2011年11月郑州房地产市场报告

一、土地市场分析

　　1.供应分析

　　2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计发布4个土地公告，出让土地5幅，出让土地面积26.55万平方米，累计规划建筑面积85.94万平方米。

　　商住混合用地为主，二七区占比尤为显著，东开、金水占比显著

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　2010年10月中旬至11月中旬，郑州市出让土地以商住混合用地为主。此类土地累计出让面积16.69万平方米，累计规划建筑面积69.65万平方米，再加上中原区纯住宅用地规划建筑面积9.65万平方米，累计可供应商品房房源79.30万平方米，按照现有去化速度不足一月即可销售完毕。

　　从分布区域看，依土地使用权面积二七区占比最为显著，东开和金水占比显著;依规划建筑面积看，主要集中在二七、金水两区域。

 2010年10月中旬至11月中旬郑州市出让土地一览 　　

　　地块编号 位置 使用权面积(㎡) 土地用途 出让年限(年) 容积率 绿化率(%) 建筑高度(米) 建筑密度(%)

　　郑政出〔2010〕58号 人和路东、汉江路北 57447.75 城镇住宅、商服 70、40 <5.0 >25 <100 <35

　　郑政出〔2010〕59号 航海路南、大学路西 52514.72 商服、城镇住宅 40、70 <4.0 <100 <75

　　郑政出〔2010〕60号 农业路北、勤工路西 56920.65 城镇住宅、商服 70、40 <3.5 >30 <80 <25

　　郑政经开出【2010】001 经开第五大街东、南三环北 66397.34 工业用地 50 ≥1 ≤80 30-60

　　郑政出〔2010〕61号 航海西路南、西三环东 32170.3 城镇住宅 70 ≤3.0 ≥30 ≤60 ≤25

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　2.成交分析

　　2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计成交10幅、38.02万平方米土地，累计成交金额109594.76万元，成交单价为192.15万元/亩。

　　以商住混合用地为主，二七区单价最高

　　10月中旬至11月中旬，郑州市成交土地以商住混合用地为主，工业用地占比显著;主要集中在金水区，东开、西开、二七占比显著;商住混合用地成交单价最高，工业用地单价最低。

　　从区域分布看，主要集中在金水区，该区成交土地以商住混合用地为主，住宅用地次之;东开、西开均为工业用地;二七区成交土地用途多样，既有纯住宅用地，又有商住混合、商办用地。二七区单价最高，其商住混合用地单价高达420.63万元/亩，其住宅用地单价为222.27万元/亩，均显著高于金水区同种用途土地。

　　10月中旬至11月中旬，商住混合用地成交19.62万平方米，累计成交金额90278万元，成交单价为306.76万元/亩，显著高于纯住宅用地单价;工业用地累计成交12.78万平方米，成交金额4276.76万元，成交单价为22.32万元/亩;住宅用地单价高出商办用地88.91万元/亩，源于商办用地位置偏远。

 2010年10月中旬至11月中旬郑州市成交土地一览 　　

　　地块编号 地块名称 使用权面积(㎡) 土地用途 出让年期(年) 竞得人 成交总价(万元) 成交单价(万元/亩)

　　郑政出(2010)043 路北、民主路西 15758.88 城镇住宅、商服 70、40 郑州康居置业有限公司 9943 420.63

　　郑政出(2010)044 科学大道南、蓄水西路西 23420.6 工业 50 郑州众业达电器有限公司 942 26.81

　　郑政出(2010)045 白杨路东、鸿业路南 15601.5 城镇住宅 70 郑州清水苑置业有限公司 1590 67.94

　　郑政出〔2010〕46号 开发路西、佛岗东路北 569.5 商服用地 40 河南中联创房地产开发有限公司 77 90.14

　　郑政出〔2010〕47号 迎春街北、金梭路西 11498.2 工业 50 郑州新开普电子股份有限公司 494 28.

