房产测绘总结

一、房产测绘概述

1、房产测绘概念：

房产测绘，通常也称为房产测量，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。

2、房产测绘的基本内容包括：

   1）房产平面控制测量

   2）房产调查

   3）房产要素测量

   4）房产图绘制

   5）房产面积测算

   6）变更测量

   7）成果资料的检查与验收等

3、房产控制测量包括：

房产平面控制测量（主要的）、房产高程控制测量。 

4、房产要素测量： p152多选题型出现

5、房产调查：（广义称：房产信息数据采集）

   房屋用地调查与测绘以 丘 为单元分户进行

   房屋调查与测绘以 幢 为单元分户进行

6、房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据、房产图集

7、房产测绘成果管理包括：

成果质量管理、成果档案管理、成果备案管理

二、房产平面控制测量

1、房产平面控制测量目的：为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架（参考系）和定位基准，并控制误差的积累。

2、房产控制测量的作用：

   1）为房产要素测量提供起算数据；

   2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据；

   3）为房产测绘的变更与修测提供起算数据。

3、控制测量精度：房产平面控制测量的末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0.025m,最大误差不超过±0.05m;

4、房产平面控制点的密度与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。

5、建筑物密集区控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。

6、 首级控制网布设：房产平面控制网布设应遵循“从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。”

7、加密控制网是为满足区域测量或项目测量而布设实施的控制网。指除国家和城市的一二三四等控制网外的一二级导线网，一二级小三角网，GPS的EF级网等。

8、城市平面控制网对投影变形很严，要求变形小于 2.5cm/km,即投影误差应不超过1/40000

9、坐标系统：房产测绘应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系统时应与国家坐标系统联测。

房产测绘统一采用高斯投影。

房产测绘一般不测高程，需要进行高程测绘时由设计书另行规定。

10、平差计算：

1）房产平面控制网可以采用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，并以GPS控制网和常规边角组合网的等级划分。

2）二、三、四等平面控制网计算应采用严密平差法，平差后应进行精度评定；（包括平差后：单位权中误差、最弱点点位中误差、最弱相邻点点位中误差、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。） 四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法，并按近似方法评定其精度。

三、房产要素测量与房产信息数据采集

1、房产要素分类：

   属性的（权属调查等）   （信息采集的方式获取）

   位置的（界址点、境界等）（测量手段获取）

   数量的（房屋面积等）   （测量手段获取）

   地理的（各类编号等）   （信息采集的方式获取）

   地物、地貌             （测量手段获取）

2、测量草图用铅笔绘制；

测量草图包括（房屋用地测量草图、房屋测量草图）

 3、测量草图应在实地绘制，测量原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。

4、房屋用地测量草图、房屋测量草图 略 P155-156

5、房产要素测量的主要内容包括：

   界址测量（界址点测量、丘界线测量）

   境界测量 （国界线、国内各级行政区划界）

   房屋及其附属设施测量（房角点测量、其他建筑物构筑物测量）

   陆地交通测量 （铁路、道路、桥梁）

   水域测量 （河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量）

   其他相关地物测量

6、房屋面积测量主要内容：测定房产权界和房屋的面积。

   房屋面积测量可分为：1）房屋建筑面积测量；2)房屋套内建筑面积测量；3）房屋使用面积测量。

   房屋建筑面积系指：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。

   房屋使用面积系指：房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋面积测量按照测量方式和数据来源的不同可分为面积实地测量（实测）和图纸测量（预测）。P157-158

