, 成品率更低. (3) 我国厂商由于 1999 年才引进 LDD 显示器的制造技术,其 LDD 元件的制造技 术不成熟, 正处在研发阶段. 为了提高成品率, 他们的产品一般都比较厚, 约为 5 毫米左右, 由于厚度大,使光的透光率衰减,画面质量下降.我国现尚没有一家较具规模的 LDD 液晶显示器 LDD 元件厂. (4) 被评估的 LDD 显示器 LDD 元件制造技术是采用超高速精密注塑机成形,配套特殊 设计的模具.现将其各项特殊的技术分述如下: 1) 超高速精密注射压塑成形机是由日本 KATO 技术设计工程公司特殊设计的.其注射 及锁模速度为当前世界之最. 其锁模速度及射出速度均为 1 000 毫米/秒, 这使得 A 材料能 在 0.2 秒以内将模腔填充.缩短在料筒内停留时间,极大减少了原料在料筒内的热分解. 该机采用锁模, 射出, 推料, 塑化计量四轴伺服控制系统. 当原料注入模腔内时再施加压力, 将成品压缩成形,用这种方法,能解决一般高压注塑的残留内应力引起出模后产品变形,造 成废品的问题,使大面积薄型产品的注塑成品率提高到 95%以上.另外其控制电脑的应用 软件现正和上海交通大合进行进一步的优化,修改,这给以后的维修带来极大的方便. 2) 模具结构是日本 KATO 技术设计工程公司的专有特殊设计,模具采用大流量的对称 式平衡冷热流道,使成品的冷却周期大为缩短.在模具内装配有多个传感器,能彻底掌握材 料在模内的塑化及成形温度, 以便调整模温控制, 使之达到最理想的塑化全过程设定及控制. 模腔成形面是活动型,可以安装由 12.1" ～17"的产成型模腔,这为以后的模具制作降低了 大量的制造费用. (5) 产品的特殊结构. LDD 元件的结构根据光学原理,作了极大的改变. 1) 首先将产品的厚度降低到最厚部分为 2.5 毫米,最薄的地方为 1 毫米,梯形结构. 其主要的原理是在厚的部分是安装冷极荧光管,光源由冷极荧光管发出通过 LDD 元件将光 线导往指定的方向. 在接近光源的地方较厚, 其散光面积较大, 距离较远的光源下端, 较薄, 散光面积较小,由于光线由上往下,通过基板本身光会衰减较弱,所以其散光面积应相应减 小.这样使其反射到画面的光平均. 2) 在 LDD 元件的背部(其形状为斜平面)上以超微细加工的方法,形成每平方厘米密布 2 880 个×1 880 个的超微细圆点点阵, 点阵的凹凸部分均为镜面. 其作用是省去用两面平面 结构 LDD 元件时需加的一层由丝印制作而成的丝印膜,避免丝印膜由印刷油墨造成的盲点 问题,使反射到画面的光源更加均匀,光亮. 3) 在 LDD 元件的前面(形状为直平面)在模具上用超微细加工的方式形成无数的 V 形 槽,槽距约为 0.025 毫米～0.03 毫米,均匀地由上而下排列,其作用是由反射膜反射回 50 来的光线能更加均匀地往画面方向扩散,取代以前日本的由单独一块散光板的构造. 该新型 LDD 元件结构与日本及韩国现时使用在 LDD 液晶显示器上的 LDD 元件相比具 有如下的特点: 1) 日本及韩国的一般为 60 秒～70 秒注塑成形一片.本技术由于采用新型的超高速精 密注射压缩机及特殊模具结构,注塑成形每片只需 30 秒时间,大大缩短了成形周期,提高 了生产力. 2) 由于采用注射压缩方式,成率达到 95%以上,比现在日本及韩国的 50%～60%有了 大幅度提高,极大降低了成本. 3) 采用新型结构比现时日本及韩国的结构减少了一层丝印膜,一层等离子膜,一块散 光板,合计约节省了 l 500 日元,折合人民币约 12 元. 4) 采用新型结构比现时日本及韩国的厚度降低了 0.5 毫米,另外加上上述所减少的 3 层材料,极大地减少了 LDD 元件的厚度,减少了透光率的衰减.透光率提高到 95%以上, 极大地改善了画面质量. 5) 由于提高了透光率,使手提式电脑及其他产品的充电电池使用寿命在同等画面亮度 的情况下延长了 10%以上的使用寿命. (6) 结论. 通过以上的对比,我们认为这种新型结构的 LDD 元件生产技术是一项具有新颖性,创 造性和当前世界领先水平的制造技术.