2015年上半年青海省房地产估价师《制度与》必备：房屋征收概述考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

3、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表B．资金来源与运用表C．损益表D．投资计划与资金筹措表

4、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论B．市场供求价值论C．生产费用价值论D．经济花费价值论

5、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C：估价作业日期、估价报告编号、附件D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号E：工业用地的监测点评估价格

6、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%

7、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率B．价值、使用价值、供求

9、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济、劳动力状况、__等。A．规划设计方案B．投资估算C．资源条件D．投资权益

10、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是年。A：3．09B：3．48C：3．83D：3．92E：借款合同

11、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题)A：28．60％B：35．00％C：40．00％D：50．00％E：执行层的组织协调

12、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。A：市场需求上限B：市场有效需求C：市场现实需求D：市场最低需求E：借款合同

13、我国国有土地占全国土地调查总面积的__。A．37.14%B．46.18%C．53.17%D．61.58%

14、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格

15、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。A：总平面设计B：施工组织设计C：建筑设计D：工艺设计E：执行层的组织协调

16、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。A．单一市场集中化B．产品专业化C．市场专业化D．全面覆盖

17、假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。A．0.22B．0.46C．2.10D．2.45

18、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。A：351．30B：280．19C：270．78D：277．55E：工业用地的监测点评估价格

19、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为。A：28元／㎡B：2688元／㎡C：2708元／㎡D：2734元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

20、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格

21、不属于法人成立必须具备的条件是__。A．承担法律责任B．依法成立C．必要的经费D．自己的名称、组织机构和场所

22、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格

23、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。A：7500B：8000C：8300D：9000E：执行层的组织协调

24、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章

25、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。A．纯企业模式B．纯模式C．与企业合作模式D．受授权委托的企业模式E．房地产学会模式

2、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化

3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10%B．35%C．15%D．25%

4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12%B．32%C．24%D．30%

5、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人，并将有关材料向公证机关办理证据保全。A：选择拆迁安置的地点B：拆迁安置C：对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D：确定房屋重置价的标准E：执行层的组织协调

6、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题)A：流动比率B：借款偿还期C：现金回报率D：资产负债率E：利息备付率

7、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。A：物业管理的早期介入B：制定物业管理方案C：制定临时管理规约及有关制度D：物业管理人员的选聘与培训E：选聘物业服务企业

8、以下属于收益性房地产的有。A：私人宅邸B：农地C：厂房D：公寓E：办公楼

9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则

10、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。A．4B．6C．12D．24

11、属于直接融资方式的有__。A．抵押贷款B．赊销C．发行股票D．发行债券E．分期付款

12、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民执行

13、土地使用税的课税对象是范围内的土地。A：城市B：县城C：建制镇D：工矿区E：农村

14、禁止发布房地产广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产

15、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任C：代理权不得滥用D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使

16、一般抵押登记包括。A：房屋抵押权设立登记B：房屋抵押权变更登记C：房屋抵押权转移登记D：房屋最高额抵押权确定登记E：房屋抵押权注销登记

17、经济发达地区提高适用税额标准__。A．是不容许的B．必须报经财政部批准C．应召开听证会民主评议D．应在年度规划中预先提出申请

18、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

19、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息B．公共设施维修费C．房产税D．物业保险费

20、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。A：10B：20C：30D：45E：执行层的组织协调

21、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。A：该类房地产的价格水平B：消费者的收入水平C：该类房地产的开发成本D：该类房地产的开发技术水平E：房地产开发企业对未来的预期

22、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。A：资金融入方需要还本付息B：在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C：权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E：权益融资主要来源于个人投资者

23、城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划

24、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。A：土地B：劳动力C：资本D：经验E：环境

25、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价C．房地产估价是为委托人提供价格保证D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术