第1章 项目总论 6
1.1 项目概述
1.1.1项目名称
1.1.2项目开发商
1.1.3项目位置及周边情况
1.1.4承担可行性研究工作的单位
1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度
1.1.6可行性研究报告的依据和原则
第2章 项目背景及必要性 11
2.1 项目建设背景
2.2 项目建设的必要性
2.2.1项目建设的必要性
2.2.2项目发展及预期目标
第3章 市场研究 16
3.1投资市场和环境分析
3.1.1.XX市近年房地产市场运行状况分析
3.1.2XX市房地产市场总体分析
3.1.3需求方面分析
3.1.3.1 2016年XX市房地产市场预测
3.1.3.2XX市房地产消费承载力分析
3.1.3.3目标客户分析
3.2 产品定位分析及销售价格预测
3.2.1产品定位
3.2.2销售价格预测
第4章 建设条件 27
4.1项目选址
4.2建设条件
第5章 建设内容和建设规模 29
第6章 规划设计方案 30
6.1总体规划
6.2总体设计
6.3 交通组织
6.4景观设计
第7章 工程专业技术方案 32
7.1 建筑设计
7.2 结构设计
7.3 给排水设计
7.4 电气、弱电设计
7.5 暖通、燃气设计
第8章 环境保护与节能 39
8.1 项目环境保护执行标准
8.2 绿化
8.3 建筑部分
8.4 给排水部分
8.5 通风部分
8.6电气部分
8.7 环境影响评论结论
第9章 经营方针和营销策略 41
9.1 经营方针
9.2 营销策略
第10章 项目实施计划 45
10.1项目实施的管理机构
10.2建设工期
10.3项目招标方案
第11章 投资估算及财务分析 48
11.1项目成本估算
11.1.1估算依据
11.1.2项目投资与成本费用估算
11.1.3税金
11.1.4 开发利润
11.1.5总成本费用汇总表
11.2 项目财务可行性分析
11.2.1 实施进度计划及计算期
11.2.2 用款计划
11.2.3 资金筹措
11.2.4 税费率
11.2.5 销售计划
11.2.6 财务分析
11.2.6.1 分析依据
11.2.6.2 盈利能力分析
11.2.6.3 资金平衡分析
11.2.6.4风险分析
11.3 评估结论
11.4 可行性研究总结
第12章 附图 57
第1章 项目总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
“XX•XX一期”项目
1.1.2项目开发商
企业名称：XX天逸地产开发有限公司
注册地址：XX市
注册资金：15000万元
房地产开发资质等级：暂定
企业登记类型：股份有限公司
法定代表人： 江X X
1.1.3 项目位置及周边情况
（1）项目地理位置
XX•XX一期项目位于东江省XX市xx大道以东，xx大道以西，xx路以南，xx路以北。xx大道、xx大道为XX经济技术开发区主干道，交通便利，XX市xx学校新校区、XX市xx政务中心、xx景观与此相邻，地理位置十分优越，投资价值很高，该土地为二类居住用地。
项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。
（2）项目周边环境
①空气状况
地块紧邻xx自然景观和xx公园绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量优良。
②噪音情况
项目周边没有产生噪音的工厂。
③污染情况
项目周围2公里范围内没有工业污染源。
④危险源情况
项目附近没有高压线通过，周围3公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
⑤交通状况
经过项目的公交路线有1路、2路、3路、4路和5路，交通便利；将建好的xx小区、xx广场、xx、XX市xx紧邻该项目，商业及配套设施相当齐全和繁华。
1.1.4承担可行性研究工作的单位
可行性研究报告编制单位：XX市xx公司
1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度
在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析评价，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。
本可行性研究报告的研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义
（2）市场研究和分析
（3）建设条件
（4）建设内容和规模
（5）工程规划
（6）环境保护与安全卫生
（7）经营方针与策略
（8） 项目实施规划
（9） 投资估算及资金筹措
（10）经济效益分析
（11）财务评价
（12）结论和建议
1.1.6可行性研究报告编制的依据和原则
（一）编制依据
（1）项目建议书；
（2）土地出让合同；
（3）项目立项批文；
（4）XX市城市总体规划；
（5）XX天逸地产开发股份有限公司“XX•XX一期”项目规划设计方案；
（6）建设部2012年颁布的“房地产开发项目经济评价方法”；
（7）国家计委、建设部颁布的“建设项目经济评价方法和参数”（第四版）[2009年]；
（8）公司提供的其他资料；
（9）研究人员实地调查取得的相关资料。
（二）编制原则
（1）服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循“经济效益、社会效益和环境效益”并举的原则，全面规划设计，合理布局，综合开发，配套建设。
（2）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平的提高，推动XX地区乃至东江省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。
（3）吸取省内外优秀住宅小区的成功经验，进一步提高规划、设计、建设和管理水平，做到有所突破，有所创新，建设一个高标准、高品位的小区，为XX市城市建设增加新的亮点。
（4）把握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，增强企业在市场中的竞争能力。
目前，规模化已成为住宅小区建设发展趋势，具体表现在：注重区域环境，强化配套设施建设和维护的经济化，优化社区文化生活。而就住宅单体设计而言，强调以人为本的生活模式，行为习惯为设计依据，包括：
（1）强调住宅的多元化，要有多套型、多户型、多种空间形式，多种变化的可能性，适应多种家庭的选择。
（2）强调其合理性表现为：明确的内外、动静、干湿、昼夜分区，厨房、卫生间的设备、管线设计。
（3）强调其创新性，比如在结构上，可采用较先进的全浇灌壁框架异形柱结构体系。
（4）强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能、环保材料的使用等。康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是“科技先导，适度超前”，这将是我国住宅产业未来发展方向，专家们将其所有具备的特征归纳如下：
（1）套型面积合理，内部空间利用率高，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。
（2）平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。
（3）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。
