今天的嘉宾是：
国家统计局总经济师 姚景源
商务部流通产业促进中心主任 董柏玉
中国城市商业网点建设管理联合会会长 荀培路
中国城市商业网点建设观点联合会副秘书长 董丽
中国房地产报总经理 单大伟
中国房地产报常务副总经理 马静
中国人民大学商学院教授，商业管理专家 黄国雄
现场的城市综合体开发企业代表：万达商业总经理 曲德君
北京国华置业副总裁 邬象庞
凯德置业中国控股集团环渤海区域总经理 毛大庆
南京新城市商业置业有限公司董事长；宝龙集团营销副总经理；正大中国房地产集团有限公司总裁；阳光100常务副总裁范小冲；五矿置业总经理等，欢迎各位的光临，下面首先有请中国房地产报总经理单大伟先生为我们致辞，有请。
【单大伟】：尊敬的各位来宾大家早上好！我再次谨代表中国房地产报社及其他主办单位欢迎各位来出席2009年中国城市综合体的发展峰会。
我们放眼国际大都市发展轨迹可以发现，在城市发展到一定阶段就要出现汇集城市多元价值，洋溢时代得名片，那就是城市综合题。纽约的洛克菲勒中心，近到的国际金融中心，北京的华贸中心，深圳的万象城等均是集办公、商场、住宅甚至会展等多功能于一体的城市标志性的项目。它们将在人类城市漫长发展历史当中形成居住、商业、文化、娱乐、社交等各种功能，相互的符合，形成相互作用。
互为价值链的空间和文化意识形态的高度集约的街区群体的建筑，高度浓缩了现代城市的勃勃生机和无穷的魅力，今天我们在座的各位嘉宾都是来自于全国各地的一些城市综
合体的发展商，或者为城市综合体配套的机构。城市综合体的出现并不仅是房地产商业模式的改变，而是全球城市化过程当中孕育而生的产物。城市总体体的发展不仅取决于开发商单方面职业能力，更多要以城市经济、产业氛围、消费能力等相适应才能把一个城市综合体做好。反映城市总体的经济发展水平，同时揭示当时消费能力的城市人均GDP和城市产业结构比例，这两个指标对城市综合体的生存和发展起到了决定性的作用。
当特定城市人均GDP达到4000美金的时候，城市总体和处于起步的阶段，而达到或者超过一万美金的时候则是城市综合体快速发展和成熟的阶段。目前我们国家的主要城市都已经达到了城市综合体起步和发展的阶段。由此可见遍布再中国各个地方风起云涌的城市总体体开发热潮污染有资本驱动的原因，但也确属于中国城市化水到渠成的释然和结果。我们今天共同探讨中国城市综合体开发现状、前景、机会和挑战，也就成为在合适的时机进行重要的活动。
城市综合体能源源泉价值和尺度在于城市，相应一个非常重要的问题就是对于当前中国城市化发展的命题而言，什么是成功的城市综合体，我下面跟商业部董主任交换意见。我认为一个成功的城市综合体应该实现四个目标，第一提高城市土地利用效益。我们国家城市由于人口的快速增长，用地日益紧张，成功的城市综合体，应该充分将城市的分散功能组合在一起，通过聚合解决方案在一定程度上来缓解城市的交通、环境、治安方面的问题，从而提高城市土地的使用效率，带动周边土地的增值。
第二，创造巨大的经济效益。一个成功的城市综合体项目开发运营管理，不仅对开发商带来品牌价值和利润，还能激发所在区域的商业潜能，同时要吸纳全城，前面甚至全球的消费和投资，创造上万个稳定的就业岗位和巨额的税收。我记得在四、五年前跟华贸的开发商，国华置业探讨问题的时候，由于华贸中心在北京朝阳区建设和使用，对于整个朝阳区的税收、就业和周边土地价值的带动综合作用是一般的地产项目不能与之比较的，同时他给我看了一个表格，当时当华贸中心落城市用的时候，他对整个朝阳区的税收贡献有一个巨大的上升比例。
第三，我们要改善城市居民的生活质量。一个成功的城市综合体项目因满足不同时段，不同人群的工作需求，创造一种崭新的都市生活方式，实现完整的工作生活配套和整体的运营的体系。
第四，代言城市的时代精神。只是将数种无理功能简单的叠加并不能成为真正的城市综合体，并不是几种功能需求上满足，也不是规划布局
的协调，而应该是城市经济，城市文化，城市精神，城市象征等深刻内涵的物质性的表达，这是城市运营的需求，也是城市综合体自身发展的需求，他在城市所树立的方向性、地标性，将成为城市的心脏和城市的名片。成为所在城市被人们广泛接受的城市价值或者城市方式的一种缩影。
我们城市综合体应该代言城市的时代精神，然而我们必须意识到这个最重要的目标的实现需要从城市的历史文化和发展战略的高度上挖掘出抽象的精神元素，并落实在规划和建筑商，实质需要在全球化意识形态表象上，从更深层面上面体现中国文化自信，这是一项很高的工程，把握中国城市综合体的共性只是理解游戏规则的一种规划，发现并且创造自我的个性才是我们城市综合体发展制胜的法则。
观城市发展，助推中国城市化进程的中国房地产报愿意与在座的各位和企业共同承担以城市综合体缔造中国新城市精神的课题。我们再一次感谢各位领导和各位企业代表出席本次大会，谢谢大家。
【主持人】：谢谢单总的致辞，同时中国房地产报在中国房地产整个传媒这块是当仁不让的一份最重要的报纸，全国性的影响力，同时它的思想锐度仍旧从关注的各个话题当中不同层面的体现出来。比如说今天关注的城市综合体的一个发展，下面我们来有请商务部流通产业促进中心副主任董柏玉先生给我们致辞，有请。
【董柏玉】：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家上午好！2009年中国城市商业综合体发展峰会今天在这里垄断召开，作为本次峰会的主办单位，我对大家的到来表示衷心的感谢。
近年来我国城市经济的腾飞，带来了城市功能的多元化发展，以承担居民基本生活及生产功能的城市逐渐向满足商业发展，地域特色和文化生态功能转变。随着我国城市化进程的不断加快，城市经济产业结构的调整日趋合理，房地产行业显得尤为突出，商业地产对城市资源的优化配置，区域化经济的专业分工，建设的集约化，合理化和紧迫化的城市空间发挥着重要作用。城市服务中心和区域性商业中心格局开始逐步形成，城市商业综合体作为新兴的商业地产模式正在成为中国城市发展的核心价值，与此同时我国城市商业的发展也为城市商业综合体的建设提出了新的要求。例如如何解决在项目发展过程中的资本稀缺，非理性规划，以及在项目运营过程中粗放型经营和业态模式单一等闲识问题，成为摆在商业地产开发商、投资经营者面前的重要课题。因此，我们今天在这里探讨城市商业综合体和我国商业发展城市化改革的宏观经验，交流城市商业综
合体建设与发展共同的普遍问题有着十分重要的意义。
第一，城市商业综合体是城市发展的新兴载体。城市商业综合体是在我国城市化进程不断加快，经济水平稳中有升的形势下逐步演变，推出的新兴城市商业载体是城市商业带动区域发展的，在我国扩大内需，刺激消费的经济背景下，随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，城市商业综合体在拉动投资消费，整合城市优势资源等方面发挥着重要作用。首先业态多元化建设和运营不仅能够满足开发商短期现金回流和长期物业持有，同时也为带来城市税收回报。
此外城市综合体的经营，必然带动商业品牌入驻，实现了就业岗位增加。同时随着城市商业综合体的发展，城市周边物业资产价值得到逐步提升，进一步带带动人流、物流和区域的繁荣，形成良性循环。
第二，城市商业综合体是城市经济区位优势的体现。首先城市商业综合体所处地段属于城市的成熟区域，随着城市的发展和商业经营的投入，逐步形成核心商圈，物业价值得到大幅度提升，并带动区域经济发展水平。
其次，城市商业综合体地处陈实交通要道，物流、人流丰富，区域辐射能力较强，大型酒店和商业设施能够持续带动商机。我们认为这为经济区域发展提供广阔升值空间，这是为了满足城市核心价值的集中体现。
第三，城市商业综合体是优化城市资源配置的一种创新模式，从商业地产的开发到城市商业综合体的诞生，离不开理念设计，业态规划，品牌招商，市场营销，物业管理及配套建设等全方位的统筹运营。集约式的建筑理念、丰富多元的物业形态，以及功能齐全的商业组合，使分散的城市资源、人文资源和无形资源等实现重新配置，形成有机的业态组合，通过商业经营的聚合效应，既满足城市化多元化的消费需求又为城市带来巨大商机，同动城市商业综合体成为经济发展的核心动力。
第四，城市商业综合体在城市建设新形势下发展的。我们看到经过近几年规模化发展，城市商业综合体这种新兴商业模式在我国一线城市已经形成相对成熟的市场格局，并对城市形象的提升，区域消费的拉动发挥了至关重要的作用，大城市的成功应验也带动了二、三线城市对城市商业综合体的建设投入。但是由于区域经济发展水平，消费人口结构等条件的不同，城市商业综合体在很大程度上还存在着非理性的投资建设。比如由于对区域经济把握的不到位，消费人口构成没有调研充足就盲目立项，简单复制其他城市的项目模式，直到建成后发现业态和城市基础不吻合，无法吸引足够的消费力，无法实现经
济效益的案例也有很多，这些城市综合体在发展中暴露出来的问题值得我们深思。我们认为不仅是投资者和开发商，和城市经营者也应该行动起来，鼓励和帮助市场主体，从市场环境出发从需求出发，合理，理性开发。