7、房屋面积测量方法：坐标解析法、实地量距法、图解法。

8、房屋面积测量的基本要求（5条需要记住）P158

9、房屋各特征部位的测量 （13条理解记忆）P158 

10、房产信息数据采集内容（12条理解记忆）P159

11、房产信息数据来源：

国家相关行政管理部门出具的行政文书为：

1）竣工验收备案表

2）地址名称批复

3）门楼牌号证明

其中，2）地址名称批复、3）门楼牌号证明为派出所出具。

行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书：

 1）土地使用权证

2）房屋所有权证

3）组织机构代码证

4）司法判决等

其他有委托人或相关权利人自行提供：房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。

12、房产信息数据采集的要求：依法、准确、详尽。

四、房屋数据处理

1、房屋数据处理包括：

  房屋测量数据处理（房产平面控制测量数据、房产要素测量数据）

  房产面积计算    （相关法律法规、文件和技术规范）

  共有面积分摊    （区分所有权理论，对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计算）

2、房屋数据处理的基本依据和要求：

房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差，超过2倍中误差的要返工重测。

对新建商品房一般采用第二等级精度要求  中误差一般不超3%

对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；

其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求

共有面积分摊工作的依据有：

《中华人民共和国物权法》

《最高人民关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

国标附录    B

3、房屋面积计算相关概念和内容：P161

房屋建筑面积

房屋的产权面积

房屋的共有建筑面积

成套房屋的套内建筑面积

套内房屋使用面积

套内墙体面积

套内阳台建筑面积

房屋使用面积

4、房屋建筑面积计算原则 P162

计算全部建筑面积范围

计算一半建筑面积的范围

不计算建筑面积的范围

5、共有面积分摊

1) 建筑物区分所有权相关法条和技术规范 P163

2）共有建筑面积的内容 （理解记忆）P1

5、房屋专有部分和共有部分

房屋的专有部分在共有面积分摊计算时应承担分摊面积

房屋共有部分分为：可分摊共有部位和不可分摊部位

房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类：

全幢共有部位

功能区间共有部位

功能区内共有部位

6、共有面积的处理方法与基本模型

7、各类房屋共有面积的分摊计算

单一功能住宅楼共有面积分摊方法

商住楼共有面积的分摊方法

多功能综合楼共有面积的分摊方法：按照谁使用谁分摊的原则

五、房产图绘制

1、房产图是房产产权、产籍管理的重要资料

2、在房产测绘工作中，按照惯例的需要形成的图件种类有：

   房产分幅平面图：是绘制房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。

房产分丘平面图：是分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。

房屋分户平面图：作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图。

3、房产图的基本规格

  1）分幅图规格：采用50cm X 50cm的正方形分幅

     建筑物密集区 采用1:500比例尺，其他区域可以采用1:1000

  2）分丘图的规格：787mm X 1092mm全开纸的1、32—1/4之间

   分丘图比例尺根据丘面积大小，在1:100——1:1000之间选用

3）分户图的规格：787mm X 1092mm全开纸的1/32或1/16等尺寸。

   分户图的比例尺一般为1:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。

4、房产图示符号一般规定：

   符号的规格，均以毫米为单位

   符号的线粗为0.15mm,点大为0.3mm

   ……

5、房产图的绘制方法如下：

   全野外采集数据成图

航摄相片采集数据成图

野外解析测量数据成图（正交法、交会法）

平板仪测绘房产图

编绘法编制房产图（利用已有地形图、地籍图进行编绘）

6、房产图绘制精度要求

1) 全野外采集数据成图、野外解析测量数据成图，相对与邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m

   2) 模拟法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0. 5mm

   3）利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm

   4）采用已有坐标或已有土建，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm

7、房产分幅平面图的表示原则 P170

8、房产分丘平面图内容和要求

   房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

9、分丘图的技术要求 P171

10、房产分户平面图

分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位，以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

分户图上的房屋的丘号、幢号、应与分丘图上的编号一致。房屋边长应实际丈量，注记取至0.01m,注在图上相应位置。

房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。

房屋分户图的表示如P172图

六、房产变更测量

  1、房产变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋及附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。

  2、房产变更测量的基本内容：现状变更测量、权属变更测量。

3、变更测量程序：变更测量应根据房地产变更资料，先进性房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，在进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。

4、变更测量要求 P173

七、房产测绘成果管理

1、房产测绘成果检查的流程：

   房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。一级检查为过程检查，在全面自检、互检的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

   各级检察验收中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见，及时反馈作业人员进行修改。

   检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。

2、房产测绘成果检查的一般规定 P174

3、房产测绘成果检查的内容

  1) 外业测量：

     仪器是否检测合格

     草图准备是否充分

各类测量的测量方法、记录是否正确

控制测量

房产要素测量

房产要素调查

依据相关文件的收集是否完整

  2）内业计算

  3）房产图绘制

4、房产测绘成果质量评定

   成果质量实行优、良、合格、不合格四级评定。成果质量由专职或兼职检查验收人员评定，评定标准参照《测绘成果质量检查验收》（GB/T24356-2009）执行。

5、房产测绘成果档案内容：

房产测绘技术设计书

成果资料索引及说明

控制测量成果资料

房产测算成果资料

图形数据成果和房产原图及相应数据库文件

技术总结

检查验收报告等

作业人员对于测算过程需要说明的文件

计算所依据的分摊文件

委托单位提供的和测算所依据的其他文件和资料

6、房产测绘成果档案存档整理要求

整理原则

分类编号与建立档案

档案文件要求

7、房产测绘成果备案管理的依据

1)、《中华人民共和国测绘法》（中华人民共和国令第75号，自2002年12月1日起施行）

2)、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国令第62号，自2007年10月1日起施行）

3)、《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部 国家测绘局令第83号，自2001年5月1日起施行）

4)、《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）

5)、《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》(建办住房函【2008】249号)

6)、《关于印发<房屋登记簿管理试行办法>的通知》(建住房【2008】84号)附件《房屋登记簿内容说明》

8、房产测绘成果备案管理与房屋管理

   我国房产测绘采取的是资质管理制度

   目前审查的内容主要有以下几个方面

1）施测单位的资质

2）测绘成果的适用性

3）界址点的准确定、面积测算的依据与方法

4）其他当地房产行政管理部门规定的审查内容

练习题：

1、房产测绘，通常也称为房产测量，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为（）征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。