（4）合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。
（5）合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。
（6）管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话，闭路电视、空调专用线路。
（7）方便更衣换鞋；加宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。
（8）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社会服务设施配套。
（9）垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。
（10）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于保护生态环境。
第2章 项目背景及必要性
2.1项目建设背景
XX市位于东江省东部，总面积12345平方公里，市区面积1234平方公里，总人口500万人，城市化水平已达50%。现辖五区三县，一个国家级经济技术开发区。
XX市交通便利，距东江省省会xx市100km，南距xx100 km，距xx100 km。XX是xxxxx之一。
近年来，XX市建设现代化大城市的步伐明显加快，城市建设取得令人瞩目的成绩。2015年房地产业进一步收紧，受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等的影响，XX市房地产市场经过“（包括整顿和规范房地产市场秩序）、观望、相持”后，整个房地产市场呈现为较健康、和谐的发展态势，市场稳步运行。主要表现在：供求总量基本平衡，结构基本合理，价格增幅放缓，房地市场秩序较为规范，二手房和房屋租赁市场较为活跃，房地产市场信息基本达到“四化”要求（信息发布载体多元化、信息更新动态化、信息发布深度和广度最大化、信息量最大化），市场监测和监管能力有较大的提高，市场需求和消费较为理性，没有出现大起大落现象。
2.2项目建设的必要性。
2.2.1项目建设的必要性
住宅建设代表一个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且也是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低。具体表现在：相当一部分住宅小区规划设计不合理，不适应现代社会对于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低、不考虑停车场位置，无人际交往及活动空间；住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求；结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低；物业管理内容少，管理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性、文明性，成为当前住宅产业发展的首要问题。
改革开放以来，XX发生了翻天覆地的变化。城市建设综合开发事业高速发展，城市基础设施逐步完善，为房地产开发奠定了良好的投资环境。2015年XX市国民经济保持较快的发展态势，运行质量明显提高，全年经济增长和社会发展的各项目标基本实现。
随着经济的发展，国家采取的各种发展经济的措施在XX市均得到了切实的落实。XX市各阶层居民的收入有了明显的增加，2015年全市职工年平均工资48000元，比上年增长28%，农民人均收入11200元，比上年增长10%，城市居民储蓄存款余额1800.55亿元，比年初增加49.8亿元。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入32600元，比上年增加15%。居民的购买力大大增强 ，因而带动房地产开发、房地产市场及相关的装饰、家电方面的消费稳步增长。随着城乡居民生活水平的进一步提高，城乡居民对居住条件改善的愿望日渐迫切。2015年全市房地产发展良好，全年房地产开发投资完成120.5亿元，市场销售较平稳，多层住宅销售火爆，全年城镇新建住宅145.8万平方米，销售面积120万平方米。房屋空置率仅8.7%，房地产市场健康发展。
“XX•XX一期”项目位于xx区的中心，根据《XX市城市总体规划》，新城区将是XX市的主城区。该区将是全市的xx中心，将建设新区政务中心，市级xx中心，包括xx、xx、游泳馆、训练馆等；新建文化中心，xx、xx、图书馆、展览馆和剧院等大型文化设施；开辟高等教育基地，XX大学、XX财经大学均已迁入该区，投资价值很高。已经迁入的国家行政管理机关有：市xx、市xx、市xx、市xx、xx、等，还有xx、大批已征地正在建设的拟迁入的行政事业单位。开发区目前180平方公里内的基础设施已大部分完成。但是，该区缺少高品质的住宅区，住宅建设的滞后，严重影响了开发区的发展。区内企、事业单位及国家机关的工作人员只能在老城区寻觅住宅，普遍感到在开发区“乐业”尚可，“安居”却不能，使开发区的综合功能难以实现。鉴于此，XX天逸工业园投资有限公司成立XX天逸地产开发股份有限公司，由XX天逸地产开发有限公司对“XX•XX一期”项目进行开发，公司以较强的综合实力优势，于2014年在XX国土资源局以招拍挂形式获得该项目土地，取得了该项目的实施权。可以预见，该项目的实施，对改善开发区的投资环境，推动开发区的开发建设，其意义重大而深远，项目的建设是必要的。
2.2.2项目发展及预期目标
XX正在规划建设成为长江经济带上的“经济强市”，“文化名市”和“环境优市”，并形成自己的都市经济圈。本项目地处XX市新城区，周边无工业污染，远离城市喧闹，与西湖自然景观空气清新融为一体，其建设符合国家产业的要求。根据东江省常委会批准的《XX市城市总体规划》：XX市的城市中心有市级中心、副城中心和分区中心三级组成。市级中心系XX市的主城区，包括老城区和新城区，老城区突出商贸、金融、信息功能，新城区突出行政、文化、体育、高教等公共服务功能。目前该规划已正在分部实施，其规划实施的功能已开始显现，将于2015年全部实施到位。鉴于此，本项目定位为高档（含保障房建设）住宅区。该项目的建设将对促进XX市的经济发展，加快XX市建设现代化大城市的步伐，推动XX市房地产业发展进程，改变XX市的市容市貌，保障居民生活条件方面都将产生积极的作用。良好的市场前景无疑也会带来可观的经济效益，参见XX市城市发展方向图。
规划图 略
XX市城市发展方向图
第3章 市场研究
3.1投资市场环境分析
3.1.1XX市近年房地产市场运行状况分析
2010年-2014年XX房产供求特征
| 年份 | 投资额（亿元） | 施工面积（万㎡） | 竣工面积（万㎡） | 销售面积（万㎡） | 均价（元/㎡） |
| 2010 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 2011 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 2012 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 2013 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 2014 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
