海南产权式酒店项目投资分析

海口产权式酒店项目

1.尽量自筹资金长期投资

　　目前, 国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的, 为了降低投资风险, 获得更大的投资收益, 投资产权式酒店尽量使用自有资金, 慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程, 忌讳短期的投机炒作,因此, 应该进行长期稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长期投资, 还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理, 以获得长期的固定投资收益。

2.投资可行性分析

　　投资产权式酒店资金需求量大, 风险具有不可预测性。因此, 在投资之前, 需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 重点需要考察酒店的经营状况, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力；其次要观察酒店所处的地段, 是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段, 土地增值的空间很大, 投资的回报则十分可观。此外，还要从国民经济发展趋势、国家方面分析酒店的升值潜力。

3.关注酒店的品牌效应

　　从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲, 开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务, 投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平, 以判断酒店的品牌形象, 判断是否有稳定的客源, 以预测酒店的盈利能力。

4.用合同保障权益

　　投资者在购买产权式酒店时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。目前, 很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定, 最后容易造成法律地位的被动, 所以投资者在前期对项目的考察过程中, 如果有必要办理产权证以降低投资风险, 则必须办理产权证。

5.审查担保机制

　　担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产权式酒店之前, 要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保, 以适当分担风险, 确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保, 当债务人无法向债权人偿还债务时, 如果是一般责任担保, 债权人需先向提起诉讼, 胜诉之后, 如果债务人仍不能偿还债务, 可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保, 债权人可以选择直接向保证人主张权利。

6.完善退出机制

　　退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长, 如果投资项目没有很好的退出机制, 投资者不能根据风险情况选择退出时间, 则很大程度上加大了投资风险。因此, 投资者在投资之前, 要综合考虑多方面风险, 建立完善的退出机制, 以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其它重大风险时, 能够及时更换经营者或者回收部分投资款，最大限度降低投资风险。产权式酒店作为一种较新的投资经营方式, 它不同与一般的房产购买, 也不同于一般的股权投资, 具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资, 需要在各方面周密筹划, 有效规避各种风险, 以实现最大投资收益。

7.不要轻易相信房地产开发商的承诺

　　高回报率也伴随着经营风险。

　　房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高、回报率偏低、潜在风险是工薪阶层难以承受等问题；如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。时下，在全国范围已经掀起一股产权式酒店投资的热潮，相关的法律诉讼案件也屡见不鲜，层出不穷。业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目，如果开发商是一个产权式酒店项目的始作俑者，但并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10％到30％的投资回报率计算，收益约为3万元至9万元。需要指出的是，这种方式有高回报，但也有一定的风险。同时，产权式酒店的地理位置也非常重要，一般应选择在市中心位置的酒店，因为建在郊区的酒店一年中至少有半年闲置，达到一般水平的6％都不容易，更何况是10％以上。产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营状态、发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考究一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因为品牌连锁管理将给产权式酒店带来巨大的客源市场。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。40辆中档轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。

声明:以上分析纯属个人对海南房地产现状分析,不具最终主导投资作用,只供参考

 李君

2009-10-10