浙江省2017年房地产估价师《制度与》：房地产估价机构合并、分设考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调 

2、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。

A．工业厂房

B．工业用地

C．商品住宅

D．商住用地

3、某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为元。

A：1 002．45

B：1 012．45

C：1 027．42

D：1 037．45

E：借款合同 

4、下列说法有误的一项是__。

A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理

B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户

C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年

D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

5、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。

A：15

B：30

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章 

6、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元 

7、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章 

8、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19% 

9、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同 

10、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。

A．网络图法

B．表格法

C．竣工图法

D．坐标图法

11、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期。

A：小于5年

B：在5～6年之间

C：在6～7年之间

D：在7～8年之间

E：借款合同 

12、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。

A．商品证券

B．货币证券

C．资本证券

D．投资证券 

13、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。

A：上一级城市

B：省

C：

D：住房和城乡建设部、国家文物局

E：执行层的组织协调

14、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

A：2400

B：2410

C：2490

D：2500

E：工业用地的监测点评估价格 

15、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格 

16、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限

B：独一无二和价值量大

C：流动性差和价值量大

D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格 

17、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量 

18、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。

A：建筑平面图

B：建筑剖面图

C：建筑立面图

D：总平面图

E：执行层的组织协调 

19、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。

A．33

B．66

C．96

D．160 

20、如某笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

A：12％

B：12．55％

C：12．68％

D：13．55％

E：借款合同 

21、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序 

22、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受影响

E：借款合同

23、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。

A．20

B．30

C．40

D．70 

24、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A：房屋管理部门

B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C：房地产管理部门

D：中国房地产建设行政管理部门

E：执行层的组织协调

25、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09 

2、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表

B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的

C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

3、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。

A．60

B．90

C．100

D．120 

4、不符合选取标准临街宗地要求的是__。

A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当、

D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

5、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位 

6、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用 

7、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

A：市场供求风险

B：变现风险

C：利率风险

D：时间风险

E：资本价值风险 

8、商品房销售计价方式包括。

A：按均摊建筑面积计价

B：按套内使用面积计价

C：按建筑面积计价

D：按套(单元)计价

E：按套内建筑面积计价 

9、房地产估价师注册证由__核发。

A．省级人事部门

B．人事部

C．人事部和建设部

D．建设部或其授权的机构 

10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。

A：土地有偿有期限使用制度

B：房地产价格申报制度

C：房地产价格评估制度

D：房地产价格评估人员资格认证制度

E：住宅专项维修资金制度

11、在求取净收益中，运营费用包括。

A：房地产持有环节的税收

B：房地产折旧费

C：房屋保险费

D：房地产抵押贷款还本付息额

E：为承租人提供的服务费 

12、下列不属于拍卖规则的是。

A：价高者得规则

B：低价也可行规则

C：保留价规则

D：瑕疵请求权规则

E：执行层的组织协调 

13、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

A：不可移动性

B：异质性

C：同质性

D：流动性

E：弱流动性

14、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。

A：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉

C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室内装修

E：物业管理企业的经营业绩 

15、是减轻纳税人负担的措施。

A：附加

B：加成

C：减税

D：免税

E：规定起征点和免征额 

16、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。

A．估价时点

B．待开发项目开工之日

C．待开发项目取得土地使用权之日

D．该开发项目开始销售之日 

17、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。

A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平

C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态 

18、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金

C．发行股票

D．商业银行贷款 

19、股票赢利的大小取决于。

A：股份有限公司的经营状况和赢利水平

B：公司的赢利状况

C：公司的年终利润的多少

D：公司风险程度和股票的稳定性

E：执行层的组织协调 

20、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：房地产直接投资

B：房地产间接投资

C：房地产混合投资

D：房地产有效投资

E：借款合同 

21、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。

A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C：有租约的房地产

D：未来状况下的房地产

E：共有的房地产 

22、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则

23、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。

A：职工购买自住住房时的提取

B：职工建造自住住房时的提取

C：偿还购房贷款本息时的提取

D：离、退休时的提取

E：出境定居时的提取 

24、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题)

A：划拨

B：出让

C：转让

D：抵押

E：租赁

25、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26%

B．10.09%

C．11.11%

D．12%