贵州2017年上半年房地产估价师《制度与》：征收土地的范围试题

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。

A．经营收入水平

B．净经营收入水平

C．租金水平

D．出租率水平

2、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

3、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

B．在投资项目总投资中，由部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

C．在投资项目总投资中，由项目部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

4、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的__。A．市场供求关系

B．房地产管理部门

C．业主的愿望

D．建筑质量

5、流通汇总货币需要量等于。

A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数

B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数

C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数

D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数

E：执行层的组织协调6、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。

A．征收土地实行两级审批制度，即和省级

B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C．基本农田由审批

D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由审批

7、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平

8、下列关于保险的职能说法有误的一项是。

A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C：在各种保险中，保险最能体现分配职能

D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

E：执行层的组织协调

9、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

E：工业用地的监测点评估价格

10、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。

A．基准回收期

B．静态投资回收期

C．项目开发期

D．项目销售期

11、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险

12、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.95

13、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工业用地的监测点评估价格

14、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额

15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__。

A．40%

B．60%

C．50%

D．67%

16、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

17、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。

A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形

B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水

C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内

D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠

E：执行层的组织协调

18、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日

19、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

20、房产税采用__的税率。

A．超额累进税率

B．比例税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．地区差别税率

21、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C：a×n

D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

22、一个国家的城市规划体系一般不包括。

A：规划法律体系

B：规划行政体系

C：规划运作体系

D：规划核心体系

E：执行层的组织协调

23、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A．收益型

B．收益加增值型

C．机会型

D．博弈型

24、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：乡级以上地方

B：乡级以上地方房屋拆迁管理部门

C：县级以上地方

D：县级以上地方房屋拆迁管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A．科学

B．客观

C．准确

D．全面

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。

A：3583

B：3909

C：4300

D：4778

E：借款合同2、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费

B．售楼处建设费

C．销售人员费用

D．交易手续费

3、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．固定费用

C．材料费用

D．人工费用

4、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．100

B．42

C．63

D．77

5、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。

A．广告促销

B．营业推广

C．细分市场

D．选择目标市场

E．产品定位

6、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

7、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

8、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．间接投资于房地产企业债券

B．房地产抵押担保

C．住房抵押贷款证券化

D．投资于金融证券

9、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括

A：图书馆B：钢铁厂

C：空置的写字楼

D：单纯的建筑物

E：加油站

10、建筑施工图包括。(2007年房地产经纪人相关知识试题)

A：建筑总平面图

B：建筑剖面图

C：建筑详图

D：基础平面图

E：电气施工图

11、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。

A：房地产估价师的注册管理

B：注册房地产估价师的执业管理

C：房地产估价机构的监督管理

D：注册房地产估价师的继续教育

E：注册房地产估价师的监督管理

12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

13、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

14、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

15、会计要素主要包括__。

A．资产、负债、所有者权益

B．资产、负债、所有者权益、收入、费用

C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润

D．资产、收入、利润

16、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定

B：抵押权、地役权登记，10个工作日

C：预告登记、更正登记，10个工作日

D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

17、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

18、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。

A：抵押权

B：租赁权

C：地役权

D：土地承包经营权

E：宅基地使用权

19、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

A：商品房预售合同未经备案，合同无效

B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

E：要求查询的资料不存在的

20、规模报酬存在三个阶段。

A：递增

B：不变

C：递减

D：快增

E：慢增

21、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。

A．取三者的平均值

B．取三者的中间值

C．任选其中之一

D．在三者的基础上综合分析决定

22、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利

C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还

E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

23、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。

A：比较相对指标

B：比例相对指标

C：结构相对指标

D：动态相对指标

E：执行层的组织协调

24、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

25、间接融资的优点在于__。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束