投资额、施工面积、竣工面积、销售面积等均呈现稳步提升的状态；
销售面积没有过大的增幅，表明整个市场的需求是随着城市的发展而稳步提升；
整体数据显示XX房地产市场是按照城市的发展结构稳定、健康发展。
3.1.2XX市房地产市场总体分析
XX房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。从1998年放宽房地产开发以来，XX市房地产业发展一直强劲不衰。主要因为农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。根据2015年统计数据表明，全市总人口500万多人，其中非农业人口仅200万人，城市化水平较低。随着XX经济的迅猛发展，工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。
城乡居民储蓄存款量大，城市化水平不断提高，对城市商业住宅的需求仍然有很大的提升空间，居民投资置业热情较高。
统计数据显示，2015年XX市居民储蓄存款余额1200亿元，比年初增加40亿元，同比增长7%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。
从宏观经济测算出的XX房地产产业的承载力和发展空间数据来看，可初步确定XX的房地产尚有较大的扩张潜力，产业承载能力较强。
3.1.3 需求方面分析
3.1.3.1 2016年XX市房地产市场预测
（一）四类需求在未来几年进一步释放将拓宽XX市房地产市场空间
1、新增需求。随着城市化进程的加快，根据《XX市城市总体规划（2006-2020）》、《XX市建设小康社会主要战略目标》、《XX“十一五”发展思路》、《XX市住宅与房地产业“十一五”发展规划纲要（草案征求意见稿）》，到2016年，XX市实际居住人口由2006年底的280万人增加到360万人（包括自然增长和城市化进程所带来的各种机械增长），人均住房建筑面积为35平方米，据此测算，XX市从2009年到2016年这8年期间，仅新增需求总量近2300万平方米，每年需求量约1200万平方米（新增需求不仅与人口总量有关，而且与人口结构、人口的增长率也密不可分，本报告计算新增需求时对人口的性别比例和年龄结构没有考虑）。
2、改善性需求。随着城市经济的发展，XX市人均可支配收入和人均GDP以及家庭年收入逐年增加，居民购房支付能力逐渐增强，同时由于XX市的房改房和2002年前新建的商品房普遍存在套型面积较小、结构不理想、舒适性较差等原因，住房梯度消费日渐显现，一些单位效益较好的职工、收入相对稳定的私营业主，纷纷卖掉原来的住房，加入改善居住条件的购房大军。所以，到2016年，改善性需求总量约1300万平方米。
3、少量以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求，将在未来几年中被调动；
4、年轻人结婚被动购房需求，将在一年观望后陆续释放；
经过了2014、2015年几乎二整年的观望，部分抑制需求已经被积累，在2016年即后期将逐步被释放。
（二）房价保持平稳增长
房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求。2014、2015年经过后XX市房地产市场，房价没有回落，基本保持平稳，充分说明XX市房地产市场需求是较为真实的，2016年、2017年XX市能严格、彻底落实关于稳定价格有关措施，改善供应结构，加大中、高位的商品房供应、健全和完善住房保障体系、加大市场监管和监测力度，将会出现“房价平稳、供需两旺”的喜人局面。
（三）房地产行业全面整合，洗牌的结果将是有实力的开发商生存下来，行业进入品牌时代。
截止2015年底，尽管全市各类房地产开发企业有140多家，但一级资质企业仅有少数几家，多数为三级以下资质企业，规模小、经营粗放、资质等级低的开发商较多。自2007年以来，国家的宏观力度加大，市场的竞争压力增强，房地产行业正在上演如春秋战国诸侯纷争的大戏，消费者购房更加理性了，房地产企业也逐渐把目光聚焦于品牌建设上来，品质好、附加值高的产品备受青睐，房地产市场竞争演绎成品牌和实力间的较量。经过2014、2015年房地产市场的重新洗牌，2016年XX市房地产企业品牌发展商的市场占有率将会逐步提升，品牌发展商的垄断优势将逐步形成。随着品牌发展商市场占有率的提高和强势地位的奠定，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商将被并购或淘汰，今后的房地产市场将是实力较强、具备一定品牌的开发企业竞争的市场。
（四）学区房、新城区的中心地带将有力推动房地产的销售
一方面XX市xx将迁往新城区，与“XX•XX一期”项目相邻，成为名副其实的学区房，另一方面市xx、市xx、市xx、市xx、xx、xx、xx、xx和xx的进入，将使得新城区生活及其他配套更为齐全，生活和娱乐设施将更加完善，集行政、文化、教育、娱乐、餐饮等多功能的新城区，大部分家庭将顺应城区的发展趋势，提前作出规划，在本小区内购置学区房，能有力的推动房产的销售。
3.1.3.2XX市房地产消费承载力分析
1、XX市城镇居民家庭可支配收入情况分析
家庭类型
| 家庭指标 | 低收入户 | 较低收入户 | 中等收入户 | 较高收入户 | 高收入户 |
| 07年家庭人均可支配收入（元） | |||||
| 07年家庭人口数（人） | |||||
| 07年家庭可支配总收入（元） | |||||
| 08年家庭可支配总收入（元） | |||||
| 09年家庭可支配总收入（元） | |||||
| 10年家庭可支配总收入（元） |
按居民收入与购房支出意愿测算2013年房价承受力
家庭类型
| 家庭指标 | 低收入户 | 较低收入户 | 中等收入户 | 较高收入户 | 高收入户 |
| 10年家庭可支配总收入（元） | 1 | ||||
| 购房拟投入占总收入百分比（%） | 1 | ||||
| 可承受总价（万元） | 1 |
家庭类型
| 家庭指标 | 低收入户 | 较低收入户 | 中等收入户 | 较高收入户 | 高收入户 |
| 13年家庭可支配总收入（元） | 1 | ||||
| 可承受总价（万元） | 1 |
住宅
家庭类型
| 家庭指标 | 低收入户 | 较低收入户 | 中等收入户 | 较高收入户 | 高收入户 |
| 可承受总价（万元） | 1 | ||||
| 住房单价估算（元/平米) | 1 |
城市区域
| 价格 | 老城中心区 | 新老城交合处 | 新城成熟区 | 新城半成熟区 | 新城生冷区 |
| 与住宅的比值经验值 | 1 | ||||
| 单价（元） | 1 |
城镇人口与房地产年交易量
| 年份 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| 城镇人口（万） | 1 | |||||||||||||
| 年销售量（万M2) | 1 | |||||||||||||
| 销售量与人口比例 | 1 | |||||||||||||
城市的房地产需求量分为三个时期，
第一个时期为2002年以前，比例在0.8-1.0之间波动，
第二个时期时间为2009年及以前，比例为1.0-1.2之间波动，
第三个阶段为2009年至今，比例在1.2-1.7之间波动。
分析结论：
今后几年房地产商品房年需求量约为80-100万平米/年，其中市区约为140-170万平米/年。
