万科地产设计管理程序

设计管理程序

目的

把控全程设计工作，建立规范的流程、科学的方法和系统的资源。

2.适用范围

从项目立项到竣工这一过程中各环节的建筑、装饰、景观设计工作。

3.术语和定义

3.1.卖场：在待售项目建筑物以外设立的销售大厅、示范单位等销售场所。

3.2.现楼卖场：在待售项目建筑物内设立的销售大厅、示范单位等销售场所。

3.3.投资分析阶段：对未获得开发权新项目的投资开发可行性，进行综合评估的阶段。

3.4.设计前期阶段：对已获得开发权新项目的规划设计及技术经济指标，进行初步优化、确认的设计阶段。

3.5.实施方案阶段：对项目的规划及建筑单体进行方案确认的设计阶段。

3.6.施工图设计阶段：进行施工用图纸设计的阶段。

4.职责

4.1.设计单位：受万创公司委托后完成以下工作

4.1.1.项目会所、销售大厅装修方案

4.1.2.景观概念设计方案

4.1.3.项目设计方案招投标的中标方案

4.1.4.规划设计方案

4.1.5.单体设计方案

4.1.6.景观设计实施方案

4.1.7.卖场销售大厅、示范单位设计方案

4.2.总经理： 

4.2.1.以下工作项由总经理最终批准：

a)交楼标准的设计样板

b)项目会所、销售大厅装修方案

c)景观概念设计方案

d)选择设计单位

4.2.2.以下工作成果得到总经理批准后方可上报集团：

a)《项目设计指导书》

b)项目设计方案招投标的中标方案

c)规划设计方案

d)单体设计方案

e)景观设计实施方案

f)卖场销售大厅、示范单位设计方案

4.3.万创公司

4.3.1.建筑设计部

a)组织编制《项目设计指导书》

b)制定建筑设计各阶段《设计任务书》

c)组织建筑设计单位筛选工作

d)组织编制《项目实施方案》

e)监控建筑设计工作进度、质量

f)配合建筑专业现场施工

g)组织各阶段设计成果评审，并进行建筑专业设计成果评审

h)提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸

i)向成本管理部、项目经理部、工程管理部提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明

j)核对项目《预售查丈报告》、《竣工查丈报告》

4.3.2.景观设计部：

a)制定景观设计各阶段《设计任务书》

b)组织景观设计单位筛选工作

c)编制《景观实施方案》

d)监控景观设计工作进度、质量

e)配合景观专业现场施工

f)向成本管理部、项目经理部、工程管理部提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明

4.3.3.装饰设计部：

a)制定装饰设计《设计任务书》

b)组织装饰设计单位、施工单位筛选工作

c)监控装饰设计工作进度、质量

d)现场直接监控销售包装的装修工程

4.4.成本管理部

4.4.1.提供投资分析、设计前期、实施方案、施工图设计共四个阶段的成本测算与下阶段设计工作的成本要求

4.4.2.编制《项目设计指导书》成本部分

4.4.3.提供设计及施工过程中建筑、装饰材料与设备选样方案的成本测算

4.5.销售经营部

4.5.1.提供投资分析阶段《项目基础资料》竞争楼盘部分

4.5.2.提供《初步产品建议书》、《产品建议书》

4.5.3.编制《项目设计指导书》市场部分

4.5.4.提供《项目销售总体计划》及销售包装设计要求

4.6.项目经理部

4.6.1.提供由万创公司负责施工管理的符合装修施工条件的施工场地

4.6.2.提供项目地质初勘、详勘报告

4.6.3.提供施工现场设计优化意见

4.6.4.提供《项目设计指导书》中经营计划及开发节奏部分

4.7.工程管理部

4.7.1.编制《项目设计指导书》工程部分

4.7.2.提供实施方案阶段《甲供物料表》

4.8.项目发展部

4.8.1.提供投资分析阶段《项目基础资料》

4.8.2.提供部门对设计方案、初步设计、施工图设计的消防、环保、民防、规划的审批意见

4.8.3.提供《预售查丈报告》、《竣工查丈报告》

4.9.财务管理部

4.9.1.提供《项目设计指导书》财务部分

5.工作程序

5.1.投资分析阶段

5.1.1.万创公司根据项目发展部提交的《项目基础资料》，完成规划设计草案及项目技术经济指标。

5.2.设计前期阶段

5.2.1.销售经营部向万创公司提交《初步产品建议书》。

5.2.2.万创公司根据《初步产品建议书》完成以下工作：

a)编制《概念设计任务书》。

b)确定设计单位，完成概念设计。

c)组织销售经营部、成本管理部、工程管理部、财务管理部人员及总经理共同完成《项目设计指导书》，并上报集团设计部审批。

5.3.实施方案阶段

5.3.1.万创公司完成以下设计准备工作：

a)根据项目发展部提交的《建设用地规划许可证》、销售经营部提交的《产品建议书》，编制《设计任务书》。

