2015年中级经济师考试金融知识点：金融风险的概念最新考试题库(完整版)

　　A. 楼幢均价

　　B. 楼层差价

　　C. 朝向差价

　　D. 楼层均价

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

2、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。

　　A.300

　　B.400

　　C.500

　　D.600

　　标准答案： C

　　解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

3、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。

　　A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

　　B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

　　C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

　　D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

　　E.划拨建设用地使用权的出租无须审批

　　标准答案： A, C, E

　　解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

4、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

　　A. 占有抵押房地产

　　B. 办理房地产抵押登记

　　C. 扣押抵押房地产权属证书

　　D. 派人看守抵押房地产

　　标准答案： B

　　解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级规定的部门办理抵押登记。

5、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。

　　A. 方案设计、初步设计和施工图设计

　　B. 初步设计和技术设计

　　C. 初步设计、技术设计和施工图设计

　　D. 初步设计和施工图设计

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

6、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。

　　A. 楼幢均价

　　B. 楼层差价

　　C. 朝向差价

　　D. 楼层均价

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

7、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。

　　A. 方案设计、初步设计和施工图设计

　　B. 初步设计和技术设计

　　C. 初步设计、技术设计和施工图设计

　　D. 初步设计和施工图设计

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

8、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。

　　A. 各方案均为房地产开发投资项目

　　B.各方案有相同的投资收益率

　　C.各方案费用和效益的计算口径一致

　　D. 各方案有相同的计算期

　　E.各方案现金流量有相同的时间单位

　　标准答案： C, D, E

　　解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

9、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。

　　A. 合理

　　B. 公平

　　C. 公开

　　D. 质价相符

　　标准答案： C

　　解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。

10、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。

　　A. 城市化进程加快

　　B. 土地总量有限

　　C. 房地产开发周期长

　　D. 房地产不可移动

　　E.垄断建设用地使用权出让市场

　　标准答案： BCDE

　　解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

11、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。

　　A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

　　B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

　　C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

　　D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

　　E.划拨建设用地使用权的出租无须审批

　　标准答案： A, C, E

　　解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

12、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

　　A. 选择工程施工单位

　　B. 选择材料、设备供应商

　　C. 选择工程勘察设计单位

　　D. 选择工程监理单位

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

13、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

　　A. 定位策略

　　B. 分割策略

　　C. 渠道策略

　　D. 人本策略

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

14、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。

　　A. 房地产开发企业

　　B. 招标代理机构

　　C. 工程监理单位

　　D. 施工企业

　　标准答案： D

　　解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。

15、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。

　　A. 交易双方过去互不相识

　　B.交易双方对交易对象不够了解

　　C.交易双方斤斤计较

　　D. 交易双方对市场行情不够熟悉

　　E.交易双方有利害关系

　　标准答案： B, D, E

　　解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

16、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。

　　A. 投标文件未按照招标文件的要求密封

　　B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章

　　C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认

　　D. 投标文件正文字体不一致

　　E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议

　　标准答案： A, B, C, E

　　解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。

17、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。

　　A.5337

　　B.5440

　　C.5550

　　D.5618

　　标准答案： A

　　解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.=5337元/平方米。

18、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。

　　A. 竣工决算

　　B. 竣工结算

　　C. 施工图预算

　　D. 工程预算

　　标准答案： B

　　解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

19、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )

　　A. 总体规划建议

　　B.市场细分

　　C.建筑功能建议

　　D. 配套与景观建议

　　E.户型设计

　　标准答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。

20、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。

　　A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

　　B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

　　C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

　　D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

　　E.划拨建设用地使用权的出租无须审批

　　标准答案： A, C, E

　　解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

21、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )

　　A.生活方式

　　B.使用时机

　　C.购买阶段

　　D.购买动机

　　E.追求利益

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。

22、关于业主委员会职责的说法，错误的是( )。

　　A. 业主委员会负责召集业主大会会议

　　B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

　　C. 业主委员会负责制定管理规约

　　D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

　　标准答案： C

　　解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。

23、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。

　　A. 竣工决算

　　B. 竣工结算

　　C. 施工图预算

　　D. 工程预算

　　标准答案： B

　　解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

24、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。

　　A. 争议已经过调解

　　B. 争议已经过双方协商

　　C. 争议双方在同一地区注册

　　D. 争议双方有仲裁约定

　　标准答案： D

　　解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

25、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。

　　A. 物业服务人员工资

　　B.物业管理区域绿化养护费用

　　C.物业服务人员奖金

　　D. 物业管理区域公共秩序维护费用

　　E.物业管理用房保修期满后的改造费用

　　标准答案： A, B, D

　　解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。

26、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。

　　A.5337

　　B.5440

　　C.5550

　　D.5618

　　标准答案： A

　　解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.=5337元/平方米。

27、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。

　　A. 可改扩建的旧房

　　B. 已为最高最佳利用的现房

　　C. 房地产开发用地

　　D. 已停工的商品房建设工程

　　标准答案： B

　　解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

28、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

　　A. 选择工程施工单位

　　B. 选择材料、设备供应商

　　C. 选择工程勘察设计单位

　　D. 选择工程监理单位

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

29、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。

　　A. 居民委员会代表

　　B. 业主代表

　　C. 建设单位代表

　　D. 事处、乡镇人民代表

　　标准答案： D

　　解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、事处、乡镇代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由事处、乡镇代表担任。

30、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )

　　A. 间接融资和股权融资

　　B. 间接融资和债权融资

　　C. 直接融资和股权融资

　　D. 直接融资和债权融资

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

31、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

　　A.33

　　B.35

　　C.40

　　D.43

　　标准答案： C

　　解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。

32、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。

　　A. 土地收购储备

　　B. 不动产征收

　　C. 保障性住房建设

　　D. 住房抵押贷款

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

33、房地产开发项目的土地取得成本包括( )。

　　A. 建安工程费

　　B.土地使用权出让金

　　C.土地房屋征收补偿费用

　　D. 公共配套设施建设费

　　E.土地使用权取得税费

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。

34、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。

　　A. 广告调查费用

　　B.广告制作费用

　　C.广告媒体费用

　　D. 广告策划费用

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。