3.1.3.3目标客户分析
通过本公司对XX市场进行数次消费者问卷调查了解到我们的目标客户将是：
①认可开发区特有的自然和人文资源，认同本公司在该区域建设品质住宅的定位，该部分客户原有住宅面积、物业管理、房型、配套等条件已不能满足需求，迫切需要改善现有居住条件。该类客户对于该区域选择品质住宅较为关注，且希望一步到位。
②因手上持有一定现金，需要找有增值空间，又很安全简单性的投资项目的人士。这类人士对物业的升值保值和出租率特别关注。因此，小区的品质、知名度和住房的档次是他们关注的重点。投资回报预测成为他们购房时的首要决策因素。“XX•XX一期”项目的品质定位加之开发区的区位优势无疑将成为他们购房的首选。
③公务员类客户（机关工作人员、高等院校、中小学的工作人员等）因改善住房需要购置住房。因此，项目的品质、室内空间、交通、生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素，而这些因素恰恰又是本项目的优势。
④在XX有频繁的商务或业务活动，对在XX购房早有计划的省内外其它地市县人士。这类人士，一年到XX的次数不少于10趟，或在XX时间约1/3至1/2，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷是他们考虑的因素，本项目作为XX市高品质住宅小区，当吸引这部分人入住。
⑤XX市拥有x家上市公司，如：xx、xx公司、xx、xx、xx、xx、xx公司等。它们及其母公司的员工拥有较高的收入，且对现有住宅项目或多或少存在不满，未出现大规模的购房行为，消费力保持完好，无疑该人群将是本项目的又一目标消费群。
⑥XX电力企业及化工类企业的拆迁类需求也是本项目的重点关注的对象。
⑦XX市xx将迁往新城区，与“XX•XX一期”项目相邻，为便于小孩上学，为节省小孩时间和提高生活质量，大部分家庭将提前作出规划，在本小区内购置学区房，这一部分客户将是我们的目标消费群体。
⑧“XX•XX一期”项目将建设约x万平方米的保障性住房，会增加本小区内的居住人口，该小区在生活各方面的配套将更加齐全，会吸引更多的投资者，带动更多的客户群。
⑨其他中高及工薪收入阶层客户。
3.2 产品定位分析及销售价格预测
3.2.1产品定位：
根据对XX市场研究和项目自身条件的审视，我们认为项目的产品要集结多个提升项目价值、满足需求的要素，集结这些要素，我们需要造这样的房子：
在所有人眼中都是有档次、新颖和合格的产品；
项目地块的原生地貌满足了项目做坡地景观住宅的可能性，利用地势的高差变化规划建筑，同时融合园林景观，给市场以生长在风景区中的房子之感；
由于我们需要聚集多类高端产品，因此项目在产品的布局上要体现“共生型”高端的特性，对于每个层次的高端客户群都能一定程度的网罗。
基于此，我们将产品定位设定在“共生型高端”，即同时具有多层和高层优势的综合体，配合保障房的小户型，本期建设以别墅住宅及保障房为主，那么具体到产品定位的细节：
严格尊重地块的原生地貌，依据地势的变化排布建筑，使得整个建筑群落的天际线丰富、优美；
利用地块内资源优势，使景观通透、连贯，真正做到在风景里的房子。
利用低密度社区的项目条件，打造项目大景观、大园林的高端形象。
住宅产品的户型主要以130平方米左右户型为主，补充以160平方米、180平方米户型，满足不同层面客户的需求。
在项目的规划、建筑、景观及装饰设计中引入ARTDECO风格，为打造XX第一东江一流的精品楼盘提供支持。
商业突破传统商业的设置，建立情境式商业，同时对商业动线进行研究，避免商业死角。
3.2.2销售价格预测：
对于销售价格的预测，一般是研究项目在所在区域内的价值，根据此价值来和相似项目进行比较分析，同时考虑项目的目标，进而对销售价格进行预测。
XX市场是以高层产品为主，本案的产品主要类型为联排高端产品，因此对于本案来说产品相似性的项目更具比较价格，那么，我们选定柏庄-春暖花开的小高层产品做为参考项目。
Xxx小区目前小高层均价9600元/平方米
1、交通、区域配套差值
本案距xx小区大约2公里，更接近新城区的中心，差值+5%。
2、环境差值
本案地块东侧为翠湖公园，附近有西湖天然景观，从环境角度，本案比xx小区较接近，差值+5%。
3、产品差值
xx小区小高层户型以105平方米以上为主，其中相当数量的户型超过120平方米，公摊较大，本项目以打造高端别墅为主体，优势并且是作为XX第一东江一流的精品楼盘来打造的，从产品角度看，本案占优，差值+10%。
4、品牌差值
xx小区目前已经实现入住，从整体形象来说具有一定的品牌力；xx省天逸控股集团目前在全国已经开发了很多项目，尤其在xx省具有非常强的品牌力，XX•XX一期项目是xx省天逸控股集团在XX的第一个项目，从目前的推广来看，大品牌策略的确立使得本案未来将具有更强的品牌力，但是需要一定的时间，差值+5%。
5、 营销推广能力
浙江天逸控股集团已在20009年进入XX市场，具有非常强的技术、管理和营销能力，已形成了独特的营销体系，超强的营销能力，差值+5%。
因此，根据差值对于本案销售价格的预测为5200*（1+30%）=6800元/平方米，联排的档次、品质更高，上浮20%，销售价格预测为10000元/平方米。
第4章 建设条件
4.1项目选址
“XX•XX”项目，位于XX市xx大道以东，xx路以南，xx大道以西，xx路以北。该地块紧临新区xx，XX市xx将建在此地，xx和xx已在建中，具有很高的投资价值，交通便利，地理位置极其优越。
“XX•XX”项目总占地面积为850000平方米，约合1000亩，是由XX天逸地产开发有限公司于2014年12月在XX国土资源局以招拍挂形式取得，到2015年5月13日已拿到该土地，届时已基本具备开发条件，本次规划用地为85333平方米。
4.2建设条件
1、地形、地貌、工程地质
项目位于xx路以南，xx大道以东。用地内原有少量建筑，但建筑设施陈旧，规划建筑包括住宅和公建两部分。项目拟建场地属xx阶地土质残丘边缘地貌。岩土层自上而下依次为：（1）填土——（2）粘土。地下水为上层滞水，主要含水层为第（1）层填土，受大气降水及侧向地下水补给，水量一般，无地下水及地表水污染源。拟建场地无活动断裂通过，场地及附近没有地下水开采，未发生过地表裂缝及地面塌陷，未发现土洞等不良地质作用。拟建场地第（1）层填土层厚变化大，土层底面坡度大于10%，属不均匀地基，物理力学性质差异较大，压缩性不均；第（2）层粘土物理力学性质较好，压缩性中等偏低，承载较高，是良好的持力层及下卧层。XX市抗震设防烈度为6度，设计地震第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。拟建场地为中硬场地土，覆盖层厚度dov＞11米，属Ⅱ类建筑场地，设计特征周期为0.35s，属于建筑抗震有利地段。综上所述，拟建场地和地基稳定，适宜进行本工程的建设。
2、设计基础资料
年平均气温： 21.7℃
极端最高气温： xx℃
极端最低气温： xx℃
采暖室外计算温度： xx℃
年主导风向： xx偏xx
夏季主导风向： x风
冬季主导风向： xx北
夏季平均风速： xxm/S
年最大降雨量： xx
年平均降雨量： xx
最大冻土深度： xxmm
最大积雪厚度： xxmm
抗震设防烈度： x度
3、周边建筑物与环境条件