主要表现为: 1)节约了原材料; 2) 减少了制造工序; 3) 成品率得到大幅的提高. 4) 延长了充电电池的使用时间. 5) 使用本 LDD 元件的 LDD 液晶显示器画面亮度得以提高. 六,评估参数的选取 1.超额收益的预测 项目背景:LDD 液晶显示器现正处在成长期.专家预测它在 2010 年以前将会取代显像 管显示器,成为显示器的主流产品.美国 IBM 公司的分析员指出,LDD 液晶显示器的成长 期约有 30 年.由于轻薄,省电,其应用领域领域正不断扩大.除原来应用最广的手提电脑 外,家电行业的应用也日渐普及.当家电产品,特别是彩色电视行业使用 LDD 显示器时, 其市场容量预期将是巨大的.据日本电子工业协会的估算,LDD 显示器每年正以 29%以上 的速度递增. (1) 国际市场现状. 资料显示: 1999 年世界 7. 5〃以上的 LDD 显示器的总产约为 2 000 万套.2000 年韩国将产量增加到 800 万套,比 1999 年增产 2 000 万套,计划到 2004 年达年 产 3 000 万套. 2000 年我国初投产的 LDD 显示器厂将达到 600 万套产量, 2004 年将 到 达到 2 400 万套.日本夏普公司估计 2001 年将年产达 500 万套,日本的总产在 2002 年将达 到 2 500 万套.其主要的产将向 21"～40"的大画面发展. 由以上的数字可以看出,LDD 液晶显示器的产量 1999 年约 2 000 万套,到 2004 年时 日,韩,台三地总产量将达到 8 000 万套左右,每一台 LDD 显示器就必须配套一片 LDD 元 件,因此届时 LDD 元件在日,韩,台三地的需求量就将达 8 000 万片.当前专业的 LDD 元件厂最大规模的 AA 株式会社,其年产量也只在 600 万片～700 万片.当看到日本 KATO 技术设计工程公司制作的模具试验制造的产品以后,当即表示购买此产品,每月可购买 70 万片,每年 840 万片,并与公司签订了购买意向书.韩国 LG 公司,三星电子,我国达 基科技公司(宏暮电脑与 IBM 的日本合资公司), 我国奇美电子等公司经与委托方初步接 触均表示有购买的可能.只要产品质量达到设计的标准,它们均很感兴趣.日本星精机有限 公司与我国分公司的技术经理洽谈后, 并有意作为该产品在我国及我国的销售 总代理. (2)国内同类产品市场情况.据了解,国内目前只有上海东亚技术公司从日本 DTI 引进 了 LDD 显示器制造技术及设备.年产 38 万套 LDD 显示器,其 LDD 元件据了解还需从日 本进口.待投产后,将派人前往联系. 根据国内现有的情况,销售主要是以出口为主.相信随着国内企业对 LDD 显示器的认 51 识,外资厂商的不断进入,国内市场也将大有可为. (3) 项目的风险分析.项目面临的风险主要为与对主要客户的依赖的风险, 技术进步 与产品替代风险和原材料价格是对收益形成影响的敏感因素. 该 LDD 元件原材料供应需通过进口, 由于制作 LDD 元件的 A 材料(俗称有机玻璃), 质 量要求高,原材料的透光性能要达 95%以上,国内现有生产厂家还无法达到此指标.当前 以日本住友化成株式会社及日本旭化成株式会社的材料质量最好. 如果要长期依赖进口: 一 是价格较高;二是材料价格波幅会较大,材料的价格是影响利润的主要因素. 委托方已与国内的有关工厂联系,将材料要求给对方,要求协作生产专用 A 材料.如 技术问题可解决,将有利于降低生产成本,降低风险. 其他风险有进口原材料与出口部分产品带来的汇率风险;市场开发风险. 2.财务预测 项目营业收入的预测. LDD 显示器行业是信息产业的一部分,随着世界范围内信息化进程的高速扩张,该产 业一直保持高速发展. 通过对国内同行业上市公司前 4 年(1996—1999)年度财务报告的统计,行业上市公司销 售收入情况如下(表 4—19). 