刚才我从四个方面谈到了城市商业综合体是城市发展的核心价值，总之，商业综合体的建设发展不仅仅是一个地产问题，更是城市发展和经营的问题，城市商业综合体必须与城市经济等合理配套发展。我衷心的希望通过今天这个峰会平台，加强部门、和行业内的充分合作和交流和互动，推动城市商业综合体科学发展，协调发展，持续发展，将我国城市商业综合体的建设推向新的高度，最后预祝大会取得成功，谢谢大家。
【主持人】：下面我们有请中国商业网点建设管理联合会会长苟培路先生致词，大家欢迎！
【主持人】：各位来宾、我们刚才在午餐的时间，实际上我看到很多人在交流，一方面在交流上午的心得，也交流行内动态，还有人互相认师妹和师弟的情况，我觉得中午交流的气氛很好，主办方让声明一下，上午的演说很精彩，下午的演说也很精彩。下午首先开始的是今年业内非常重要，就是2009年中国城市综合体的颁奖，我们首先有请颁奖嘉宾董柏玉先生和黄国雄先生，有请我们的嘉宾到台上。当我念到下面这些非常优秀的中国十大城市综合运营商的时候我们把掌声能够献给他们，获得“2009中国十大城市综合体运营商”奖的是：方兴地产（中国）有限公司；宝龙集团；中大房地产集团有限公司；山东鲁商置业有限公司；南京新城市商业置业有限公司；大连万达集团股份有限公司；中国国际贸易中心股份有限公司；北京国华置业有限公司；泛海建设集团股份有限公司；东方伟业（中国）投资控股有限公司。
下面我们有请单大伟先生和苟培路先生为获奖的嘉宾颁奖，下面这个奖项是“2009中国城市综合体TOP20”，获奖单位是华贸中心、北京来福士广场；北京石景山万达广场；上海港国际客运中心；朝北大悦城，中粮集团；旷世国际，五矿置业；鲁商城市广场；欢乐滨海城；青岛城阳光宝龙城市广场；南京龙江新城市广场；远洋杭州大运河商务区；中大杭州西郊半岛；清潭院街，中海置业；福州世茂天城；大地锐城；珠江摩尔公元；泛海国际居住区；国盛中心；国贸三期；大连裕景中心。
下面有请颁奖嘉宾李连仲为获得“2009中国城市商业价值特殊贡献人物”颁奖，他们是：万达集团董事长王健林；北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超；宝龙集团董事局、总裁许健康；中大房地产
集团有限公司总裁陈维；南京新城市置业有限公司董事长朱献国；鲁商置业股份有限公司尹鹏；阳光100置业集团董事长易小迪；山东三威置业有限公司董事长张辉；中粮置业副总经理暴雪松；凯德置业中国控股集团环渤海区域总经理毛大庆。
【主持人】：先有请来自南京的朋友，南京新城市置业有限公司董事长朱献国，有请他代表刚才获得特殊贡献奖的人物做一个获奖感言，有请。
【朱献国】：今天非常高兴来参加这样一个高峰会议，也非常高兴获得这个奖，我想主办单位花了大量时间做研究，评出了这样一些奖项。我相信在我们这些人物当中，其他的人应该说比我做的贡献更大，我相信未来的岁月里面我们还将继续努力，同时我们相互合作，让中国城市综合体发展得更好，谢谢。
【主持人】：谢谢你，也恭喜你。再次要有请我们李连仲先生了为我们做主题的演讲，欢迎。
【李连仲】：让我讲一讲，本来上午应该来，但是上午有事情，上午可能有一些人讲了我们国家的宏观经济形势。对当前的经济形势很多专家都在议论，很多企业家都在思考。由于我们四万亿拉动内需的重大措施出台，到目前为止取得了比较好的成绩，指标几组数字喜欢记的就记下来。一个是GDP6.1%的增长，日本是负6.2%，美国是负2.1%，欧洲国家都是负增长，所以说我们6.1%GDP的正增长说明我们经济发展的势头和困难的局面已经发生变化。第二组指标，我们投资在不断的增长，速度在提高，3月份是28.8%，4月份是30.4%，5月份是32.9%，投资在增长。第三组数字，规模以上工业增加值3月份是8.3%，4月份是7.3%，5月份是8.9%，社会消费者零售总额3月份14.7%，4月份14.8%，5月份15.2%。14.7到15.2%哪部分使消费品零售总额增加14.7-14.8%，我说这是汽车的消费，3月份汽车的消费增长是11.1%，4月份是18.5%，5月份增长34%，居民买汽车的意愿很高，家电下乡、汽车下乡农民有补贴，所以他也买车。
财政收入的指标3月份是负8.3%，4月份是负14%，到了5月份发生变化，正增长5.6%，原来是负的下降，现在是正增长。另外还有一组数字供各位来宾参考，就是我们贷款的规模，3月份是4.58万亿，4月份是5.17万亿，5月份是5.84万亿，全年贷款指标5万亿，已经超额完成，我们贷款的规模已经达到5.84万亿，所以说经济复苏起了比较好的积极的作用。这些指标比较使人振奋，但是问题的另一面，有一些方面又使人感到要高度重视，一个就是我们的外贸，外贸下降，3月份进出口总额是20.9%，4月份下降22.8%，5月份又上升25.9%，出口下降，3月份下降19.7%，4月份下降22.6%，5月份下降26.4%，情况比较严重
。进口下降，3月份是25%，4月份是23%，往上收窄了2%，差在哪里，差在我们进口了大豆，进口了铁矿石，这两项进口，大豆进口造成我们的黑龙江大豆销售出现困难，铁矿石的进口，我们需要量是800万吨，进了3500万吨，造成过剩积压。我们的外贸跟我们的经济发展，扩大内需带来影响。每下降1%，影响到内需0.68%。
第二组数字，就是我们用电量下降，3月份下降4.03%，4月份4.02%，5月份是4%，这是用电量下降，用电量增加1%，促进GDP1.13%，你下降当然对你的GDP有影响。
第三组数字，贷款规模3月份和4、5月份大量的放款，4.85万亿，5.17万亿到5.84万亿，贷给企业，都是大的项目，大的企业大的项目不是一天能够完成的，一下子贷给这么多的款，他一下子用不了还要存到银行，相当一部分又存到银行里面了。小企业的贷款需要研究，怎么解决小企业贷款的问题，专家研究整个贷款的结构，大企业的比重是47%，中等企业是44%，小企业的贷款比重是8.5%，500万作为一个标准，小企业有32万家，好的小企业占三分之一，效益可以的占三分之一，亏损的也占三分之一。怎么把前三分之二效益好的，效益可以的小企业扶持到发展，要解决贷款结构，你放的贷款刺激消费，拉动内需，方向是对的，但是结构，小企业需要钱，也需要解决，大企业放那么多款用不了还放到银行，怎么使结构合理。
在座的都是跟房地产有关的，5月份房地产的投资同比下降25.1%，房地产购置土地面积下降了40.2%，房地产的景气指数是95.94%，100是景气，100以下是不景气，这个指数还是在100以下。房地产现在有一些地方购置土地，购置房子出现了变化，原因在哪里？一个就是银行因为资金比较宽松，有一些资金流到房地产。另外有一些房地产商认为有通胀预期，把现金为王，现金为本改变为不如拿地，所以说都在变化。
怎么使这些需要研究的指标缩小，可喜的指标进一步扩大、巩固，就需要进一步坚持适度宽松的货币来保增长，保民生，保稳定。我们扩大消费的主要一个载体，就是我们城市的发展，房地产的发展。因为房地产业安排就业176万，占GDP的比重5%，对经济增长贡献率能拉动2.5%。房地产业和城市化是我们扩大内需的一个主要的产业，工业化是提供产品，城市化提供的是需求，工业化和城市化要同步，扩大内需当中城市化有着很深的内容和广泛的容量。
城市化率是44.9%，按照国际的经验人均GDP三千美元，城市绿化的平均水平应该是55%，我们国家去年人均GDP是3200美元，我们是44.9%，你往上提高到45%，离55%还差10%，我们GDP达到这个水平，我们城市化率跟世界还有有差距
距，发达国家已经达到80恩%，城市化水平要求越高，要求的物业越发展，他要求创造需求。服务业发展要推进城市建筑的发展，而你要给服务业的就业人员，服务业的工作场所创造条件。城市化的发展同时又给农民工在城市就业，大学生毕业就业创造条件。
同时城市化的发展又把城市周边地区的农村带动起来，你的城中村，搞城镇化卫星城，你的城中村要发展生态农业，观光农业，精品农业，把农业带动起来。同时要把城市当中的农村，城市新村带动起来，这和工业化结合，成为工业化的服务性产业，辅助性产业。而一些比较简易的工种农民来参与就业。所以说城市化既能创造服务业的就业，也给农村、农业的转移创造了空间，同时城市化的发展通过基础设施、道路、供水、供气、路灯又把农村连在一起，基础设施大发展得到推进。
城市化的发展有很大的容量，要推进它就要推进提高它的容积率，你的建筑面积跟城市面积之比，日本的容积率是2，是1.6，我国地方是1.2，我们在座的是0.78，我们城市还要发展，要推进城市化。城市化，城市综合体的建设，城市当中的小区的建设是扩大消费、扩大就业，保民生，保稳定的一个重要的载体，所以说我们今天这个论坛来探讨城市综合体的建设对于我们保民生，保稳定有重要的现实意义。
由于我们扩大内需取得了可喜的成绩，巩固我们可喜的目标，缩小使人担忧的目标，发展城市化，发展房地产业有着重要的现实意义，希望在座今天的讨论能为我们完成保8%的目标，能拿出积极的对策，做出有利的贡献，时间的关系我就到这儿了，谢谢大家。
