2015年下半年海南省房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调

2、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

3、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700B：2 000C：2 100D：2 400E：工业用地的监测点评估价格

4、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

5、房地产评估价值对应的日期称作__。A．估价日期B．估价时间C．估价时点D．估价基准日

6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A．10.0%B．14.0%C．25.0%D．35.0%

7、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A．开发商B．监理单位C．分包单位D．总承包单位

8、对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是。A：现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B：现金流入都包括销售收入和销售税费C：现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D：现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本E：借款合同

9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。A．专业工程B．建筑工程全过程C．分部工程D．分阶段

10、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券

11、下列不属于间接融资优点的是。A：筹资可以积少成多B：安全性较高C：安全性较低D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动E：执行层的组织协调

12、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。A．10，200B．20，200C．30，300D．30，500

13、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。A：3816B：39C：4087D：4920E：工业用地的监测点评估价格

14、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5B．155.6C．144.6D．132.4

15、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

16、市场的客体通常是指。A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格E：借款合同

17、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D．投保人可以是法人，也可以是自然人

18、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A：个人所有的居住房屋及院落用地B：免税单位职工家属的宿舍用地C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E：执行层的组织协调

19、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款E：执行层的组织协调

20、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。A．无偿无限期使用B．无偿有限期使用C．有偿无限期使用D．有偿有限期使用

21、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调

22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。A：房地产投机B：物价变动C：财政收支状况D：居民收入水平E：工业用地的监测点评估价格

23、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．转让B．赠送C．出让D．买卖

24、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格

25、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。A：法律B：行规C：部门规章D：地方性法规E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类。A：描述性调查B：试探性调查C：抽样性调查D：因果性调查E：电话回访性调查

2、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。A：项目系统各种需求关系的协调B：项目系统内部关系的协调C：项目系统组织关系的协调D：与业主有合同关系的设计单位的协调E：与业主没有合同关系的社会团体的协调

3、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。A：地籍测量B：房产测量C：地质测量D：城市工程测量E：码头测量

4、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。A：价格结构B：总量结构C：档次结构D：投资结构E：租买结构

5、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数

6、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。A：以投资估算价控制设计方案的选择B：用预算造价控制施工图设计C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D：合同管理E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据

7、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.38

8、不是影响房地产价格的区位因素是__。A．位置B．交通C．人文D．环境

9、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本B：边际收益小于边际成本C：总收益等于总成本D：边际收益大于边际成本E：执行层的组织协调

10、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。A．总投资估算表B．现金流量表C．资金来源与运用表D．损益表E．资产负债表

11、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A．附属工程费B．设备及安装工程费C．室外工程费D．建筑工程费

12、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿

13、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。A：B：C：D：P” />E：借款合同

14、保险合同的当事人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人

15、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。A：被拆迁房屋的权属证载的面积B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

16、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%

17、下列关于我国目前住房公积金利率的表述中，正确的是。A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定E：执行层的组织协调

18、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）A．12%B．13.4%C．107.7%D．125%

19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__A．3275元/m2B．3287元/m2C．3402元/m2D．4375元/m2

20、建筑材料与水有关的物理性质有等。A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性

21、房地产间接投资包括。A：投资房地产开发企业股票B：在建工程C：投资房地产开发企业发行的债券D：投资房地产投资信托基金E：购买住房抵押支持证券

22、下列不属于房地产保险估价范围的是。A：房地产投保时的保险价值评估B：保险事故发生后的损失价值C：价值的最差值的评估D：损失程度评估E：执行层的组织协调

23、公房出售以后，维修资金由__缴交。A．售房单位B．购房人C．房管局D．售房单位及购房人双方

24、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

25、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）A．0.18B．0.12C．4.09D．5.00