　　郑政出〔2010〕48号 黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东 180438.4 城镇住宅、商服 70、40 郑州金成时代广场建设有限公司 80335 296.82

　　郑政出〔2010〕49号 金岱路北、腾飞路西 29085.21 城镇住宅 70 河南正印置业有限公司 11520 2.05

　　郑政出〔2010〕52号 南三环南、石柱路西 11025.4 城镇住宅 70 河南台兴房地产有限公司 1853 112.04

　　郑政出〔2010〕57号 杜英街北、须水河西路西 248.11 工业 50 郑州科菲达机器有限公司 1056 26.62

　　郑政经开出【2010】001 经开第五大街东、南三环北 66397.34 工业用地 50 中铁隧道装备制造有限公司 1784.76 17.92

　　三、商品房市场分析

 　　1.供求分析　

　　供应量急剧萎缩，成交量小幅下滑

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商品房新增供应量72.97万平方米，同比下滑6.8%，环比下滑56.35%;

　　10月，郑州市商品房销售面积90.54万平方米，同比下滑5.58%，环比下滑3.92%;

　　10月，郑州市商品房市场再度呈现供不应求，供求比为1:1.24。

　　10月，在9月供应放量透支下，在新政频出下，商品房新增供应量急剧下滑;在本地限购令尚未颁布的情况下依然有众多楼盘逆市开盘，且取得良好的开盘业绩。在通货膨胀压力下，众多购房客寄望于固定资产投资，在此形势下，成交量依然高位运行，供求关系再次逆转呈现供不应求。

　　2.价格分析

　　价格小幅攀升，再创新高

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商品房销售均价6636元/平方米，同比上涨31.04%，环比上涨0.51%。

　　10月，在多城市限购令纷纷出台、置业门槛提升、加息和存款准备金率提高的多重压力下，刚性需求首度面临大考，买、卖双方皆趋谨慎，价格相对维稳。但是在高通胀压力下，企图通过购买物业来寻求资产保值增值者增多，成为部分楼盘逆市涨价的推手。整体而言，、通胀双挤压下，郑州商品房价格维稳。

 　　3.供求格局　　

　　各物业新增供应量急剧下滑，尤其是办公、住宅萎缩尤为显著

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市住宅、商业、办公新增供应量均现急剧下滑，尤其是商业物业下滑最为显著，商品住宅次之。办公物业新增供应量虽现下滑，但下滑幅度最弱，一方面受整体供应基数小影响，另一方面受办公物业开发力度加大拉动。

　　成交量均现下滑，住宅物业环比基本持平

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商品房成交量小幅下滑，主要受商业、办公物业影响，住宅物业成交量环比基本持平。此次的加码矛头直指商品住宅，商业、办公物业本应影响甚微，但成交量却下滑显著，主要受高总价、高门槛制约。

　　住宅、商业价格均现攀升，办公物业下挫明显

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，住宅、商业、办公价格走势相差比较大，住宅、商业价格持续攀升，办公物业下挫显著。住宅物业价格持续攀升，首次突破6000元/平方米;商业物业连续四个月持续在10000元/平方米以上，10月份逼近12000元/平方米;办公物业滑至10000元/平方米以下，但高达9780元/平方米，显著高于2009年同期。

　　四、住宅市场分析

 　　1.供求分析　

　　供、求双将，尤其是新增供应量下滑显著

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商品住宅新增供应54.06万平方米，同比下滑21.39%，环比下滑59.14%;

　　10月，郑州市商品住宅销售79.61万平方米，同比下滑5.87%，环比下滑0.%;

　　10月，郑州市商品住宅再次呈现供不应求格局，供求比为1:1.47。

　　10月，郑州市商品住宅新增供应量急剧下滑，一方面受开发商推盘相对谨慎制约，另一方面则受9月份供应放量透支显著影响;在置业门槛提升、还贷压力加剧的情况下，成交量与9月份基本持平，与9月底开盘项目备案滞后、部分多次置业者借本地限购令尚未出台之机加速出手、在售项目促销力度加大、对价格难以下滑的预期支撑成交量持续高位。供求关系再次紧张，不过在恒大名都、德润黄金海岸为代表的大型、新入市项目带动下，在正商新蓝钻、橄榄城、中原新城为代表的大型项目加推带动下，年末将迎来新一轮供应放量，全年度供求关系将趋于均衡。