【主持人】：非常感谢。下面我们有请南京新城市置业有限公司董事长朱献国先生做主题演讲，城市综合体与城市价值，欢迎！
【朱献国】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，各位媒体朋友，我今天非常高兴能够获奖，还有机会跟大家沟通和交流。我们今天上午听了国家有关机构领导人演讲，因为我们从事城市综合体的实践已经有十年的时间，在我实践的过程当中我想谈谈我的关于城市综合体和城市价值之间关系的想法。
首先今天上午黄教授讲了作为城市来讲，整个城市就是一个综合体，他因为要承载综合的功能，所以才有城市存在的依据。这产生的原因就是因为综合服务共功能的需要，城市的综合功能是城市产生的原因和存在的依据，同时也是它城市价值的所在。现在谈到城市综合体是把以往分散的综合功能设施功能化，原来是一个单一功能的建筑，现在把功能综合化了。另外总体上来讲对于提高城市的综合功能应该是正相关的作
用，同时对城市价值也是一个正相关的作用。
城市的重要功能和城市体存在之间有一定的关系和区别。从我的理解来说，首先城市综合体不能替代城市的所有的共和功能，甚至也不能替代大部分功能，甚至也不能替代作为面上的功能。我认为这是一个城市的综合功能布局当中存在是城市向有一个中心向多中心发展或者向城市群发展当中的产物。也是人们就近工作，就近消费和商业规模化经营，以及一站式消费新的消费理念的体现。所以这不可能完全是区域性的。
城市综合体承载的主要是商业开发的项目，所以承载的主要是商务，还有消费类，还有生活的部分功能。消费过程当中也包括文化消费、一般的购物消费，其他的休闲消费，娱乐消费等等。在这里我要谈他承载的商务功能是重要的标志，我们上午也看到了一些成功的案例，特别是华贸中心，他们承载的商务的功能，应该说是对城市价值的提升和城市有巨大的贡献。
作为商务消费本身，本身它的性质，我认为包括商业和商务都是作为生产资料的平台或者载体。我们以往地方来说，我们整个的划分也是把我们的商业、商务写字楼跟房地产住宅开发连在一起，我们的很多都是打捆在一起看，而把工业用地的工厂建设是放在另外一类来管理和控制。特别是现在产业转移和产业净化过程作为生产资料存在的功能，作为商务平台应该说越来越是明显的生产资料。但是我们地方处理这些事情的时候，我们在商务楼宇土地的取得，包括开发，包括销售，包括拥有、持有，转让的过程当中所得到的根工厂是完全不同的。甚至还不如现在住宅，我举一个例子，比如说贷款，现在住宅按揭是可以下浮到70%，打七折，我们商业办公楼是去买不会有任何打折，而且按揭的时候缴款的比例也不一样，住宅有的已经到了20%甚至10%首付，可是办公房一定要50%，而且在转让的过程当中所有税费都不会减免，而且持有的时候要出租，房地产税和营业税都是不能减免的，在这些方面作为生产性资料来说，我认为写字楼对地方的财政收入来说要大大的大于工业用地，从长远利益，我们讲有长远的收益，包括吸纳就业的收益，也包括税收的收益。我相信一个写字楼，我看像华贸这样写字楼，几个楼可能有几十亿的税收产生，但是在这个过程当中却没有看做是一个生产型资料来看待。
城市综合体也是对我们分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，商场就是开商场，办公楼就是办公楼，住宅就是住宅，这是分散的，现在发现里面产业链的关系和基础设施可以共用的关系。比如
说商业需要有一定的消费人群，除了居住的居民以外，你有写字楼，写字楼的人群恰恰对商业的消费是非常大的来源，所以他们之间也有食物链的关系。同时你的商业配套设施好，对于写字楼招商也很容易，他们之间是产业链的关系。
一些郊区的，稍微离开市中心远一点的地方，我们发现停车场，我们需要有大量停车场，城市综合体里面停车场如果仅仅给写字楼用，星期一到星期五白天有人天车，到了周末没有人停，晚上也没有，变成城市综合体都是周末和晚上需要停车。写字楼正好是没有人的时候，这个公共设施可以共享，他们之间整体上来说是整合了分散的城市功能，而且包括商业，商业本身需要规模效益，他一定的规模才能形成一定的消费，才能构成一定的消费能力和经营能力，所以需要有一定的平台。城市综合体是对分散的城市功能的一种整合。
第三，城市综合体对城市价值的贡献。上午大家都讲过了，几大价值我就不具体谈了。我主要想谈城市综合体对城市的机会贡献和机会损害。上午主持人非常有智慧问大家什么是一个最失败的城市综合体，我觉得里面的失败要包含很多种内容，就目前来说城市综合体是刚刚起步，面临大发展的过程，这个过程当中很多失败我认为是一种机会的失败，如果做得好对城市会有非常大的贡献，可以产生很大的价值。如果说做得不好，他本来是一块好地，可是给他做坏了以后，或许还能经营，但是达不到原来的目的，所以这个损失是机会的损失。
我认为一个叫长期性，一个是全局性，长期性不是说你拿一块地把房子卖了，这对地方财政税收产生影响了。这会产生长期的税收，他是经营性物业，他都会产生收益。
除了经济上的收入以外，还有吸收就业，就业现在是非常重大的问题。还包括对周边地价的提升，对小城市来说，是整个城市地位的提升，都会有非常大的影响。我们在城市综合体当中，所以导致我们要有两个思维方式相结合，一个是商业思维，因为我们本身还是一个商业的项目在开发，在经营，所以如果没有恰当的商业思维，你这个项目也是做不成的。作为地方来说当然追求自己的商业思维，地方经营城市就是经营单位，他要有商业思维。我认为有更多的共建思维，一个是地方来说更多的还是要当做共建设施来做，或者当做生产型资料载体来做。作为我们开发商来说也要有更多的共建思维，还是要从城市综合体本身价值和对城市价值影响的角度来考虑。这里面有一个过程，比如说以前像建电影院，电影院本身在以前我们国家定位共建设施，是文化设施。
现在不仅是电影院，包括剧场，包括音乐厅都会包含到城市综合体里面，我们本身要有更多的共建思维。
另外包括一些活动的空间，包括一些公园的设施，都可能会包含在这里面来。当然这里面更多的希望地方有更多的共建思维，不是当成纯粹的普通的商业项目在开发。
从城市价值出发，城市综合体本身是不可复制的。我们不讲商业本身要对当地消费能力的一种满足或者说是一种提升，反正要符合当地情况，你在北京不同地区都有不同商业业态的组合，你到不同大小的城市，城市不同部位都有不同。从作为一个城市，特别是小城市，你城市综合体作为中心区标志性的东西，这代表了，反映了这个城市本身，我们上午单总讲反映了它的精神，它的特点，甚至就是它的一张名片。当然作为不同的城市打造不同的名片是不可复制的。
城市综合体本身讲到失败的可能，作为开发商来说赚钱的角度并没有失败，但是损失的是城市的一个机会。从短期来说城市也拿到钱了，土地也拍出好价钱，我们有的开发商按照门面房计算所有商品价值，如果把商铺全部卖掉，他现金回笼和整个项目收益会非常好。不从这个角度来讲开发商拿到收益，地方也拿到收益，卖出很好价钱，另外税收也不少，但是短期是有了，实际上作为长期经营来说根本不能再经营了，或者经营会有非常巨大的困难。整体上来讲在短期和长期里面真正作为城市来说是一种伤害，我们要总结失败的城市综合体，从简单的来讲也叫错误的地点建了综合体肯定不对，在错误的模式去建了，你的运作模式错了也不行，错误的经营方法，这个也不行，但是可能还是可以改。在错误的时间，可能时间没到，现在城市综合体建设有一个漫长的时间。从四千美元到一万多美金，在现在发达国家包括日本还在建设，在三万美金还在建，这有一个持续性，我觉得目前来讲，我们的城市综合体的开发，现在我认为过渡开发已经成为必然，为什么讲过渡开发成为必然呢？我们在底下的时候讲一是目前整个住宅房地产业的发展遇到一个比较痛苦的事情，我们国家城市化过程还有很长历程要有，还有很大市场空间，因为我们现在怎么真正的城市化，这个路径，这个形态，城市的最终形态还没有完全确定，城市化的房地产怎么做，现在还不是特别明确。但是作为大城市房地产开发进入了相对饱和的阶段，别的地方我不是特别清楚，我们南京很清楚，户均已经有了1.18套住房，我说至少不会像以前十年那么厉害，我们先十年南京市从12平方到了38平方，现在人均20平方的成绩，未来的十年我相信这么大
。在城市房地产本身区域饱和的情况下，当然我们全国情况不同，我那次到武汉，他们是26-28，还有不同得空间，我相信在未来几年时间不会达到这个水平。但是城市化房地产怎么做，我估计大家现在还不是很清楚，有很多不做城市综合体的人很多开发商会转过来，所谓房地产产能过剩回转仪到向这方面倾斜。
从城市管理者，地方这一方面大跃进思维，包括要做大做强的思维方式，每一个城市都有一个通病，缺乏长远规划研究和长远规划控制的局面，必然导致开发会过渡，过渡以后我认为一定会是两极分化。因为之间竞争有的城市综合体会非常好，非常谨慎投资，但同时会导致总体上的经营困难，因为商业经营面积会过剩，所以有很多原来可以经营的也难以经营，我想会走向两极分化，有的干脆就卖掉，这样会给城市造成伤害。
