| 物业管理费用的构成及测算方法 | |||||||||
| 项目名称 | 测算所需的基本依据 | 计算方法 | 测算结果 | ||||||
| 一、能源费 | |||||||||
| （一）电费 | |||||||||
| 1 | 电费 | 用电度数、收费标准 | 月用电度数×电费单价/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 水费 | 用水吨数、收费标准 | 月用水吨数×水费单价/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 3 | 然气费 | 用气方数、收费标准 | 月用气方数×然气费费单价/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 4 | 暖气费 | 受热面积、收费标准 | 受热面积×收费标准/供热时间/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 二、设备设施维修保养 | |||||||||
| （一）强电系统 | 维护费：厂家报价； 维修材料费：根据设备原值按年限平均法计算年折旧，在此基础上按一定比例提取维修材料费。 | （年维保费+年维修材料费）/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| （二）弱电系统 | 维护费：厂家报价； 维修材料费：根据设备原值按年限平均法计算年折旧，在此基础上按一定比例提取维修材料费。 | （年维保费+年维修材料费）/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| （三）给排水 | |||||||||
| 1 | 中水处理费 | 年用水量、水处理单价 | 年用水量×单价/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 污水清掏费 | ||||||||
| （1）污水井 | 污水井数量、次数、收费单价 | 污水井数×次数×收费单价/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| （2）化粪池 | 化粪池容量、次数、收费单价 | 污水容量×次数×收费单价/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 3 | 排水管线维护 | 维护费：厂家报价； 维修材料费：根据设备原值按年限平均法计算年折旧，在此基础上按一定比例提取维修材料费。 | （年维保费+年维修材料费）/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| (四)、土建 | 第一年只做适量的维修材料费，第二年根据设施状况测算维修材料费 | 年维修材料费/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| (五)、工具及设备（不含固定资产） | 专业设置、工具配置标准、工具价格 | 工具数量×价格/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 三、对客服务事项 | |||||||||
| （一）清洁事项 | |||||||||
| 1 | 垃圾清运费 | 清运次数/天、清运费单价/次 | 次数/天×单价/次×365天/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 清洁合同 | 公共区域面积、市场价格元/M2 | 公共区域面积×价格/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 3 | 外墙清洗合同 | 外墙面积、市场价格元/M2 | 外墙面积×市场价格元/M2/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 4 | 清洁用品用具 | 垃圾车、垃圾桶等配备数量 | 配备数量×单价/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 6 | 灭虫灭鼠费用 | 灭虫灭鼠面积、市场价格元/M2 | 灭虫灭鼠面积×市场价格元/M2/月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| （二）绿化费 | 绿化面积、市场价格元/M2 | 绿化面积×市场价格元/M2/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 四、保安事项 | |||||||||
| （一）保安托管费 | 保安员人数、月工资标准 | 保安员人数×月工资标准/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| （二）保安用品（不含固定资产） | 保安装备配置、价格 | 保安装备配置数量×价格/12/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 五、工资及福利费 | |||||||||
| 1 | 职工工资 | 员工人数、月工资标准 | 员工人数×月工资标准/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 职工福利费 | 按工资的14%计提 | 员工人数×月工资标准×14%/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 3 | 工会经费 | 按工资的2%计提 | 员工人数×月工资标准×2%/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 4 | 教育经费 | 按工资的1.5%计提 | 员工人数×月工资标准×1.5%/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 5 | 社会统筹保险 | ||||||||
| 养老保险 | 按工资的20%计提 | 员工人数×月工资标准×20%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 医疗保险 | 按工资的10%计提 | 员工人数×月工资标准×10%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 失业保险 | 按工资的1.5%计提 | 员工人数×月工资标准×1.5%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 工伤保险 | 按工资的0.5%计提 | 员工人数×月工资标准×0.5%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 生育险 | 按工资的0.8%计提 | 员工人数×月工资标准×0.8%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 补充医疗保险 | 按工资的4%计提 | 员工人数×月工资标准×4%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 住房公积金 | 按工资的8%计提 | 员工人数×月工资标准×8%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 加班费 | 按工资的3%计提 | 员工人数×月工资标准×3%/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 六、行政费用 | |||||||||
| 1 | 办公费 | 耗材数量、价格 | 耗材数量×价格/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 邮电通讯费 | 电话配置部数、月租、手机部数、报销标准 | （电话配置部数×月租+手机部数×月报销标准）/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 3 | 差旅费 | 市内交通费、人数 | 月市内交通费×人数/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 4 | 业务招待费 | 收入、国家财政税务规定比例 | 年收入×规定的比例/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 5 | 保险费 | 元/平方米/月 | |||||||
| 其中：财产一切险 | 公共区域财产保险金额、保险费率 | 保险金额×保险费率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 团体人身意外险 | 保险金额、保险费率 | 保险金额×保险费率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 公众责任险 | 保险金额、保险费率 | 保险金额×保险费率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 6 | 车辆费用 | 车辆数量 | 年养路费+年保险费+年油料费+年维修保养+年存车费/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 7 | 折旧费 | 固定资产原值、制度规定的折旧计提方法、使用年限 | 固定资产原值×95%/5年/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 8 | 低值易耗品摊销 | 低值易耗金额，一次摊销法 | 低值易耗品金额/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 9 | 劳动保护费 | 元/平方米/月 | |||||||
| 其中：制服费 | 人数、制服标准 | 人数×标准/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 制服洗涤费 | 洗涤次数、单价（元/次） | 年次数×单价/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 10 | 存档费 | 人数、存档费标准 | 人数×年存档费标准/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 11 | 修理费 | 按办公设备价值、一定的比例计提修理费 | 办公设备×比例/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 12 | 税金 | 元/平方米/月 | |||||||
| 其中：印花税 | 应缴印花税额、税率 | 应缴印花税额×税率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 车船使用税 | 车型、数量税额 | 数量×税额/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 13 | 审计费 | 会计师事务所审计报告收费标准 | 审计费/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 14 | 工作餐 | 人数、月标准 | 人数×月标准/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 七、营业税金 | |||||||||
| 1 | 营业税 | 收入、税率 | 年收入×税率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 2 | 城建税 | 应纳税额、税率 | 年应纳税额×税率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 3 | 教育费附加 | 应纳税额、税率 | 年应纳税额×税率/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | |||||
| 八、管理酬金 | 收入、管理酬金比例 | 收入×管理酬金比例/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
| 九、不可预见 | 管理费支出额、比例 | 管理费支出额×比例/12月/销售面积 | 元/平方米/月 | ||||||
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