中海地产精装修工程综合评估《管理行为操作指引》

一、前言

为持续提高工程质量，提高集团季度综合评估作用和效率，对项目管理行为进行量化检查，真实体现项目管理水平，从而规避工程的过程和交付风险，更好的应对小业主维权意识的提高，推动工程项目管理向“精细化”转移，拟定推行《项目管理行为检查》。

二、目的、适用范围、操作流程、调整说明

1.目的

规范工程质量，更好地体现季度综合评估的作用，提高工程质量品质，切实履行“事前发现问题、过程解决问题、事后规避问题”的原则。

2.适用范围

本指引适用于中海所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。项目如有分期分区，相应项目管理行为仅检查参与实测实量相应的标段,而不是全项目。

3.操作流程

以标段为单位，各标段监理单位、施工单位需提前准备好相关检查资料，完成现场评估工作后，进行分开查验打分，并在小结会议上公布最终分数。特别说明：月度评估检查资料需要在各个项目留底一份，扫描件亦可。

、检查内容    

1质量过程管理

1.1  实测实量

1.1.1 检查要点：施工单位在项目实施过程中进行100%实测实量，并将实测结果在平面图上进行标注和上墙。各阶段施工完成后应第一时间进行实测实量自检（主体楼层在清理完成后），并及时进行上图和上墙。同时，按照项目实测自检结果填报《项目实测检查汇总表》，且记录存档做到齐全、真实、有效。总部综合评估实测测区将与项目相对应楼层或户实测结果进行比对。 

1.1.2扣分原则/标准：测区为本次季度实测实量测区。、每发现一处漏测扣1分，扣完为止；、上墙数据与第三方实测数据均在合格范围内或均在不合格范围内,视为合理偏差；若处于临界点,超出2mm,视为不合理偏差，小于等于2mm也视为合理偏差，每发现一处扣1分；、每面墙数据不全扣2分，上墙数据与图纸标注不一致，每发现一处扣3分。

1.1.3说明：、住宅项目结构阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、顶板水平度；砌筑阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、外门窗洞口尺寸；抹灰阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、开间/进深、净高、空鼓/开裂等。精装修阶段数据不需上墙。 

、 商业项目结构阶段上墙实测指标：垂直度；砌筑阶段上墙实测指标：垂直度、墙面平整度；抹灰阶段上墙实测指标：垂直度、墙面平整度、开间/进深、净高、空鼓/开裂等。

、《实测实量汇总表》无具体模板，各项目自定。

1.1.4示例详见样表1、样表2

1.2样板管理

1.2.1 检查要点：

、各项目部结合项目特点制定《样板引路实施方案》，并经甲方、监理和施工单位三方签字确认。 

、实体楼栋内设置砌筑样板、抹灰样板和门窗安装样板，不同主力户型均需设置样板，样板须展示各道工序节点做法，同时应检查现场施工是否按照样板进行。

、项目部、监理负责样板施工全过程跟踪、监督和验收，并组织对施工单位进行技术交底，形成验收记录和交底文件。

、材料样板的确定与封存。

   注明：样板封存时间：材料样板毛坯项目要到入伙；精装修项目到入伙后一个月；

、毛坯交楼样板（别墅除外）/精装修交楼样板，应规定样板完成时间，毛坯样板应在大面积抹灰之前完成。

1.2.2 扣分原则/标准：

、实施方案未审批扣2分；无实施方案扣4分。

、未形成相关验收记录、未形成交底文件扣2分；未进行验收扣4分、未   交底扣4分。

、样板必须在工序大面积施工前完成，并在80%楼层施工完成后方可隐蔽。如样板工序节点设置不齐全扣减0. 5分；现场未按样板进行施工扣减2分；未设置施工样板扣5分。

、随机抽检5种材料，无《材料样板确认单》每项扣1分，签证不齐每项扣0.5分。

、无《毛坯交楼样板评审表》扣2分，无毛坯交楼样板（别墅除外）扣5分，现场施工与样板不符扣每项2分。样板内容不齐每项扣0.5分。

1.2.3说明：、样板管理中所要求的为实体工序展示样板，不同于工艺展示样板的地方在于：工序样板必须展示出各道工序的工艺工法，须展示出如下施工工序的完成状态：墙体控制线、混凝土反坎、砌体排版、顶砌、砌体勾缝、构造柱、门窗过梁、门窗压顶、管线开槽及填塞、开关插座及户内箱等的水电安装和定位、空调留洞、挂网、灰饼、甩奖、底糙、面层、窗框固定、塞缝质量等。 样板必须做到“实体楼栋内覆盖主力户型设置、大面积施工前完成不得提前隐蔽、展示相关节点做法、与现场施工一致”。

