2016年湖北省房地产估价师《制度与》：房地产抵押的概念模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是税收制度和的中心环节。A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴

2、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由代表国家行使。A．使用权B．征收权C．购买权D．所有权

3、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命

4、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。A：市、县B：市、县城市房屋拆迁管理部门C：市、县城市建设管理部门D：市、县城乡规划管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章

5、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30B．50C．100D．150

6、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明B：估价的假设和条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格

7、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量

8、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级B：省级C：县级D：市级E：执行层的组织协调

9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

10、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。A：分离B：C：对立D：融合E：借款合同

11、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。A．估价的折旧注重的是价值的减损B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致C．会计折旧时的C值必须是资产原值D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限

12、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为__。A．71.11%B．88.%C．91.67%D．93.33%

13、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与条件、估价报告应用的D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的E：工业用地的监测点评估价格

14、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。A．有效经过年数B．实际经过年数C．剩余经过年数D．自然经过年数

15、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。A．产权B．使用权C．部分收益权D．经营管理权

16、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调

17、投资者所要求的最低利率是__。A．基础利率B．存款利率C．贷款利率D．同业拆借利率

18、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

19、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．(2009年试题)A：净现值B：净现值期望值C：净现值标准差D：净现值标准差系数E：借款合同

20、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

21、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A．《规划意见书(选址)》B．《建设用地规划许可证》C．设计方案审批阶段D．《建设工程规划许可证》

22、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．60%B．70%C．80%D．90%

23、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场B．合格有效市场C．有效市场D．潜在市场

24、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》E：房地产估价机构必须加盖公章

25、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、、、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。A：16.67％B：16.71％C：16.80％D：17000％E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划B．项目构成及平面布置C．项目的建筑规划D．城市土地利用规划

2、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D：地面上无建筑物的转让E：出让方式取得的土地使用权转让

3、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋__的价值。A．基础B．结构C．屋面D．返修E．水、电、卫等附属工程

4、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。A．非收益性房地产B．收益性房地产C．综合性房地产D．保值增值性房地产

5、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力B．将预期原理作为理论依据C．正确判断了房地产的最佳开发方式D．正确量化了已经获得的收益和风险E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

6、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D．②①④③⑤⑥

7、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1200B．1150C．1100D．1050

8、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、__个别因素修正。A．环境因素B．质量因素C．区域因素D．新旧程度

9、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

10、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。A．436000B．436500C．436562D．436685

11、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。A：在流动资产中，存货的变现能力最强B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C：部分存货可能已经抵押给债权人D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题E：执行层的组织协调

12、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。A．1000B．5000C．7000D．10000

13、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地E．城市的土地属于城市人民集体所有

14、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C：置业投资对象可以是市场上存量房地产D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

15、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．180B．196C．200D．300

16、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。A．98B．52C．54D．103

17、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A．拖欠建设工程价款B．已抵押担保的债券数额C．房地产变卖处置费用D．诉讼费用E．其他法定优先受偿款

18、拆迁人是__。A．房屋拆迁管理部门B．规划行政主管部门C．专门从事房屋拆迁的单位D．取得房屋拆迁许可证的单位

19、城镇土地使用税的计税依据是__。A．土地总价值B．纳税人实际占用土地的租金C．土地年收益D．纳税人实际占用的土地面积

20、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物

21、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损

22、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

23、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。A．未来净收益的大小B．获得净收益的可靠性C．获得净收益期限的长短D．获得净收益预期E．估价对象的现值

24、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。A：补偿方式和补偿金额B：安置用房面积和安置地点C：搬迁期限D：搬迁协议E：搬迁过渡方式和过渡期限

25、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．222.76B．224.67C．268.67D．298.33