2017年山东省房地产估价师《制度与》：房屋征收评估异议处理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。A．属于B．不属于C．根据情况确定D．依照抵押合同规定

2、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为__年。A．50B．45C．40D．35

3、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)A：38B：40C：68D：70E：房地产估价机构必须加盖公章

4、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号B：街道C：丘D：幢E：执行层的组织协调

5、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查

6、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。A．该国家的居民收入分配趋于平均化B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

7、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。A．属地管理原则B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D．房屋的所有权人和使用人为两个人

8、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。A．实物补贴性B．实物福利性C．低租福利性D．货币补贴性

9、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。A：单位比较法B：分部分项法C：造价分析法D：指数调整法E：工业用地的监测点评估价格

10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。A：38B：40C：68D：70E：执行层的组织协调

11、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章

12、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。A．甲银行优先受偿B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C．乙银行优先受偿D．按2家银行的债权比例受偿

13、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方B．受让方，受让方C．转让方，受让方D．受让方，转让方

14、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。A：B：省级C：市级D：乡级E：执行层的组织协调

15、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。A．超额利润B．投资回报C．内部收益D．风险报酬

16、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：项目建议书的编制B：施工图设计C：可行性研究D：成本收益分析E：借款合同

17、下列属于要约邀请行为的是。A：竞买人举牌报价B：投标人将标书寄给招标单位C：采购单位向生产单位寄送采购合同D：拍卖机构发出拍卖公告E：执行层的组织协调

18、是税收的关键特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调

19、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。A．-1.33B．-0.66C．0.66D．1.53

20、下列不属于股票基本特征的是__。A．稳定性B．决策参与性C．流通性D．非返还性

21、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。A：收益法B：经济法C：权益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格

22、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A：任意拍卖B：强制拍卖C：动产拍卖D：不动产拍卖E：执行层的组织协调

23、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A．相互影响的B．相互的C．相互作用的D．相互无关的

24、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。A：15％B：25％C：30％D：35％E：执行层的组织协调

25、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。A．国内生产总值B．国民生产总值C．国内生产净值D．国民收入

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8B.200C.158.2D.-241.8

2、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人

3、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。A：公用设施的维修费B：人员的工资C：抵押贷款还本付息额D：房产税E：保险费

4、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。A．区位B．用途C．权益D．建筑面积E．产权性质

5、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。A：折旧费、房产税B：管理费、保险费C：维修费、贷款利息D：地租、维修费E：管理费、利润

6、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。A：甲级B：乙级C：丙级D：丁级E：借款合同

7、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价

8、经济适用住房的基准价格由__构成。A．开发成本B．税金C．经营用房的建筑安装费D．利润E．违约金和罚款

9、根据有无抵押担保，债券可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：记名债券E：公募债券

10、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。A．2002年1月10日B．2004年1月10日C．2005年1月10日D．2007年1月10日

11、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A．2350.00B．2937.50C．3250.00D．4062.50

12、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案C．安置房和临时安置周转房的房源情况D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

13、估价中的最高最佳使用具体包括等．【2004年考题】A：最佳用途B：最佳位置C：最佳规模D：最佳环境E：最佳集约度

14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。A．1.05B．0.95C．0.98D．1.03

15、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。A．1611B．1331C．14D．1400

16、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。A．12%B．19.27%C．17.18%D．27.10%

17、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险

18、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同

19、工业房地产的区位影响因素主要考虑．【2007年考题】A：临街状况B：动力是否易于取得C：废料处理是否方便D：接近大自然E：产品原料的获取方便程度

20、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置E：项目的销售价格有效期

21、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级审核后，报省、自治区、直辖市批准后执行，一般不低于5%C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次

22、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是__。A．空间直线距离B．交通路线距离C．交通时间距离D．至市中心距离

23、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同

24、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。A：10.42％B：11.57％C：31.25％D：34.72％E：借款合同

25、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200B．120C．3333D．333．3