、《材料样板确认单》详见样表3，《毛坯交楼样板评审表》详见样表4，《施工样表确认单》详见样表6

、材料样板参照的是《中海地产工程管理公司样板评审工作指引》内容，详见样表7、样表8、样表9

1.3 重要工序验收及隐蔽验收

1.3.1检查要点：

、重要工序验收必须针对外门窗、外墙孔洞封堵、室内外防水、地基验槽、验筋等工序进行验收后进行下道工序施工，防水施工完成后必须进行闭水试验，且必须进行雨后渗漏检查，并形成整改封闭文件。不仅仅检查是否有形成资料，且资料须与现场基本吻合；

1.3.2扣分原则/标准：抽查5项各5处重要工序隐蔽验收资料，每缺失一项扣3分，签字不齐全扣1分；现场存在工序不合理倒置，每发现一处扣1分；隐蔽施工完成后出现渗漏现象，每一处扣2分。

1.3.3说明：《隐蔽验收工程的汇总表》详见样表12

1.4材料管理

1.4.1 材料验收 

（1）检查要点：

、建立清晰的进场材料台账。 

、所有进场材料的质量验收、质保资料的收集、材料复试、材料台帐的建立等工作进展及时有效，材料资料处于受控状态。

（2）扣分原则/标准：

、抽检5个批次不同材料进场台账，未建立台账视其情况每一项扣2分，扣完为止。

、抽检5种材料质保资料和复试报告，如材料复试不及时每一项扣1分；无质保资料或复试报告每一项扣3分。

（3）说明：《材料进场台帐》详见样表7

1.4.2材料封样

（1）检查要点：

、材料样板集中堆放区的材料样板必须设置齐全且有确认单、按要求进行封样的材料必须进行封样后才能使用。 

、现场抽查5种正在使用的材料，核对其品牌、规格和型号是否与材料样板、合同要求一致。

（2）扣分原则/标准：

、材料封样不齐全或未封样就投入现场使用，每一种材料扣减2分。

、现场正在使用的材料与封样、合同要求不一致的，每一种扣2分。

（3）说明： 

、要求封样的材料包括防水卷材涂膜、砌体材料、门窗、栏杆、外墙砖/涂料、外墙石材、外墙保温、入户门、防火门；成品烟道、给水管材、排水管材、开关阀门、电线电缆、电线管材、户内箱、可视对讲；园林灯具、铺装面材；室内墙地砖、室内石材、乳胶漆、墙纸墙布、木地板、轻钢龙骨、吊杆、石膏板、木板、铝扣板、木饰面、户内门、橱柜、收纳柜、厨房电器、洁具龙头、沐浴隔断、开关插座。(以上所列包含毛坯和精装修相关材料)

、材料样板采用集中堆放（封样间），对相应材料进行封样，并由相关单位签署材料封样单，严禁要求封样的材料未封样即投入现场使用。

、现场随机抽取5种材料进行核对，如发现未按要求使用相应品牌、规格和型号的材料则视为不合格。具体核对按下图进行：

1.5桩基工程检查

1.5.1检查要点：、施工记录和监理记录，抽取相同5天的资料进行对比，其中桩长、桩偏位等情况应作为检查重点。

、桩基工程的施工方案及审批。

、桩基检测(灌注桩或静压管桩）3类资料（大小应变、抽芯、成桩质量检查报告等）。 

④、前期试桩内容（如有），检查试桩的设计要求、桩基施工记录、静载检测结果、施工影像资料。

⑤、要求新开工项目，桩基必须进行全过程的影像资料记录，影像资料按施工桩号留档。

⑥、增加施工图审查报告的检查，图审报告内容必须包含桩基部分的审查。

1.5.2扣分原则/标准： 1、施工记录与监理记录同日期的资料不对应的扣5分；2、无桩基工程施工方案的扣5分，方案未审批的扣2分；3、随机抽取5种桩基检测资料，不齐全的每一项扣3分；4、试桩资料不齐全的扣5分；5、桩基影像资料不齐全的扣5分；6、施工图纸审查未包含桩基内容的扣5分。

