万科财务分析

万科集团负债能力财务分析

一、公司简介

万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股。近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

二、资产负债表分析

图2-1 万科资产负债表

图2-1 万科资产负债表(续)

【财务指标-盈利能力】

 

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     指标名称    　   │2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31

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销售毛利率(%)         │   40.6996│   29.3903│   38.9993│   41.9946

营业利润率(%)         │   23.4549│   17.7678│   15.5270│   21.5413

净资产收益率(%)       │   16.4700│   14.2600│   12.6500│   16.5500

加权净资产收益率(%)   │   17.7900│   15.3700│   13.2400│   23.7500

总资产收益率(%)       │    5.0048│    5.0069│    4.2309│    7.1567

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净资产收益率高表明公司盈利能力强。

该指标行业平均值：3.9627%

【财务指标-营运能力】

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     指标名称         │2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31

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应收帐款周转率(次/年) │   43.9611 │   59.7580 │   45.8609 │   57.7907

存货周转率(次/年)     │    0.2692 │    0.3922 │    0.3282 │    0.4237

固定资产周转率(次/年) │         -  │         -  │         - │  140.1392

总资产周转率(次/年)   │    0.2871 │    0.3806 │    0.3738 │    0.4781

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存货周转率高表明公司经营效率高，占用资金少，营运能力强。

该指标行业平均值：次/年

【财务指标-偿债能力】

 

 

财务指标	2008	2009	2010
短期负债
流动比率(--)	1.7575	1.9149	1.5852
速动比率(--)	0.4269	0.5912	0.5568
现金比率(%)	30.948	33.7974	29.021
现金流量债务比率(--)	-0.0004	0.1004	0.0139
长期负债
资产负债率(%)	67.4441	67.0017	74.6861
产权比率(%)	1.9294	188.4252	282.931
利息保障倍数(--)	1061.9252	1602.1304	2468.1269

图1-1

通过对万科公司连续三年财务指标的比较（图1-1），不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：67.6585%

从短期偿债能力来看，万科公司在2008-2010这三年时间里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。

从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。参照图2-1，这是万科公司近三年简化的资产负债表(为简化报表，一些项目未列出)

资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。

虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2008年到2010年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从1061倍提高到2468倍，这么高的数据得益于企业的盈利能力。通过企业的利润表可以知道，该企业2008-2010年净利润分别为4,639,870,000.00元、6,430,010,000.00元 以及8,839,610,000.00元，两年内增加了近1倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该企业才敢采用扩张性筹资方式。

三，现金流量表分析

项目	2010 年 1-12 月	2009 年 1-12 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	88,119,694,493.30	57,595,333,545.50
收到其他与经营活动有关的现金	2,976,047,156.82	1,8,792,191.43
经营活动现金流入小计	91,095,741,650.12	59,485,125,736.93
购买商品、接受劳务支付的现金	66,5,5,259.85	34,560,212,561.
支付给职工以及为职工支付的现金	1,848,827,752.37	1,197,521,1.61
支付的各项税费	9,381,585,316.90	6,537,312,459.48
支付其他与经营活动有关的现金	10,982,177,869.55	7,936,728,231.40
经营活动现金流出小计	88,858,486,198.67	50,231,774,417.38
经营活动产生的现金流量净额	2,237,255,451.45	9,253,351,319.55
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金	282,454,288.12	210,421,3.79
取得投资收益收到的现金	367,769,277.76	392,060,350.54
处臵固定资产、无形资产和其他长期资产 收回的现金净额	462,241.52	142,450,545.00
处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额	17,179,172.33	119,1,800.00
收到其他与投资活动有关的现金	2,032,857,298.14	304,714,390.00
投资活动现金流入小计	2,700,722,277.87	1,168,811,979.33
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 所支付的现金	261,938,551.22	806,062,156.74
投资支付的现金	2,183,848,057.74	1,577,467,490.52
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额	1,3,056,191.97	2,975,942,928.47
支付的其他与投资活动有关的现金	1,082,538,787.40	-
投资活动现金流出小计	4,2,381,588.33	5,359,472,575.73
投资活动产生的现金流量净额	(2,191,659,310.46)	(4,190,660,596.40)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金	1,979,021,435.08	829,084,667.00
其中:  子公司吸收少数股东投资收到的现金	1,979,021,435.08	829,084,667.00
取得借款收到的现金	27,070,090,551.02	20,731,516,740.82
筹资活动现金流入小计	29,049,111,986.10	21,560,601,407.82
偿还债务支付的现金	11,985,374,651.54	21,0,510,970.25
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	4,039,207,571.75	2,948,745,658.43
其中:  子公司支付给少数股东的股利、利润	638,540,999.59	127,633,676.98
筹资活动现金流出小计	16,024,582,223.29	24,5,256,628.68
筹资活动产生的现金流量净额	13,024,529,762.81	(3,028,655,220.86)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	24,034,574.57	(9,546,494.83)
五、现金及现金等价物净增加额	13,094,160,478.37	2,024,4,007.46
加:  年初现金及现金等价物余额	22,002,774,937.38	19,978,285,929.92
六、年末现金及现金等价物余额	35,096,935,415.75	22,002,774,937.38

接下来再分析三年内的现金流量债务比率，如下图1-2所示，这是万科近10年的现金流量比率变化图，2008-2010这三年时间里，现金流量债务比率变化较稳定。联系到这三年里万科公司的现金流量表（如图1-3），我们发现，2008年该企业的经营现金净流量为负，所以现金流量债务比率也为负，但这点细微波动并不会影响到企业的短期还债能力。近10年该企业稳定的现金流量债务比说明该企业一直采用稳定的营运资金管理，企业现金流充裕，且波动较小。