表 4—19 元年 项 目 1 019 031 1 183 818 1 551 85l 1 797 551 份 行业上市公司销售收入统计表统计 1996 1997 1998 单位:万 1999 主营业务收入净额 我们根据对前四年行业主营业务收入进行对数回归分析后,得出回归方程: y=558 9701n(x)+943 954 R 2 =0.909 6,拟合度较高,说明得出的回归趋势较为可信.根据回归方程我们可以看 出,在该技术所在行业主营业务收入将在趋稳后呈增长趋势. 分析各年的销售收入增长情况,增长率分别为 16.17%,31.09%和 15.83%,平均 增长率为 21. 03%. 由于 LDD 元件在 LDD 液晶显示器价格构成中的极小的价值比和其较大的对显示优化 功能,预计 LDD 电子元件将会出现旺销的局面,AA 株式会社已与委托方达成了购买意向; 另一方面, 办公用台式电脑显示器为占地面积小的显示器取代的趋势, 使得大屏幕液晶显示 器将迅速普及,壁挂式彩电也势必逐步取代传统的荧光屏电视,及军工业对 LDD 液晶显示 器的需求也与日俱增. 资料显示,1999 年世界 7.5〃以上的 LDD 显示器的总产量约为 2 000 万套,按照上述 生产比例测算,到设计产量 l 366 万套到达产时,也需要到 2004 年,正好配合市场的发展情 况,到时也仅占全球需求量的 6%左右. 因此我们在详细分析行业历史各年的财务数据及生产需求基础上, 结合对数回归所得的 趋势线及未来全球的市场需求趋势,并考虑产品逐步达到设计能力及技术和销售的可行性. 根据委托双方对项目的建设计划,考虑按 2001 年中期投产,产品规模逐年扩大的发展趋势 对主营业务收入进行谨慎,稳健的预测. 3.项目成本费用的预测 预测方法与销售收入预测基本相同,根据单件产品的定额消耗成本,确定可变成本,再 加上不变成本,确定产品销售成本.其中对固定资产折旧,考虑到技术的经济使用年限,按 5 年进行直线折旧. 4.项目利润的预测 根据预测的销售收入等情况,按照一定比率预测未来收益期间的销售费用,管理费用; 根据未来的销售成本,按照一定的资金周转率预测项目未来的财务费用. 5.项目超额利润的预测 根据项目预期的收益率与行业上市公司的平均收益率,确定未来预期的超额收益. 52 6.技术经济寿命期的确定 由于该领域技术的竞争活跃, 技术的升级换代也较快, 新技术的不断涌现会缩短本评估 对象的经济寿命, 在仔细分析本评估对象的特点后, 并考虑同行业技术领域内一般技术的实 际经济寿命年限,确定其技术经济寿命期为 5 年. 7.折现率的选取 通常由两种方法确定:(1)折现率(r)=无风险的投资成本+企业所属行业的平均风险回报 率+长期通货膨胀率; (2)折现率(r)=所属行业的平均资金利润率(十本企业特殊风险率). 按方法(1)考虑:对无风险报酬率,对于国内市场项目,一般选取国债利率,由于该项 无形资产所推出的产品主要将在国际市场销售, 产品所需原材料也由国外进口, 同时世界经 济一体化的进程不断加快,中国加入世界贸易组织的临近,使得整个市场不断国际化,LDD 电子元件项目亦将如此. 基于上述考虑, 无风险报酬率可以参照国际上市场发达的国家和地 区的公债利率.我国 5 年期公债利率为 6.69%,美国 5 年期公债利率为 5.83%. 风险报酬率的确定应考虑经营风险, 行业风险及财务风险等因素, 并参考国际上不同发 达国家的风险报酬系数. 对于经营及行业风险而言, 由于其从事的是主要借以和透过产品出口而进行的业务, 这 种状况一方面能够带来收益,另一方面,随着中国经济的不断开放,关税壁垒和非关税壁垒 的废除,全球经济一体化及信息,公司发展中面临国际,国内的更强大的竞争,对项目 发展带来较多的不确定性影响因素和风险因素.根据考察,国际上英国,美国,德国,意大 利,澳大利亚,加拿大等不同发达国家的风险报酬系数为 8%～12%.经对上述因素综合的 考虑,风险报酬系数取 12%. 对通胀因素,国内国际通胀情况均需考虑,在未来技术经济寿命期内,其不确定因素也 较多. 按方法(2)考虑:以 1995—1999 年中国 A 股市场行业个股公布的平均数据为基础,参考 目标项目实际情况,确定折现率.