某某酒店可研报告

1.1  项目名称

    某某国际大酒店

1.2  项目建设单位概况

某某市新华书店是一家省属文化企业，现有职工200多人，企业因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。为此，新华书店决定在某某县南城宾馆现有的基础上进行整体改造与新建，使其成为某某县城重要的一家三星级宾馆。

1.3  编制依据及研究范围

1.3.1  编制依据

1.3.1.1  《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）； 

1.3.1.2  《民用建筑可行性研究与快速报价》（中国建筑工业出版社出版）； 

1.3.1.3  《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）

1.3.1.4  某某市新华书店提供的建设用地红线图及地形图

1.3.1.5  国家现行的有关规范规定

1.3.1.6  项目建设单位提供的相关资料

1.3.2  研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关法规、、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。

1.4主要经济技术指标

主 要 技 术 经 济 指 标

本项目的开发建设有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并且能够为某某县委、县的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向符合某某县城的城市总体规划的要求。通过对业主需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：

（1）注重旅游接待设施环境的营造。在规划设计上应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造出一个具有优雅环境与文化内涵及个性鲜明的旅游接待设施环境。

（2）贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设生态型景观空间为规划目标，满足旅游设施（宾馆）的舒适性与安全性，创造一个布局合理、配套设施完善、环境优美的现代化三星级宾馆。

综上所述，本项目既能提高县城公共服务设施水平，完善城市职能增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进某某县旅游业的发展，因此，建议有关部门尽快批准建设。

第二章   项目背景及建设必要性

2.1项目背景

某某苗族自治县地处湘西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆；现南邻广西龙胜、资源二县，西接怀化通道县，总面积26.07平方公里，现辖10个乡镇，10个国营农、林、牧、渔场，总人口25万人，其中苗族占53.8%，苗、汉、侗、瑶10个民族于这片盈满灵性的沃土上和睦相处，共同发展。 

规划的某某国际大酒店是在现有位于某某县城人民南路的南城宾馆的基础上进行改造新建的，总占地面积1.39公顷，其规划用地性质为旅馆业用地。该酒店主要是由某某市新华书店集团公司的员工所共同集资兴建的一家三星级宾馆。

2.2项目建设的必要性

某某县内具有丰富的自然人文景观。自然景观主要有号称“江南呼伦贝尔”的十里南山，山上有48坪48溪；有“绿色王国”之称的沙角洞自然保护区；有风光如画的十万古田，面积9万余亩，平均海拔1500米；有千资百态的白云溶洞群和白云千岛湖；著名历史人物---抗金名将杨再兴出生于某某。举世闻名的二万五千里的长征中，中国工农红军六军团在某某历时5天，纵横驰骋一军团在某某辗转8天，留下光辉的足迹和不少珍贵文物。还的独具风格的苗族风情，实为人们观赏休闲的好地方。近年来，县里正积极在南山筹建直升飞机场，开通桂林至南山的直升飞机旅游服务。某某县南城宾馆（某某县招待所）原是某某县委、县的日常公务性接待场所，主要为行政会务活动及社会公众提供简单的住宿与餐饮服务，现有设施相对比较简陋陈旧，所能提供的接待服务水平与能力有限，随着某某县域旅游业的大力发展及县招待所的市场化经营改革措施的实施，原有的接待设施已经远不能适应市场化的需求，急需进行相关职能的全面升级与接待设施的改造新建，宾馆急需募资重组。某某市新华书店是一家省属文化企业，企业现因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。故在相关部门的引导下，集资进行某某县南城宾馆的改造重建，规划建成为一家三星级宾馆（某某国际大酒店）。宾馆的建成将有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并能够为某某县委、县的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向完全符合某某县城的城市总体规划的要求。

因此，加快湘中国际大酒店的建设为改善城市风貌与完善城市职能等方面都具有很强的社会意义与现实意义。

第三章   项目选址及建设条件

3.1地理位置

项目场址位于某某县城南部，为原某某县南城宾馆(县招待所)用地，规划地块西面紧临城市主干道—人民路，地块的北面与西面

皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用地，地块位于绍阳市2小时经济圈内，其交通与区位条件都比较优越，周边自然环境也较优美，相当适合于旅馆业发展用地。