该项目南有xx路，西面是xx，东面与xx和xx仅相隔一条马路。距xx、xx仅3 公里，有x路、x路、x路、x路、x路及其他公交车站点在该项目南边停靠，地理位置优越，交通十分便利。项目周边已有xx、XX市xx、市xx、市xx、市xx、xx、xx等行政事业单位以及配套的小学、幼儿园、购物中心及其他休闲场所等。居民日常购物、就学、就医均十分方便。该小区周边无工业污染，远离城市喧闹，空气清新；东面有占地约1200亩的大型xx和xx、大型xx、文化中心，为人们提供了良好的学习、休闲、娱乐的好去处。根据东江省常委会批准的《XX市城市总体规划》：XX市的城市中心由市级中心、副城中心和分区中心三级组成。市级中心系XX市的主城区，包括老城区和新城区，老城区突出商贸、金融、信息功能，新城区突出行政、文化、体育、高教等公共服务功能。目前该规划正在实施，其规划的功能已开始显现，将于2017年全部实施到位。
第5章 建设内容和建设规模
“XX•XX”项目住宅小区，土地出让面积为840000平方米，分期开发建设，一期总用地面积121000平方米，总建筑面积95500平方米。别墅容积率：0.90，保障房容积率：3.8。绿地率为40%。住宅为高层和多层住宅。建设内容包括：高层住宅、多层住宅及小区公用服务设施。
本小区开发中力图体现高层次、高品位、高标准的原则，营造高雅、舒适、方便的栖居环境。小区建成后，将实行统一物业管理，努力为住户提供舒适、安全、方便的生活环境。
主要技术经济指标表
| 序号 | 项目 | 单位 | 指标 | 备注 |
| 1 | 小区占地 | 亩 | 1 | |
| 2 | 居住户数 | 户 | 1 | |
| 3 | 居住总人数 | 人 | 1 | 1人/户计 |
| 4 | 住宅面积 | 平方米 | 1 | |
| 5 | 停车位 | 个 | 1 | |
| 6 | 容积率 | 1 | ||
| 7 | 绿地率 | % | 1 |
6.1总体规划
确立“以人为本、为人服务”的指导思想，致力于创造人与自然相和谐的生活空间。
突出“可持续发展”原则，充分利用周边条件，整体设计和安排外部的空间环境，精心布局，因势利导，充分利用地区内的自然环境，并通过新型社区生态绿化系统的形成，提高住区内的环境质量标准。
强调绿脉与居民活动的融合，以点状的宅前绿地，带状的绿带和集中面状的中心绿地形成居住区绿化系统，最大限度的发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体，体现居住区生态化规划设计的原则。
根据基地的区位和现状，加强与周边建筑环境的融洽，充分利用翠湖一路商业中心、新区政务中心、翠湖公司及西湖天然景观的氛围，适当建设一些商业建筑和商业设施，使小区功能与城市功能相协调。合理确定小区的功能布局与发展规模，做到“适用、品位、有艺术感和现代感”。6.2总体设计
XX天逸地产开发有限公司在规划设计方面聘请源界建筑设计咨询有限公司为其全力打造，源界设计公司是一家集城市规划设计，建筑、景观为一体的整体环境咨询公司，是国内首家借鉴和彩用英式传统tudor风格，保留了英国绅士贵族气质，又运用了现代的工艺和技法，成为最适合现代人居住新英伦别墅。像万科集团、华润集团、中海地产、中商集团、富邦集团都是源界公司的客户，受到社会各界的广泛好评。
规划总体结构顺应基地地块形状，对于地块形状作出了良好的回应。总体布局分为两个级团，分别采用两排围合空间，采用景观轴线进行串联,形成良好的景观效果。黄山大道设置形象主入口，及车行入口，形成人车分流。沿街设置沿街商业，商业主要对内，少量部分对外，充分利用商业的价值带动居住生活的品质。
整体的空间形态丰富，富有变化，并收放有致，采用曲线自由的线形，形成活泼的建筑空间形式。
6.3交通组织
a）出入口：基地在xx大道上设置小区主要出入口和车行次入口。xx广场、商铺直接面向城市道路设出入口，结合地形沿街建筑布置方式与地形形成有机的结合，强调整体空间形态。
b）道路规划：区内采用“人车分流”模式，主要道路外环设置。小区内道路分三级规划，一级道路宽10m，由小区入口贯穿整个地块，为小区主道，并局部放宽做地面停车；二级道路宽8m，为小区宅间次道；三级道路宽6m，为各单元入户小道。
c）交通组织：机动车经黄山大道由小区车行入口进入，沿小区主道动线展开或直接进入底层停车库，再经区内次道连接至各单元的地面临时停车场和底层车库。行人可由入口步行进入小区，经区内人行系统连接至各单元或地下车库停车后就近出地面进入步行道至各单元。
d) 停车方式
1)汽车：采用两种停车方式：地面临时停车场和底层架空停车。 2)自行车：底层车库停放。
6.4景观设计
景观设计充分考虑了不同层次的景观环境，强调小区的景观均好性主次性，营造人性化的生态自然的特色环境
小区内一切空坪隙地全部进行绿化，营造出大面积的连续一体的中心步行景观系统，从黄山大道主入口一直连续到小区中心开放空间，使每户都能享受到生态自然的景观环境，使景观渗透到每个组团，强调景观的均好性。每个组团都有集中绿化，同时注重宅间绿地的营造使住户能充分感受到出门见绿，移步换景，使绿化“占地不多环境美”，体现住宅的均好性。利用集中绿化和宅前绿化相融合的方式，极大的拓展了集中绿地的视野。
第7章 工程专业技术方案
7.1建筑设计
根据总体规划，结合工程的所处位置及地块特点，将商业裙房设于黄山大道一侧，以形成商业区块。以园区中的路网、建筑、水系为主要设计对象，形成人与建筑、水相互协调呼应的现代化国际居住小区。探索建设一种使用便捷、可识别性高，环境优美，管理先进，流线顺畅的具有区位均好性及可持续发展性的国际级居住小区的新模式。
小区住宅设计集中突出多元性、合理性、创新性和科技性。多元性表现在多幢楼型、多种户型、多种空间形式，多种变化的可能；合理性则表现为明确的内外、动静，昼夜分区；厨房卫生间使用及设备管线的合理设计；创新性表现为公共交往空间的拓展与创造，为适应多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表现为高科技、节能技术和成套产品的应用。
（1）多元性
整个小区共设计了各种大小不同的基本户型，户型在120-180平方米不等。通过菜单设计还可创造更多套型，以达到住宅套型的多样化，为住户提供充分的选择余地。
（2）合理性
设计除考虑日照、通风等基本要素，做到南厅南主卧以外，还突出考虑：
分区明确：以人的行为为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体表现为通过平面深浅的手法，做到视线、声音的隔绝符合住户的心理需求。
厨卫的合理布局：以高品质生活为基准，考虑到安排各种应有的厨卫设备，特别做到洗厕分离。
（3）创新性
设计中打破以往道路单一的交通功能，利用道路间的不同形势拓展功能，使之成为小区的公共交往空间，使公共交往体系完成由小区公共绿地广场——组团中心绿地——道路交往空间的层层递进。
（4）建筑造型
形体设计以古典优雅为设计风格，强调优美时尚，雍容华贵，使居住者犹如置身欧陆小城，亲身体验以人为本的古典设计精华。
（5）科技含量及其应用
由于社会发展的日新月异，住宅的智能化越来越受到重视，小区设计中考虑设置信息采用网络系统，管线入户进入家庭多媒体管理箱，便于用户接线使用。住户的相关信息以总线方式通过网络，传输到小区物业管理系统。
7.2结构设计
本项目所有工程均采用框架剪力墙结构，结构设计使用年限为50年。楼屋面采用主次梁板现浇钢筋砼结构。抗震设防烈度按8度考虑。
7.3给排水设计
（1）给水工程
①用水量
本小区主要为生活用水和绿化用水，最大日用量约为2306m3/d，最大时用量约为262 m3/h。
②供水方式
本小区住宅用水分五个区：一至五层以下为1区，六至十二层为2区，十三至十八层为3区，十九至二十三层为4区，二十四层以上为五区；1区及公建采用市政管纲直接供水，2、3、4、5区均采用水泵加压后直接供水；水表出户，水费计量住宅、商铺均采用一户一表制；公建为总表计量。
