浙江省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的途径考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资

2、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。A．评估B．经纪C．代理D．咨询

3、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括A：职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B：个人提取住房公积金账户内的存储余额C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入E：执行层的组织协调

4、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。A．抵押权人B．具有土地估价资格的中介机构C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

5、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。A．重置价值B．残存价值C．市场价值D．市场评估价值

6、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。A：房屋重置价格结合结构差价B：商品房价格C：房屋结构差价D：房屋重置价格结合成新差价E：执行层的组织协调

7、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

8、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表

9、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。A．续期注册B．初始注册C．撤销注册D．变更注册

10、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至__。A．2011年1月9日B．2003年1月9日C．2014年1月9日D．2016年1月9日

11、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。则该项目的速动比率是。A：80％B：120％C：171％D：200％E：借款合同

12、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5 000㎡B：建筑物地面一层建筑面积为1 400㎡，总建筑面积为5 000㎡C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5 500 m，D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2 500㎡E：工业用地的监测点评估价格

13、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工业用地的监测点评估价格

14、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为 1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D．此时乙的需求价格弹性最大

15、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：5．00％B：5．25％C：5．42％D：5．75％E：工业用地的监测点评估价格

16、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。A：退房B：换房C：买房D：卖房E：执行层的组织协调

17、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。A：分散危险B：融通资金C：防灾防损D：分配E：执行层的组织协调

18、下列股东权利中属于共益权的是__。A．出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

19、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调

20、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法B：市场法C：成本法D：假设开发法E：工业用地的监测点评估价格

21、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止E：执行层的组织协调

22、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。A：AA级及以上B：A级以上C：BB级以上D：BBB级及以上E：借款合同

23、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是万元。A：33．00B：33．10C：36．00D：36．10E：借款合同

24、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：执行层的组织协调

25、下列有关企业利润公式不正确的是__。A．分配(应付)利润＝经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)B．税后利润＝利润总额-所得税C．经营利润＝销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．5B．7C．10D．15

2、要求企业采用的会计在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。A．客观性原则B．一贯性原则C．持续性原则D．相关性原则

3、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。A．小于5B．5～6C．6～7D．7～8

4、廉租住房保障资金的来源有。A：财政预算资金B：房屋维修资金C：土地出让净收益D：住房公积金增值收益E：廉租住房预售资金

5、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。A：商业信用工具B：消费信用工具C：国际信用工具D：国家信用工具E：短期信用工具

6、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

7、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析

8、价格领先制通常有三种形式。A：被支配型价格领先B：支配型价格领先C：成本最高型价格领先D：成本最低型价格领先E：晴雨表型价格领先

9、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

11、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C．调查对象就是被调查和访问的具体单位D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

12、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B．现时该房改房上市交易的正常价格C．现时该房屋的房改成本价D．当时该房屋的房改成本价

13、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600

14、下列不可以拍卖。A：国家机关用地B：军事用地C：城市基础设施用地D：公益事业用地E：一般企业划拨用地

15、需求规律是。A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动C：需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少E：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

16、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8％B：4％C：14％D：12％E：借款合同

17、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】A：按份共有所有权B：专有部分所有权C：共同关系成员权D：共同部分持份权E：长期使用和租赁

18、边际收益递减规律也称生产要素__规律。A．边际产量递减B．边际因素递减C．边际效果递减D．边际收效递减

19、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。A．1984年12月8日B．1984年11月8日C．1948年12月8日D．1985年11月8日

20、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5B：7C：10D：15E：执行层的组织协调

21、商品房买卖合同属于。A：单务合同B：无名合同C：实践合同D：要式合同E：执行层的组织协调

22、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法

23、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。A：房地产交易管理机构人员资格管理B：房地产交易管理机构的管理C：房地产中介服务人员资格管理D：房地产中介服务机构的管理E：房地产中介服务管理等要求

24、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”A：公有制B：私有制C：社会主义公有制D：集体所有制E：执行层的组织协调

25、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上