碧桂园：2021年报点评及财务分析(附2019-2021年年报财务摘要)

（附2019-2021年年报财务摘要）

事件：

碧桂园发布2021年全年业绩公告，实现营业总收入290.42亿元，同增86.04%；归母净利润40.33亿元，同增50.16%，符合我们的预期。公司拟每股派息0.2995元，对应股息率0.79%。

财务分析：

营收稳中有升，结转毛利率下探拖累公司盈利：21年公司实现营收5230.6亿元，同比+13.0%，毛利润927.8亿元，同比-8.1%，归母净利润268.0亿元，同比-23.5%。从分项收入来看：1）房地产开发业务实现营收5074.8亿元，同比+12.9%；2）建筑业务实现营收93.6亿元，同比+6.6%；3）其他业务实现营收62.3亿元，同比+31.5%。公司归母净利润负增长主要由于历史高价地进入结转周期叠加行业限价影响，21年毛利率为17.7%，较20年下降4.1pct。

销售保持韧性，持续巩固区域优势：21年公司累计实现权益销售面积61万平，同比-1.4%，权益销售金额5580.0亿元，同比-2.2%，总体去化率67%。21年公司权益现金回款5022.0亿元，连续6年回款率超过90%。在公司布局的城市中，有161个城市市占率超过5%，其中有13个城市市占率高于20%，其中包括广东韶关、广东云浮、黑龙江鸡西等。按照销售金额划分，21年公司一二线城市销售占比32%，三四线城市占比68%，销售金额75%来自5大都市圈。22年公司权益可售货值约6500亿元，考虑到公司

22H1新获取项目有望在当年转化，预计今年权益销售仍将保持一定韧性。

土储深耕五大都市圈，多元拿地有效控制地价：截止21年末，公司已获取土储权益可售资源14846亿元，含潜在权益可售资源共计18211亿元，为21年销售金额的3.3倍。截止21年公司可售资源中98%位于常住人口超50万区域，75%位于五大都市圈，93%位于人口流入区域。21年公司新增拿地333宗，权益地价1416亿元，同比-32.3%，拿地均价3457元/平，货地比达3倍，拿地金额权益比达87%，其中全资项目金额占比超80%。从拿地城市结构来看，一二线城市权益拿地金额占比34%，三四线城市占比66%，此外，五大都市圈权益金额占比达85%，权益货值占比达81%。从拿地方式来看，非公开市场多元化拿地金额占比29%，新增权益货值占比33%。我们认为：公司丰富的土储为公司未来稳健发展提供有力支撑，且公司不断丰富拿地方式，聚焦核心都市圈，有利于公司未来盈利的修复。

多元业务助力新发展：截止22年2月，公司博智林建筑机器人累计交付750台，施工面积超700万方。工程板块21年累计收入70亿元，累计服务项目超3500个。零售板块签约87个城市，已开业32个城市，计划22年全年完成100个城市招商。截止21年底，公司创投项目股权资产组合价值约200亿人民币，其中38%分布于国家鼓励的硬科技与先进制造，累计投入企业已成功上市18%。

三道红线持续优化，财务更趋稳健：21年公司剔预资产负债率、净负债、分别为74%，45.4%，较21年分别下降6pct和10.2pct，现金短债比2.3倍，财务指标持续优化。多融资渠道推动融资降本，期末平均融资成本5.2%，较20年下降0.19pct。融资渠道保持通畅，截止22年3月，公司新发39亿港币可转债，与招商银行、农业银行签订并购融资合作协议，总计350亿元。债务结构方面，短债比例24.9%，中长期借款为主，债务结构合理。

2021年抓住并购时机，规模快速扩张；2022年预计经营管理效能提升1）2021年规模快速扩张，稳居规模龙头地位：公司善于捕捉市场机遇，抓住2021年国内房地产市场超预期波动的契机，先后收购了蓝光嘉宝服务（65%股权）、富力物业、彩生活邻里乐、湖南天环物业、上海新碧园商业、安徽诚和物业等标的，经营规模快速扩张。截至2021年末，在管面积约为7.7亿平yoy+103%（第三方项目占比约为55%），合约面积（不含城市服务）约为14.4亿平yoy+75%（第三方项目占比约为54%）；稳居国内物管行业管理规模龙头地位。

2）社区增值增长强劲，毛利率较高：2021年，社区增值板块营收约为33.3亿yoy+92.2%，板块毛利率虽然较2020年有所下降，但仍维持在60.5%的较高水平；拆分子板块来看，社区传媒/本地生活/园区空间/家装服务的营收增速较快，同比分别增长179%/107%/69%/68%；其中社区传媒板块增长亮眼，截至2021年末，公司旗下自营媒体点位数量超过50万个，覆盖全国超过260个城市，与五粮液集团/光明乳业/一汽丰田等多家行业领军企业建立联系，开展多种形式的整合营销业务。

3）通过股权激励和投后管理提升经营效能：公司始终保持良好的治理架构，上市前及上市后共批准及采纳两次购股权计划，透过向合资格参与者提供获得公司股份的机会，激励各类杰出人才为公司的未来发展而努力，从而促进公远稳定发展。

风险提示：

当前物管行业竞争加剧，第三方外拓或存在较大不确定性；收并购公司的经营效能提升幅度存在不确定性。