③水源
本小区拟从市政给水管网两点引入，小区内给水干管形成环状。引入管管径DN200，市政水压按0.25Mpa计。
④泵房
地下车库内设水泵房，泵房内设置二套变频变流量恒压供水设备，供地块内高层住户生活用水。泵房内设一200 m3生活水池，分两格。
⑤给水管材
室内给水主立管采用钢塑管，进户给水支管采用PP—R管，室内消防给水管采用镀锌钢管，室外给水管采用球墨铸铁管。
（2）排水工程
①排水量
本小区排放生活污水约为8000 m3/d。雨水量按当地暴雨强度公式计算，式中设计重现期TE=1年，地面集水时间取T=5分钟。
②排水设计
小区内排水采用分流制，雨水、污水分别排放，室内分设污水管、废水管、雨水管，小区室外分设污水排水系统和雨水排水系统。粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管纲，雨水经小区雨水系统汇集后就近排入市政雨水管纲。
③排水管材
室内排水管均采用UPVC排水管。室外排水管DN≤400采用UPVC加筋排水管；DN＞400采用钢筋混凝土管。
7.4电气、弱电设计
（1）供配电设计
1负荷等级
根据工程建筑类别及用电特点，本工程消防负荷为一级、高层住宅普通电梯负荷为二级，其余为三级负荷。
2供电电源电压等级及容量
小区供电电源由城市区域变电所引入10KV电源，用电容量按100m2以下住宅5KW/户，100 m2以上住宅按6KW/户，公建80W/ m2，汽车库15 W/ m2，电梯15K W/ 台，总安装功率约为175KW，总计算功率约为07KW，总计算容量约13196KVA，小区内设置10KV开闭所一座（5M×8M）；并设10KV箱式变就近供电。
③计量
本项目计量方式为住宅单元集中计量，商店按区段集中计量，一户一表。汽车库及电梯等公共用电在汽车库配电房设计量点。
④住宅内配电
根据《住宅设计规范》要求，每户进线按套内面积为单相3×10或3×16进户。每套户内设户内配电箱，进户箱内总开关具有短路、过载、漏电保护功能且能同时切断电源相线、零线，箱内其它开关按用电功能（照明、空调、普通插座、厨房插座等）分路。设备均为嵌墙暗装，户内配电线均为BV—500V导线穿PVC管埋墙、板、梁等暗敷设。
（2）防雷与接地安全
1本项目利用建筑物基础作为联合接地体，接地电阻小。
2住宅进户处作为等电位联结；在卫生间内作局部等电位联结。
3对于需要防雷的建筑物按规范要求设置避雷网，沿建筑物的角部设避雷引下线及暗测试点。
4对配电总箱及重要负荷及弱电进线设电涌保护器。
（3）宽带网
根据电信部门关于宽带网建设的要求进行设置，设电信设备间4间（每间约10 m2），住宅单元设综合布线箱，每户户内设家庭信息箱。
（4）有线电视
根据有线电视台的要求进行设置，小区内设电视交接间4间（每间约10 m2）。各幢住宅单元设电视仪表箱（配220V电源），每户户内设家庭信息箱，用射频电缆及五类线连接。商店电视仪表箱单独设置于公共位置处。
（5）安保系统
包括周界防范系统及巡更管理系统
周界防范系统：在各主要道路、出入大门口设置摄像机，在小区周界安置红外对射传感器，在物业管理处设置监控主机接受周界防范系统的报警信息。
巡更管理系统：利用巡更系统，把不安全、不宜采取技术防范措施或需要安全检查的地方，全面地作为警卫人员的巡更点，根据安全的需要，编制多种巡更路线、巡更点及巡更时间的方案。巡更人员巡逻时使用手持更探测器（数据采集器），在每到指定处则记录一次信息，通过电脑主机可查看巡逻记录。巡更系统采用无线式。
7.5暖通、燃气设计
（1）通风设计
①地下汽车库设置机械排风（兼排烟）系统，有车道的防火分区采用车道自然补风，无车道的防火分区采用机械补风，补风量不小于排烟量的50%。
②住宅卫生间采用外窗自然通风，或设置竖向排风井道，排至屋面。
（2）燃气设计
①小区燃气气源由市政燃气管道供应。小区管网采用中压一级系统，主干管道成环状布置，以保证燃气供应的可靠性。
②小区住宅燃气采用楼幢调压，低压入户。
③小区公建采用中压供气。
④住宅燃气计量采用IC卡预付费计量系统。
⑤燃气管道采用聚乙烯塑料燃气管。
⑥住宅厨房间根据实际情况，考虑设燃气泄漏自动报警装置。
第8章 环境保护与节能
8.1项目环境保护执行标准
（1）《中华人民共和国环境保》
（2）《建设项目环境保护管理办法》（96）国环字第003号
（3）《建设项目环境保护管理实施细则法》东江省计委、经委环委（96）07号文
（4）《污水综合排放标准》GB78-1996
8.2绿化
通过绿化景观及小品的设计赋予街道个性，景观设计主要强调其街道活动而非交通联系，提供亲切的步行与停留空间，植栽采用常绿乔木与色彩性灌木的结合，强调亲切的尺度， 街道采用简洁现代的设计和轻巧的材料，强调使用的便捷性，街道采用暖色统一的街道标识，强调社区的归属感整个住宅小区的建设，在总平面规划中宜采用按组团分散布局的绿地规划手法，以便于居民就近享用大型绿化广场优美的环境进行休憩、交往、文化娱乐。小区内拟规划两处集中成片的小型绿地，各片绿地应各具特色。点缀以风格迥异的小型公建以充分体现各个区域的标识感与归属感。
全区注重宅前宅后小块绿化的建设，多层住宅均设有住户花园，片状、线状、点状绿化以及外围的绿化互相渗透、统一，形成完整的绿化系统。
8.3建筑部分
建筑风格采用都铎式风格，特点为有突出的交叉骨架山墙，也有两个或者三个砖石砌的大烟囱，幵有装饰线脚，墙体采用砖石及抹灰等材料组合而成，非常特别。
（1）日照通风按规定要求设计，建筑与后部住宅日照间距满足相关技术规定要求；
（2）住宅厨房、暗卫生间均设集中排气管道；
（3）小区居民生活垃圾袋装化处理，适当位置设封闭性垃圾收集点；
（4）合理布置汽车位置，减少夜间车辆噪声；
（5）建筑材料的选用以满足环保、节能为原则；
（6）建筑单体以节能材料为主导，断热型铝合金型材门窗，中空玻璃窗，节能型外门，屋面采用聚苯板保温隔热，外墙拟考虑保温材料砂浆层结合外墙面层设计，建筑体形系数设计符合相关规范设计要求。
8.4给排水部分（排污处理）
（1）噪声治理
本工程噪声主要来自于水泵，设计将泵房设于地下室，泵房墙壁做消音措施，选用低噪声水泵，水泵做隔振基础，水泵进、出水口安装橡胶软接头和弹性吊架，以减小噪音和振动。
（2）污水处理
增加了排污设备和排污规划，排水采用雨污分流制。室内分设污水管、废水管、雨水管，小区室外分设污水排放系统和雨水排放系统。生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管网；雨水经小区雨水系统汇集后就近排入市政雨水管网。生活给水不设屋顶水箱，避免了水箱供水产生二次污染的问题。
（3）节能
充分利用市政水压供给生活、消防用水。给水进户管设水表计量，以节约用水；变频供水设备的运用，根据电网压力自动调节电输出功率及运转时间，达到节能目的。
8.5通风部分
（1）地下室汽车库采用机械通风系统，换气次数按6次/小时计算，浑浊空气由排风机经排风井至室外地面2—6米高处，经常保持汽车库内空气流通。
（2）地下车库通风系统的排风机选用低噪音风机箱，基础减振，风机进出口设置消声器，降低排风噪音。
（3）住宅内厨房，内卫生间设置专用排风竖井，由厨房脱排烟机和卫生间通风器将浑浊的空气经竖井排至屋顶高处排放。
8.6电气部分
楼梯间、走道照明，除疏散照明以及电梯厅、合用前室照明外，均采用人体红外感应自动照明或节能自熄开关等措施，以达到节电的目的。
变压器选用高效低功耗的节能产品；变电所低压侧设置集中无功补偿装置，使10KV侧功率因数在0.9以上.