1.6机电综合管线叠图过程资料

1.6.1检查要点：、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）。

、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）。

、成果图纸会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）。 

④、成果图电子档发总部备案邮件截图。

⑤、室内部分，根据项目施工节点进度情况，机电管线通道需按照综合管线叠图精确位置预留预埋，施工时间是在结构主体施工同步配合。因此要求楼盘机电叠图完成时间不得晚于桩基础开挖完成时间，包含审图通过时间在内。同时满足各机电工程招标使用。室外部分，室外综合管线叠图优化时间在室外综合管网招标前10天完成。

1.6.2扣分原则/标准： 1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）未记录的扣3分；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表未会审确认扣5分；3、成果图纸会审确认表未会审的扣5分；4、成果图电子档发总部备案邮件截图未发送扣3分；5、室内部分未按要求施工的扣5分。

2技术管理

2.1专项施工方案审核

2.1.1检查要点：施工单位制定专项施工方案，包括土方、基坑支护和降水、模板工程和支撑体系、脚手架、大型机械安拆及临时用水用电等专项方案，如需做专家论证的方案必须签字完整、存档齐全；现场施工与方案一致。 且别墅项目要有专项防水策划的审批。

2.1.2扣分原则/标准：抽查5份专项施工方案，每缺一项扣2分。签证不齐全或无审批每项扣0.5分；与现场施工不符合，每项扣1分；

2.1.3说明：《方案评审汇总表》详见样表11

2.2资料管理

2.2.1检查要点：资料管理的分类整理、是否同步，测量数据、变更洽商；检查控制点、基准线、水准点复核记录，放线必须要求有复核记录，另沉降观测以及垂直度观测必须有第三方观测记录等管理，往来文件收发记录是否齐全，目录或收发记录与资料是否相符。

2.2.2扣分原则/标准：每一项不符合要求扣2分。

2.3图纸会审

2.3.1检查要点：积极参与或组织图纸会审。须有设计、甲方、监理和施工单位签到表，形成图纸会审记录。

2.3.2扣分原则/标准：参与人员不符合要求扣1分，无图纸会审记录扣2分；未进行图纸会审扣3分，如图纸会审内容不含桩基部分的审查内容扣6分。

2.4养护室管理

2.4.1检查要点：现场养护室等台帐、标养、取样

2.4.2扣分原则/标准：养护室台帐记录不齐全扣1分，现场未设置标养室的扣3分，取样无记录或无影像资料的扣2分。

注：根据项目实际情况，如果项目上未设置标养室，但设置了标养箱。只要条件符合温度20±2，湿度95%以上，即达到标养条件的可以不做扣分处理。

3安全管理

3.1重大危险源教育交底

3.1.1检查要点：编制《项目重大危险源清单》，且按不同施工阶段对危险源及时进行更新和安全交底。 

3.1.2扣分原则/标准：危险源未及时更新或未进行安全交底扣2分；未编制清单扣6分。

3.1.3说明：《项目重大危险源清单》详见样表10

3.2、安全文明施工专项检查 

3.2.1检查要点：监理每周联合三方（甲方、监理和施工单位）组织安全专项检查，对检查问题进行跟踪整改，且形成封闭资料，要求留有影像资料。 

3.2.2扣分原则/标准：抽查5次周检记录，如未组织安全检查每次扣2分。如问题未进行跟踪整改或影像资料不齐全，扣3分。不仅仅检查是否有形成资料，且资料须与现场基本吻合；

