2017年上半年海南省房地产估价师《制度与》：国有土地上房屋征收的管理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。A．FNPV大于国家规定值B．FNPV达到企业可以接受的水平C．FNPV≥0D．FNPV＜0

2、下列关于资产负债表不正确的是。A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C：在对房地产开发项目进行的财务评价时，不需要编制资产负债表D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标E：借款合同

3、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设工程许可证B．建筑设计许可证C．建筑工程规划许可证D．建筑用地规划许可证

4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A．100B．300C．600D．900

5、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格

6、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章

7、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场

8、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同

9、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。A：需求拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调

10、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于__，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A．抽样性调查B．因果性调查C．试探性调查D．描述性调查

11、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。A：300万元B：30万元C：4 240万元D：1 272万元E：工业用地的监测点评估价格

12、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。A：个人企业B：合伙企业C：集体所有制企业D：全民所有制企业E：执行层的组织协调

13、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调

14、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。A．抵押人B．抵押权人C．房屋权属登记机关D．公证机关

15、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。A：已经办理该建筑工程用地批准手续B：已经确定施工企业C：有保证工程质量和安全的具体措施D：建设单位已支付工程款E：执行层的组织协调

16、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A：物质形态与货币形态B：投资资金量和预期收益率C：出租、出售或经营形态D：资金流通方式与对策E：借款合同

17、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。A．县级以上土地管理部门B．县级以上C．省级以上土地管理部门D．省级以上

18、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。A．越大B．越小C．不存在D．分散

19、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章

20、单利计息与复利计息的区别在于__。A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时问价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．采用名义利率还是实际利率

21、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4

22、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章

23、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。A．宗地图B．房产分幅图C．房产分丘图D．房产分户图

24、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡B：该房地产的实际交易价格为人民币04元／㎡C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％E：工业用地的监测点评估价格

25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15B．30C．60D．90

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的。A：商业信誉和财务状况B：面积需求大小C：租金支付方式D：物业服务需求E：与写字楼业主的关系

2、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层B：垫层是在基层之上的构造层C：面层是地面的表层D：面层是人们直接接触的一层E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

3、影响需求价格弹性的主要因素有__。A．商品的可替代程度B．商品带给消费者的效用C．商品用途的多样性D．时间的长短E．商品生产厂家的资质

4、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650B．687C．585D．630

5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益

6、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法B．功能法C．市场提取法D．投资报酬率插入法E．匀衡法

7、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。A．较低B．较高C．不高不低D．为零

8、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。A．2526B．2241C．2135D．2985

9、强制拍卖的基本原则指。A：处置权限定原则B：任意处置原则C：主导拍卖程序原则D：公开性原则E：指定处置原则

10、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益．实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。A：竞争B：技术C：经济D：优选E：统筹

11、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。A．当地房地产行政主管部门B．房地产开发商C．业主大会D．物业公司

12、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。A．施工方案B．工期C．质量目标D．报价E．市场售价

13、资本化率的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D

14、__指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A．国民生产总值B．国内生产总值C．国民人均生产总值D．国内人均生产总值

15、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E：在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

16、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。A．协议出让土地B．购买相邻房地产C．卖方不了解行情D．设立抵押的房地产

17、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理B．承租人管理、租赁市场管理．C．工业及货仓物业管理、人事管理D．商场物业管理、财务、人事管理

18、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高B：房地产拍卖数量少，价值低C：拍卖结束后续工作多D：拍卖结束后续工作少E：房地产拍卖法律性强

19、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括A：更新改造成本B：购买成本C：运营成本D：建造成本E：转售税费

20、下列属于土地使用管制的事项有．【2006年考题】A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用中，要求容积率为2．0D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E：某宗土地只能用于商业房地产开发

21、用成本法估价时，房屋现值=__A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C．房屋重置价格×成新度D．房屋重置价格-年折旧额

22、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．财务评价E．规划设计

23、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．80%B．60%C．90%D．70%

24、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。A．周围环境状况、安宁程度B．位置有利于原料和产品的运输C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度、临街状况

25、从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。A：《国有土地使用权证》B：《建设用地规划许可证》C：《建设工程规划许可证》D：《建设施工许可证》E：《建筑施工合同》