从经济学供求关系原理探讨中国房价的发展趋势

关键词：供求关系原理；房价；发展趋势

近年来，房价过快上升的问题牵动着国家高层领导和普通老百姓的神经，也成为中国现阶段经济的热点、焦点问题。房价为什么会升、后续房价的发展趋势会是怎样，学术界、房地产业界和民众对此仁者见仁、智者见智。本文从经济学供求关系原理的角度，探讨中国房价上升的根本性原因，并分析中国房价后续的发展趋势。

１　　掌握一个科学的方对认识中国的房价问题至关重要

认识问题的科学的方，简单地归纳起来，就是三个步骤：　一是认识和理解所处的时代背景；　二是认识和理解事物所处的环境和条件；　三是尊重科学原理，把握客观规律。因此，认识中国的房价问题，必须结合中国当前的发展阶段、环境和条件，以及住房的本质特点，以实事求是的态度，遵循科学的原理，去寻求房价发展的客观规律，才能得出较为深刻和有说服力的结论。

２　　住房的本质是一种商品，其价格必然受到供求关系的影响，也必然符合经济学中供求关系的一般规律住房供求状况对住房价格具有重要的影响，基本因素分析法主要是经济学的供求关系。住房供求状况的变化与价格的变动是互相影响、互相制约的。住房价格与供给成反比，供给增加，价格下降；供给减少，价格上升。住房价格与需求成正比，需求增加，价格上升；需求减少，价格下降。在其他因素不变的条件下，供给和需求的任何变化，都可能影响住房价格变化。一方面，住房价格的变化受供给和需求变动的影响。另一方面，住房价格的变化又反过来对供给和需求产生影响：价格上升，供给增加，需求减少；价格下降，供给减少，需求增加。这种供求与价格互相影响、互为因果的关系，使住房供求分析更加复杂化，即不仅要考虑供求变动对价格的影响，还要考虑价格变化对供求的反作用，同时还受购房者心理预期变化的影响。

３　　中国现处的发展阶段下所形成的住房供求关系是当前房价上升的最根本性原因

分析中国的住房供求关系，必须与中国当前发展的时代背景紧密结合，才能从中更客观地去认识发现其规律和趋势。中国目前正处于工业化、城镇化快速

从经济学供求关系原理

　　　　　探讨中国房价的发展趋势

□　　林　　海

１２发展的阶段，工业化、城镇化的结果，就是人口和经济加速向城市聚拢。根据研究分析资料，从供给角度分析，由于土地的稀缺性，每年市场化竣工的住房约为５００多万套；从需求角度分析，每年中国由于人口数量增加和家庭结构变化新增的家庭户数达到１１００万户，如要城镇化率从２００９年的４６．６％达到２０３０年的６５％的目标，至少还要建设２４０亿平方米住房。供求严重不匹配是中国现处的发展阶段下住房供求关系的主要特点，这一特点必然导致住房价格的持续上升，这是中国当前的发展阶段决定的，是经济学中供求关系的一般规律决定的，不以人的意志为转移。

此外，除了供求关系，影响房价上升的其他因素还有城市基础设施和公共服务提升、经济发展带来的通涨、住房成本的上升和居民收入的增加、住房既是生活必需品又是投资品的特点等诸多因素。

４　　宏观对遏制房价过快上升将能起到阶段性作用

住房价格的波动是一个很正常的现象，关键是看它这种波动是否健康，在出现不　健康因素的时期，采取一些干预的措施，是应该和必要的。近年来，加大了房地产行业宏观力度，首先是加大市场供给，特别是加大经济适用房和廉租房的建设，努力让中低收入家庭逐步解决居住的问题，而不是把中低收入家庭的住房问题完全推给市场去解决。其次是抑制投资性需求，提高投资性购房（购买二套以上住房）的首付款比例和贷款利率，提高交易税费成本，控制投资性购房对房价上升的推波助澜。再次是规范市场秩序，严厉打击捂盘、捂地、抬价待涨等违规行为。宏观措施的出台，放到一个较短的时期去分析，可以起到阶段性平衡供求关系的作用，遏制房价非理性过快上升，促进房地产行业和国民经济可持续健康发展。但放到一个较长的时期去分析，如果不能加大投资与供给，从根本上去解决住房长期供不应求的问题，那么宏观仅仅可以平衡一时的供求关系，并没有真正满足和释放住房需求。因此，宏观是阶段性缓解中国房价问题的，并不能成为解决中国房价问题的长期性。

５　　中国未来一段时期房价的发展趋势是螺旋式波动上升

中国当前的发展阶段决定了住房处于且将长期处于供不应求的阶段，经济学中供求关系的一般规律决定了中国未来一段时期房价的发展趋势是螺旋式波动上升。从西方发达国家历史的经验可以看出，当一个国家在基本完成工业化、城镇化进程后，消除通货膨胀因素，房价并不会无止境地上升，房价将围绕着其长期均衡值上下波动。因此，可以得出以下的结论：一是中国在加快工业化、城镇化的进程中，房价的长期发展趋势是螺旋式波动上升；　二是中国在该发展阶段，受阶段性宏观和区域性供求关系平衡的影响，某一时段、某一区域的房价会出现向下波动甚至较大的波动，但并不改变房价螺旋式波动上升的发展大趋势；　三是中国在基本完成工业化、城镇化进程后，房价将围绕着其长期均衡值上下波动。

６　　中国未来一段时期不同区域的房价上升有明显的差异性

住房虽然是一种商品，但又具有有别于一般商品的特性。住房的固定性，使其不可能象其他商品一样进行跨区域流通。住房的这一特性，决定了住房的供求关系是区域性的商品供求关系，而不是全国性和全球性的商品供求关系。不同区域的住房供求关系有明显的差异性，也决定了不同区域房价的上升存在明显的差异性。从世界各国城市化道路发展的一般规律反映：在人均ＧＤＰ３０００美元阶段，人口和经济加速向大中城市集中；在人均ＧＤＰ５０００～６０００美元阶段，人口和经济才逐步向中小城市、城镇发散。２００９年，中国人均ＧＤＰ３７００美元，正处于人口和经济加速向大中城市集中的阶段，必然导致大中城市住房供求关系的进一步失衡，近年来大中城市房价快速上升的现象就是供求关系失衡的反映。根据世界各国城市化道路发展的一般规律和经济学中供求关系的一般规律，可以得出以下的结论：　一是中国在人口和经济加速向大中城市集中时期，受住房供求关系失衡的影响，大中城市房价上升明显高于中小城市和城镇；二是当中国进入人口和经济逐步向中小城市和城镇发散时期，大中城市房价将随着住房供求关系的阶段性平衡放缓上升，而中小城市和城镇房价加快上升。

７　　在住房问题上，应承担起更大的社会责任住房问题，是涉及民生的最根本问题。新加坡和，５０％左右的住房是主导建设的经济适用房和廉租房，以解决中低收入家庭的居住问题。新加坡

中国房地产金融·理论探索

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〔本文编辑：王士荣〕

和的经验，值得中国学习和借鉴。虽然中国也建立了经济适用房和廉租房制度，但受国家财力的，每年经济适用房和廉租房的供应量仅占市场供应量的很少部分，大部分中低收入家庭仍不得不通过市场方式购买住房，并负担着与其家庭收入不相适应的房价。随着国家财力的增加，应当在经济适用房和廉租房的建设方面承担起更大的社会责任，这是解决中国未来一段时期住房供不应求问题的重要途径，也是遏制房价过快上升的重要手段。中国社会和谐的

表现，不是体现在中低收入家庭的老百姓都能买得起

房，而是让所有的老百姓都能住得起房。