“以人为本”的经济适用房规划建设及社区管理——以武汉市百步亭为例

——以武汉百步亭社区为例

摘要：经济适用房从20世纪90年代末在国内开始启动，发展至今出现很多问题：选址过于偏僻、社区内配套设施不完善、户型设计面积超大或偏小、物业管理不合理等。但在“以人为本”的社会发展观的引导下却也不乏好的经济适用房开发典型。本为以武汉市百步亭社区为例来探究“以人为本”的经济适用房在开发、建设及社区管理过程中可以思考、借鉴的要点。

关键词： 以人为本 经济适用房 社区建设 百步亭

1.武汉百步亭社区概况

百步亭经济实用房居住区（以下简称为“百步亭居住区”）被评为全国文明社区示范点 全国著名社区，并成为全国唯一一个获国家建设部首届“中国人居范例奖”的社区。

百步亭居住区”濒临长江，处于武汉市东北部。距新建长

江公路桥 、黄浦中心区4公里,距老城区中心区7公里，靠近

武汉中心区，地理位置便利，区位条件较好。百步亭居住区被

纵横交错的三条城市干道及一条排水箱涵分割成大小不等的

五个地块,整个居住区场地地势平坦。

该居住区规划总用地面积66.6公顷。其中城市代征道路用地13.3公顷，居住用地53.3公顷，人均居住用地面积13.0平方米/人。整个居住区规划由两个区中心、四个小区组成，可供4万人居住，该区设置了三所中学、四所小学、一所医院、两个集贸市场、一个文化中心等公共服务设施。居住区内住宅按组团布置，点式采用近方形的

一梯六户或一梯四户住宅。 图1 百步亭居住区的区位总用地面积 66.6公顷

总建筑面积 91.5万平米

容积率 1.75

人口毛密度 765人/公顷

绿化覆盖率 38%

层数 7层及以下

日照间距

1:1H 图2 百步亭居住区的技术经济指标

“以人为本”是社会发展的核心价值观，反应到规划设计上是：居住区从规划选址、公共服务设施的配套、组团设计、空间划分、道路系统设计、绿化景观设计及户型设计等方面的内容都应该从人的需求出发，分析居住人群的特点、满足居住人群的需求等。当然，根据心理学家马（A.Maslow）的“生理——安全——交往——心理——自尊——自我实现”五层次需求分析理论可以得到，居住的设计应该关注人的生理、心理和社会行为等方面的内容。百步亭居住区的规划设计正是本着以上“以人为本”的规划和规划设计原则进行的。

2.1 规划选址

百步亭的选址并不像一般经济适用房那样处于远郊区或者近郊区，它靠近武汉老城区。具体说来：百步亭居住区属于汉口区，处于武汉市的东北区，和青山区隔长江相望。百步亭居住区交通便利，区位优势明显，处于武汉市二环与三环线之间，西部、北部是三环线，东部轻轨1号线从该地区通过，乘坐508、555、622、707、721公交车均可到达，交通便利。

这样的规划选址充分尊重了“以人为本”的理念，满足中等、低等收入人群就业、出行等要求。

2.2公共服务设施的配套

1）百步亭居住区公共设施的标准

百步亭居住区根据标准，设有三所中学、四所小学、四所幼儿园、一所医院、两个集贸市场、一个综合文化中心及小区级的活动室等公共服务设施。

2）百步亭居住区公共设施的布局

公共服务设施的布局在满足规划的前提下，充分考虑了居民的日常活动规律及经济效益。公共服务设施分为居住区 、小区级、组团级三级布置。

居住区级公建布局呈外向型特征,集中设置于横穿居住区的城市生活性道路两侧,便于两个居住小区合用，最大化的发挥经济效益，同时使之成为商业综合服务主轴,实现购物、游憩、交往的有机结合。

小区级公建布置于人行主入口的步行商业街上，既满足小区内居民的使用要求,还可作为城市商网电的有力补充。组团级公建结合组团出入口布置 ,以居委会 、自行车库 、活动室为中心 ,便于使用。

规划的三所中学 、四所小学、四所托幼根据服务半径均匀地分布于几个小区中,并结合中心绿地及高压线防护林带布 置 ,使学校与居民住宅“动”、“静”分开。

2.3组团设计及空间划分

百步亭居住区分为4个居住小区。每个小区都按组团进行布置，每个组团由五、六栋点式和条式住宅围合成长方形、梯形、三角形等不同的院落形式,每个组团容纳600户左右,相当于一个稍大的居委会规模。每个组团都是封闭式管理，只有一个出入口，并在组团入口处的住宅楼底层设置居委会，便于居民的自治和管理。这种组团模式充分尊重了武汉市民的交往与安全需求。一方面居住可在这样的院落空间中交流、了解、熟悉，另一方面便于居民对陌生人进行观察与视线跟踪,起到“能防卫的空间”所产生的“自然监视”作用,它有效地提高了整个居住区的安全程度。

