国际大酒店招商调研报告

合作意向报告

**国际广场是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务及星级酒店于一体的耒阳首个综合性商业物业，也是湘南地区规模最大、档次最高、功能最全的shopping  mall。项目的建设与招商得到了耒阳、市及各级职能部门的高度关注与大力支持，被列为“耒阳市重点工程建设项目”及“耒阳市庆20周年献礼工程”；与此同时，项目以其独特的优势被中国商业地产联盟协会授予“2005年度湖南省商业地产十强”及“2006年度最值得期待楼盘”等荣誉称号。项目从前期的开发建设，到现在部分项目的成功经营，可谓集万千宠爱于一身，得到了社会各界人士的关注与支持。

项目总建筑面积约50000平米，下设三个大型商业物业：耒阳首个大型主题生活超市、**百货（已盛装开业）及新世界国际大酒店（按四星级标准建造），已全面竣工。

一、基本情况：新世界国际广场是由湖大设计研究院设计，中国建筑第五局建造，总建筑面积约5万平方米，总投资1.8亿人民币，宾馆酒店部分是按照国家标准四星级设计建造。宾馆酒店总面积是   25480㎡，其中一楼大堂面积为981㎡（见附图1），四楼娱乐面积1656㎡，大酒店面积3663㎡（见附图2），五楼娱乐面积2545㎡，专业美容美发（漂亮宝贝）1681㎡（见附图3），主栋六楼663㎡是新世界国际广场办公大楼，六楼园形大厅980㎡，七至八楼原设计为写字楼1326㎡，九至二十五楼221间客房，二十七楼为西餐厅面积663㎡，宾馆停车场地面面积大约2500㎡，地下负一楼面积大约200㎡，共计停车位为120至150台，功能齐全，造型美观。是上规模，发大财的风水宝地。

  二、合作方式：我方原则上是租赁方式，其他方式可以双方面谈。租赁方式的条件：

1、我方负责外墙装饰（见效果图），空调购置安装，电源、水源主管道到位，电梯购置安装；不负责室内所有装修，不负责二次装修的消防以及一楼宾馆大堂内外装修设计。

2、我方不负责宾馆经营管理。

3、我方意向每年租赁费（不包括酒店餐饮面积）叁佰伍拾万元。

三、主要设备情况：高层电梯是广州日立，空调是美国顿汉布什，宾馆空调主要是水冷螺杆机组，商场空调主要是风冷热泵机组，高、低压配电是采用五星级宾馆配置，电气开关设备是施耐德（法国进口），常熟牌开关，使用矿物绝缘电缆。

四、**国际大酒店市场分析报告： 

介于其他项目都在准备营运或正式运营，为保持整个项目营运的完整性，**国际大酒店已全面启动招商。为此，本公司组织了一个专业调研小组，对耒阳酒店市场进行了一次比较全面、深入的市场调研和走访。通过深入三湘明珠、新华、国际三大酒店进行体验消费，以及对锦龙、绿海等目前在耒阳知名度、美誉度及入住率均较高的中小酒店亲自登门拜访、考察；还有对大量的士、摩托车送客率的调查统计，针对耒阳酒店市场行情、市场容量、发展趋势、及竞争对手状况等因素做出如下总结分析报告。

第一部分 耒阳概况

1、地理位置优越

耒阳位于湖南省东南部，总面积2656平方公里，总人口130万，市区常住人口40万。耒阳是伟大的造纸术发明家蔡伦的故乡，素有“荆楚名区”的美誉。改革开放以来特别是近几年，耒阳坚持以发展为第一要务，着力优化经济发展环境，大力实施开放带动战略，致力打造“三湘明珠”，社会、经济已进入发展的快车道。

　　耒阳南临广东，是湖南省经济战略重点“五区一廊”的南大门，是内陆地区主动接受粤、港、澳经济辐射、积极承接珠三角产业转移的前沿地。水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，即将兴建的武广高速铁路穿越全境，并设耒阳站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。

2、优势全力支持招商引资

耒阳开明，近几年来，、市把招商引资作为经济工作的核心工作来抓，提出“投资是上帝，引资者是功臣”的观念，努力做到“亲商、安商、富商”制定了《关于鼓励兴办生产性企业的优惠》等一系列加快工业发展的优惠，凡是工业项目用地和审批，属于市本级收入的土地出让金和各种规费全免。坚持“承诺、负责”的诚信原则，对于重大工业项目，实于“一事一议”的办法，力求给予外商最大的投资空间。新批省级工业区——耒阳市东江工业区规划面积9.8平方公里，首期开发面积3平方公里，储备了工业用地1400亩；省级开发区——耒阳市经济开发区二期正式启动，规划开发8平方公里，近期开发2平方公里，对所有入区企业实行规费全免、全程代办、挂牌保护等扶持。市设立了优化经济发展环境投诉服务中心，规范了行政执法，推出了破坏经济发展环境责任追究制，投资环境不断改善、日益优良。