在这个地方主要呼吁，我们地方还是要更多的有共建思维和生产性资料来对待城市综合体这样项目的思维方式。我相信如果大家都能充分理性的发展这样一个产业，我相信中国的城市综合体就会像已经展现前景那么好，会真的变成现实，谢谢各位。
【主持人】：谢谢朱献国先生刚才主题演讲，我们上午在演讲过程当中提到这样一点，城市综合体发展在每一个区域当中，就像城市综合体预留酒楼一样，可能带有非常多的地域特色。我们今天听了北京项目开发之后，在结合全国各地的亮点一块来听，可能会得出的结论更不同，我先预告一个节目，在一会儿主题演讲当中董利给我们带来另外一些分析，是从反面的，比如说那些城市综合体不成功，不成功的原因是什么，如果糟糕的话糟糕到什么地步。在这之前聆听另外一位在山东座城市综合体开发的鲁商置业股份有限公司尹鹏。他介绍一下在济南做城市综合体开发的心得，有请。
【尹鹏代表】：大家下午好，我今天代表尹鹏总经理做主题演讲，很高兴能代表我们公司跟在座各位嘉宾和各位企业家进行共同交流。大家对鲁商不是太了解，我们是山东商业集团总公司控股一家上市公司，注册资本金是10个亿，目前在北京、重庆、山东有十六个项目，其中我们很大一个产品形态就是城市综合体，目前已经在济南、青岛、泰安、东瀛实施了多个项目，现在有五、六个项目投入正式运营，这个产品开发的过程当中，我们也积累一些经验，我想下午和大家一块分享，讲的不对的地方请大家批评指正。
我们认为城市综合体和普通的住宅，和纯行业相比主要是对开发商的综合资源的整合，开发经营的前瞻性，后期运营的管理能力要求是非常高的。我们
在多年的开发过程当中主要是深入挖掘自身的优势，在以下三个方面做了工作。
我们集团核心优势，我们这个集团是多业态投资，产业是多元化，其中最大一块产业就是，我们的零售业，零售业目前是龙头企业，经营规模在09年进入全国前十名，我们商业综合体的开发主要依托前期良好的经营能力，通过我们开发过程当中来放大经营能力，所以实现了良性的互动。
我们注重开发项目定位，在综合体开发过程当中利用集团内部零售业务，酒店业务，针对各个产业的经营要求进行个性化和定制化的设计，确保所开发的综合体产品上没有硬伤，法国缺陷，同时满足购买者使用者以及消费者各个层面的需求。后期的运营管理对于城市综合体的开发也是非常重要的，城市综合题的最终价值的体现就是要靠后期的良好商业运营能力，城市综合体的后期经营管理是一个长期的持续的过程，要求公司从前期的设计、开发，建设投入巨大的精力，更要在引导城市商业中心氛围，促进区域价值提升上下工夫。我们集团在零售业务，在酒店业务，在文化娱乐业上有自身经营的优势。
我们房地产开发业把这种经营优势如何和我们的开发优势实现相互的结合，实现产业的协同。通过优势的商业运营，营造出项目良好的商业氛围，将多产业集合优势，协同优势得到充分的发挥，使之成为整个城市关注的焦点，成为城市中心，从而带动区域价值的体现。
最近几年我们鲁商置业在城市综合体开发过程当中积极探索符合自身发展模式，我们母公司山东商业集团公司为城市综合体开发提供一些优势，协同发展是我们的核心竞争。通过我们山东龙头企业，零售的龙头企业，将大型商业旗舰店，写字楼酒店等业态融为一体打造城市地标，也极大的提升了区域价值，更重要的能够补充和提高整个城市的综合的功能，特别是服务功能，从而带动房地产的开发、销售，形成了以零售业带动房地产开发，以房地产业开发反补零售业，实现城市综合体良性开发经营模式。
我们将不断完善城市综合体的开发运作模式，加强社会资源的整合，与资源产业集团协同，通过充分发挥我们母公司产业集群优势，实现自我发展和协同发展并重的良性循环，做好城市综合服务功能的综合开发，提升城市的服务功能，实现区域的价值，实现价值最大化。以上是我们对城市综合体开发一点浅薄的认识，希望在座的同志予以指正，最后祝本次活动研讨成功，谢谢大家。
【主持人】：谢谢尹鹏先生，他带来的主题演说是我们所有主题演说当中最具地方特色，我不是说你的普通话，你普通话说得
得非常好，我们认为你讲得非常低调，也很含蓄，跟上午毛大庆做广告的嫌疑形成鲜明的对比，我们下面要请的嘉宾比较特殊，他这个演讲题目一会儿用通俗化的方式解释一下，我们下面有请基强联行董事总经理陈基强先生，他的题目叫国际基金投资中国城市综合体的现状介绍。
【陈基强】：我刚刚看时间说3：20分，我很轻松在外面喝着茶，因为我从来没有试过演讲提早的，非常高兴今天有机会参加这个活动，也非常感谢主办单位。今天我整个讲解是20分钟，我准备了两段，因为他们希望我从投资者角度去看成是综合体。今天我们带来两段，一个就是把国际基金在国际上做什么，然后他们在国内又投了什么，我可以很清楚的跟你讲，绝大部分就是城市综合体非住宅物业的东西。然后我又拿了一个很深的例子，就是杭州在做100个城市综合体，从的角度，从规划的角度去看出来的东西，跟最后我们代表投资商进去的东西，看看其中一个城市综合体大概是80万平方米的会有什么分别。
简单来讲国际基金在中国经过三个阶段，第一个阶段就是他们本来想做投行，最后没有做成投行做成开发商的，最早是希望去找一个投资商可以相信，好象现在这么成熟的首创、天鸿，把钱交给他们，他们做财务总监，但是他们找不到，他们最后自己做了开发商在天津投了四个项目，在上海投了两个项目，AIG也自己做了开发商，这是最做的情况。
第二个阶段当中国开发商开始成熟了，他们把东西给我们，最早一个就是在上海的锦麟天地，把这个钱给了永业，这是区属企业做开发，建的里面包括三样东西，商铺、住宅跟服务式公寓。第三个阶段其实就是收购商业物业，就是一大堆人过来在最好的市中心去买你写字楼，现在在北京的SK大厦，而环富力写字楼，在上海的上海广场，当时说这些人吵外币，其实并不是，他们是看重海外房地产基金市场。
2007年以前几乎绝大部分钱根据商务部的一些统计，大概80%的钱在上海地区和北京地区。主要国际基金做四样东西，从最简单的整个物业收购，其实现在在南京带一个英国基金收一个写字楼和商业物业。第二阶段就是联合开发，就是发展商有地，基金有钱大家合起来一起做，在北京的项目就是东三环，瑞士中心，我们一起做，最后这个项目卖得非常好，公司也做得非常好，他们在其他地方也有做合作。我们做一两次之后就会做私募，比如说帮一个开发商融两到三年的钱，最终协助他走到资本市场。第四部分十五、六个月钱最热的就是投IPO，他们在上市之前做的，同时支持这个公司在中间最难过的时间上去。
当然跟着下去会更多讲，以前看、新加坡，跟着下来我觉得是中国未来的市场是一个重点，也是比较热的东西。
我们是一个房地产投行，我们有非常大的研究机构，我们的研究机构有20个人，天天就把中国整栋买卖的研究产品，回报率，谁投的，最后卖给谁，我们手中有大量的资料，我们对这些资料做分析，最后总结一下，这些所谓投资的钱投向产品是什么，从而为我们将来所谓城市综合体的一些非传统中国开发商资本的一些游戏，可能要想一个角度换不同的游戏规矩玩这个。
简单讲一讲，这只是举了一个上海，上海总共成交了，在过去2005年到2009年的第一季度，总共成交了33个整栋的交易，这33个里面我们可以看到，最多的就是写字楼。我们讲的都是整栋的，不是零散的，49%是写字楼，第二个就是服务式公寓。第三个就是商业物业。旁边是我们自己在上海做投资中介的项目，我们看也是跟上面一样。
跟着看一些区域，他们在那些区域投其实不是怎么难分别的，我们看清楚，外资在上海买，讲来讲去三个区域大概占了整个58%，光是在黄埔区，卢湾区是58%，我们做的也是49%，你们去选综合体，一些基金跟你们合作，很重要的是前期工作做多一点，他们会在哪个区域，走来走去走不出几个，他们投的时候要符合几个条件，因为国际的钱很少的，他输进去适合就进去走，不适合就跳出来。不像中国投资者有很多感情或者亚洲投资者很多是直觉，他们比较少。
非常多的东西，有一样东西我是觉得是一个机会，就是现在大家说好和坏，最近市场也好的特别好，追都追不上，中国地产是不会亏欠的，中国地产假如要亏就是亏时间，你有足够资金熬过时间都会赢。上岗那些大家族都是睡醒两个觉，他们房地产很高的时候进来买地，他们买来之后房地产就跌下去，这边老人家不在上海，不在北京他们就睡觉，第二次起的时候准备建了，但是报批很卖，他们在很高低价玩了两次之后，他们觉得第一次买和第二次高潮地价涨得非常多，所以睡醒觉就赢了，中国开发商倒下去已经死了三次了，但是我们聪明的中国开发商不会要两个波之后，我们也没有这个彩礼等两个波，你第一个波就出去了，你的累计基金就会高很多，就会好很多。我们举几个例子，这些鬼老傻吗，他们不傻，这些都是国际投行精英，他除了不会讲中文之外，他除了装的比较傻以外，他脑子动的多了，你看看他们赚多少钱。2005年1月份麦格理从凯德置地买了这个楼，2006年12月份，两年的时间把这个东西买进去，是一个亿买进来，2.5亿卖出去的。
另外一个例子，高尔森从凯