　　2.价格分析

价格持续攀升，再创新高 　　

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商品住宅成交均价6072元/平方米，同比上涨26.42%，环比上涨1.85%;

　　10月，郑州市商品住宅成交量小幅下滑，成交价格小幅上涨，首次突破6000元/平方米。量、价小幅波动，价格再创新高，彰显郑州楼市受影响甚微，虽然9.27新政矛头指向首次置业者，郑州楼市又以首次置业的刚性需求为主，面对价格的持续高企、通货膨胀，量力而行、理性购房者增多。4月新政后郑州楼市价格依然攀升，但9月的加码则是更深层次的，波及面扩大，将在一定程度上遏制价格的大幅攀升。

　　3.供求格局

10月，除中原区外，其他区域新增供应量呈现不同程度的下滑 　　 (数据来源：费雷格数据库)

 　　10月，郑州市商品住宅新增共应量主要集中在二七区、中原区;从月度走势看，仅中原区新增供应量环比上扬，其他区域呈现不同程度的下滑。其中，金水区商品住宅新增供应量滑至5月份以来的谷值，二七、郑东则为5月份以来的第二低值，惠济区月度供应量走势相对集中。

　　金水、惠济成交量环比上涨，其他区域均现下滑 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市各区域商品住宅成交量走势图相差较大。金水、惠济成交量环比涨势显著，其他区域均呈现不同幅度的下滑。金水区内以大观国际为代表的大型项目集中备案力度大， 对当月成交量攀升拉动显著，10月区域成交量创5月份以来的第二高;惠济区商品住宅成交量创5月份以来的峰值，主要受壹号城邦、怡丰森林湖两项目拉动，现区域内天伦庄园推广力度加大，协同在售的怡丰森林湖、潜在入市的逸品香山二期，区域知名度、认知度显著提升;二七、管城、郑东、中原四区成交量均出现不同程度的下滑，与区域内大盘推案节奏密不可分。

　　惠济区价格遥遥领先，为区域中首个突破7500元/平方米的区域 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，惠济区商品住宅成交均价高达7514元/平方米，不仅创下本区最高值，也显著高于郑东新区单月最高值。量、价均创4.17新政后最高值，彰显惠济区物业保值增值能力之强，低密度物业的稀缺、高通货膨胀将凸显惠济区优质物业的投资前景，区域热度将趋高。

　　金水、管城商品住宅成交均价分别为6273元/平方米、6006元/平方米，均创下4.17新政后的峰值，主要受区域内优质地段、高品质项目拉动;中原区成交价格环比上涨4.57%，万达中原广场的入市带动周边物业价格的攀升，地铁一号线助推物业攀升，虽以首次置业的刚性需求为主，但区域内多项目价格涨势显著，故在9.27房贷新政出台后，逆势上涨态势显著。

　　二七、郑东新区二区域商品住宅价格下滑显著，此两区价格一度遥遥领先于其他区域，却在新政加码后双双下滑，尤其是郑东新区降幅高达16.45%。

　　五、商业、办公市场分析

　　1.商业市场分析

供、求双降，价格再攀新高 　　 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市商业物业新增供应量5.46万平方米，同比下滑29.04%，环比下滑72.42%;

　　10月，郑州市商业物业销售面积5.29万平方米，同比下滑7.52%，环比下滑16.45%;

　　10月，郑州市商业物业销售均价11951元/平方米，同比上涨49.07%，环比上涨17.70%。

　　10月，与整体市场相一致，郑州市商业物业新批准预售面积同比、环比下滑态势显著，但销售面积环比下滑幅度显著高于商品住宅，销售价格逆市上扬，且涨幅显著高于整体市场，可以看出郑州市商业物业价格抗跌能力强。