经对 30 个样本进行统计测算,1995—1999 年行业平均净 资产利润率为 21.16%. 经以上两种方法分析测算,此次评估最终选取折现率为 21.16%. 七,评估值的确定 根据项目未来销售收入,成本,费用的预测,确定未来收益,根据与行业平均利润率对 比,确定项目未来的超额收益,然后对未来超额收益进行折现,得到本评估对象的超额收益 现值. 经测算,确定本评估对象的评估值. N P= ∑ t =1 Ft =1236.9(万元) (1 + i ) t 八,案例分析 1.折现率的选取 在本案例中,选取的折现率较高,但从选取的方式的科学性上可以看出,尽管折现率很 高,但有其原因.第一,在方法上,采取了两种方法同时对比求取; 第二,在选取统计样 本点数量上较为充足(1995—1999 年中国 A 股市场行业个股 30 个样本);第三,从案例中可 以看到,被评估专有技术所进行的项目是可行的,但产品的原材料依靠进口,销售主要依靠 出口,产品及项目的风险较大,从而在考察风险情况的基础上作出适当的判断是可行的. 2.预测的假设 传统的评估理论认为,只有已经产业化的技术才能够进行评估.但事实上,许多未经产 业化但已具备产业化的技术是有价值的且可能是最具价值性的, 只是对于项目投资方或收购 者拟进行的项目存在一定的风险(部分风险投资是有价值的),而且出售方和购买方对风险的 判断可能有所不同,但正是由于同时有收益的判断,才产生了交易双方和评估行为.在此前 提下技术的价值性与风险的关联关系可能就更强. 如果在风险较大且交易双方对此也认同的 情况下,根据实际情况,可以对"运用该技术生产的产能达到预期质量保证"等重要风险因 53 素进行假设陈述.评估值将真正成为交易双方对风险和收益判断的中介依据. 3.评估依据的说明 产权依据较为重要,但由于专有(非专利)技术的特性,使得产权的核查较为困难.对于 外购资产,产权核实需购买合同;对于自创技术,核实一方面要考虑产权的原始法律依据, 也要根据实际情况, 对职业发明和非职业发明的产权归属要核实清楚, 甚至进行必要的追溯. 4.披露影响资产清查的事项 根据实际情况,应在以下几方面进行重点披露与陈述: (1) 鉴于专有技术的保密性; 任何专有技术均没有公开的法定产权证明, 基于这一特性, 评估调查局限于对委托方可能进行的必要核查程序和产权追溯. 这一点也是专有技术评估清 查的共性. (2) 由于该技术尚未进行大规模的工业化生产,评估现场也不具备现场演示的条件,对 专有技术的清查核实仅局限于对委托方相关工程人员调查了解和对委托方提供的书面技术 材料中及行业研究机构出具的产样本技术鉴定报告,产设计文件进行的核查. (3) 鉴于专有技术的保密性,任何专有技术均没有公开的法定产权证明,基于这一特性 及资产评估调查的局限性, 评估人员在确权时实施了必要的, 评估调查所能的产权审核和追 溯——提请委托方提供了相关书面文件并对这些文件所载明的情况进行审查, 委托方对提供 的相关产权文件的真实性,合法性负责. 案例 4 : 商标权评估 一,项目背景介绍 神州食品饮料公司为中外合资企业,经营十年来,质量稳定,货真价实,在市场上神州 牌食品饮料已树立了信誉,销量日增,有的产品还进入国际市场,深受国外用户的信赖.为 了进一步扩大业务,占领国际市场,提高企业竞争能力与应变能力,神州公司于 2003 年末 进行了股权结构的重组, 除原有五家股东增加投资并吸收某国新股东投资外, 还将原属于神 州公司的"神州"牌商标评估作价,作为原五家股东所有的无形资产,共同投入新公司作为 各自入资的一部分.经我公司评估,该商标以评估值作价投入新公司已被新股东接受,现增 资扩股工作已经完成,新的合资公司已正式营业,由于资金实力较前雄厚,新公司扩大了生 产规模,增加了三条生产线, "神州"商标的知名度与美誉度也有所提高,吸引了更多投资 者的关注与兴趣. 二, "神州"牌商标与产品概况 1, "神州"牌商标注册情况与美誉度(略) 2,产品概况 产品 A 是北京最早上市的该类型食品,至今畅销不衰.该产品主要特点是品种多,口 感好,消毒彻底,包装密封好,技术过关不变形,成本低,价格合理.