2015年青海省房地产估价师《制度与》：建设用地使用权划拨的含义试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。A：征收土地实行两级审批制度，即和省级B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C：基本农田由审批D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由审批E：房地产估价机构必须加盖公章

3、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道B：城市主干道C：城市商业街道D：城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格

4、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。A：销售利润率=销售利润/销售收入B：销售利润率=销售利润/总开发价值C：销售利润率=销售利润/总开发成本D：销售利润率=销售利润/项目总投资E：借款合同

5、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A．10B．15C．20D．30

6、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。A．位置B．外部配套设施C．环境景观D．交通

7、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。A．40B．50C．60D．70

8、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。A．i＝rB．i＞rC．i＜rD．i＝1+r

9、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。A．15B．30C．45D．60

10、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格

11、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A．30%B．45%C．65%D．75%

12、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程

13、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关B．县级以上C．房屋拆迁管理部门D．城市规划行政主管部门

14、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。A：是否可以用质量表现B：是否可以用数量表现C：是否可以用重量表现D：是否可以用面积表现E：执行层的组织协调

15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。A：2 020．80B：2 214．29C：2 336．45D：2 447．37E：工业用地的监测点评估价格

16、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。A．10000B．12000C．180000D．15000

17、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格

18、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%

19、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能B：防灾防损职能C：分配职能D：分散风险职能E：执行层的组织协调

20、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

21、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地为370万元，则该项目土地后的开发成本利润率为。(2007年试题)A：45.05%B：49.31%C：58.86%D：63.6%E：借款合同

22、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

23、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。A：3000B：5000C：7500D：8000E：借款合同

24、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。A：房屋建筑面积B：房屋共有建筑面积C：房屋产权登记面积D：房屋使用面积E：执行层的组织协调

25、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县房产管理部门办理登记备案手续。A：签订B：变更C：终止D：执行E：遵守

2、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。A．名义利率大于实际利率B．实际利率大于名义利率C．名义利率等于实际利率D．实际利率小于名义利率

3、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的

4、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置C：集体土地上的拆迁行为D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为E：自诉自建行为

5、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：B：国土资源部C：省级D：市级E：县级

6、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则

7、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14B．6258.75C．7010.34D．6323.58

8、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。A．购买财产保险B．购买C．翻建D．装修和大修E．建造

9、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A．全租金方式B．毛租金方式C．净租金方式D．基本租金方式

10、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

11、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置

12、房地产市场供给的特点主要有。A：市场供给在短期缺乏弹性B：市场供给具有非同质性C：具有高度的垄断性D：具有竞争的完全性和充分性E：具有高度的适应性

13、开发项目总投资包括建设投资和__。A．前期投资B．后续投资C．经营投资D．管理投资

14、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用

15、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。A．房屋重置价格结合结构差价B．商品房价格C．房屋结构差价D．房屋重置价格结合成新差价

16、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

17、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

18、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A．批量行业B．僵滞行业C．分块行业D．专业化行业

19、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束

20、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。A：甲＞乙＞丙B：丙＞乙＞甲C：乙＞甲＞丙D：乙＞丙＞甲E：借款合同

21、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。A：房地产开发企业B：物业管理职能部门C：公房出售单位D：业主大会E：业主委员会

22、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅

23、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)A：甲公司非法占用了财产B：甲公司所有的危房C：曱公司替乙公司保管的财产D：甲公司未经规划许可建造的房屋E：执行层的组织协调

24、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005年试题)A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段后期D：第三阶段E：第四阶段

25、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的批准后，由__实施。A．市、县B．市、县土地管理部门C．市、县规划管理部门D．乡镇