江西省房地产估价师《相关知识》：合同的效力考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

A：572．21

B：765．85

C：791．24

D：912．62

E：工业用地的监测点评估价格 

2、是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件

C：房地产卡片

D：房地产权属账册

E：执行层的组织协调

3、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60% 

4、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。

A：房屋所有权初始登记

B：房屋所有权变更登记

C：房屋所有权转移登记

D：房屋更正登记

E：执行层的组织协调

5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D．920 

6、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙物业的投资风险相同

D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 

7、下列有关地籍图的阐述有误的是__。

A．地籍测量绘制的图件称为地籍图

B．地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料

D．地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料 

8、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。

A：相应配套的基础设施

B：土地的形状

C：组合完成的功能

D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格 

9、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

A：城市总体规划是区域规划的重要依据

B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

D：区域规划是城市总体规划的重要依据

E：执行层的组织协调 

10、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。

A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

11、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是。

A：无顶盖的室外楼梯

B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊

C：房屋之间无上盖的架空通廊

D：与房屋相连有上盖无柱的走廊

E：执行层的组织协调 

12、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A．产权

B．使用权

C．部分收益权

D．经营管理权 

13、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

A：44％

B：50％

C：67％

D：94％

E：工业用地的监测点评估价格

14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100 

15、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票 

16、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方

B．县级以上地方房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方或县级以上房屋拆迁管理部门

D．市级以上地方房屋拆迁管理部门 

17、契据登记制度的理论基础是。

A：非对抗要件主义

B：不对抗要件主义

C：对抗要件主义

D：成立要件主义

E：执行层的组织协调 

18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一 

19、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。

A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D：存量+新增竣工量一拆毁量

E：工业用地的监测点评估价格 

20、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。

A：生活方式

B：受教育程度

C：购买动机

D：自我形象

E：借款合同 

21、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：乡级以上地方

B：乡级以上地方房屋拆迁管理部门

C：县级以上地方

D：县级以上地方房屋拆迁管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章 

22、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

23、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3214

B．3347

C．3367

D．3458 

24、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】

A：4 400元/㎡

B：4 409元/㎡

C：4 445元／㎡

D：4 455元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的宿舍用地

C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、城镇土地使用税的计税依据是__。

A．土地总价值

B．纳税人实际占用土地的租金

C．土地年收益

D．纳税人实际占用的土地面积 

2、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

D：不按批准用途使用土地

E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地

3、城乡规划包括。

A：城镇体系规划

B：城市规划

C：镇规划

D：乡规划和村庄规划

E：总体规划和详细规划 

4、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330%

5、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。

A．拟买卖的房地产市场价值

B．买方愿意支付的最低价

C．买方可承受的最高价

D．卖方可接受的最低价

E．卖方愿意接受的最高价 

6、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大

B．较小

C．差距较大

D．大致接近 

7、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。

A．3000

B．2700

C．2914

D．2500 

8、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。

A：试探性调查

B：预测性调查

C：因果性调查

D：描述性调查

E：借款合同 

9、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 

10、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：农用地

B：其他农用地

C：建设用地

D：商业用地

E：未利用地

11、房地产估价师注册证书失效的情形有。

A：注册期满3年而未延续注册的

B：持续离开估价岗位超过1年的

C：年龄超过60周岁的

D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E：不具有完全民事行为能力的 

12、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

A．利率

B．本利和

C．利息

D．本金 

13、一般抵押登记包括。

A：房屋抵押权设立登记

B：房屋抵押权变更登记

C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记

E：房屋抵押权注销登记

14、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：单元估算法

B：概算指标法

C：单位指标估算法

D：工程最近似匡算法

E：借款合同 

15、某城市2011年房屋销售面积是另一城市的240％，该指标称为相对指标。

A：强度

B：结构

C：比例

D：比较

E：执行层的组织协调 

16、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。

A：营房用地

B：私有住宅转让后，改变居住性质的

C：城市中心广场用地

D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

E：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 

17、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是__。

A．0.5～10元

B．0.4～8元

C．0.7～10元

D．0.6～9元 

18、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流 

19、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E：权属有争议的 

20、我国房屋权属登记。

A：具有公信力

B：公告是必经程序

C：是一项法定制度

D：为权利动态登记

E：可以制作颁发统一的房地产权证书 

21、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。

A：容积率

B：土地用途

C：土地开发程度

D：评估单位

E：土地使用权性质 

22、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的包括。

A：县

B：市

C：省

D：

E：收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

23、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的。

A：商业信誉和财务状况

B：面积需求大小

C：租金支付方式

D：物业服务需求

E：与写字楼业主的关系 

24、《土地管理法》主要是解决等问题。

A：房地产市场秩序混乱

B：土地资源的保护、利用和配置

C：规范城市建设用地的征用

D：规范城市建设用地布局

E：协调各项基础

25、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。

A．FNPV

B．FIRR

C．动态投资回收期

D．成本利润率

E．投资利润率