图3 百步亭居住区景兰苑小区总平面

在百步亭居住区规划中还有这样的一个空间序列：公共空间—半公共空间—半私密空间一一私密空间。各个小区、组团入口处还设计了一个个标志,用来强化空间层次。公共空间即居住区的公共干道和集中绿地,百步亭居住区的公共空间采取了结合居住区文化活动中心布置的方式,并有效地将广场、文化建筑、水面、曲桥、草坪 、树木等结合起来,从而形成了居民的共享空间。在中心广场上，经常会有展览、聚会等。半公共空间是供居住小区内居民共同使用的,其公共性具有一定限度,它较完整的绿地和开阔的视野成为小区内居民接近自然和相互交往的场所。半私密空间是住宅楼幢间的院落空间其空间形状各异设施多样,是小区内吸引力最强的居民活动空间。而私密空间则是住宅底层的庭院等。

人们在各种不同的空间中得以相互接触、熟悉 、交往、游乐,充分体现“以人为本”的规划设计核心。同时,这样的空间划分也改变了过去有的小区中路,出门就是大街的局面,使居民有归属感、领域感,外来者也不会轻易闯入,保证了住宅组群内部的安全 。

2.4道路系统设计

整个居住区动态道路系统分成四级：即居住区级道路、居住小区级道路、邻里交往通道、宅前小路,加上静态交通系统：停车场、停车库及自行车停车棚形成完整的道路系统。整个道路系统主次清晰,分级明确,功能合理 ,交通组织便捷。

该居住区中的4个小区之间以10米的小区级道路相连接，道路行式呈曲折状，通而不畅，降低行车速度，以保安静。小区内部的组团之间以5米宽的道路形成组团级居民交往通道，该通道为步行林荫道 ,禁止外来机动车通行。组团内部以3米的步行道通往住宅各单元。

整个居住区设了两处停车场和一处多层停车库。

2.5绿化景观设计

绿化景观系统分为居住区游园、小区中心绿地、组团绿地三级布置,结合高压走廊下绿带,绿地覆盖率达38%。居住区游园与文化中心、高压走廊绿带结合布置于居住区主中心 ,并通过林荫道、小区中心绿地、灌木篱等与组团绿地相连 ,形成点、线、面相结合的绿化系统,使有限的绿化空间得以充分利用。

3.百步亭居住区的社区管理特点

武汉市百步亭花园小区在可持续社区建设工作上，经过不懈努力和成功探索，取得了明显的成效，得到了国家和省市的充分肯定。先后被评为湖北省安全文明小区、全国文明社区示范点、全国著名品牌、全国著名社区、全国无毒社区、全国城市物业管理优秀小区示范点，并获首届中国人居环境范例奖。这些成绩的取得与该居住区独特的社区管理模式是分不开的。其社区管理的特点可总结为以下三点：

3.1社区依法自治，建立“三位一体”的管理模式，形成工作合力

百步亭居住区根据社区发展所面临的新情况、新问题,思想、实事求是、与时俱进、开拓创新，构建了一个有效的管理。探索创造了在党的领导下“开发公司、物业公司、居委会”相互结合、三位一体的，即社区的“建设 、管理、服务 ”紧密结合起来的。这种上的创新 ,使房地产开发和社区建设互相促进 ,形成良性循环。

社区服务中心是在区指导下，履行各部门职能，为社区居民提供性服务的机构；物业公司是全方位承担社区服务的主体；社区居委会是按照“自我完善、自我教育、自我服务，自我监督”的原则，经居民民主选举产生，创建了全国第一个没有事处的社区居委会。按照社会主义市场经济的方式运作，整个社区管理经费不要负担，由社区利用业主交纳的物业管理费用自行解决，探索出一条社区自治管理的新思路。

3.2发动社区居民参与社区的可持续建设

为全方位调动居民投身可持续社区建设的积极性，社区成立了工会、妇联、共青团、业委会等组织，形成庞大的网络体系，充分调动不同年龄、不同层次、不同活动范围的居民参与社区建设的积极性。涌现了一批社区志愿者队伍。许多老人不顾年迈体弱，每天清晨中心公园浇树浇草，引起全社区护绿爱家的共鸣，形成了共创文明社区、共建美好家园、自我管理的良好局面。

3.3强化社区管理、维护社区生活秩序

随着城市基层社会结构的变化，越来越多的“单位人”变成了“社会人”。 为了切实解决好与人民群众生活密切相关的具体问题，百步亭小区在社区内建立了一套全方位的服务网络体系。

4.结论

百步亭居住区规划设计坚持“以人为本”的设计核心 ,把人与所处的物质环境联系起来,以现代、新型的居住空间取代传统的空间模式,是一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、便于管理、环境优美的新一代的居住区。

武汉百步亭居住区坚持“以人为本，以德为魂”，形成了社会效益与经济发展的良性互动，实现了人民群众安居乐业和新型社区的可持续发展，探索出新形势下有中国特色的社区建设的新模式。百步亭居住区的管理部门本身既不是的派出机构，又不是单纯的物业管理公司，所有小区工作人员都是由区内居民组成，是架设在和人民群众之间的一级社会团体。当地财政不出资金，所需要的工作经费来自于小区所有住户的物业管理费。

百步亭居住区作为一个大型经济适用房，取得了如此大的成就，这为全国经济适用的开发建设、社区管理提供了可以借鉴的思路。在规划设计中应本着“以人为本”的核心设计理念，满足人的多方需要；在社区管理中，构建新型的管理运行机制：社区本身自我组织、自我管理、自我经营、自我发展，引导社区按照市场经济的方式运行管理，走出一条具有生命力的新路。

参考文献

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