项目场址地势平坦，适宜建设，符合城市规划要求。

3.2 建设条件

（1）交通

项目场址西临人民南路、距某某汽车站约3公里。场址南面紧邻城市次干道，本项目内、外部交通状况良好。

(2)基础设施

供水：由场址西面的人民南路自来水管网接入。

供电：由场址西面的人民南路供电网接入，可在场址内设配电所。

通讯：直接由城区通信网接入。

排水：区内污水可沿城区主干道下的排水管网排出。

(3)商业及文化娱乐配套设施

规划地块西面紧临城市主干道—人民路，北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用

地，公共服务设施相对配套完善。

 (4)地震烈度

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），某某县城区的地震动峰值加速度分区g<0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为度。

(5)气象条件

某某县地处湖南省西南部，沅江支流巫水上游，属中亚热带山地气候，该地区气象资料如下：

气温：                       年平均16.1℃

                             最高38.5℃

                             最低－8.1℃

相对湿度：                   年平均  ％ 

                             最热月平均  ％

                             最冷月平均  ％ 

降水量：                     年平均1218.5毫米 

蒸发量：                     年平均   毫米 

最大积雪厚度：                  厘米 

年平均降雪日数：                天 

全年日照时数：                  小时 

无霜期：                        273天 

平均风速：                      米/秒 

主导风向：                   

3.3征地及拆迁

3.3.1土地所有权性质

项目拟占用土地属国有土地。

3.3.2场地现有建筑

本项目场地比较平坦，现有一定数量的旅游接待设施，是一片非常理想的建设用地，本项目的开发在原有的基础上进行详细规划。

第四章   建设规模及功能标准

4.1建设内容及规模

本项目规划建设为以多层建筑为主的三星级宾馆。规划总占地面积13997.7平方米，总建筑面积15321平方米，建筑密度38％，容积率1.1，绿地率34％。

4.2功能设施标准

4.2.1建筑使用功能

馆内规划的客房建筑与公共服务设施配套完善，以满足旅客对宁静优美的住宿环境及会议、餐饮、休闲、娱乐、健身与购物等要求，营造出良好的旅居环境。

规划要求宾馆内各功能空间分区合理明确，设备和装修上体现个性。

4.2.2装修标准

1、客房为初装修，餐饮、厨卫一次性装修完成。

(1) 外墙：面砖、高级外墙漆；

(2) 内墙：厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆找平、其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料；

(3) 地面：厨、卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平；

(4) 门窗：高档实木门，高档塑钢窗；

(5) 卫生间：蹲式大便器；

(6) 有线电视、宽带网、电话线入房。

4.2.3  馆区配套标准

馆内设有公共绿地、庭院绿地、卫生室、商务中心、健身房、文化娱乐厅、歌舞酒厅、咖啡厅、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视与通信系统及保安监视等市政公用设施系统。

第五章   工程技术方案

5.1设计原则

5.1.1设计原则

（1）以人为本，满足人的心理和行为特征的需求；

（2）以环境为中心，力求创造出富有特色的公共空间、建筑景观及生态环境，塑造成具有鲜明地方特色的馆区形象。

（3）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归属感和较强私密性的旅游休闲环境空间。

（4）力求经济、实用、美观的原则。

5.2总平面布置

5.2.1布局

本宾馆用地规划采用庭院式空间组织方式，通过合理的功能分

区，宾馆共由入口服务区、餐饮休闲区、服务配套区、普通住宿区及贵宾住宿区等五个功能区所共同组成。功能区之间以共享的中心绿化庭院为核心即相互分离又紧密的联系，共同形成围合感及凝聚感较强的U字型的用地空间布局形态。