德置地买回来百臣大厦转的手就又卖给SEB，大概8个多亿买的，11个亿卖出去的。北京的例子更清楚了，SK大厦，当时买进来卖给SK，那个利润点是非常高的。他们在做什么呢？其实并不是住宅，只能够住宅赚钱，商业也可以赚非常多的钱。
我讲投资者是什么看的，我们是怎么做的，我们把刚刚过去的记录，把它摆在一个上访指数上面，这就是交易价钱的指标。大家看一下怎么可以在一个周期内买进，然后在第二个周期内卖出，你不要觉得你这么厉害，从最低的买进，最高的卖出，不要想，那个想也想不出来。他们是看趋势，他们是用数据，好象巴菲特一样，只要在那个点位买，你有足够的钱支持中间那一段，几乎闭着眼睛赚钱。
我们看1-6买，之后过了一个周期绝大多数都是赚钱的。假如任何人可以在未来的6-12个月买进城市综合体优质的东西，你假如睡20个月，30-50%的汇报绝对有，这是讲资产，但你不是用100%的钱去买，你进50%，应该是60-100%，这应该是不错的回报。
北京也分析了买的是什么，写字楼、商业，他们绝大部分的生意都在朝阳区，假如有人忽悠你去太远的地方，你看69%，14%是西城区还有东城区也不少，这三个地方加起来几乎就是97%，你需要想太多吗，不用想太多，这个样本是29周，05年开始到09年第一季度。
大伟的活动我特认真，其实这个演讲我上个星期已经准备好PPT了，但是我一般都是前一天晚上才看一下，才知道我那天要讲什么，因为请我讲来讲去就是市场、金融，房地产了，我有三套演讲稿，但是我昨天晚上看的时候看题目叫城市综合体，我说那个好象不太对，硬着讲也行，不过对大伟不太负责，我就抽了一个在杭州的案例。这个案例是杭州市城投的一块地，本身是热能厂，刚好改变规划之后就成为杭州要主推的100个城市综合体的一个代表做。当时为了这个东西去了南方请了深圳的一个规划院画，以前非常成功，画完之后拿着深圳规划院，我们杭州市旅游地产，他们不喜欢上海人，他去了广州，觉得接近，从渔村到700万人口，这个城市做得不错就去了深圳。找到这个人，找这个公司非常大，做好方案，然后就把这个方案跟、杭州市的一起去讲，觉得好，非常好，你们就做吧。他按照这个去做了，兜了老半天没有一个投资家感觉吸引，他最终做完之后还是要找投资家买卖这块地去的。上海城投做了非常多的东西，他们就找到我们一起去看，跟大家分析一下有点像减肥前和减肥后的广告。这是当时深圳某知名设计院原方案，大家可能看不清楚，这条是主街，这条是一个河，这边有一个交换点，
这边全部是住宅。里面有很多废弃的东西在里面，杭州又说要环保，要保持一部分厂房在里面。他在一个什么地方呢？他在一个传统工业区域，应该说叫中低下的区域，并不是很好的区域，他有一些学校。产品非常简单，主要是三样东西，主要是写字楼，因为区里面要做写字楼税收可以落地。第二样是住宅，因为做写字楼大部分不肯做，他要了一大部分住宅，因为要适合所说的环保跟商业，他们又把厂房改做商业，主街、河道全部写字楼，商业在中间，然后是住宅，深圳设计院讲的时候特别有人情味，特别正确。
大家再看一下，这是主道，这里是一条河，这里全部都是三十层高的写字楼，你想想在街道上走，这里就是一片死死森林挡着，你在这里玩，后面是25层高的楼挡着，你在中间消费。几乎除了绿化带有一些路口进去，其他是没有路口进去的。这个方案经过杭州市和区委同意的方案，他们觉得去深圳花钱是很好的，很鼓励。
后来进去帮他做了一系列东西，那个建筑公司肯定没有做我们这么深入的市场，因为他们只负责把规划局给的指标用足，这是他们的指标，但是我们是代表投资商，我们一定要把这块地的商业价值发展到最高，这是我们的工作，这是两个不同的角度。最后我们看一下情况，最后要做城市综合体，我们变成一个星都会的想法。这是后来我们按照投资方跟商业运作做出来的改动。我们做了几个改动，第一个改动我们觉得他既然是商业，这里位置也不能改，这是厂房，但是很重要一点，他毕竟要有一个导入，你这个导入一定要街面就能看到，要有标志性，要有引导性，不然人家不会进去消费。第二，所有的写字楼假如都是正面，把整条路挡住，人家根本就不知道里面还有新天地，或者还有新的一块地，所以我们在整个地方设计了两样东西，第一个在这里一个口做了一个公开的绿化，然后引他们把这里商业排活，放更多的东西把这里凸现出来。我们把一些平板的东西做了三栋主楼，把覆盖率弄小，东西拔高。我们交换了一点点，把后面部分住宅放在这边口，把部分商业摆进去做一个混合，最后规划局主动去测绘他们第一个方案，跟他们汇报，他觉得这个方案可卖点，他将来卖给投资家可卖点都很多，商业价值也多很多。
到最后也是回去跟深圳策划院一起做的方案，只不过我们这次除了规划院给他的硬指标之外，我们加多了投资商跟商业运作的软指标进去。这个活都是他们干的，只不过有市场定位跟没有市场定位，有投资家和没有投资家的分别。
所谓城市综合体首先一点，杭州能不能做一百个
呢。我也不敢说，不过很简单，你去看看其他人，其他城市，比如说700多万人口，1000多平方公里，比如说新加坡，或者日本，你看看他有多少东西，所有的商业部集中。
其次，最后你的土地要卖出去，你想哪个是有利益点，或者哪个能够生存，刚才几位讲了只要他都不能生存，他就不会很好，虽然卖出去，但是最后可能不会成为城市的据点，或者交流的地方。
最后一点是我们觉得很多时候能够怎么结合一些已做例子，在国际上再本土化一下会做得必须成功。假如全部外面的或者全是国内的，我觉得有一些地方会浪费的，你不会用太多钱做这些东西，谢谢大家，这里只是给大家提供一些新的思路和想法，谢谢。
【主持人】：陈先生演说功力深厚，是我们下午过程当中很难去走神或者入睡，没有这个前提，我中间出去拿一杯咖啡，外面的人传言，他们问我里面是不是开传销大会，里面说是的。他不光是了解资金的动向、兴趣，他还会分析趋势，他直接说一些操作层面的东西，同时还有非常好的，这些结合上刚才提到的非常著名行业的热情，我相信会对更多的人有更多的启示。同样你刚才的演说对下面女嘉宾有非常巨大的影响，他中午就想成为最重要的亮点，我们下面有请阿特金斯大中国区董事李文捷，有请他做主题演讲，请你不要紧张，请你劲情的发挥。他的题目是叫城市综合体项目选址和设计。
【李文捷】：谢谢主持人，确确实实很不好办，被主办方安排在陈总后面讲压力太大了。下午大家也都有点困，包括我自己，刚才听到对著名设计院批评之后，马上一点都不困了，就像在说我一样，我觉得特别的惭愧。我刚才看了一下，好象来自于设计机构的我很荣幸，作为一个代言人。今天跟开发商、还有投资商这边学了非常的多，我觉得受益非常大。
我很粗浅的从设计师角度谈一点我们的经验和实践，算是一个抛砖引玉。大家看到这个题目可能觉得有点幼稚，好象有点煽情，不是从开发，从钱，从策略的角度，但是我确确实实希望能够在这利用这个宝贵的机会，能够给大家一些我个人角度的看法，也供大家参考。
记得古罗马有一个诗人说人的一生中能记住的两个面孔，一个是他的母亲面孔，另外一个是他生活城市的面孔，我希望在座的各位可以回想一下，你们心目中记忆最深刻的城市的面孔是什么，是那儿，长的怎么样，好不好，可爱不可爱，有没有魅力，我们就从这边讲起。
我准备七个方面，由于时间有限，我最主要的讲城市综合体的原起的背景，我认为应该怎么样做一个分类，我们的设计原则和宗
是什么，以及在中国这几年做了什么事情。顺便提一下阿特金斯是一个全球的设计公司，目前在中国，参与中国的建设十年多了，在中国做了超过两千个项目。
什么是城市综合体，我上午听一个老总讲这个概念，我做了一些研究，一些探索，问了一些同行，一些专家，包括看了一些文献，这个名词真不见得从西方传过来的，但是是谁创造的，现在也不敢说。一般城市规划术语里面早就有很自然的叫法，也是对城市综合体的一个描述，我想发明创造这个词的人很有本事，抓住了心里新兴城市综合体新兴现象的特点，我今天希望讲一个广义的城市综合体的概念，而不是一个简单意义上的一定是一个城市最中心的商业中心，也不见得这样，可能换一个视角，这种广义的城市综合体，我觉得首先是一个经济的现象，他的背后代表了很多的意义，包括刚才讲到的投资，开发的一系列事情，包括跟的一些博弈，所以我认为这是一个经济现象。
第二，这是一种新的开发方式，跟以前传统意义上，以前说到，我们做规划，规划师就是涂颜色，红的、黄的一涂就完了，对应的城市开发，相对来讲模式也非常的简单。城市综合体的兴起和带来的新的开发方式，确确实实值得我们学习。
第三，城市综合体打造了一个城市的形象，有代表性的，有标志性的，我认为这也是一个新的城市名片，所以要好好把握，要把名片的作用用好。
第四，广义的城市综合体，实际上他给所有的在座每一个人，每一个市民带来了一种新的生活方式，一种体验式的生活方式。他给你展现的这种形象，他给你提供的这种功能，他所创造的环境，能让你有不同的体体验，能改变你的生活方式，这是我对广义城市综合体的定义。
为什么有城市综合街，早上有很多的专家，还有老总讲到了，就是因为城市化的过程，这个动力对现在中国经济来说，我觉得唯一最有依靠的，就是这个城市化的过程，这是最大的经济的驱动力。很多很多的城市也从一个单一的中心慢慢扩张了，变成有更多的中心，逐渐的出现，有一些是自发的，有一些是有相应的引导。
