2016年河南省房地产估价师《制度与》：房地产抵押的效力考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、投资者进行房地产投资的主要目的是__。A．财富最大化B．保值增值C．降低投资组合的总体风险D．降低通货膨胀的影响

2、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格

3、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。A．替代效应＝收入效应+价格效应B．价格效应＝替代效应+收入效应C．收入效应＝替代效应+价格效应D．价格效应＝替代效应/收入效应

4、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__万元。A．78B．882C．1210D．1272

5、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段

6、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续E：房地产估价机构必须加盖公章

7、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

8、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元B：27．3万元C：2843．6万元D：2987．6万元E：工业用地的监测点评估价格

9、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。A：现在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付E：工业用地的监测点评估价格

10、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__。A．10.0%B．11.1%C．11.9%D．12.5%

11、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。(2006年试题)A：0．8B：0．8yC：1000D：1000+0．8yE：执行层的组织协调

12、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

13、下列不属于房地产中介服务特点的是__。A．人员特定B．时间准确C．委托服务D．服务有偿

14、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

16、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．375B．750C．214.3D．166.7

17、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。A．替代原理B．生产费用价值论C．预期收益原理D．价格构成原理

18、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。A：存量规模B：租金水平C：开发成本D：资本化率E：借款合同

19、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格

20、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。A：12.55％B：12.68％C：14.75％D：15.01％E：借款合同

21、不属于财务分析目的的是__。A．评价企业的偿债能力B．评价企业的资产管理水平C．评价企业的获利能力D．评价企业过去的缺点

22、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的D：房地产相邻关系的E：工业用地的监测点评估价格

23、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。A．网络图法B．坐标系数C．横道图法D．表格法

24、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。A：1～2B：3～5C：6～8D：10～20E：执行层的组织协调

25、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。A：10B：20C：30D：60E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料B．土建资料C．安装方面的资料D．设计文件E．竣工图

2、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A．吸纳率分析B．房地产市场的商业周期分析C．家庭规模与结构分析D．投资购买和使用购买的比例分析

3、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用

4、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取B：注销登记不得收费C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

5、房地产价格构成中的开发成本包括．【2003年考题】A：取得土地使用权时的出让金或转让金B：基础设施建设费C：公共配套设施建设费D：勘察设计和前期工程费E：管理费

6、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。A．8571B．10000C．13393D．15625

7、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的包括。A：县B：市C：省D：E：收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

8、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0，该建筑物的成新率为__%。A．75B．65C．55D．45

9、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。A：通信B：市政公用C：有线电视D：道路E：金融邮电

10、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法

11、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。A．措施费B．规费C．利润D．企业管理费E．税金

12、宏观经济目标包括。A：充分就业B：价格稳定C：经济增长D：国內收支平衡E：国内收支不平衡

13、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积B：套外建筑面积C：套内使用面积D：套外使用面积E：分摊的共有建筑面积

14、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：具有最高的法律效力B：一切其他法律、行规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与相抵触C：法律的效力高于行规、地方性法规、规章D：行规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方规章，但高于其下级地方规章

15、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金B．基础设施建设费C．公共配套设施建设费D．勘察设计和前期工程费E．管理费

16、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值B．信托范围C．信托收益D．信托信用等级

17、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。A：建设年限B：建设质量水平C：项目合理规模D：建设地点E：建设标准水平

18、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。A：判断提问B：多项选择C：单项选择D：书面提问E：执行层的组织协调

19、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。A．公证机关B．机关C．D．县级以上

20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。A．30%B．40%C．50%D．60%

21、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。A：变现风险B：风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同

22、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

23、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】A：对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

24、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。A．完成工程设计和合同约定的各项内容B．对当地居民有所安置C．建设单位已按合同约定支付工程款D．有施工单位签署的工程质量保修书

25、城市土地开发和供应计划，一般由按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。A：土地管理部门B：规划管理部门C：市场管理部门D：设计管理部门E：计划管理部门