A房产产权 B产籍管理 C产籍管理 D交易

2、房产测绘的基本内容包括（）变更测量和成果资料的检查与验收

  A房产平面控制测量

   B房产调查

   C房产要素测量

   D房产图绘制

   E房产面积测算

3、房屋用地调查与测绘以 （） 为单元分户进行

A 街区 B 街坊 C 丘 D 幢

4、房屋调查与测绘以（）为单元分户进行

A 街区 B 街坊 C 丘 D 幢

5、房产测绘成果包括（）

A 控制点成果 B房产簿册 C房产数据  D房产图集 E土地利用现状分类

6、房产测绘成果管理包括（）

A成果质量管理  B成果档案管理  C 成果数据管理  D成果备案管理

7、加密控制网是为满足区域测量或项目测量而布设实施的控制网。指除国家和城市的一二三四等控制网外的（）

A一二级导线网 

B一二级小三角网  

C GPS的BCD级网等 

D GPS的EF级网等

8、控制测量精度：房产平面控制测量的末级相邻基本控制点的相对中误差不超过实地±（）

A 0.01 m    B  C ±0.02 m  C±0.025 m    D ±0.05m

9、房产平面控制点的密度与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺（）

A  有关   B 无关   C 可有可无   D无关或可有可无

10、房产平面控制点的密度，在建筑物密集区控制点平均间距在（）m左右

A 50   B100  C 200  D500

11、房产平面控制点的密度，建筑物稀疏区的控制点平均间距在（）m左右。

A 50   B100  C 200  D500

12、房屋面积测量方法（）

A坐标解析法 B实地量距法 C图解法 D几何图形法

13、城市平面控制网对投影变形很严，要求变形小于 （）

A 2.0cm/km  B 2.5cm/km C 3.0cm/km D5.0cm/km

14、城市平面控制网对投影变形很严，投影误差应不超过（）A1/200000   B 1/120000   C1/70000  D1/40000

15、房产要素测量的主要内容包括 ( )和其他相关地物测量

  A 界址测量  

B 境界测量  

C 房屋及其附属设施测量

D房角点测量

  E 陆地交通测量 

 F 水域测量

16、国家相关行政管理部门出具的行政文书为( )

A竣工验收备案表

B地址名称批复

C门楼牌号证明

D司法判决等

17行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书( )

A地址名称批复  

B门楼牌号证明

C土地使用权证

D房屋所有权证

E组织机构代码证

18、房产信息数据采集的要求（）

A依法  B准确  C详尽  D科学

19、测量草图应在实地绘制，测量原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律(  )，数字字头向北或向西。

A  向北B向西 C向北或向西 D 不作要求

20、按现行《房产测量规范》未作出测量精度要求规定的房产测量对象是（）2011年国家注册测绘师资格考试真题

A 房产界址点 B 房角点C 房屋面积D 房屋边长

21、按现行《房产测量规范》房屋建筑面积由（）组成。2011年国家注册测绘师资格考试真题

A套内建筑面积和套内墙体面积

B 使用面积、套内墙体面积、套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积

C、套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积

D、套内建筑面积、套内阳台建筑面积、套内墙体面积

22、按现行《房产测量规范》层高（）m一下不计算建筑面积。2011年国家注册测绘师资格考试真题

A 2.2   B 2.4  C 2.6  D 2.8

23、商住楼中住宅与商业共同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的（ ）比例分摊给住宅和商业。2011年国家注册测绘师资格考试真题

A 房屋价值 B 建筑面积 C 土地面积 D 土地价值

24、房产权属所有人对其所有的房产依法享有的权利有（ ）2011年国家注册测绘师资格考试真题

A占有权 B 使用权 C 收益权 D 处分权 E 地役权

25、房产平面控制网可以采用（ ）并以GPS控制网和常规边角组合网的等级划分。

A三角测量  B三边测  C导线测量 D 边角测量 EGPS定位测量

26、房产要素测量中（ ）属于测量手段获取

   A属性的

   B位置的

   C数量的

   D地理的

   E地物、地貌            

27、按现行《房产测量规范》，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备（ ）条件。

A 应具有上盖

B 应有围护物 

C 结构牢固，属永久性的建筑物

D 层高在2.20米以上

E 可作为人们生产或生活的场所

28、不计入自然层数的为以下（ ）

A 假层 B 附层 C 插层 D 暗楼 E饰性塔楼 F突出屋面的楼梯间

29、当附和导线长度短于规定长度的（）时，导线全长的闭合差可放宽至不超过（）m

A 1/2  B 1/3  C  0.05m  D0.12m

30、GPS网点与原有控制网的高级点重合应不少于（）。当重合不足（）时，应与原控制网的高级点进行联测，重合点与联测点的总数不得少于（）

A 1  B 2  C 3 D 4