3、能源强市带动三大产业全面快速发展

耒阳资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭可采储量5.1亿吨，是全国产煤百强重点县（市）之一，大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、 人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。能源供应丰足，有装机容量共11万千瓦的三个水电上和装机容量120万千瓦的耒阳火电厂，韶能火电厂年发民量达86亿度，是湖南省最大的能源基地。此外，耒阳还是“全国特种经济林、油茶林之乡”、“湖南省牲猪出口基地”、“10万亩国家级优质杂交水稻制种基地”和“湖南省优势烤烟生产基地”、“草食动物基地”。在耒阳投资兴业综合成本较低，一般用电价格在0.80千瓦/时左右，工业用水价格相当于广州、深圳的三分之二左右；管理人员、技术人员和一般劳动力工资成本明显低于沿海地区。

第二部分耒阳的宏观经济状况分析

1、经济综合实力稳居全省前茅

耒阳凭借全面发展的经济综合实力，在湖南省113个县市区中，县域经济综合势力荣居第四位，同时在2007年被为“中国最具投资潜力中小城市100强” 

2、从GDP、财政收入看经济综合实力

2007年，耒阳全市生产总值（GDP）实现130.01亿元，（按可比价计算后同）比上同期增长16%。财政收入持续快速增长，全年财政收入达8.19亿元，同比增长25.68%。市城经济实力跻身全省6强。

3、从人均GDP看居民购买力及消费水平

近几年，耒阳城乡居民收入不断增加。2007年城镇居民人均可支配收入达11848.8元，比上年同期增长20.3%。农民人均纯收入4987元，比上年增长13.8%，人民生活水平进一步提高。消费品市场非常活跃。

由以上数据可以看出，耒阳经济正处于稳健的良性发展状态，经济增长速度比较快，而且发展后劲十足，耒阳人民的收入及生活水平也随之在稳步提高，购买能力不断增强，消费水平稳步提高。 

第三部分  耒阳酒店业的宏观状况分析

一、市场状况

通过对耒阳酒店市场的全面调研考察，并统计分析，发现耒阳酒店市场处于一个快速发展的良性阶段，整个发展趋势在市场容量上趋于向饱和阶段过渡的紧缩性发展时段，在服务上趋向精细化、人性化、亲情化阶段过渡的转型时期。根据耒阳市工商局的最新统计数据显示，目前耒阳大大小小的酒店共有183家，其中星级酒店三家，而且这三家酒店在耒阳上档次上规模高品位的消费中处于“三足鼎立”的局面。

通过与广大市民和酒店旅客的沟通发现:新世界国际大酒店在知名度和美誉度最高、最期待，三湘明珠第二、国际第三、，新华第四；而且大部分顾客反映三湘明珠价格很高，住宿不划算，加上三湘明珠地理位置比较偏僻,他们也宁愿选择国际和新华,因此在平均入住率上三湘明珠比其它两个已开业的酒店略差。

国际一共1间客房，平均每天出租客房达150间左右，平均入住率为91.15%；新华一共120间客房，平均每天入住客房达100间左右，平均入住率为83.33%；据内部资料真实数据计算三湘明珠2007年全年客房出租率为92%。由此可知，在星级酒店市场上，三湘明珠所占市场份额最大，国际其次，新华第三。

二、市场容量及发展前景分析

据工商部门数据统计显示，耒阳目前大小酒店宾馆183家，全市每天可出租客房保守估计可达到7000-8000间左右，由此可见，耒阳再建两三家星级酒店，仍然有大量的客源。

由此可知，耒阳是一个持续稳定发展、综合经济实力较强的县级市，发展后劲十足，且城镇居民的生活水平和消费能力均较高。由耒阳整个宏观经济环境、城镇居民的消费能力及对酒店市场的消费偏好可推算，至少五年内，耒阳酒店行业仍将呈现良性发展的态势，前景比较乐观。不过,在出现新的四星酒店或五星级酒店时，在市场容量不变的情况下，市场份额将被瓜分，档次不高、功能不齐的酒店将会出现加速出局。

三、价格水平

据笔者调研发现，耒阳星级酒店的平均房价均在200元以上；中档酒店的平均房价在100-150元之间，低档酒店的房价在50元左右。由此可发现，低、中、高档酒店房价拉开的价格差距不是很大，这也在一定程度上体现出耒阳中、高档酒店之间的市场份额争夺战是比较有空间。

