管理规约示范文本(试行)

福建省住房和城乡建设厅

二〇一八年十二月说明

1、本管理规约文本为示范文本，由福建省住房和城乡建设厅制定。管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对全体业主具有约束力的自主管理行为准则。

2、根据《福建省物业管理条例》第十一条规定，业主大会筹备组应在业主大会会议召开15日前公告管理规约。

3、根据《福建省物业管理条例》第十四条规定，管理规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4、本文本中相关条款有空白行的，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

5、本文本条款由福建省住房和城乡建设厅负责解释。

管理规约

为了维护（物业区域名称）全体业主和物业使用人的合法权益，维护物业区域公共秩序，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，制定本管理规约。本管理规约对物业区域内的业主和物业使用人均有约束力。

物业名称：

物业类型：

坐落位置：市区（县）（路、街）号

物业管理区域四至：

东至

南至

西至

北至

总占地面积：

总建筑面积：

第一章业主的基本义务

第一条业主是物业管理的责任主体。业主（物业使用人）应当遵守相关法律、法规、规章的规定，履行相应的权利和义务，不得以放弃权利而不履行义务。

业主（物业使用人）应当执行、遵守业主大会或业主代表大会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业主委员会的工作。

业主应当按照合同约定交纳物业服务费用。

业主（物业使用人）应当遵守本物业区域的管理制度，积极支持、配合物业服务企业的服务和管理活动。

第二条本物业区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职。

业主大会依法作出的决定，对业主（物业使用人）具有约束力，业主（物业使用人）应当服从并自觉遵守。

业主大会、业主委员会作出的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房产行政主管部门或事处、乡镇投诉、举报，由受理单位依法责令限期改正或撤销其决定，并通报全体业主；业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民予以撤销。

第三条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得有利害关系业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第四条业主应向业主委员会或者物业服务企业提供有效联系方式，确保能得到及时沟通，联系方式变更的应及时通知业主委员会更新。业主不提供或未提供有效联系方式的，相关资料邮递或投送至物业所在地的该户业主信报箱、专有房屋内或者按原预留联系地址等通讯方式的视为送达，采取留置送达的，应附拍照、录像等方式记录送达过程。

第五条物业服务费按房屋所有权证或不动产权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带责任。

业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定。

第二章业主大会、业主委员会

第六条业主大会的全称是：业主大会。

第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，依法维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主、乡（镇）或者事处和村（居）民委员会的监督。

第本业主大会或小区业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会将依法履行职责，不作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。

第九条业主大会、业主委员会应当自觉接受物业所在地的县（市、区）、开发区物业管理主管部门和乡（镇）或者事处的指导和监督，积极配合相关行政管理部门，依法履行职责，规范运作。

第十条本业主大会、业主委员会应当积极配合辖区居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。小区业主大会、业主委员会作出的任何决定，应主动告知辖区的居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第十一条业主应参加业主大会，协助业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作。

第十二条公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积的计算方式按如下第种执行：

1、按租赁面积计算。

2、。

业主人数的计算方式按如下第种执行：

1、按租用部分的数量计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的部分数量），一个租用部分按一户计算。

2、。

第十三条本业主大会召开可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用集体讨论方式的，按照【幢】【单元】【楼层】为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其

他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。未参与表决的，其票数计算，按如下第种方式执行：

1、视为同意多数人的决定，票数计入多数人决定的一方。

2、视为弃权。

3、。

第三章物业的使用与维护

第十四条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得有利害关系业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十五条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十六条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪声及冷凝水的处理。

第十七条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十九条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十一条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十二条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十三条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十四条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第二十五条建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第四章专项维修资金及其他公共费用分担第二十六条本物业管理区域内的全体业主应按规定一次性足额交存专项维修资金，并按规定使用和管理住宅专项维修资金。

第二十七条专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，应按规定续交。

第二十专项维修资金由代管。

（一）所在地物业管理部门或其委托的单位；

（二）业主大会。

决定专项维修资金由业主大会代管的，业主大会应当建立专项维修资金管理制度，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意审议通过。