在这个过程中有四个方面的需求，一个是城市规模扩张，城市越来越大，人们不可能跑到好几公里远买一个东西，所以越来的不同类型的不同性质功能规模城市的中心出现了，而且是非常有多样性的。
城市运转效率的需要，城市中心综合体通常都是在交通非常便利，效率要求非常高的地方出现，所以他要求高度的集聚性。
一种体验式的生活方式，对城市综合体也是一种需要。城市品质的代表。城市综合体在中国的
发展，像专业规划师的角度来看，过去来讲非常机械，只是简单的套用一些指标，中国有对土地的分类，有套用的标准，你要做多大规模的城市，只要简单一算套用进去就行了，非常简单，但是解决不了问题。现在城市综合体受到了极大的追捧，有很多的不同类型的成功的或者不成功的城市综合体都逐渐的出现了，是一个好事，所以有更多的人开始研究了，未来希望有更多规划设计，尤其是开发得非常好的，经营得非常好的，能够带动周边经济发展的交通很便利的形象非常优美的城市综合体的出现。
我们认为城市综合体有三大类，第一类交通驱动型的，交通枢纽，有换乘要求所运营而生的城市综合体。第二类有一项或者数项非常明晰的主导功能和特点为核心驱动的，这种主导功能型城市综合体，这有可能是商贸，有可能是大型商业，有可能是娱乐、文化，有可能甚至是一个产业形成中间的核心，他也会形成城市综合体，或者是物流，甚至包括一个非常综合的居住，都有可能形成某一种或者几种主导的功能。
第三类城市中心，以及一些远离城市卫星城的中心，都可以形成城市综合体。
举几个例子，上海虹桥机场，这是我们06年就参与做的项目，今年开始重新启动做新的一轮，他未来会成为全世界上交通方式最多，最复杂的交通枢纽。因为他有机场，他也有重铁，很少有机场和重铁合在一块的，他还有三条磁悬浮，十几条轨道交通，这是非常复杂的。英国伦敦车站是最近刚刚通车的，这是欧洲之星在这，连接英国和欧洲，这也是一个形成非常典型的城市综合体。
海港城，依托的港口形成的综合体。大量的城市地铁站上盖的综合体。主导功能型也很有意思，百花齐放非常丰富多彩，比如说以传媒搬进去，文化的功能导入，娱乐功能形成的东京六本木城市更新，这是这么一个类型。有很多国际会展中心，围绕着国际会展中心形成的城市综合体，也有大量的，都是商务办公类为主导的城市综合体。
这是我们公司在迪拜做的大型，以七星极酒店，大型的购物中心和大型的主题公园形成的城市综合体，这个成功带动周边20多公里城市发展。城市中心型的，比如说典型的拉德方斯，这个褒贬不一，也是很有意思的事情。
城市综合体表现出来的特征，我觉得同时也是成功的一些因素，也是我们规划设计中间应该依据的一些原则和策略，我觉得有这么原则。第一，在区位的选择上一定要统筹的去规划，要去看看不同类型的城市综合体适合在什么地方选址完成不一样，要结合城市的功能和空间的布局，城市的结构的类
型，市场的需求的趋势和预测，人口的布局，以及人口的结构。当地的资源特点等一系列因素来决定。
一个好的城市综合体功能一定要因地制宜，这个定位，这个规模、业态、密度一系列的内容，定位的内容都是要因不同的个体，不同的案例而不一样。怎么能够得到定位呢？从我们的专业的研究，应该是一个非常多专业的，跨专业的研究来支撑找到一个合适的定位，这个包括功能的研究，公共设施布局，房地产市场需求和产品研究，交通、市民行为模式，城市的风貌特点，一系列的国际案例，最终能够得出一个到底什么样最合适。
交通，交通对外来讲也是高度的便捷，对内来讲一定是高度的便利。整个的交通体系能够对我们综合体起到综合引导，而且不仅仅是硬件设施，而且包括很多软件设施，这些信号系统，停车收费系统，一系列规划能够保证交通高度便捷。
城市综合体给人是一个场所，这个场所是为谁用呢？为我们在座某一个人，所以设计这个场所的时候一定要以人为本，大家才会来，我觉得这一点非常的重要。
第五，业态产品的策划和设计。这个一定要做到差异化的竞争，要统筹考虑区域关系，房地产中外的一些案例，以及创新产品策划，为什么要专门提这个呢，投资回报的测算。有的时候我们要去符合需求，这是毫无疑问的，要去把握需求，但是这个还不够，在中国快速城镇化的过程中，我们更要引领需求和创造需求，这要更过一个层次，这需要有创新型产品策划来支撑。当然同时经济帐一定要算过来。
当你在设计和把握建筑形式的时候，我刚才看到著名设计院的建筑形式，我觉得还要继续的去完善，一定要把握这个机会，这是一个难得的机会让你去发挥的，所以要找有真水平的人做设计，做设备的时候要考虑地方的人脉，你地区的风貌特点，同时要考虑它的科技含量。现在都二十一世纪了，什么都在讲环保节能了，绿色建筑，这个东西必须要在城市名片综合体当中反映出来。而且更加重要的，这个展示出来是城市精神，这是非常内在的，非常人文的，但是一定是必不可少的。因此一个好的城市综合体，一定是代表着城市的倾向，他有他的品牌价值，这个品牌价值可能不仅仅是说买入是多少，卖出是多少，他是一个升值的过程。
怎么样去创造和提升挖掘附加值，我觉得可能有一系列问题要综合考虑，宏观的，微观的，对资本的研究，投资拉动的效应，对区域的贡献，就业问题能不能解决，税收的贡献，对土地价格和房地产价格的提升，以及因为有了它，你这个地段就不一样，就像我们说华贸，对这一点
有巨大的贡献，因为有了华贸，大家对区域的形象有所改观了，这就是它的价值，他的品牌的效益。所以一个规划设计和研究的过程是一个价值创造的过程。
开发经营。我今天听了很多老总讲也是受益匪浅，我觉得每一个设计师都要不断的学习，要持续的学习，要增加自己的知识广度和深度，一定要在你的设计中考虑到开发，一个不懂开发，不懂钱的设计师，我觉得以后也会丢饭碗的，这是毫无疑问的。
我永远成为不了这方面的专家，但是我至少知道投融资规律性在设计上怎么体现出来，这一点也是很重要。而且今天上午还有一位同志讲到，一个成功的持续的经营，我觉得这样才能够对城市有最大的贡献，所以希望一个城市综合体他能够做到经济社会环境的效益最大化，这样才是一个真正意义上好的城市综合体。
我们叫C+P+D规划，我希望策划、研究加规划加后期的设计一个综合的解决方案，能够帮助各位在座的开发商和投资商做出他们满意的方案来，满意的综合解决方案来，这里面分三个阶段，我们在很多项目上尝试，也在摸索和逐步的提高。我觉得比较高兴的是客户对我们的反馈还是相当的不错，前期研究是非常的关键，是最关键的。提出整体的发展战略，确实可行的功能、定位，以及一个概念性的规划方案，这是有那些东西来支撑呢，前期研究是关键。前期研究花点小钱特别值得，能够确保这个项目的成功。
第二个阶段是策划和设计的阶段，去完成一个具体的业态的策划和设计方案，包括详细的房地产产品，以及我要引入的所有的业态的详细的策划。城市设计，基于城市的历史文脉和风格的设计，建筑设计，这就不用解释了。分析持续的设计，财务的详细的分析，以及形象设计，我觉得这是一整套东西，都是不可分的。
第三个阶段在开发时的阶段这是一个规划设计方案的细化、落实和实施的过程，这里面我们要侧重投融资的策略，营销，怎么样把你这个东西宣传出去，招商的策略，以及广告和室内设计，这是开发时的保障。我们在国内做了各式各样好多的项目，大概的时间也不是很长，我大概过一下。
大家有感兴趣的朋友可以接下来交流，这是刚才讲到的上海红桥综合交通枢纽，从这边机场、高速的火车车站，一直到站前大型交通综合枢纽，这就是一个综合体。现在上海组织我们在对这个方案做一个调整，做第二轮的修改和深化。这是对它一系列的研究，我就不细说了。放这么一个项目进来，这不是一个传统意义上的城市综合体，但是它是一个有鲜明主题的综合体，这是典型旅游符合型的城市综合体，没
准也是另外一个思路，在适合他的地方。洛带古镇，怎么依托于他做一个很有意思的旅游地产，我们引进了很多旅游的研究和一些居住，所以说是三大功能的捆绑。
这个是依托于国际会展中心做的武博览中心的综合体，这里面也是非常符合型的，是一个华中区域性的国际会议中心。
我记得刚才有一位老总讲过，其实居住社区也可以做成综合体，这也是非常成功，由于这个项目带动了无锡一片城市的发展。这就是一个商业加居住的符合型的综合体。
还有一种类型很有意思，这是深圳世纪晶源，这是高科技研发类创新项目，这也不是简单意义上产业生产型的，这种产业升级对于城市需求越来越大，怎么把产业和城市功能深度耦合在一起，这是在项目上做的探讨，也非常的成功。我们这个探讨一种城市发展的模式，也是一个典型意义上的城市综合体。
还有一大类，在深圳做的国际农产品物流园，这个老总很有意思，他希望做成一个案例，除了在深圳做，还可以输出到别的地方。农产品的交易，包括一定程度的深加工，加上后面的展示、研发、休闲、娱乐、餐饮甚至居住，都打包在这么一个项目里面，形成一个非常有特色的综合体。严重建筑形态是非常不一样的，有大型的展示生产，同时也有一些尺度非常小的，比如说农产品马上就可以向住地，马上在旁边加工，甚至可以在那吃，餐饮业就进来了，这个非常有意思，可能一家人一天都在这里面，动手做一些事情，边上有居住，边上有其他的商务办公的服务功能、酒店，最后形成了一个城市的综合体。
