财务对征地拆迁的控制方式

(一)财务部门成本控制

　　1、严格执行年度经营计划及财务预算

　　严格执行预算，将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务人员要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。

　　2、加强资金管理

　　资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目，在整个项目过程中，往往项目的前几个阶段只产生费用，在项目快结束时才产生收入。因此，为了防止资金链断裂的情况发生，要求公司统筹安排，合理调度，把资金用活。

　　在公司资金管理中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。

　　3、长期坚持成本控制

　　成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如，动迁工作中，财务人员可以到工作现场，了解工作进展状况，评估工作难易程度，有利于评价风险，做好资金安排。又如，在拆迁工程中，随时监督工程进度、物资采买等，有利于强化建筑物资的日常管理，减少成本。

　　(二)行政部门成本控制

　　公司行政部门主要负责公司日常运营的工作，不属于公司主营业务部门，对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用，如通信费、办公费、交通费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言，对于管理费用也纳入预算管理范畴，针对每项费用分析其因由，总量控制，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。

　　(三)动拆迁成本控制

　　1、动迁要有明确的时间和人员安排计划

　　明确的计划是做好工作的前提条件，这样有利于公司进行资金安排和人员安排，不仅可以提高工作效率，也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁，签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大，因此“人盯人”战术做到了责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。

　　2、拆迁补偿安置成本控制

　　这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分，也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成，一般有相关规定，并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中，评估对象的补偿金额最难进行。因此，准确评估直接影响公司成本控制，可以从以下几个方面入手：

　　1)评估之前首先应明析评估对象的产权文件

　　产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中，经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些是出让，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。

　　2)把握对等原则

　　在动迁工作中，动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。因此，为了消除被动迁对象的抵触情绪，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障动迁工作的顺利进行。

　　3)根据房屋种类采用有针对性的评估方法

　　随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时，往往由定区位地价，然后再考虑房屋重置价。

　　工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。

　　3、拆迁工程成本控制

　　对于这部分成本的控制，应同时考虑设计和施工两个方面。一般而言设计阶段决定的成本高达70%，因此事前做好设计工作，将成本预算予以阶段化，便于控制，也可以少走弯路，更有效率进行施工。造成额外成本的原因有：时间不足、信息不足、预算不足、临时性决策等。因此降低工程成本由设计开始，将不利于成本的因素事前提出来仔细研究，包括设计合理性、工期、成本构成、施工方法难易度和可行性、预算、工程变更等等，合理安排工作，尽可能缩短工期，促使资金运用科学化，减少利息支出，尽可能地避免意外支出。

　　在拆迁工程进行阶段，要根据实际进程对发生的成本与预算数进行比较，以此为依据控制下一阶段的成本预算，并进行跟踪监控。在不影响拆迁质量的前途下，尽量降低采购材料的价格。同时要做好对于采购回来的工程材料的记录保管工作，避免不必要的损耗。在工程结束时，严格审核各种结算资料的真实性和可靠性，要求财务人员根据图纸及现场情况认真核定工程量。审核结算完毕后，将结算、预算结果进行比对，分析成本超支部分的原因，总结经验教训，为以后的项目提供经验。