第二十九条专项维修资金的使用可采用以下第种形式进行表决：

（一）全体表决：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意；

（二）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（三）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（四）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（五）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第三十条全体业主应当按照下列方式筹集、补建、再次筹集维修资金：

（一）按照相关规定交纳首期维修资金；原未交纳首期维修资金的业主按以下第、项方式补建：

1、根据房屋建筑面积，按元/平方米一次性交纳；

2、分次交纳，根据房屋建筑面积按每次不少于元/平方米交纳补建；

3、。

（二）专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，按照下列第项的方式进行补充：

1、按元/平方米逐月交纳补充，由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收，并在日内转入维修资金分户账内；

2、按首期专项维修资金金额补足差额部分金额。

第三十一条业主大会可授权业主委员会根据本小区利用物业共用部位、共用设施设备获取的收入，扣除管理服务成本和业主大会决定用于补充物业管理需要的其他费用后的公共收益，按照以下第项方式纳入业主大会维修资金银行账户：（一）每季度末予以结算，次月5日前补充入业主大会维修资金账户；

（二）入账的公共收益自入账之日起日内转入专项维修资金分户账内。

第三十二条为便于紧急情况的及时维修，抽取首期专项维修资金归集金额的%（不超过10%）设立紧急情况小额专项维修资金专户，并根据规定使用。

第三十三条业主大会授权业主委员会按照第项方式在紧急情况下直接使用小额专项维修资金：

（一）按照《福建省物业管理条例》第六十条对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的金额在元以内；

（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在元以上元以下，且每年度使用该类维修工程的资金总金额在元以下的，由物业服务企业制定维修、更新、改造方案，报业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用从专项维修资金列支；

（三）不同意授权业主委员会使用小额专项维修资金。

第三十四条发生紧急情况时，物业服务企业及时通知业主委员会或相关业主后，并根据规定立即组织维修、更新或者采取应急防范措施。物业服务企业紧急情况下垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，从专项维修资金列支。

业主委员会不履职或无法正常运作时，全体业主授权（县级以上地方物业管理主管部门或者其委托的单位）组织代为维修，维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给（县级以上地方物业管理主管部门或者其委托的单位）。

第三十五条公共费用分摊办法

（一）物业管理区域内的公共水费与电费按以下第种方式执行。

1、公共水费与电费由相关业主进行分摊，分摊办法如下：

（1）电梯用电分摊按；

（2）二次供水水泵用电分摊按；

（3）备用电源耗油量分摊按；

（4）其他公共用水用电分摊按。

2、水费与电费含在物业服务费内，不再进行分摊。

（二）共用设施设备运行维护费用按以下第种方式执行。

1、共用设施设备运行维护费用根据“谁受益，谁承担”由受益业主进行分摊，具体分摊办法按【受益方的户数均摊】【受益方的房屋建筑面积占总建筑面积的比例分摊】。

2、共用设施设备运行维护费用含在物业服务费内，不再进行分摊。

第三十六条公共水费与电费及共用设施设备运行维护费用有进行分摊的，业主委员会应督促物业服务企业每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第五章公共收益

第三十七条物业共用部位、共用设施设备由物业服务企业进行经营管理，所得公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，（比例）归物业服务企业所有，其余存入业主大会（业主委员会）或者专项维修资金专用帐户，按以下第种方式使用。

（一）抵扣业主的物业服务费；

（二）用于消防、电梯、监控等共用部位、共用设备设施维修养护；

（三）业主大会决定的其他事项支出。

公共收益应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

第三十公共收益收入及使用情况，业主委员会应当督促物业服务企业至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第三十九条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费属于全体业主所有，可以用于消防、电梯、人民防空等设施维护管理的必要支出。车位停放场地使用费应当划拨至业主大会专户，由业主大会决定使用，也可用于补充专项维修资金。