5.2.2交通组织

馆区内的交通最大限度的做到人车分流，在临馆区西侧的人民路上规划设置人行及车行主入口，在临馆区南侧的城市次干道上设置车行次入口。

馆区内交通以步行为主，规划在馆区中心精心布置15米宽的景观绿地步行道路，与庭院景观空间相互交融并有着步移景异的效果。

规划沿馆区步行道路的两侧设置宽度3m，纵坡在2%以下的U字型车行道路，同时规划严格其车行速度，以维护馆区内宁静而优美的空间环境。

在馆区内结合绿化铺地灵活的设置地面停车场，以满足机动车的停放之需。

5.2.3绿地景观

馆区内绿地率达34%，规划馆区内绿地景观系统以中心庭院绿地为核心，主要采用轴对称的景观设计手法，构成“一线串五珠”的绿地结构，以使绿地景观与各个功能区之间紧密地联系，并相互渗透。同时灵活运用多种空间景观主体设计手法，力求在空间环境上营造出层次丰富、变化有序、丰富多彩的景观环境。

5.3建筑

5.3.1平面设计

馆区建筑以低层客房为主，并以面积15-25平方米的标准双人间为主要房型，同时设置一定数量的高标准客房。通过规划设计力求使本三星级宾馆的适用性能、安全性能、耐久性能及环境性能均为优良。

5.3.2立面设计

本馆区建筑立面以古典欧式建筑风格为主，体现建筑的华丽与庄重。设计中注重各部分层次的变化，并结合旅游宾馆特色，着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强宾馆的整体特色。 

5.4结构

1．工程设计所采用的主要规范规程

（1）建筑结构可靠度设计统一标准　    GB50068－2001

（2）《建筑结构荷载规范》        　   GB50009－2001

（3）《建筑地基基础设计规范》         GB50007－2002

（4）《砼结构设计规范》               GB50010－2002

（5）《建筑抗震设计规范》             GB50011－2001

（6）《砌体结构设计规范》　　　　   　GB50003－2001

2．地震设防

本工程为低层星级宾馆，位于某某县城某某镇，根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》，馆区用地属六度地区，本次按六度抗震设防。

5.5电气

5.5.1设计依据

（1）建设方提供的要求；

（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；

（3）国家现行有关电气设计规程规范。

5.5.2 负荷等级与供电特征

（1）负荷等级：客房及消防用电负荷属二级负荷，其它用电负荷属三级负荷。

（2）供电特征：馆区由两路10kV电源供电，两路均为100％负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，满足整个馆区的用电需求。

5.5.3用电负荷

馆区负荷指标按70W/m2计算，则总负荷为1071kw。

5.5.4变、配电系统

    （1）变电所

馆区10kV高压配电装置选用高级环网柜，高压开关选择真空断路器，低压配电装置选用GCS低压抽屉式开关柜。

变电所高压进线为电缆引入,计量方式为高压低压双计量，操作电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。    

低压配电屏向动力和照明系统供电，且采用放射式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线开关均采用低压断路器作为过载和短路保护。一般情况下，变压器分列运行。

5.5.5配电

配电系统应满足计量、维修管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。每路干线的供电范围，应以容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱，电力、照明分成不同的配电系统。

消防负荷采用双回路电源供电，末端自动互投；消防应急照明、采用双回路电源供电，末端自动互投或采用自带畜电池灯具，且供电时间＞30min；出口指示灯和疏散指示灯采用自带畜电池灯具，且供电时间＞30min。

照明光源的确定应根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，优先采用节能型光源。

电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，配线电力电缆采用ZRVV、VV型电力电缆，控制电缆采用ZRKVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。

5.5.6户外供电及照明

馆区路灯照明采用造型优美的庭院灯,以衬托馆区优美环境，由变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。

5.5.87防雷接地

馆区内建筑物分属第二、三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带作接闪器，利用建(构)筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置，在低压配电系统中采用电涌保护器进行保护。

低压配电系统的接地型式采用TN-S。

用电设备的接地分为工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1Ω。

总等电位联结应将电气装置接地极的接地干线、建筑物内的保护干线、水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接；卫生间作局部等电位联结。

5.5.8综合布线系统

综合布线系统是建筑群内信息、通信网络的基础传输通道。馆区内综合布线系统应能满足建筑群内信息网络与通信网络的布线要求，应能支持语音、数据、图形等多媒体业务信息传输要求。设计时，应根据各建筑物项目的性质、使用功能、环境安全条件进行合理的系统配置和管线设计。