b)编制《设计招标书》，并发标。

c)组织集团设计部、规划国土部门及专家评审回标方案，并确定中标方案。

d)签订设计合同。

5.3.2.万创公司负责对中标方案进行调整，并按顺序完成以下工作：

a)组织成本管理部、工程管理部、销售经营部及总经理共同确定规划方案，并报集团设计部评审。

b)组织成本管理部、工程管理部、销售经营部及总经理共同确定建筑单体设计方案，并报集团设计部评审。

c)组织设计单位完成设计方案，并配合项目发展部进行方案报建。

d)组织成本管理部、工程管理部编制《项目实施方案》的相关内容，交集团备案。

5.3.3.一旦确定该项目需要设立卖场，则必须在本阶段完成以下工作：

a)销售经营部向万创公司提交《销售包装设计协办单》。

b)万创公司装饰专业设计师编制《装饰设计任务书》，并确定卖场装修方案设计单位。

c)万创公司督促设计单位完成卖场装修设计方案。

5.3.4.万创公司本阶段景观设计专业工作：

a)依照集团批准的“规划设计方案”，编制《景观概念设计任务书》，确定设计单位，并完成景观概念设计。

5.3.5.对于采用小高层或高层建筑的项目，本阶段需编制《初步设计任务书》，确定建筑初步设计单位。

5.4.施工图设计阶段

5.4.1.项目发展部提交规划国土、消防、环保、民防部门批文，成本管理部提交《项目成本测算书》。

5.4.2.万创公司负责建筑施工图设计工作：

a)编制《施工图设计指导书》。

b)编制《施工图设计合同补充协议》文本。

c)编制《施工图设计任务书》，确定施工图设计单位。

d)签订《施工图设计合同补充协议》。

e)督促设计单位进行施工图设计工作。

5.4.3.对于采用小高层或高层建筑的项目万创公司，本阶段首先要完成建筑初步设计图, 建筑初步设计图设计工作按以下各工作步骤执行：

a)编制《初步设计指导书》。

b)编制《初步设计合同补充协议》文本。

c)签订《初步设计合同补充协议》。

d)督促设计单位进行初步设计工作。

5.4.4.万创公司负责提出建筑施工图设计成果：

a)建筑施工图分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按合同约定执行。

b)组织成本管理部、项目经理部及工程管理部对基础施工图进行评审。

c)组织成本管理部、项目经理部及工程管理部对主体施工图进行评审。

d)各阶段图纸评审通过后，移交项目经理部。

5.4.5.项目经理部负责景观实施方案设计：

a)编制《景观方案设计任务书》，确定景观方案设计单位。

b)督促设计单位进行景观方案设计。

c)编制《景观施工图设计任务书》。 

d)督促设计单位进行施工图设计。

e)组织成本管理部、项目经理部及工程管理部对景观方案设计、施工图设计进行评审。

f)设计单位提交的景观施工图经万创公司景观专业设计师审核后，移交项目经理部。

5.4.6.采用现楼卖场的项目由万创公司负责在本阶段进行装饰施工图设计：

a)编制《装饰设计任务书》，确定装饰设计单位。

b)督促设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位方案设计。

c)报总经理批准后，确定交楼标准设计定板。

d)督促设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位施工图。

5.5.施工阶段，万创公司负责以下工作：

5.5.1.景观施工单位选择：

a)编制景观施工单位招标技术标的，提交给成本管理部。

b)景观专业设计师参与施工单位定标。

5.5.2.在施工过程中，建筑、景观专业设计师根据现场施工效果的需要，提供技术支持。

5.5.3.根据项目发展部提交的规划国土、消防、环保、民防各部门的施工图批文，组织工程管理部、项目经理部核对施工图图纸。

5.5.4.装饰工程施工：

a)组织工程管理部、成本管理部以招投标方式选定施工单位。

b)现场监控施工进度、质量。

c)工程竣工时，设计师、物业管理公司、项目经理部、成本管理部相关人员共同验收。

d)验收合格，移交给物业公司进行日常管理。

5.6.以上各阶段工作具体操作流程参见6中所列作业指引。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/WI/PR032《设计前期阶段作业指引》

6.2.VKSZ/WI/PR033《建筑实施方案阶段设计作业指引》

6.3.VKSZ/WI/PR034《建筑施工图阶段作业指引》

6.4.VKSZ/WI/PR035《建筑施工阶段配合工作作业指引》

6.5.VKSZ/WI/PR036《景观设计阶段作业指引》

6.6.VKSZ/WI/PR037《景观施工阶段配合工作作业指引》

6.7.VKSZ/WI/PR038《装饰设计作业指引》

6.8.VKSZ/WI/PR039《装饰施工阶段作业指引》

7.相关记录