园区建设模式(改)

一、主导模式：

说明：不少地区在没有其他筹资途径但又急需迅速建设时，往往采用土地等资产或资源抵押贷款，完成园区建设投入。

缺点：投入大，负债发展，风险较大。

优点：启动迅速，规划统一，布局合理，筹资和建设周期较短。

二、与企业合作模式：

说明：主要分为BOT（Build-Operation-Transfer）模式和PPP(Public-Private-Partnership)模式。

优点：从民间获得资金，缓解的财政压力。

1、BOT模式：

说明：BOT（Build-Operation-Transfer）是传统的融资模式，即建设-经营-移交。确定基础设施项目后，授权企业进行融资建设，建设完成后可以让其在规定年限进行经营，从而回收投资成本和获得合理利润，授权期满后回收项目。这种合作模式在基础设施建设中普遍采用，如云南昆明富民工业园区的自来水厂和污水处理厂BOT项目、甘肃武威工业园区污水处理厂BOT项目和温州经济技术开发区滨海园区第二污水处理厂BOT项目。

缺点：（1）、项目由确定，企业没有选择权；（2）、大部分风险由企业承担，减少企业投资的积极性；（3）、为了控制风险，企业可能更加看重短期利益，忽略长期效益。

优点：（1）、缓和财政压力；（2）、减少投资风险；（3）、提高项目运作效益。

BOT模式在实际操作中，还可以发展出多种模式：

（1）、BT（Build-Transfer）：建设-移交。即项目建成后立即移交，可按项目的收购价格分期付款。如四川南江县东榆工业园区基础设施和观井大道BT项目、福建龙岩高新园区大酒店BT项目和贵州工业园区BT项目。

（2）、BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）：即建设-拥有-运营-移交。这种方式明确了BOT方式的所有权，项目公司在特许期内既有经营权又有所有权。一般说来，BOT即是指BOOT。 

（3）、BOOST（Build-Own-Operate-Subsidy-Transfer）：即建设-拥有-运营-补贴-移交。基本同BOOT，不同点在与企业运营时可以根据情况给予企业不同形式的补贴，如税收、土地租金等。

（4）、BLT（Build-Lease-Transfer）：即建设-租赁-移交。即出让项目建设权，在项目运营期内，有义务成为项目的租赁人，在租赁期结束后，所有资产再转移给公共部门。

（5）、BOO（Build-Own-Operate）：即建设-拥有-运营。这种方式是开发商按照授予的特许权，建设并经营某项基础设施，但并不将此基础设施移交给或公共部门。 

2、PPP模式：

说明：PPP模式是在BOT模式的基础上发展而来的，在国外已经普遍使用，目前逐渐被国内所接受，PPP模式主要弥补了BOT模式融资难和建设效率低的不足。PPP模式与BOT模式的主要不同点在于项目确定前期民营企业就开始参与，共同确定项目建设。如北京地铁4号线就是中国首个使用PPP模式建设的项目。

PPP模式与BOT模式的区别：

BOT模式运行程序图              PPP模式运行程序图

优点：与企业取长补短，共担风险，调动企业参与的积极性和提高项目执行效率。

成功运作PPP模式的必要条件：（1）部门的有力支持；（2）健全的法律法规制度；（3）专业化机构和人才的支持。

目前，园区基础设施建设筹资大致有以下一些模式：

一是主导模式。特点是：财政投入，负债发展。不少地区在没有其他筹资途径但又急需迅速建设时，往往采用土地等资产或资源抵押贷款，完成园区建设投入。这种模式颇有破釜沉舟的味道，投入大，风险也较大，但启动迅速，规划统一，布局合理，筹资和建设周期较短。

二是企业主导模式。特点是：授权，企业构建平台。璧山的奥康工业园、成都双流蛟龙工业港都是这种模式。只是将地交给企业，在园区道路建设、自来水厂建设、污水处理等基础设施建设上给予了适当补贴，由企业完成园区拆迁、基础设施建设，关于工业园区建设的思考是什么？形成园区平台，然后，由企业通过对园区的招商和管理实现企业利润的同时完成园区建设。双流蛟龙工业港通过这种模式实现了、农民、投资者和开发商多赢。这种模式风险最小，但如果平台区位不好，企业实力不济，招商受阻，园区建设时间可能拖得很长。然而，由于企业成为园区建设的主体，在园区建设水平和招商上都会不遗余力，园区平台企业的主动性和积极性是最强的。我区目前提出的南桐工业园就可以参照这种模式建设。