综合布线系统采用开放式星型拓扑结构，它由水平分布子系统、垂直干线子系统、配线架、交换机、中心服务器组成，并由中心服务器对系统进行控制，为进入国际互联网或其它广域网提供足够的接口。

5.5.9智能化系统

馆区内建筑集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。

弱电系统配线采用穿钢管或阻燃PVC管暗敷引至弱电设备和插馆区内建筑集中设置布线臬，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。

弱电系统配线采用穿钢管或阻燃PVC管暗敷引至弱电设备和插座。

5.6给排水

5.6.1设计依据

（1）《室外给水设计规范》GBJ13-86(1997年版)

（2）《室外排水设计规范》GBJ14-86(1997年版)

（3）《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001年版)

（4）《建筑给水排水设计规范》GBJ50015-2003

5.6.2给水

（1）给水水源

本工程的给水水源由某某县自来水公司城市供水设施供给。

（2）用水量

根据有关的规定，本工程最大日生活用水定额为400—500L/床.日，设计床位为284个，生活日用水量约142m3。

（3）给水系统

给水系统设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。

给水干管沿馆区道路布置，干管管径为DN200—DN500，沿线布置消火栓，且消火栓间距不大于120米。

（4）消火栓给水系统

本工程消防用水量标准为室为10L/S，室外15L/S。

（5）管材

室外给水管管材采用可延性铸铁管。室内给水管采用PP-N管。

5.6.3排水

馆区排水采用雨污分流制。

（1）工程的日排污量按日用水量的90%考虑，即日最大排污废水量为127.8m3/d。生活污水经化粪池处理后，排入城市排水系统。

（2）雨水

雨水量设计暴雨强度按某某地区暴雨强度公式计算。

第六章   消防安全及节能措施

6.1消防安全

6.1.1建筑消防设计

（1）馆区内客房高度不超过50m，属于建筑二级防火。

（2）建筑物周围设消防通道，利用项目四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

6.1.2消防给水

根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001年版)和国家相关防火规范的规定，室外消防用水量为15L/s，室内消防用水量为10L/S。

6.1.3电气消防

（1）在疏散走廊和出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源。

（2）照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热等防火措施。

（3）电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。

（4）设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。

6.2节能　

6.2.1电气节能

（1）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器。

（2）电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗。

（3）设计时考虑稳定电压措施。

6.2.2给水措施

（1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源；

（2）尽量选用节水型卫生设备。

第七章   环境影响评价

7.1编制依据

（1）《中华人民共和国环境保》；

（2）环境保护有关标准：

《大气环境质量标准》（GB3095-1996）

《地面水环境质量标准》（GB3838-88）

《生活饮用水卫生标准》（GB8507-97）；

7.2环境现状

本项目选址于城区内，周边自然环境状况良好。周边以居住小区与商业用地为主，没有大型厂矿企业，对本项目环境无不良影响。

7.3项目对环境影响

项目对环境影响主要有以下几方面：

（1）本工程的污染物主要是生活污水；

（2）垃圾站堆存的生活垃圾；

（3）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。

7.4环境治理及保护方案

（1）废水处理

本工程的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生

活污水BOD5为180～200mg/L，不含其他有害物质，需处理后方可排放。

本工程的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999的水质标准后，排入城市排水系统。

（2）生活垃圾由专职清扫人员清扫、装袋，集中送城市垃圾处理场或由环卫部门处理。

（3）用环保型洁净能源，禁用燃煤、木材等设施。

（4）项目建成后，加强环境管理，搞好馆区的绿化和美化工作，促进馆区环境的良好发展。

（5）施工过程中的环境保护

工程施工时应避免夜间进行。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填。

第八章  项目实施进度及工程招标计划

8.1实施进度安排

项目建设应完整、配套，为保证建设进度，必须做好计划安排。预计项目建设工期约半年内。其综合进度计划见项目实施进度计划表   

8.2工程招标计划 

根据国家发展计划委员会签发第9号令，在建设项目可行性研究报告中，增加招标内容要求。本馆区内建筑物属普通民用建筑，属于自行招标范畴，所以该工程的施工采用邀请招标。并按湖南省招标办公实施。见招标附表。