这是在杭州大学城，刚才讲到杭州100个综合体，到底对与错，好与还，这都不去评论，我们拿到每一个项目还在实实在在比较客观去研究具体情况，我们刚刚接到这个，这个还不是很完善的东西，只是初步的跟大家交流一下，我觉得题目很好，至少跟我们是一种挑战式的题目，以前从来没有前人做过的，这是在一个大学城，大学城好几十平方公里，这已经是完整意义上的城市了，在这中间做一个综合体。
我们做了体验式的城中城，也是综合商务办公居住，包括文化娱乐。
最后一个例子，成都北部商城，商城、商贸城大家说起来就是义乌，非常直接的反映，现在这种已经绝不是当初小商品批发的模式，商贸城已经发展到第五代了，怎么能够结合商贸城去做一个有集成概念综合性服务新城，通过商贸的市场交易的功能去撬动整体区域产业发展和推动当地房地产的进程，在这个项目里面去探讨的。这不仅仅是一个简单的商贸的市场，而更重要会形成一个综合性的新城，区域的集
散中心和发展的门户。
这是探讨怎么能够带动工业二产、三产的升级。简单的商贸概念在这，但是商贸一定要和我们公共的服务设施符合起来，和居住，和一些混合类的东西混合起来，形成城市公共核心，从而反过来推动这些商贸城的发展，形成整个区域发展多组团的集合模式。
案例就讲这些，因为做了很多，选了几个，最后做一个结尾。我觉得作为一个规划师很有幸站在这个台上讲几句自己的想法，我觉得我们的认为和使命是什么呢？我觉得首先要为做一个很好的规划，统筹兼顾考虑整个城市发展的规划。第二，为开发商，为投资商做很好的设计，使得整个开发的可行性极大的能够体现在这个设计里面。
第三，我觉得要为市民，包括我们每个在座的在内去谋福利，社会的效益，环境的效益。
第四，为这个城市添彩。
第五，我觉得每一个人要对未来负责任，谢谢大家。
【主持人】：我们在听女性为大家做阐释的时候跟男性有很大的区别，他会谈到我们对未来城市的理想、责任等等，你会看到有更多浪漫主义色彩的展现，所以要谢谢李文捷女士，下面有请中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利，他来做一个案例的分析，是如何成功打造城市综合体，稍微提醒一下董先生注意时间，谢谢。
【董利】：非常爱听你的节目。
【主持人】：谢谢。
【董利】：同是主办方，但是中房报给我出了一个很大的难题，最后来讲，说实话真的没有什么可讲的了，前面不管是经济学家，领导还是专家，以及实战的操作者，已经把城市商业综合体能讲的都讲过了，而且大家应该说到现在也非常不容易了，好在我这文字不多，图片为主，大家通过图片交流一下。
我想通过这些图片，通过一些案例研究和分析，给我们带来一些理性的思考，泼一点冷水。我这个题目叫成功打造城市商业综合体，我先说题目，比城市综合体多了两个字商业，一方面上午黄教授提到了叫城市商业综合体，另外从另外一个角度来讲，城市综合体没有错，但是他的灵魂在商业，在运营，在经营，在国外不管是城市综合体还是商业地产，他叫收益性物业或者经营性物业，一个城市可持续发展离不开商业的活力，我更愿意把这个城市综合体叫做城市商业综合体。
如果我们所有的项目都叫城市综合体，对城市的责任太大，我们的负担也太大，我想泰戈尔说过小鸟翅膀上放上黄金，他就飞不下来了，我更愿意把城市综合体当做城市来打造。
这是我们前面上午已经获奖的项目，华贸，我非常推崇它，做得非常棒。他真正成了我们CBD，甚至北京的地标
目，城市商业综合体由于所特有的领域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。何为城市商业综合体呢，前面大家定义已经给了，我这里不多讲了。
城市商业综合体作为城市发展的引擎不可忽视，我们还以华贸中心为例，容纳2万多人就业，公司100多家，现在华贸中心已经成为城市一张名片，对城市可持续发展不断产生作用。城市综合体，城市商业综合体并不是我们今天新提出的一个概念，应该说在国外时间更长，但是在国内也已经有了十几年的历史了。比如北京的东方广场，国贸中心，嘉里中心，以及现在大悦城，华贸中心，上海恒隆广场，我们进入到实质阶段，这个开发机遇和风险。前面也提到了他面临的机遇大还是风险大，如果从长远角度来看机遇要大于风险，为什么呢？城市化进程的需要。我国城市化现在的水平是47%，这是一个最新的数据，但是国外发达国家70%，还有将近20-30%的差距，另外经济发展的需要，这里面特别提到城市当中的需要，尤其各个城市例如杭州提出了打造100个城市综合体，是否能姑且不论，城市商业综合体是各个城市的需要。另外也是生活与工作方式发展的需要，需要一个快节奏，高效率的生活。
面临的风险，我这归纳为三个，第一个，如果开发出现问题，它的风险应该是烂尾的风险，这些都是活生生的案例和项目，左边这个在沈阳，右边这个在成都，熊猫城已经走过十五年的历程，最近听说富力已经接手，我们希望他重生。
即使你有资金，很好的位置，建完以后不一定是成功的，这个项目已经闲置了两年，我相信它还会闲置三年五年或者十年下去，这是在一个地级市，有40万人口，这40万人口不完全是城中心，包括郊区的人口，这个城市当中人口仅15万左右，但是这个城市的综合体20万平米，20万平米其中综合体有公寓，有写字楼还有商业，商业占二分之一，十万平米。应该看到规划也不错，硬件也不错，用材也不错，但是会一直闲置下去，这个项目后面会详细分析一下，这个项目选址不当，不该进入这样一个城市，另外规划错误，他把公寓、写字楼全部围成一圈放外面，把商业街区放在里面，就像联行提到一个项目，把商业放到里面，人们看不到，进不去商业怎么能活。
第三个风险整体价值降低的风险。因为这个商业的综合体是一个综合性的物业，不是某一个物业能够成功这个商业综合体就能够成功，一定是多功能的物业，它的综合功能都得到很好的发挥，这个商业才算成功，比如说这几个项目，不管是住宅、写字楼还是公寓，还是其他的部分，酒店都得到很好的
的发展，但是商业有的是卖掉了开不起来，有的是商业没有卖掉，但是本身招商困难也没有开起来，商业死在下面给整个项目品质带来影响，影响了升值，二手房销售，以及租金价格的提升。
五要素，城市商业开发的五要素并不复杂，也比较浅显，大家自己总结也可以发现其中的规律，只不过我提出来归纳一下，另外真正打造一个城市商业综合体要素不仅这几条，但是知易行难，关键把这些要素做对做好。
第一，资金，巨大的资金的投入，因为打造一个城市综合体的项目，它周期长，体量大，要求高，而且绝大部分物业要留有经营，少部分物业进行销售，所以它投入的资金非常之大，尤其是商业和酒店部分。同时还要有后期在运营之后有个长期的投入。
第二，选址。正确选址是成功的一半。首先是地域环境，地域环境沿海和经济发达地区，城市环境一线城市，前面单总已经讲了，GDP4000美元以上才是一个起步，另外区域环境，区域环境主要是讲在城市当中的一个环境。风险呢，就是在经济和消费能力不足的地区造成开发的城市商业综合体有可能造成综合功能的难以实现，比如说在一些中小城市，他的写字楼，他的五星级酒店等这些物业的功能难以得到发挥。另外开发的商业面积过大，长时间的闲置也是造成这个项目的风险之一。
我前面讲了在城市中心，第二个讲到一个核心商圈，为什么呢？因为城市商业综合体里面的商业占有大部分的面积，商业运营和发展往往决定了一个项目整体的成功，在城乡结合部可以增加住宅的面积，是否要减少写字楼的面积，减少商业的面积，我们就要在这方面有所研究。例如同样在金融街，这也是一个特殊的地段和区域，但是一到晚上这里就成了一个死城，漆黑一片，在这里开发城市商业综合体，我们就要小心，在住宅，在商业就要有所保留，为什么呢？在这里面曾经有项目，觉得在这个区域应该是以写字楼为主，缺乏公寓，但是当他开发大片公寓之后才发觉很难销售，很难出租，为什么呢？因为大家不愿意在这里面住，一到晚上整个区域漆黑一片，成为一座死城。尤其一些外国人，他们酒店安排在金融街之后，一到晚上工作完了还要到CBD来，因为这边是不夜城。
第三，规划。规划有时决定结果，业态组合比例构成非常重要，如酒店、商业、写字楼，公寓等占比，这里面主要是前期的市场研究，一定要到位，另外要充分的研究市场需求，不要管城市的责任，你要考虑这个产品在这个市场的需求情况，然后进行合理的开发。要各个业态功能都能得到充分的发挥，不能互相影响，互相抑制，
要互相得到支持，使消费在综合体内得到最大的释放。
在一个城市当中40万人口，包括郊区县和农村，他的传统商业基本能够满足城市运营和发展需要，但是突然冒出来20万平米商业综合体，左边这个图是项目的外围，右边图是项目里面，应该说整体感觉还是非常不错的，但确实是非常冷清，冷清一片。这个项目曾经在一个论坛上我提到过这个项目，对这个项目提出异议，当地相当反感，认为这个项目的开发商选择了一块好地，他现在建完没有起来，没有关系，但是二十年，三十年之后可能会成功，就能起来。不敢苟同，也不敢反对，但是我们在近几年，十年、八年甚至二十年之内我们怎么看这个项目，他对城市造成的影响如何，只能用时间去消化了。