　　10月，新增供应主要集中在中原区，郑东新区零供应

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，受万达中原广场、中原新城两项目商业集中备案拉动，中原区商业物业新增供应量高达3.87万平方米，创4.17新政后区域供应峰值，也为10月郑州市商业物业新增供应主导区域。

 　　二七、管城、金水三区域商业物业新增供应量均出现不同程度的下滑，惠济区和郑东新区均为零供应。郑东新区5月份以来先后两次创下单月供应最高值，5-9月均有供应，但是10月份供应量锐减至零，一定程度上源于9月份的透支。

　　二七、郑东二区成交量环比上扬，其他区域均下滑显著

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，6区域中，仅二七、郑东二区域商业物业成交量环比上扬，其他四区域均下滑显著，且成交量跌至5月份以来的谷值，尤其是中原、惠济二区域，环比跌幅分别为72.33%、.18%。

　　除管城区外，其他区域价格均突破11000元/平方米

　　(数据来源：费雷格数据库)

　　10月，管城区商业物业成交均价为9827元/平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯一未曾破过10000元/平方米的区域。其他五区成交价格皆突破11000元/平方米，其中，惠济区、郑东新区皆突破13000元/平方米。

　　郑东新区商业价格连续六月突破10000元/平方米，二七、惠济连续五月突破10000元/平方米，可见此三区是郑州市商业物业的价格高地。郑东、二七二区一个为新兴商业区，一个为老牌商业区，市场供、求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品、价格是全市的领跑者无容置疑;惠济区作为郑州的别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供、求量皆较低，但是价格却领先于金水、中原、管城三大老城区。

　　2.办公市场分析

　　供、求、价均现下滑，价格持续在9000元/平方米以上 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市办公物业新增供应量5.79万平方米，同比上涨482.56%，环比下滑26.52%;

　　10月，郑州市办公物业销售面积5.48万平方米，同比下滑7.14%，环比下滑24.46%;

　　10月，郑州市办公物业销售均价9780元/平方米，同比上涨57.56%，环比下滑7.83%。

　　10月，郑州市办公物业新增供应量虽环比下挫，但同比却涨势显著，且高于2009年四季度总值，彰显2010年郑州市办公物业供应之强度;办公物业成交量同比、环比双双下滑，在一定程度上受新政影响;成交价格环比下滑，但同比涨势尤为显著，成交价格虽跌回10000元/平方米以下，但持续在9000元/平方米以上，持续高位运行。

　　10月，新增供应量依然集中在郑东新区 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市办公物业新增供应量虽急剧下滑，但分布区域依然集中在郑东新区，其商务主导区地位显现。金水区5月份以来首次有办公物业供应，金水区办公物业新增供应量不足将导致整体成交量占比的下滑。

　　郑东新区、二七区成交量环比下挫显著，金水、中原环比上涨 (数据来源：费雷格数据库)

　　10月，郑州市办公物业成交主要集中在郑东、金水二区。其中，郑东新区成交量环比下挫显著，跌至5月份以来的谷值;金水区成交量环比上涨，但成交量仅为0.82万平方米。二七区、中原成交量均低位运行，环比一降一升，管城、惠济均为零成交。

　　郑东、金水价格领跑，此二区价格10月均现下滑 (数据来源：费雷格数据库)

　　综观2010年5-10月，郑东、金水二区价格领跑全市。6月份以来，郑东新区办公物业价格持续在8000元/平方米以上波动，本月环比小幅下挫，但依然位于10000元/平方米以上，在郑东新区高端办公物业的带动下，全市办公物业产品档次明显提升，价格涨势也较为显著。而金水区办公物业价格跌至5月份以来的谷值，仅为5625元/平方米。

　　10月，二七、中原办公物业成交价格创5月份至今的峰值，虽均未突破6500元/平方米，但显著高于管城、惠济二区。