3.3安全资料

3.3.1检查要点：监理部须完善监理规划、监理旁站方案及记录、安全隐患通知单及回复单、整改（主管部门）回复单、监理日志等安全资料。 

3.3.2扣分原则/标准：抽查5项资料，每缺一项扣1分，检查大型机械设备（塔吊、施工电梯）安拆方案、审批表、监理旁站记录，每缺一项扣1分。

3.3.3说明：《专项方案清单》详见样表5

4.组织管理

4.1例会制度

4.1.1检查要点：监理按要求每周组织一次监理例会，形成，参加会议的人员符合要求，会议必须对上周问题进行总结并形成会议纪要。 

4.1.2扣分原则/标准：监理例会每缺一次扣3分，会议纪要每缺一次扣1分；未形成封闭资料每一次扣1分。

4.2重要工序旁站制度

4.2.1检查要点：建立旁站监理计划，并经过项目部审批，监理旁站记录所提问题必须有合理解决措施和整改情况描述。 

4.2.2扣分原则/标准：无监理旁站计划扣5分。抽查5次旁站记录，每缺一份扣3分；如旁站记录问题无解决措施或未进行整改，每次扣2分。

4.3监理通知单制度

4.3.1检查要点：监理通知单必须实质性描述现场重大安全质量问题，且应有明确整改时效，对所提问题进行跟踪整改后形成封闭资料。 

4.3.2扣分原则/标准：抽查5份监理通知单（工作联系单），如监理通知单所列问题无整改时效要求，扣2分；未回复、未进行封闭或未形成封闭资料扣5分。

说明：凡涉及到工程现场问题的工作联系单等同于监理通知单效力，必须回复以闭合问题（有些项目为减少监理通知单数量，监理通知单用联系单形式，但效力应等同于监理通知单）。

4.4监理日记管理制度

4.4.1检查要点：监理日记记录须详实，对当天施工内容、安全质量问题和记事进行记录，安全质量问题有具体描述和解决措施。

4.4.2扣分原则/标准：结合现场情况，抽检其中10个工作日内容。如不详实，则每次扣1分；对问题只有描述或解决措施不合理，每次扣2分；无监理日记扣5分。

4.5工程管理部管理行为

4.5.1检查要点：、工程管理部月度评估工作开展情况。、月度评估工作的复查，整改，整改计划和方案，整改完成的资料留底。、综合评估所有问题的整改，计划方案，整改完成闭合资料的工程管理部存档。、综合评估预警内容整改，计划，方案，整改完成的闭合的地区事务部存档。

4.5.2扣分原则/标准：、每季度综合评估检查中，工程管理部缺少该项目月度评估其中一个月的资料扣6分，月评估其它资料每缺少一项扣3分。（实测实量、安全文明、管理行为、质量风险、生活区安全文明、工程检测等）；、针对本季度月度评估问题，工程管理部无项目部的整改方案、整改计划扣6分；无项目部整改完成的留底资料扣6分；现场问题未闭合扣8分。（严重问题需整改方案，整改计划，一般问题可无）；、针对上次综合评估问题，工程管理部无项目部的整改方案资料扣6分；无无项目部的整改计划资料扣6分；现场问题封闭资料扣8分.；、若上次综合评估有预警内容，工程管理部无项目部的整改方案资料扣6分；无无项目部的整改计划资料扣6；现场问题封闭资料扣8分。

4.6.3说明：根据实际情况明确整改方案和整改计划，一般要有，问题很容易整改完成可无方案计划，对整改完成资料留底进行闭合检查，项目部整改完成给事务部回复单。管理行为中工程管理部的月评估存档可以用扫描件。项目部周评估每周一次，月评估每月一次。考虑到自评与互评的问题，周评估与月评估时间重合时，周评估也要开展。同样，月评估与综合评估时间重合时，月评估也要进行。关于月评估终止时间，项目须达到竣工条件且取得竣工备案证；

四. 相关附件

中海地产商业项目实测实量数据上墙具体指标（样表1）

需审批的一般工程施工方案清单（样表5）

危险性较大的分部分项工程清单

编号：         

    精装修阶段需封样的主要原材料(样表8) 

市政景观阶段需封样的主要原材料（样表9）

附件5.1《管理行为合格率评估表》