这个图片是刚才说的项目的效果图，20万平米的。这三面是路，后面不是，在这个外围是五层高的公寓和写字楼，里面是商业，应该说如果扒掉公寓和写字楼还不错，两层不算高，但是全部围在里面，在外面看不到，另外这个行业围绕在里面，他所有出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足，这个项目应该说除了选址之外，规划决定了这个项目生死，如果扒掉外围公寓和写字楼，里面剩下十万平米商业，现在也许会逐渐的得到发展，慢慢通过三、五年会起来，我觉得现在他会非常困难。这个开发商现在转变成为经营商，他在这个位置自己做了百货，在这个位置自己做了超市，超市从外面一看非常像家乐福，但是全是自己做。
这个项目不是一个项目，这是一个真正的城中之城。这个项目也写为规划问题，因为对别的问题不好多讲。这个规划设计师是个日本人，我不知道他设计别的作品怎么样，但是这个作品可能留给中国十年、百年的争鸣都有可能。对他这个规划有一个简单的感觉和看法，这也是一个商业中心区CBD，但是我更像规划一口井，井里面有青蛙，如果说井太深或者是一个木盆，木盆里面有一个青蛙，我说这样的形容和比喻说明单一功能，他没有一个城市的功能，城市的功能要居住，要生活，要交流，要休闲，要娱乐，要餐饮，要就业，但是这个城市功能是一个非常简单的，就把一个城市建筑模块围着一个圈摆在了一起。这个外围一圈楼是100米还是120米记不清楚了，里面一圈是80米，他用环形3.6公里的环围绕起来，中间有一个湖，外围有几个路口可以进入，中间有一个剧院。现在我想讲，这样一个城，我们如何居住，如何使用，商家如何进入，这每个项目，每一栋楼几乎都是复制完摆下来，我们先不说是否好看，是否方便，是否所有的公寓、商业都是统一
这样使用。比如说要引进一个商家，每个楼底下都有四、五千平米商业，在楼外面，在两个楼之间围着一圈，每个楼之间还有一万平米商业，但是不连接，都是被路打断的。比如说要引进一个商家，这个商家非常头痛，比如说引进屈臣氏，我问他这个城市你将来在这个城市里面会选择哪一个项目进入，我想他会非常头痛，每一个底下都选择进入不可能，选择一栋楼，远处的怎么办，放弃了等于放弃所有的楼，这里没有商业中心，没有交流的空间，商家进入非常困难，无法使用。
盲目求大求洋只顾形象，这个项目造成的损失还再继续发生，假如说前面投入400亿了，后面可能还要投入500亿甚至1000亿，要么炸掉，要么建完，现在这个问题不知道如何来解决。
这个案例发人深省，这是提醒我们做城市综合体，甚至商业综合体开发商不要头脑过热，这里面的背景、因素也很多，有一些开发商也是请去的，甚至规划也拍板。我们首先自己要对自己的产品负责，这个城死了，这城里面每一个项目很难活。
这个问题是商业、会展、居住、交通、停车等多方面问题互相质疑，这是我在所有公开场合言词最激烈的一次，我之前对这个规划犹豫几年不想谈，但是我觉得压在心底不得不说，正好接着城市综合体综合论坛提醒大家，我觉得通过这个案例一定要提醒大家冷静思考，冷静开发。
大家能看到左边车流密集，右边的人烟稀少，但是右边非常好看，往往右边的交通路网对商业造成的杀伤力是最大的，左边虽然也不太好，但是毕竟在城市中心是个立体的，他下面还有地铁，未来随着城市交通立体的完善，周边的商业贿得到很好的发展，左边其实已经是现实了，这就是国贸。在日本很多城市商业综合体都是在这样的环境下，但是在这样路网条件下周边的商业和商业综合体困难都非常之大。
招商。招商不可轻视，越早越好，最好规划阶段就招商，最好实现订单式开发。先招商，早招商，越早越好。在这里面，在城市商业综合体当中应该是重中之重，难中之难是酒店和商业。为什么呢？酒店是沉淀的资产要自己经营，或者委托出去进行经营，是要等待长期的回报。因为你是城市商业综合体或者城市综合体，很多地区的地方赋予了一个使命，城市形象的使命，希望所有的城市商业综合体酒店都是五星级酒店，但是五星级酒店往往是需要十五年甚至二十年的时间才能拿回回报，这对开发商来说有一些时间太长了。
商业，商业更是重点和难点，因为商业开不起来，造成了项目整体的价值的贬值，甚至有时候整体项目会受到毁灭性的影
响，比如说销售出去公寓没有人居住，写字楼出租率低等等。
如果商业做得好往往不仅带动了一个项目，有时还带动了整个区域。例如华贸中心的星光天地，星光天地百货是一万平米，不仅成就了这个项目，还成就了这个区域，使我们这个区域目前可以称为新的商圈，如果没有这个星光天地，我觉得称为一个新的商圈还需要若干年的时间。
最后管理决定项目的品质和价值。这里面说管理太简单了，应该叫经营和管理，因为经营物业就大部分在手里进行经营的，如果没有好的管理品质上不去，价值就难以得到体现。运营管理团队也非常重要，这里就不多讲了。我所要提醒不要忽略综合体后期的管理，在这里我并不是做广告，如果在城市中心座城市商业综合体，五大行业有优势，尽管在任何场合我从来不认同五大行在国内的商业地产项目策划、规划，但是我认可他们对这些物业综合的管理和运营的能力，另外在国外很多国际性的大公司，他们也是认可这几大行的综合管理和运营能力的，往往他们手头有大量国外的客户，所以说通过他们来进行综合项目的运营和管理，往往有时能直接解决客户的问题，在这上面大家不要降低品质，不要随便成立一个物业或者管理公司自己管理，综合体的管理要求比较高，希望大家在这方面要眼光放得更长远一点，这些公司不仅手头有客户，以及物业管理能力，往往有时候对商业也有整体运营能力，所以在这里需要请一些管理公司，物业公司，我觉得五大行还是推荐他们的。
最后我讲个案例，这个案例是我刚刚做完的一个案例，也是一个综合体，大家可能也会知道，如果对这个城市有所了解，也可能会知道这个项目在什么地方，省会城市中心主干道边，背靠全国批发市场，这个批发市场规模非常之大。这个项目总规模和占地不多讲了，是集现代化、商贸、办公等综合性物业，云集各种品牌，后面聘请国内外顶级设计机构。最重要一个因素，他背靠是这样一个环境，总经营面积80万平方米的大型批发市场的环境，大型批发市场二十余个，每一个都是一两万平米的楼。日客流量25万人次，年成交额达到300亿，批发市场能量非常大，他背靠就是批发市场，把在批发大市场口的位置，但是同时他面向的是什么呢？面项城市商业的主感到，这个批发市场在这个城市中心部位，这个项目非常特殊，这个项目困扰开发商，在定位上困扰开发商长达大概半年之久，开始定位一直左右摇摆，解决不了如何把两个因素统一在一起的问题。在定位上一直困扰他，应该说上周偶然机会我过去看了一下，当时交流过程当中提出
三个定位，商业公寓和写字楼酒店不再讲了，他们提出的定位方向是专业市场，奥特莱斯和购物中心，交流比较简单和轻松，我说希望你们做专业市场，这个开发商前期在专业市场中有两栋楼非常好，在这个环境当中仍然做专业市场可售可租。
开发商有难处，对他来说也愿意做专业市场，也比较简单，也比较轻松，他还有客户群。因为他拿这块地的时候跟有承诺，他面向一个城市形象大道，不能做专业市场。第二，他提出了奥特莱斯，我说不能做，你也做不成奥特莱斯，他一不在城中心的位置，二你拿不到这些一线品牌代理营销权，除非你自己买断，在这自己做经营商。因为奥特莱斯要自己做，他不会自己跟自己打架，这个项目在城中心位置，这些百货一线品牌都在里面，也否定了他的奥特莱斯。第三点方向就是购物中心，百货在这里面困难也比较大，定位中心是否可行，这是其他综合性物业定位，酒店希望做成五星级酒店，写字楼希望是甲级写字楼，当然还有公寓。如果我说服力弱的话，我请了万总，以及奥特莱斯李总，原来燕莎总经理，我们一起到这个项目开项目论证会，影响说暴总这个项目信心，万总也否定了这个奥特莱斯的定位。酒店和甲级写字楼在这个环境当中开发商也觉得压力比较大，前脸不靠但是背靠环境非常嘈杂和乱，即使做成五星级酒店和写字楼出租率应该说也很难得以保证。
定位之后大家对购物中心，现代购物中心方向比较明确，但是决心还是不足，之后我们又请了商家参与定位。第二轮请去了，这是大家在进行讨论、争论，最后商家给了开发商和项目的决心，购物中心，而且给了一个名字，叫生活广场，就是吃喝玩乐，以休闲为主的购物中心，原先面积十万平米，我们后来建议他做成五到六万平米。我们建一座商务酒店，因为背后有大量商业流动的人群，做商务酒店可以不像五星级酒店那样，他的回报应该说也不会像五星级酒店回报有那么长时间，有时五到八年就可以了。甲级写字楼不能替否定，可以少做，多开发酒店式公寓，公寓，或者小户型公寓，或者SOHO。解决了定位的问题，应该说这些商家去了给开发商很多信心，商家首先肯定这个区域的位置，其次才肯定这个产品，这个位置商家豪不否认，如果来到这个城市肯定会选择这个位置。至于这个项目是否要做成购物中心，这不是他讨论你做我就进，你不做我可以考虑进?
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