四、客源结构分析

据笔者深入三家酒店体验消费，并与住店旅客及酒店相关负责人员的沟通了解发现，三家星级酒店的客源结构相类似，主要客户群体按年龄和性别划分，以30-49岁的男性客人为主；按地域划分，以本地客人为主，外地客人较少；按客群划分，以散客为主，团客较少。三家酒店的固定客部分为本地散客，职能部门和行政企事业单位等协议单位和协议个人为主，本地散客和协议个人的身份主要为煤老板、个体老板等。这些人收入高，热衷于吃喝玩乐，而且这些人来酒店的消费动机主要是棋牌等娱乐性需求和第三类感情需要。

五、酒店知名度与顾客偏好度、忠诚度调查

调查项目

名称	知名度	所占比例	偏好度	所占比例	忠诚度	所占比例
三湘	28	40%	22	31.4%	15	75%
国际	21	30%	28	40%	15	75%
新华	21	30%	20	28.6%	10	50%
总人数	70	100%	70	100%	20	100%

（注：知名度是针对70名耒阳市民的调查，偏好度是针对70名的士、摩托司机的送客率及住店旅客的调查，忠诚度是针对该酒店20名住店旅客的调查）

由上表可知，三湘明珠的知名度最大，客人对国际的偏好度最高，在顾客忠诚度上，三湘和国际均为75%。

第四部分  耒阳酒店业的微观状况分析

通过对主要竞争对手（耒阳目前三家星级酒店）的全面调研考察和体验式消费，现就酒店主要经营内容做出如下总结分析：

一、房价：

三湘明珠房型价格表

房型	房间数（间）	原价（元）	折后价（元）
标准单人间	8	369	230
标准双人间	12	369	230
标准套间	2	769	499
高级单人间	16	369	均为299元/间(其中34间特价房，238元/间)
高级双人间	102	369
高级套间	14	769	619
商务单人间	1	569	459
商务双人间	5	569	459
高级套间	5	999	799
明珠大套房	1	16	1359
平均房价	251元/间

新华大酒店房型价格表

房型	房间数（间）	原价（元）	折后价（元）
标准客房	48	238	190
豪华单人间	6	258	206
豪华双人间	27	258	206
行政单人间	4	288	230
行政双人间	8	288	230
商务单人间	15	368	294
商务双人间	5	368	294
商务三人间	3	368	294
豪华套间	2	438	350
新华套间	2	988	790
平均房价	231元/间

国际大酒店房型价格表

房型	间数（间）	折后价（元）
标准客房		198
商务客房		278
豪华客房		228
商务套房		338
高级套房		368
豪华套房		448
贵宾标准间		258
贵宾套间		668
总统套间		6688
平均房价

二、餐饮：

酒店	项目	总数目	平均上座率	最低消费标准	优惠措施
三湘明珠	包厢	18	72%	无最低消费标准	一般宾客享受8.8折优惠，协议客户享受最低折扣8.5折优惠，美食广场一般不打折。
	宴会厅	1	15%	298元/桌
	美食广场	1	88%	无最低消费标准
新华大酒店	包厢	20	75%	298元/桌	一般宾客享受9折优惠，累计消费满2万元可获得金卡，享受8.5折优惠。
	宴会厅	1	20%	328元/桌
	美食街	无
国际大酒店	包厢	15	60%	无最低消费标准	贵宾享受8.8折优惠
	宴会厅	1	18%	喜宴：268元/桌 会议宴： 200元/桌（不打折，不包 ）
	美食街	1	目前处于闲置状态

  由上表可知：新华的餐饮生意最好，明珠次之，国际明显落后于前两者。

三、会议室价格：

酒店	会议室型号	容纳人数	计费方式	折扣价	协议价	月平均出租率
国际大酒店	大（1个）	约150人	1500/半天	1200/半天	1000/半天	33%左右
	中（1个）	约100人	800/半天	无折扣	700/半天
	小（1个）	约40人	500/半天	无折扣	400/半天
三湘明珠	大（1个）	约250人	1480/半天	1280/半天	1000/半天	50%左右
	中（1个）	约50人	800/半天	无折扣	600/半天
	小（1个）	约30人	500/半天	无折扣	400/半天
新华大酒店	大（1个）	约180人	1200/半天	1000/半天	用餐800/半天	20%左右
	中（1个）	约48人	800/半天	无折扣	用餐600/半天
	小（1个）	约28人	400/半天	无折扣	用餐300