第九章   投资估算

9.1 编制说明

本项目为某某国际大酒店改扩建工程。其工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制。

9.1.1内容包括：

① 工程费用

② 费用部分

③ 建设期贷款利息

本项目贷款资金1000万元。贷款期为半年。利息6.12%（年息)

9.1.2编制内容详见投资估算表（表一）

第十章   项目财务预测数据

10.1 资金筹措及投资使用计划

10.1.1资金筹措

本项目资金来源有二个渠道：

(1) 自有资金：685.60万元；

(2) 银行贷款：1000万元；

总投资为1685.60万元。

10.1.2投资使用计划

按本项目实施进度计划，项目建设期为半年，投资1685.60万元。

10.2 项目的计算期、折旧及摊销费

10.2.1 项目的计算期

根据项目实施进度计划，本项目建设期为半年；根据项目特点，营运期定为10年。项目的计算期确定为11.5年。

10.2.2 固定资产折旧费

本项目计入固定资产原值费用包括：固定资产投资中的工程费用；建设期利息。固定资产原值合计为1594.69万元。按平均年限法计算折旧，折旧年限定为20年，不计残值。由此得出年折旧值为79.73万元。

详见表三

10.2.3 无形资产摊销费

本项目固定投资的第二部分费用部分计为项目的无形资产，其值为90.91万元。无形资产按5年摊销。年摊销费用为18.18万元。

详见表四

10.3 经营收入和经营成本费用估算

详见表五、表六

10.4 利润及利润分配

用税后利润支付长期借款还本后无余额的年份，税后利润全部计入未分配利润用于支付长期借款还本，不计提盈余公积金。最后将剩余部分作为应付利润分配给项目投资主体。

 详见表八。

10.5 借款还本付息估算

1．建设期借款利息累积到营运期，按年实际利率每年计息一次（实际年利率6.12%）。

2．详见表七。

第十一章   项目财务评价

11.1 财务的盈利分析

11.1.1 项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标。

(1) 财务净现值

FNPV=∑(CI-CO)t（1+10%）-t

=876.15万元>0

(2) 通过试算得到：

   当i1=21%时，FNPV（i1）=37.84万元>0

 当i2=22%时，FNPV（i2）=-9.318万元<0

   根据插值公式,得到：

财务内部收益率= 21.01%

(3) 静态投资回收期

Pt=（6-1）+|-113.66|/265.73=5.04（年）

(4) 动态投资回收期

Pt，=（10-1）+|-62.83|/102.45=6.41年

根据表七可以计算出，项目财务内部收益率为总是大于行业基准收益率Ic=10%；项目财务净现值为876.15万元，大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。另外，项目的静态投资回收期为5.04年、动态投资回收期为6.41年。均小于行业基准回收期10年（不含建设期）。表明项目投资能在规定时间收回。

11.1.2 由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标：

   投资利润率=年平均利润总额/项目总投资×100%

         =470/1685.60

         =27.88%

投资利税率=年平均利税总额/项目总投资×100%

         =（470+44.65）/1685.60

         =36.11%

资本金利润率=年平均利润总额/资本金×100%

         =470/685.60

         =68.55%

  本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。

11.2 清偿能力分析

11.2.1 固定资产借款偿还期

根据本项目资借款还本付息计算表（见表七）该项目在营运期的5年内即可还清借款，所以从清偿能力的角度分析，该项目是可行的。

11.3 敏感性分析

本项目分别就项目固定资产投资、经营成本、经营收入三个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率±10%，计算结果见表十。

由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为：经营收入、固定资产投资、经营成本、。

另外，在±10%变化范围内，财务净现值均大于零。表明项目有较好的抗风险能力。

11.4 结论

由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还能满足贷款机构要求，项目各年的财务状况也较好，具有一定的抗风险能力。因此，从财务上讲项目可行。