房地产估价市场比较法习题

房地产估价市场比较法习题

1、为了评估某宗房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项   目		可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格（元/m2）		3880	4120	3970
成交日期		2002年10月1日	2003年5月1日	2003年6月1日
交易情况		-2%	+1.5%	0%
房地产状况	区位状况	+3%	0	-1%
	权益状况	0	+2%	-1%
	实物状况	-1%	0	+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

2、为了评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格（元/m2）	6000	5800	6120
成交日期	2001年4月1日	2001年2月1日	2001年5月1日

（2）交易情况分析判断

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易情况	+3%	-1%	+2%

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

（4）房地产状况

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C
因素1	+2%	+4%	0
因素2	-3%	-1%	+5%
因素3	+6%	+2%	-3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1、因素2、因素3各占50%、30%、20%。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。求该写字楼的价格。