（一）车辆停放场地使用费

1、汽车

汽车停放场地使用费（临时）：【元/辆·次】【元/辆·小时】【元/辆·天】；

汽车停放场地使用费（包月）：元/辆·月。

2、摩托车

摩托车停放场地使用费（临时）：【元/辆·次】【元/辆·天】；

摩托车停放场地使用费（包月）：元/辆·月。

3、电动自行车

电动自行车停放场地使用费（临时）：【元/辆·次】【元/辆·天】；

电动自行车停放场地使用费（包月）：元/辆·月。

4、自行车

自行车停放场地使用费（临时）：【元/辆·次】【元/辆·天】；

自行车停放场地使用费（包月）：元/辆·月。

（二）电动自行车充电费

1、电动自行车

电动自行车充电费（临时）：【元/辆·次】【元/辆·天】；

电动自行车充电费（包月）：元/辆·月。

2、电动三轮车

电动三轮车充电费（临时）【元/辆·次】【元/辆·天】；

电动三轮车充电费（包月）元/辆·月。

3、电动汽车

电动汽车充电费（临时）【元/辆·小时】【元/辆·天】；

电动汽车充电费（包月）元/辆·月。

第六章行为准则第四十条本物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）擅自变动建筑承重结构、原设计立面、色彩、外观格式；

（五）违法搭盖建筑物、构筑物、挖掘房屋地下空间；

（六）未经批准或未按照批准内容进行建设的以及临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的；

（七）未经同意擅自占用城市绿化用地；

（八）未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；

（九）住宅室内装修活动未作业时间并采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染；

（十）使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，未采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染；

（十一）物业管理区域内非法销售、燃放烟花爆竹等行为；

（十二）擅自损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；违法埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

（十三）擅自将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房；

（十四）私设摊点、占道经营；

（十五）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

（十六）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

（十七）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

（十八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十九）乱停放机动车和非机动车，违规布设电动车充电装置；

（二十）空调外机未安装在统一预留的位置上；

（二十一）未经申请擅自装修、安装（太阳热水器、各种接收设备等），擅自对阳台露台进行任何形式的封闭或搭建搭盖；

（二十二）违反法律、法规和管理规约的规定饲养动物；

（二十三）法律、法规禁止的其他行为。

业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。

第七章装饰装修

第四十一条业主大会可按照第项（可多选）方式授予物业服务企业以下权利：（一）在物业管理区域内违规装修施工人员和施工机具、车辆进入；

（二）对违规停放车辆采取临时管理措施；

（三）对物业管理区域内违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能的，物业服务企业接到相关行政主管部门的相关书面通知后，可以暂时停止供水、供电。业主（物业使用人）改正违法行为后，物业服务企业应当及时恢复供水、供电，并报告相关行政主管部门；

（四）将违规者信息向全体业主通报；

（五）。

第四十二条业主需要装饰装修房屋的，在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的、违反装饰装修管理服务协议约定事项的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十三条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，装修垃圾应袋装化，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

第四十四条装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状；业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状，所需费用由业主或者物业使用人承担。

第四十五条装饰装修施工时间为，其他时间不得施工。

第四十六条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第八章争议解决

第四十七条物业服务企业与业主发生物业服务争议的，当事人双方可以协商解决，也可以向基层人民调解委员会或者乡（镇）、事处申请调解。达成调解协议的，双方应当签订调解协议书，申请人民确认调解协议效力的，人民应当予以确认；未达成调解协议的，也可以依法向人民提起诉讼。

第九章违约责任

第四十本业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第四十九条业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。

第五十条业主未按时足额交纳物业服务费的，经两次催缴仍不交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民起诉，并可按所欠费用每日加收违约金。

第五十一条业主、使用人未与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。

第五十二条对违反规定停放车辆（含机动车和非机动车）的，物业服务企业可以采用以下临时管理措施：

（一）直接拖离违规停放车辆；

（二）对违规停放车辆进行加锁；

（三）。

第五十三条业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：

（一）向全体业主或相关业主支付违约金；

（二）损害赔偿；

（三）。

第五十四条物业使用人违反本管理规约的，相关业主承担连带责任。

第五十五条建设单位未能履行本管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本管理规约向人民提起诉讼。

第十章附则

第五十六条本管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第五十七条业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中对物业服务费交纳等事项作出约定，并提前书面通知物业服务企业，要求物业继受人签署本管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本管理规约。

第五十本规约向所属乡（镇）或事处报备，业主委员会、物业服务企业各存一份，并向全体业主公示。

第五十九条本管理规约自业主大会通过之日起生效。

业主大会（盖章）

年月日