8.7环境影响评论结论
本项目的建设和投入使用对周围环境基本上没有影响，主要施工过程中以及在交付使用后做好环保工作，还可以为人们创造美好的居住环境。
第9章 经营方针和营销策略
9.1经营方针
随着人民生活水平的提高，消费者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。同时房屋的质量与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响房屋的销售。为此，在经营上应做到以下几点：
（1）树立品牌意识，开发精品小区。未来的房地产业，开发商的品牌和信誉将成为消费者购房置业的首选因素，品牌销售将成为主要的销售渠道。因此在本项目的运作中，开发商一定要不断加强品牌宣传，树立良好的品牌形象。
（2）有现代化跨世纪的眼光，无论从小区的规划建筑本身，还是公建设施，物业管理等方式，都要有长远考虑，顺应现代人的要求，尽量营造出安全、方便、舒适的家居氛围。
（3）在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。
（4）完善小区的物业管理。提高物业管理水平是今后市场竞争的主要手段之一。要充分发挥专业分工的特点，聘请国内一流的物业管理公司作为本项目的物业管理顾问。
9.2营销策略
（一）策略核心：双大联合策略
本项目市场营销策略的核心初步确定为“双大联合策略”。所谓“双大联合策略”指的是，“大品牌形象策略”和“大市场份额争夺策略”的“双剑合璧”。
（二）关于确立策略核心的分析
1、确立“大品牌形象策略”分析
(1) 本项目需要树立大品牌。“大品牌形象”的市场表象就是：弥存长久的高知名度与高美誉度。就本项目的超大规模而言，必须通过数年的分期开发才能完成。要保障项目不会过早地被市场遗忘或因为新盘的出现从根本上削弱它的形象地位，则必须塑造能禁得住时间考验的“大品牌”。
(2) 本项目具备树立大品牌的潜质。品牌并不仅仅就是产品的质量、规格、功能、满足效用的程度达到了一定高的水准，它更需要其中蕴涵着某种人格化的个性、情感、形象、生活方式、身份、荣誉、价值、地位或意义。同时企业和企业主本身也必须具有相当高的知名度和美誉度等等。上述这些树立大品牌的基本要素，本项目一应俱全。
2、确立“大市场份额争夺策略”的分析
资金运作模式的客观要求。虽然天逸控股拥有很强的资金实力，但房地产业是一个资金密集型产业，产业特性客观上就要求快速的资金回笼，降低开发风险。适度快销是问题的关键。快销则意味着市场份额的争夺。
3、关于“双大联合”的分析
从近一年来我们所了解的楼市个案操作上看，在项目“形象塑造”和“争夺市场份额”两方面，存在着较大的随机性，缺少周密的计划。从原理上言，“形象塑造”和“争夺市场份额”其实是一对矛盾，两者之间具有相克的特性。短期内似乎具有一定的相互包容性，如良好的形象能引来消费者，大促销能带来知名度等等。但它们在自身的操作极限上具有相互排斥性，甚至具有相互破坏性。
所以，所谓的“双大联合”就是从市场操作一开始就让“形象塑造”和“市场份额争夺”同步同节奏运作，并在行销功能设定上实现分离（即便是此二者出现在同一个广告平面上），让它们各自沿着自身的轨迹发挥。只有在时间和节奏上的同步运作、在功能设定上的相互分离、互不替代，才可能在实战操作中出现相互配合的佳况，充分实现两极的高度融合。这就是“双剑合璧”的真正内涵。
（三）总策略运行的空间布局
总策略运行的时间布局是市场运作的纵线，而空间布局则是横线。唯有纵横二线相互交织才能构成“结”，构成占领市场的“网”。
虽然XX是一个中小型城市，但在XX人心目中的未来城市，同样沉淀着沿海大中城市的经验与形象。可以说，XX正在快速步入城市化的进程。
在城市化程度较高的地方，人们的观念和行为都有很强的城市特征。而XX的城市化程度的现状是：观念首先城市化，行为尚未充分城市化。其具体表现为：在观念上，容易接受新观点、新时尚、新趣味，并对其抱有较强的好奇心和向往感；但在行为上却较难适应城市生活所需的高效率、快节奏，尤其在消费特征上更是相当难城市化的。
据此，在项目运行的空间布局上，我们锁定“虚实两极”的运行原则。
1、“极虚”原则：
（1）所谓的“虚”，就是将本区域，本项目打造成XX人心中的一个美丽的梦想，在这个梦想里，充满了令人好奇和向往的新时尚、新趣味、新生活方式等。
（2）所谓的“极虚”，就是在用“虚”时要完全超脱“销售目标”的束缚，不要被一、两个促成交易的好点子、好方法拘泥住。梦就是梦，要有梦的纯粹。
（3）“极虚”的运行法则，运用于公关活动时，不要有销售项目的痕迹。
（4）“极虚”原则不承担推销的功能。
（5）在项目优势资源的传播中，区域未来前景、开发企业与企业主形象、项目整体形象，项目外观与景观阐释、社区倡导的生活方式等可用此原则。
2、“极实”原则：
（1）所谓的“实”，就是实实在在地、言之有据地向客户证明本项目为何值得买，值得现在买，可以放心买，错过了可惜等等。
（2）所谓的“极实”，就是用最吹毛求疵的方式传播卖点。
（3）“极实”的法则坚决执行推销的功能。
（4）在项目优势资源的传播中，物业特性、配套服务设施、有关承诺（质量与工期）、物业管理标准、让利促销等可用此原则。
第10章 项目实施计划
10.1项目实施管理机构
“XX•XX一期”项目的筹建工作将由XX天逸地产开发股份有限公司负责，办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；承担各项建设准备以及建设工作，直至完成项目的建设收尾及销售等各项工作。
10.2建设工期
根据项目特点，在统一规划、统一要求的基础上周密安排，各项准备、施工工作交替进行，尽量缩短工期，以确保高效率地开展工程建设的全面工作和按时竣工，发挥作用。初步拟定项目总工期为24个月，其中前期工作5个月，项目施工期19个月。到2018年9月竣工，2018年11月交房。
项目进度控制为：
a)前期工作：2016年10月—2017年2月；
b)地基施工：2017年3月—2017年7月；
c)主体工程：2017年8月—2018年5月；
d)配套设施：2018年6月—2018年9月；
项目进度安排
工程
| 编号 | 工作时间（月） | 2016年10月-2017年9月 | 2017年10月-2018年9月 | |||||||||||||||||||||||
| 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |||
| 1 | 前期工作 | 5 | ||||||||||||||||||||||||
| 2 | 基础工程 | 5 | ||||||||||||||||||||||||
| 3 | 主体工程 | 10 | ||||||||||||||||||||||||
| 4 | 装修工程 | 2 | ||||||||||||||||||||||||
| 5 | 配套设施工程 | 2 | ||||||||||||||||||||||||
根据《中华人民共和国招标投标法》，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。
项目的招标均采用公开招标的方式。
鉴于建设单位的实际情况，对自行招标作出如下规定：
a）具有项目法人资格（或者法人资格）；
b）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；
c）有从事同类工程建设项目招标的经验；
d）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；
e）熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。
本项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购宜采用委托招标的组织形式。
第11章 投资估算与财务分析
11.1项目成本估算
11.1.1估算依据
（1）“XX•XX一期”项目初步规划方案；
（2）东江省2013年预算定额；
（3）XX市近期与本项目类似的竣工决算指标。
11.1.2项目投资与成本费用估算
一、开发成本估算
（1）土地取得费用
按照每平方米1990.00元计：
121000×1990.00=xxxxx万元
（2）前期工程费
前期工程费包括地块三通一平、临时水电、规划设计及可行性研究费、工程勘察费等。费用合计为2685万元。
前期工程费估算表
| 序号 | 项 目 | 计 算 依 据 | 计价（万元） |
| 1 | 三通一平、主干道路、临时水电 | —— | 0 |
| 2 | 规划设计费、施工图设计费 | 建筑面积×90元/㎡ | 0 |
| 3 | 景观设计费 | 占地面积×25.00元/㎡ | 0 |
| 4 | 工程勘探费 | 0 | |
| 5 | 其他 | 0 | |