图1-2

【财务指标-现金流量分析】

 

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     指标名称         │2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31

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销售现金比率(%)       │    4.4115│   18.9304│   -0.0833│  -29.3800

营业收入现金含量％    │  173.7586│  117.8276│  104.3703│  125.8572

净利润现金含量(%)  　 │   25.3094│  143.90│   -0.7361│ -196.29

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净利润现金含量高表明公司收益质量良好，现金流动性强。

该指标行业平均值：-292.8153%

四、利润表分析

项目	2010 年	2009 年
一、营业总收入	50,713,851,442.63	48,881,013,143.49
二、营业总成本	39,581,842,880.99	41,122,442,525.36
其中:  营业成本	30,073,495,231.18	34,514,717,705.00
营业税金及附加	5,624,108,804.74	3,602,580,351.82
销售费用	2,079,092,848.94	1,513,716,869.35
管理费用	1,846,369,257.59	1,441,986,772.29
财务费用	504,227,742.57	573,680,423.04
资产减值损失	(545,451,004.03)	(524,239,596.14)
加:  公允价值变动 (损失) / 收益	(15,054,493.43)	2,435,350.77
投资收益	777,931,240.02	924,076,829.10
其中:  对联营企业和合营企业的投资收益	291,703,045.44	541,860,8.68
三、营业利润	11,4,885,308.23	8,685,082,798.00
加:  营业外收入	71,727,162.82	70,678,786.74
减:  营业外支出	25,859,2.03	138,333,776.65
其中:  非流动资产处臵损失	1,211,776.17	1,577,638.38
四、利润总额	11,940,752,579.02	8,617,427,808.09
减:  所得税费用	3,101,142,073.98	2,187,420,269.40
五、净利润	8,839,610,505.04	6,430,007,538.69
归属于母公司所有者的净利润	7,283,127,039.15	5,329,737,727.00
少数股东损益	1,556,483,465.	1,100,269,811.69
六、每股收益
(一) 基本每股收益	0.66	0.48
(二) 稀释每股收益	0.66	0.48
七、其他综合收益	6,577,300.53	62,370,848.23
八、综合收益总额	8,846,187,805.57	6,492,378,386.92
归属于母公司所有者的综合收益总额	7,2,704,339.68	5,392,108,575.23
归属于少数股东的综合收益总额	1,556,483,465.	1,100,269,811.69

1．净利润分析

万科公司合并2010年实现净利润88.39.亿元，比上年增长了24亿元，增长率为37.47%，增长幅度较高。从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于利润总额比上年增长了 引起的。

2.利润总额分析

万科公司合并利润总额增长33亿元，增长率为33.37%；同时营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了32亿元，增长率为37.2%. 

3.营业利润分析

万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。营业收入比上年增加19亿元,增长率为3,%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升；财务费用的大幅降低；但由于营业成本，营业税费，销售费用，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，营业利润增加了33亿元,增长率为33.7%。

从企业的构成情况来看，盈利能力较上年度都有所提高。各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是资产减值损失结构下降所致，说明营业成本及营业税金和财务费用下降是提高营业利润比重的根本原因。但是利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于资产减值损失比重的下降。另外投资收益比重下降和营业外支出的提高，对营业利润，利润总额和净利润结构都带来了一定的不利影响。

五、行业分析

作为中国房地产业的龙头老大，万科集团无疑是该行业的佼佼者，在进行完趋势分析后，下面就开始进行行业分析，从而从财务数据上进一步体会该企业在这一行业里的地位。我选取的企业就是A股的另一家房地产业老大哥——华远地产（600743）。如图3-1是这两家企业2010年负债指标的对比表。

财务指标	万科A	华远地产
短期负债
流动比率(--)	1.5852	1.9567
速动比率(--)	0.5568	0.7514
现金比率(%)	29.021	71.57
现金流量债务比率(--)	0.0139	-0.011
长期负债
资产负债率(%)	74.6861	77.5539
产权比率(%)	282.931	345.5108
利息保障倍数(--)	2468.1269	3757.9521

图3-1 2010年财务指标对比

从这张表格中可以看出在2010年，华远地产除了现金流量债务比率外，各项指标都高于万科。

从短期负债能力来看，华远的流动比率、速动比率以及现金比率都比万科高一些，相对而言更接近于国际标准。

从长期负债能力来看，华远采用了更为激进的筹资策略，负债与股东权益的比值达到3.46:1，较高于万科的产权比率。因此华远承担的财务风险也高于万科，但是华远的利息保障倍数也高于万科，接下来将从具体的财务状况来阐述这些情况。如图3-2是2010年这两家企业简化的资产负债表

图3-2  2010年资产负债表对比

从这张资产负债表中可以看出在2010年，华远的产业规模远小于万科，由于企业负债较小，企业规模小，相对更好管理，所以该企业的利息偿还倍数高于万科。2008年，湖北幸福实业与北京市华远地产进行重大资产重组及新增股份换股吸收合并华远地产，原华远不复存在，幸福实业更名为华远地产。因此新生的华远地产与万科公司相比，还处于成长期，采取更冒进的筹资策略也是可以理解的。总而言之，万科作为A股地产板块的领军企业，不论是企业规模还是其管理水平，在A股上市公司中都是摇摇领先的。