2017年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：估价基本事项概述考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。A．2500B．3500C．3600D．3000

2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。A：市、县B：市、县土地管理部门C：市、县建设管理部门D：市、县房产管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章

4、拆除未到期限的临时建筑__。A．不予补偿B．适当补偿C．等价补偿D．收取罚款

5、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格

6、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式E：执行层的组织协调

7、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人B．保险代理人C．保险公估人D．保险经纪人

8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月

9、__通常是构成城市居住区的基本单位。A．居住小区B．居住组团C．胡同D．四合院

10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格

11、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润

12、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格

13、开发项目总投资包括和经营投资。A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同

14、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的__。A．最终付款B．预付款C．保留金D．工程款

15、某综合楼总建筑面积为10 000 ㎡；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ㎡，可出租的商业建筑面积为1500 ㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。A：80％B：90％C：85％D：95％E：借款合同

16、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。A．投资机会选择B．决策分析C．前期准备工作D．建设阶段

17、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．3B．5C．7D．10

18、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的__。A．收益现金流风险B．未来经营费用风险C．资本价值风险D．比较风险

19、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A．10B．15C．20D．30

20、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚明文件，情节严重的可处__，并处罚金。A．3年以下有期徒刑或者拘役B．5年以下有期徒刑或者拘役C．5年以下有期徒刑或者管制D．5年以上，10年以下有期徒刑

21、某宗房地产是在有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833B．2500C．1250D．1067

22、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__。A．建设部B．国土资源部C．国家房管总局D．市县房地产管理部门

23、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5B．155.6C．144.6D．132.4

24、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％B：15.7％C：12．6％D：11.6％E：工业用地的监测点评估价格

25、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。A．建设项目批准文件B．国有土地使用权批准文件C．拆迁计划和拆迁方案D．拆迁补偿安置协议

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。A．9.26%B．10.09%C．11.11%D．12%

2、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题)A：开发商B：监理单位C：分包单位D：总承包单位E：借款合同

3、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有。A：房地产销售价格调查B：房地产促销策略调查C：城镇居民家庭收入调查D：城市人口地理分布调查E：城市基础设施状況调查

4、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资E：借款合同

5、下列不属于房地产保险估价范围的是。A：房地产投保时的保险价值评估B：保险事故发生后的损失价值C：价值的最差值的评估D：损失程度评估E：执行层的组织协调

6、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间

7、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。A．1B．2C．3D．4

8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．5B．7C．10D．15

9、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大B．较小C．差距较大D．大致接近

10、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。A：有效市场大于服务市场B：服务市场大于潜在市场C：潜在市场大于有效市场D：渗透市场大于有效市场E：服务市场大于渗透市场

11、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同

12、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。A．职代会B．董事会C．总经理D．抵押登记

13、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。A．土地的有限性和稀缺性B．开发商的因素C．投机需求膨胀D．金融机构过度放贷E．领导的决策

14、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。(2007年试题)A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

15、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。A．定期收取的物业管理服务费B．物业共有部位共用设施设备装修基金C．的扶持D．对长期拖欠物业费业主的罚款E．开发建设单位给予一定的支持

16、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。A．33.00B．33.10C．36.00D．36.10

17、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。(2008年试题)A：土地B：劳动力C：资本D：经验E：环境

18、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。A．联合代理B．独家代理C．双重代理D．自行销售

19、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额C．房屋设备折旧费D．所得税E．房屋装修折旧费

20、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。A：所处的位置B：交通便利条件C：自然或质量状况D：设施完善程度E：收益能力

21、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。A．空置等造成的收入损失B．运营费用C．抵押贷款还本付息额D．期末转售收益E．承租益价值

22、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取B：注销登记不得收费C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

23、从可将物品划分为有形财产和无形财产。A：可否移动的角度B：移动是否影响其价值功用的角度C：是否具备物质实体形态的角度D：可否流通及流通范围的广度E：执行层的组织协调

24、测量学按照专业可分为。A：空间测量B：陆地测量C：地籍测量D：房产測量E：矿山测量

25、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括__。A．应采用客观成本而不是实际成本B．应采用实际成本而不是客观成本C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整