| 合计 | 1185万元 | ||
根据XX建筑市场的实际价格，结合本项目建筑初步设计方案，本项目保障房建安工程费按2300元/㎡测算，联排建安工程费按123元/㎡测算，则本项目建安工程费为123万元，即：
123㎡×123元/㎡=123万元
1234㎡×1234元/㎡=1234万元
（4）行政事业性收费
本项目行政事业性收费包括规划定位费、防雷测量费、环境评估费、质量检测费、图纸审查费、招投标管理费等，按建筑面积每平方米12元共计123万元
（6）监理工程费
本项目以工程造价为取费依据，按千分之三计取，计123万元。
（7）不可预见费
本项目不可预见费按工程造价的1%计取，计123万元。
（8）开发成本汇总
按上述1-7项之和计，则项目开发成本为1234万元，单位成本为1234元/㎡。
二、期间费用估算
（1）管理费用
包括开发期内支出的管理人员工资、办理前期建设手续、中期施工管理、后期综合验收等支出的费用，按工程造价3%暂估。
1234×3%=123万元
（2）财务费用
按照银行贷款12345万元，贷款时间3年计算，综合利率按7.4%测算，则财务费用（利息支出）为：
12345×7.4%×3=1234万元
（3）销售费用
销售费用按照销售额的3%计取，则销售费用为123万元。
1234*1234*2%=1234万元
（4）期间费用汇总
期间费用为上述1-3项之和，则期间费用为12345万元。
11.1.3 税金
在项目具体定价没有确定之前，暂按照预测总销售额的5.5%计（包括营业税、城市维护建设税及教育费附加等），则流转税等为12345万元。
（12+12*12）×5. 5%
=（1+2）*3%=4万元
11.1.4 开发利润
税前利润：
Xxxx/xx+xxxx*x万元
税后利润：xx×0.75=xx万元
11.1.5总成本费用汇总表
依据以上计算结果，项目一期总成本费用汇总如下：
项目一期投资成本费用估算汇总表
| 类 别 | 总成本费用 | 单位成本 |
| 项 目 | （万元） | （元/㎡） |
| 1．开发成本 | 1 | 1 |
| （1）土地成本 | 1 | |
| （2）前期工程费 | 1 | |
| （3）建安工程费 | 1 | |
| （4）行政事业性收费 | 1 | |
| （5）监理工程费 | 1 | |
| （6）不可预见费 | 1 | |
| 2．期间费用 | 1 | |
| （1）管理费用 | 1 | |
| （2）销售费用 | 1 | |
| （3）财务费用 | 1 | |
| 3．税 金 | 1 | |
| 合 计 | 1 |
11.2.1 实施进度计划及计算期
XX•XX一期工程计划于2016年10月开始实施，建设期为2年，到2018年11月交房。
11.2.2 用款计划
用款计划见下表。
用款计划表
| 项 目 | 金额（万元） | 1 | 2 | 3 |
| 土地费用 | 1 | |||
| 前期工程费 | 1 | |||
| 建筑安装工程费 | 1 | |||
| 公共配套设施建设费 | 1 | |||
| 管理费用 | 1 | |||
| 销售费用 | 1 | |||
| 财务费用 | 1 | |||
| 其他费用 | 1 | |||
| 不可预见费 | 1 | |||
| 合计 | 1 |
XX•XX一期项目总投资1234万元（不含税金），其中项目自有资金1234万元，银行贷款1234万元，3年之后还清，不足部分拟由预售房款解决。
11.2.4税费率
税费率见下表。
税费率表（%）
| 税费项目 | 税费率 | 税费项目 | 税费率 |
| 营业税 | 5 | 公益金 | 5 |
| 城市维护建设税 | 7 | 法定盈余公积金 | 10 |
| 教育费附加 | 3 | 任意盈余公积金 | 0 |
| 企业所得税 | 25 | 不可预见费 | 3 |
| 房产税（租金） | 12 | 土地 | 按1%预缴 |
“XX•XX一期”项目住宅计划在3年全部出售。从项目开工第2年即开始预售。假设销售的住宅房款在第四季度回笼，各类房屋销售计划见下表。
房屋销售计划表
年 份
| 类 型 | 1 | 2 | 3 |
| 住宅 | 30% | 50% | 20% |
11.2.6 财务分析
11.2.6.1 分析依据
建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社，2011年。
11.2.6.2 盈利能力分析
XX•XX一期项目在计算期内经营收入1234万元，可获利润123万元，扣除所得税后还有1234万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为212万元，所得税为123万元，合计缴纳税金约123万元。3年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，显示出项目比较强的盈利能力，投资回收期为3年。
商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%
=1/1×100%=22.9%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金×100%=1/2×100%=47.5%
投资利税率=缴税总额/总投资*100%
=1/2*100%=13.01%
11.2.6.3 资金平衡分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析详见下表。
资金平衡分析表 单位： 万元
| 序号 | 项 目 | 合计 | 1 | 2 | 3 |
| 1 | 资金来源 | 1 | |||
| 1.1 | 商品房销售收入 | 1 | |||
| 1.2 | 房地产投资借款 | 1 | |||
| 1.3 | 自有资金 | 1 | |||
| 2 | 资金运用 | 1 | |||
| 2.1 | 房地产投资（含利息） | 1 | |||
| 2.2 | 经营税金及附加 | 1 | |||
| 2.3 | 所得税 | 1 | |||
| 2.4 | 房地产长期借款本金偿还 | 1 | |||
| 3 | 累计盈余资金 | 1 |
XX•XX一期项目的风险分析主要从以下几方面展开：
1、市场风险：
| 风 险 因 素 | 变 动 程 度 | 风 险 变 动 |
| 销售量 | ±5% | 利润总额±1200万元 |
| 销售单价 | ±5% | 利润总额±1200万元 |
| 原材料成本 | ±5% | 利润总额±125万元 |
| 合计 | 利润总额±1275万元 |
3、 资金风险：XX•XX一期能否按期建设，资金占有很大因素，但本项目的计划实施是经过广泛的市场调研才作出的决策，资金会按计划筹措到位，确保项目不受资金影响。
11.3 评估结论
该项目符合国家产业和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会非常乐观。项目的实施将对XX市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。3年内上缴税金总计达1234万元（仅含营业税及所得税）。具备良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术和财务方面看项目可行。
11.4可行性研究总结
在市场方面，本项目存在一定的潜在风险，但综合考虑其所处的市场环境，本项目具有较好的入市时机和地理位置，同时也具备了竞争力和需求市场。与所面临的风险相比，本项目的市场机遇良好，其产生的市场开发价值可以支撑起承担相应风险的杠杆。市场机遇优势大于风险的不利影响。
在财务方面，本项目经济效益良好，抗风险能力较强，对公司今后的发展有很大的推动作用，将带动天逸地产有限公司的发展，提高企业的竞争力，提升影响力和树立品牌效应。
在社会效益方面，公司的项目开发和实施同时将对XX市的住房建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用，具备很好的社会效益。
综上所述，“XX•XX一期”项目市场潜力较大，经济效益良好，具备开发的必要性和可行性。我们建议，应紧紧把握难得的市场机遇，加快推动本项目的开发建设，以创造良好的经济效益和社会效益。
附图：
一、XX市城市总体规划
二、XX市区位分析图
三、XX经济技术开发区中心鸟瞰图
四、XX经济技术开发区进区单位位置图
五、XX•XX项目总体模型
六、XX•XX项目中心区模型
Copyright © 2019-2026 51dongshi.net 版权所有
违法及侵权请联系：TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com 本站由北京市万商天勤律师事务所王兴未律师提供法律服务
