2015年广西房地产估价师《制度与》：国有土地上房屋征收与补偿模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题) A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例 C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：标高的单位用毫米计 E：执行层的组织协调 

2、__是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用 D．开发项目总投资

3、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。 A．1% B．3% C．5% D．7% 

4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为__。 A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

5、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A．9.26% B．10% C．11.320% D．12% 

6、质量检查报告应经该__审核签字。 A．项目勘察、设计负责人 B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C．勘察、设计单位有关负责人 D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人 

7、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：50.01 D：6666.37 E：借款合同 

8、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年 

9、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。 A：收益为零 B：产生的收益超过其使用成本 C：净收益为零 D：收益率小于基准收益率 E：借款合同 

10、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。 A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％ E：工业用地的监测点评估价格

11、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。 A．房屋总登记 B．初始土地登记 C．房屋初始登记 D．房屋他项权利登记 

12、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的__。 A．资本化率应较高，价值较低 B．资本化率应较低，价值较高 C．资本化率应较高，价值较高 D．资本化率应较低，价值较低 

13、在市场调查中，__是最易出错的阶段。 A．分析信息 B．信息汇总 C．收集信息 D．报告结果

14、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。 A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策 

15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。 A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 

16、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。 A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提 D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调 

17、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。 A．102 B．120 C．108 D．88 

18、拆迁估价一般应当采用__。 A．市场比较法 B．成本法 C．收益法 D．假设开发法 

19、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。 A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大 

20、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。 A：6．67％ B：7．41％ C：12．60％ D：13．33％ E：工业用地的监测点评估价格 

21、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。 A．易受影响 B．依赖专业管理 C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D．存在效益外溢和转移 

22、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：执行层的组织协调

23、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％(单利)，折现率8％，则该房地产的价值为。 A：51.67万元 B：54．35万元 C：66．27万元 D：90．13万元 E：工业用地的监测点评估价格 

24、估价报告书中说明的限定了其用途。 A：估价原則 B：估价方法 C：估价目的 D：估价对象状况 E：工业用地的监测点评估价格

25、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。 A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。 A：住房公积金总账核算 B：住房公积金单位账户核算 C：住房公积金个人账户核算 D：住房公积金分账核算 E：住房公积金综合核算 

2、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。 A．适应性 B．相互影响性 C．位置固定性 D．各异性

3、某写字楼因有一大型公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于。 A：有形收益 B：无形收益 C：正常收益 D：实际收益 E：广告收益 

4、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。 A：社会养老保险 B：健康保险 C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险

5、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应根据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E：借款合同 

6、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。 A．开发利润 B．销售收入 C．投资收益 D．成本利润 

7、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查 

8、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。 A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标 D：市场交易指标 E：借款合同 

9、借贷记账法以作为记账理论依据。 A：会计法 B：会计规则 C：会计规程 D：会计恒等式 E：执行层的组织协调 

10、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。 A：消费者预算线 B：消费可能线 C：家庭预算线 D：无差异曲线 E：边际替代率

11、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50 

12、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。 A：具有购买经济适用住房资格者投票选择 B：公证处随机摇号 C：在实力强、信誉好的企业中指定 D：招标投标 E：执行层的组织协调 

13、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。 A：开发—销售模式 B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

14、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。 A．供给指标 B．需求指标 C．使用指标 D．市场交易指标 

15、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。 A：2363. B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同 

16、关于年度运营预算，下列说法错误的是。 A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B：该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C：该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D：该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会 E：借款合同 

17、勘察设计的委托应遵守如下规定。 A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方 B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行 C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行 D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方 E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方 

18、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。 A．首席代理 B．买方代理 C．卖方代理 D．双重代理 

19、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则 

20、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。 A．支付土地出让金的贷款 B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款 D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．住房抵押贷款 

21、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。 A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 

22、通过损益表可以了解。 A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況 C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力

23、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。 A：直接消耗定额 B：劳动消耗定额 C：机械消耗定额 D：材料消耗定额 E：预算消耗定额 

24、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。 A：内部收益率总是大于目标收益率 B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E：内部收益率越高，投资风险就越小

25、下列说法正确的是__。 A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增 B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定 C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加 D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模