写字楼物业工程服务的内容及要求

1．房屋维护

房屋日常养护维修是指楼宇主体建筑设施的房屋日常养护维修：为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

（1）确保房屋及附属建筑吊顶、墙体、墙台面、门窗、地面、楼梯、通风道等的日常维修，定期做好楼体建筑和附属建筑物、构筑物的巡查工作发现问题及时做出处置；

（2）每日必须对各种共用设施设备进行巡查，并建立维修档案，保证设施设备的正常使用。

（3）每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达到100％；

（4）爱护楼内设施，未经业主单位书面批准，不得对房屋结构、设施等进行改动；

（5）确保房屋门窗的日常养护维修，保证门窗完好；

（6）及时完成各项零星维修任务，接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100％，一般维修任务不超过24小时。

2．设备运行维护

（1）动力及照明系统的管理和维护。

指为保证项目供电系统高低压电气设备、电线电缆、照明装置等设备安全运行及对供电设备的日常管理和养护维修。

1)供电运行和维修人员必须持证上岗（与上一句重）；

2)建立设备档案、建立严格的用电管理制度，严格执行用电安全规范及操作规程，安全工具、检测仪表要安全可靠，确保用电安全；

3)对供电范围的电气设备定期进行巡视，对消防系统设备配置的电气设备、照明设备要重点巡视检测、保证紧急情况下设备的正常使用；

4)A座变电站内必须24小时值班，其余三个变配电室为巡视，频次不低于1次/2小时。且每班值守人员不少于2人，日常的抄报表要及时抄表、字迹清楚、数据准确；

5)加强日常维护检修，公共照明、指示灯线路、开关要保证完好，保证夜景照明、节日灯系统正常运行；

6)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜，重大问题及时向产权单位反馈；

7)定期对供电设备（建筑物及各类机房）避雷设备进行清扫、年检， 保证设施完好、有效、安全；

8)制定停电、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施，及时排除各项系统运行中的故障，需停电处理事项，应提前通知，做好停电应急的各种准备，协调与供电部门的工作联系；

9)每月对各楼进行电力能源统计抄表。

（2）弱电系统的管理和维护。

弱电运行维护是指项目弱电系统（包括消防报警系统、门禁系统、电话系统、会议影音系统等）的检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。

1)制定弱电设备维修计划，并组织实施。保证项目消防自动报警系统、门禁系统及闭路监控系统设备运行正常，各系统工作稳定；

2)定期对楼内的门禁设备和消防自动报警设备进行检修，保证消防自动报警设备灵敏可靠，运行正常；

3)建立系统的维护保养档案，详细记录各类设备的分布、使用和检修情况；

4)接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜；

5)负责会议系统值守、维护工作；

6)负责视频会议系统的连接、调试工作。

（3）给排水设备运行维护。

给排水设备运行维护：保证项目给排水设备、设施（包括水泵、水箱等给水装置、水处理设备、消防栓、管道管件、阀门水嘴、卫生洁具、排水管、透气管）及附属构筑物等正常运行使用，并进行日常养护和维修。

1)水暖维修人员设24小时值班；

2)加强日常对给排水系统进行检查巡视，保证给排水系统正常运行使用以及上、下水等管道、设备、卫生器具无跑、冒、滴、漏现象，设备设施完好；

3)定期对排水管道进行清通养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；

4)建立正常供水管理制度，填写设施巡查记录并做好环境清洁，接受卫生监督部门的抽样检测，确保水质安全；

5)制订完善的管理制度，加强巡视检查，保证设备正常运转及人身安全；

6)消防水池内备水充足，自动补水系统灵敏可靠，消防管道内水压保持在标准范围内；各种水泵均要保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间原则上不超过8小时；非长期运行的给排水设备每月检查启动一次；

7)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜，重大问题上报产权单位进行维修处理；

8)坚持交制度，认真做好工作记录和维修登记，每月查水表一次，并做好登记；

9)雨季来临前，对防汛设备、排水设施进行检查，确保防汛期间排水设备设施的完好；

10)拟订节水措施，节约用水，符合业主对项目的节水要求。

（4）空调系统运行维护。

系统运行维护是指为保证楼内通风及空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。包括：楼内通风、新风、供暖（为市政供暖）及空调系统；

1)空调系统运行设24小时值班。

2)建立设备档案，认真做好设备运行和维修、保养记录；

3)夏季空调、分体空调在运行之前要对空调过滤网进行清洗，检查各种开关设备是否完好，空调设备应完好无损，管路无跑、漏现象。对冬季水冷空调制热系统的运行严格按操作规程进行操作，防止冬季冻结；

4)空调系统设备出现故障时，综合维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜，重大问题上报产权单位进行维修处理；

5)空调班人员应持有相应专业资格证书；

6)空调机组维护保养；

7)供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；

8)供暖期结束后，要对站内设备进行检修维护，保证设备完好率；

9)运行期间坚持抄表制度，对电能表、补水水表、压力表、温度表定时进行抄表记录。

（5）电梯系统运行维护。

电梯运行维修是指为保证各楼宇电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。

1)电梯维保；

2)电梯采用无人驾驶，能够保证15小时（7:00-22:00）正常运行；

3)安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；

4)电梯通风设施、照明设施及其它附属设施完好；

5)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，负责通知特种设备检验单位进行每年的年检；

6)轿门、轿箱、井道保持清洁；

7)因故障停梯，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。所有楼层应有明显安全标志和措施；

8)电梯检修时摆放检修标志牌。

（6）避雷系统的管理和维护。指为保证项目避雷系统正常运行、日常养护、维修和安全管理。保证避雷设施（建筑及各类机房）等有避雷设施的部位，按规定做好年检工作。每年对避雷系统进行监测，确保设施完好，系统有效、安全。

3．维保及检测标准

表1：