三是BOT模式。即建设─经营─移交，是指通过协议将基础设施的建设、经营和管理权让渡给项目的投资者和经营者，协议期限届满，投资者和经营者无偿将该设施移交给的投融资方式。这种模式的核心是通过出让经营权来冲抵建设投资。此外，BOT模式还演变出以下模式：

1、BTO模式，即企业建设─转让─机构经营或投资人与机构经营；

2、BOO模式，即建设─拥有─经营，企业建设并经营某项产业项目，但是并不将此基础产业项目移交给或机构。

3、BLT模式，即企业建设─租赁─移交的模式。

四是BT模式。BT是BOT模式演变而来，所不同的就是在建设和移交之间没有了经营环节，（或下属的公司）必须按约定总价（或完工后评估总价）分期偿还投资方的融资和建设费用。这种模式实际上是将资金压力后移，以缓解园区建设初期资金过大压力的一种模式。

BOT和BT往往根据不同的项目针对性使用。一些地方就将园区基础设施建设包装成招商项目，供水厂、热电厂、污水处理厂、员工村及休闲中心等配套基础设施，采取BOT、BOO等模式建设，路网采取BT模式建设，来缓解资金不足的压力。

五是代建模式。这种模式是将本应由或资源企业投资建设的基础设施，先由使用企业投资建设，然后，建设费用在使用企业的使用费用中抵扣。这种模式需要基础设施使用企业大量垫资，除特殊情况外，使用企业并不愿意选择这种模式。

六是综合模式。就是借鉴经营城市做法，树立经营园区理念，按照市场化运作，加大园区建设投入力度。一方面做好土地经营文章。现在的各类工业园区，将来都是城镇的新区。因此，工业园区不能全都是工业，必须有适度的“三产”布局和其他社会功能的配套。为此，在园区规划布局上规划商贸用地，通过拍卖商贸用地的收益来加快园区基础设施建设。另一方关于工业园区建设的思考是什么？面把园区的后勤服务设施以及标准厂房建设等，作为招商引资项目，推向市场公开招商，吸引外来资金建设，减轻园区建设投入的压力。再一方面把园区作为项目来运作，一种是由园区出资成立项目业主，由项目业主实行规划、设计、建设、经营“四统一”，以及项目前期实施和运行的“一条龙”管理。另一种是吸引大企业大集团来投资，把园区作为法人运作，由企业统一进行园区配套和标准厂房建设，入园企业向园区（企业）租赁厂房生产。只要敢于善于让利于客商，相信就有人愿意拿出钱来帮我们建设工业园。

在这方面有很多典型案例。九龙坡九龙园区起步建设阶段，35万元起家，以资金运作为突破点，围绕“以事举钱，以钱兴事，事随钱兴，钱随事长”，确立起“敢于负债、勇于投入、以地融资、以税偿息”的思路，积极发展银企园关系，通过贷款、催款、抵款、担保等多种融资手段，摆脱了“资金不足启动难”的困境。四川简阳工业园建设初期投入的5400万元，其资金来源就包括：利用城市土地资源，修建河坝有70亩地拍卖获得2000万元；公交公司开通至园区班车上交700万元；财政挤出2000多万元（来源于拍卖砂石开采有偿转让权获1.47亿元）。

（五）园区用地模式：

由于国家和规划预见性等方面的问题，园区建设用地也是园区建设中非常棘手的问题。为较好地解决这个问题，各地在园区用地模式上除征地、租地外，有不少创新的做法。

一是征、租结合（公共部分征，企业用地租）。这方面，双流蛟龙工业港的做法值得学习。在征、租结合的总思路下，双流县主动协调调整规划，通过几年努力逐步解决了双流蛟龙工业港的规划及用地合法性问题；其次，蛟龙工业港采取统一规划，集中修建农民新村，并按住房35m2/人和门面5m2/人进行安置，农民不出钱，工业港也不给补助，可办理农房证，通过这个办法解决农民迁居安置问题；第三，通过农民土地入股保障基数超额分红，解决农民土地租用问题；此外，出台优惠帮助失地农民就业，同等条件下入驻企业和园区管理优先招用失关于工业园区建设的思考是什么？地农民，对安置就业企业给予优惠，促进迁出农民生活稳定。