贵州2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是。A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者E：执行层的组织协调

2、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。A．资金融出机构的资金来源和财力状况B．资金融出机构的对外形象C．各项融资收费的合理性D．对资金调动和转移的灵活性

3、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年

4、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。A．12.45%B．10.26%C．11.98%D．9.68%

5、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。A．有效经过年数等于实际经过年数B．有效经过年数短于实际经过年数C．有效经过年数长于实际经过年数D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

6、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格

7、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是__。A．B．该企业股东C．该银行D．抵押担保人

8、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.00

9、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。A：不同类型的房屋的中位数租金B：同类型的房屋的中位数租金C：各类物业平均租金D：同类型物业平均租金E：借款合同

10、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：执行层的组织协调

11、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。A：150％B：200％C：75％D：400％E：借款合同

12、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．A：7．1％B：12．0％C：13．1％D：19．1％E：借款合同

13、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D．抵押物可以重复抵押

14、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格

15、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。A．基准地价B．标定地价C．标准地价D．路线价

16、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同

17、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调

18、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

19、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。A：总产量B：平均产量C：边际产量D：一般产量E：执行层的组织协调

20、一个民事法律关系中至少有个主体。A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调

21、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】A：B：C：α×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格

22、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。A．660mmB．1320mmC．5500mmD．13200mm

23、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。A：投保人B：被保险人C：被保险人和受益人D：投保人、被保险人和受益人E：执行层的组织协调

24、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=（）×直接成本利润率。A．后续开发成本+管理费用B．后续开发成本+管理费用+销售费用C．待开发房地产价值+后续开发成本D．待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

25、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、 2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。A：消费者愿意支付较高的价格B：企业处于领导地位C：消费者以年轻人为主D：商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主

2、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A：抵押贷款传递债券B：抵押贷款支持债券C：抵押贷款担保债务D：抵押贷款支持证券E：抵押贷款直付债券

3、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A．空置损失B．租金损失C．经营费用D．其他收入E．潜在毛租收入

4、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制B：总分行制C：混合银行制D：集团银行制E：连锁银行制

5、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。A．区位B．用途C．搬迁补助费D．建筑面积

6、房地产开发的程序主要分为__阶段。A．决策分析，规划设计，建设，租售B．决策分析，可行性研究，建设，租售C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

7、__是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A．权益原B．收益递增递减原理C．均衡原D．适合原理

8、一般性货币工具主要包括。A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率

9、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．(2007年试题)A：商业信誉和财务状况B：面积需求大小C：租金支付方式D：物业服务需求E：与写字楼业主的关系

10、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼

11、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。A．估价目的B．估价时点C．估价程序D．估价做业

12、城镇基准地价内涵包括。A：容积率B：土地使用税C：土地开发程度D：土地使用年限E：征地补偿费

13、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。A：社会主义所有制B：全民所有制C：劳动群众集体所有制D：初级公有制E：高级公有制

14、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B．房屋拆迁许可证颁发C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D．房屋拆迁实施

15、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。A．成本B．报酬率C．运营费用D．风险

16、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

17、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则B：合理使用的原则C：定向使用的原则D：严格时限的效率原则E：安全运作的原则

18、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A．土地稀缺B．城市化进程快C．竞争充分性D．交易复杂性

19、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求B．预期通货膨胀率上升C．银行采用货币紧缩D．某国国际收支出现大量顺差E．银行采用货币扩张

20、保险合同的客体为__。A．保险人B．保险标的C．保险金额D．被保险人

21、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章

22、市场法中实物状况比较和调整的内容包括．[2006年考题]A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修

23、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为820元㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有．【2004年考题】A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元㎡

24、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁C：强制拆迁时，应当组织事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件

25、测定长期趋势值的方法主要有。A：扩大时距法B：缩小时距法C：移动平均法D：最大二乘法E：最小二乘法