四、住宿环境与服务质量

酒店	重点体验项目	评分（每个单项10分）
三 湘 明 珠	礼宾/问讯服务	8
	前厅整体舒适度	8
	总机服务	8
	客房服务	8
	客房整体舒适度	8
	餐饮服务	7
	餐饮区域整体舒适度	7
	商品服务	6
	商务中心服务	6
	康乐服务	5
	客房卫生	8
	公共区域卫生	8
	酒店人文关怀	7
	安全设施	8
	特殊人群设施	8
	服务员应变能力	9
	厨房后台区域卫生	8
	总分	129
	单项平均分	7.59
国际大酒店 国 际 大 酒 店	礼宾/问讯服务	7
	前厅整体舒适度	7
	总机服务	6
	客房服务	8
	客房整体舒适度	8
	餐饮服务	8
	餐饮区域整体舒适度	8
	商品服务	6
	商务中心服务	6
	康乐服务	8
	客房卫生	8
	公共区域卫生	7
	酒店人文关怀	6
	安全设施	7
	特殊人群设施	7
	服务员应变能力	8
	厨房后台区域卫生	7
	总分	122
	单项平均分	7.18
新 华 大 酒 店	礼宾/问讯服务	5
	前厅整体舒适度	6
	总机服务	8
	客房服务	5
	客房整体舒适度	5
	餐饮服务	8
	餐饮区域整体舒适度	8
	商品服务	8
	商务中心服务	6
	康乐服务	装修中
	客房卫生	5
	公共区域卫生	5
	酒店人文关怀	5
	安全设施	7
	特殊人群设施	5
	服务员应变能力	6
	厨房后方区域卫生	7
	总分	99（少计一项）
	单项平均分	6.6

    注:以上分数系本文作为消费者深入各酒店体验消费,仔细观察而给出的客观评价分.由以上数据可以得出结论: 三湘明珠的住宿环境与服务质量相对较好,而且各单项服务均比较到位;国际次之,新华相对较差,而且离三星级的水准有一定距离.

五、酒店文化

目前，耒阳酒店行业不太注重酒店文化的建设，对顾客的人文关怀较少，三家星级酒店没有一家创办了店报、店刊等可读性较强的文化刊物。笔者在此倡议，酒店只有融入了文化的内涵，才能拥有旺盛和持久的生命力。

第五部分**国际大酒店的优势分析

一、规模优势  **国际大酒店项目总投资达1.8亿元，楼高99.8米,地上、地下共计31层，是耒阳“第一财富高楼”，酒店总建筑面积25000平方米，总客房达221间，并拥有数千平米的酒店大厅和数层视野极佳的观景台，多项设施均创耒阳之最，如果人站在观景台看耒阳整个耒阳城尽收眼底，而市民从城市的任一方位和地方都可以看到新世界。

二、交通优势 **国际大酒店处耒阳“第一大道”城北路，该路段处于耒阳城市最核心的位置，它贯穿耒阳城区东西方向，道路最长、路幅最宽、起点最高、规划最好的城区横向主干道。处于此道路网络中心的城北路是贯穿城区东西向、连接城区南北道路的唯一的标准八车道道路，横向以耒阳“第一大道”城北路、金阳路、五一路，竖向以西湖路、金华路、蔡伦路、群英路为主的“三横四纵”道路，大耒阳道路网络已颇具规模。实现与耒阳火车站、水东江、武广客运耒阳站、107国道出入口、京珠高速出入口及市内干道的全面对接，而且从酒店坐车到耒阳火车站和汽车站也只需几分钟的车程。路网四通八达，车流、人流川流不息，得天独厚的地段优势，势必促动酒店业的大繁荣。

三、区位优势  酒店处耒阳城市发展的核心位置，该区域机关、企事业单位共有16个，距离仅几步之遥，机关家属区密集（国土局家属区、烟草局家属区、家属区等），毗邻发明家广场及多个高档住宅小区。素有耒阳“第一大道”美誉的城北路与西湖路区域堪称耒阳的CPD和CLD（CLD全称：Center Living District生活区、CPD全称：Center Purchasing District政务区）。随着城市“东拓北移”战略发展，将有效的促成城北路成为耒阳的经济、政治、文化、交通中心，为酒店带来更多的客源。 

四、品牌优势  **国际大酒店作为即将开业的四星级酒店，它将成为耒阳酒店业的一面旗帜和新的行业领跑者，弥补了耒阳没有真正意义上高档酒店的空白，为消费者提供了更多的选择，而耒阳的酒店消费者更有它的独特性，喜欢到档次高、功能齐、品牌响、价格适中的酒店去，而新世界满足了耒阳不同层次消费者的需求。