因而深受消费者喜爱, 历年多次获奖. 产品 B 于 19XX 年开始生产,有四大类 15 种规格,年产 XX 吨,逐年增加,预计可达 XX 吨/年.该产品采用 X 国全套配方,选料精良,工艺严格,消毒彻底,包装科学,保存 期可达 1 年. 客户可在产品软硬度, 糖度, 添加剂, 消毒方式以及包装规格上提出不同要求, 神州公司均可做到使客户满意, 因而可以适应各种不同用途的需要. 近两年来该产品全部销 往 X 国,由于质量稳定可靠, "神州"牌已在该国消费者中取得信赖与认可,在市场上享有 较高声誉,销量稳步上升. 综上所述,可以看出"神州"牌饮料与食品所以能持续畅销,不断发展,是与其重视技 术,严格管理,一贯把质量和信誉放在首位的结果,因此可以认为"神州"牌商标的价值是 神州公司技术,经营,管理,信誉等所有无形资产的总的体现. 三,评估过程 (一)方法与参数的确定 根据评估目的要求和对评估对象的分析,本评估的测算采用以下方法与参数. 1,企业未来销售额预测 根据对企业过去 5 年历史数据的分析可见, 企业历年销售呈直线增长趋势, 故采用趋势 外推法对其未来发展进行预测.经采用最小二乘法,得直线方程为: y=4349.8+1127.7x 54 在计算得出企业未来 5 年销售预测值后, 考虑到企业重组后生产能力有所扩大, 因此参 照企业发展规划的产量及销售额进行调整,以所得销售预测值作为此次评估的基础数据. 2,预测期的确定 注册商标有效期虽为 10 年,但可办理续展,因而其使用期限可视为与企业经营寿命一 致.鉴于企业经营状况良好,发展前景乐观,因而作为持续经营处理,预测取定为 5 年,自 第 6 年开始按永续计算. 3,同行业平均收益率的确定 根据有关资料加以综合调整后确定为 25%. 4,折现率的取定 根据对原公司 5 年历史数据的测算,新企业的未来预期收益率按 30%确定.即 折现率=同类企业平均收益率+风险报酬率 =25%+5%=30% 其中未来风险主要考虑经营风险与市场风险. 5,外汇汇率的取定 按评估基准日的外汇牌价取定. (二)评估值计算 本评估采用超额收益法与收益剩余法进行计算后, 将二者结果进行对比检验, 以其平均 值作为最终评估值. 1,超额收益法 (1)固定资产及其折旧额预测 根据新企业固定资产种类,分布,价值,并参照《工业企业财务制度》中有关折旧年限 的规定,按照直线折旧法编制企业未来年度固定资产及其折旧额预测(表略) . (2)销售收入预测 根据企业生产能力与市场需求情况, 参照趋势外推法所作预测, 遵照稳健审慎原则确定 企业未来年度的生产情况,从而编制出企业销售收入预测表. 表 1:销售收入预测 单位:人民币万元 年份 品种 项目 1 2 3 4 5 6 66 75 75 83 83 83 达产率 (%) 产品 A 3200.00 3600.00 3600.00 4000.00 4000.00 4000.00 销售收入 50 60 70 80 90 90 达产率 (%) 产品 B 3888.75 4666.50 5444.25 6222.00 6999.75 6999.75 销售收入 7088.75 8266.50 9044.25 10222.00 10999.75 10999.75 销售收入合计 (3)总成本预测 根据公司历年财务资料分析,各产品材料费约占销售收入比例在 45%～55%之间,此 次评估确定按 50%的比例预测材料成本;管理费用和销售费用按 20%比例计算;财务费用 为贷款 300 万元的利息,年利率按 9%计算;依据税制要求计算;鉴于物价波动因素 今后对进价与销价均产生相应影响, 故评估计算中均忽略不计; 综合上述因素编制总成本预 测. 表 2:总成本预测 单位:人民币万元 1 2 3 4 5 6 年份 1600.00 1800.00 1800.00 2000.00 2000.00 2000.00 材料成本Ⅰ 1944.38 2333.25 2722.13 3111.00 3499.88 3499.88 材料成本Ⅱ 1417.75 1