北京买使用权的房子要注意那些问题

建议你还是买个有北京市大产权的房子．这样卖的也快．也有保障．

正常的使用权房买卖方式

正常的使用权房如房东想将之出售必须先转换为产权房，在这转换时的程序和费用是：按公有住房购买程序进行。

1、公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。

2、在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。

3、售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关规定，核准后把相关信息输入电脑，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。

4、购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行建行付款

5、付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。

6、持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。

这里所指的购房人就是原使用权房的房东，在进行使用权向产权的转让后才能将该房屋进行一般的产权二手房的销售。

在转让时的费用计算为：

需交费用(元／平方米)＝[成本价(元／平方米)－15．3元／年平方米×购房工龄(年)］×[1－成新折扣率×竣工年限(年)］×[1－已租住公房折扣率］×［１－面积折扣］×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

其中：

成本价：建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房，成本价为每平方米建筑面积1290元。

购房工龄：机关事业单位职工连续工龄按人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。

竣工年限：按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算；

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

一般的折扣为：

一、工龄折扣。每一年工龄给予每平方米建筑面积15．3元优惠。工龄计算到1991年底。

二、购买已租住公有住房折扣为4％。

三、面积折扣。多层公有住房为5％，高层公有住房(包括装有电梯的独用成套公寓住房，下同)为8％。

四、成新折扣为每年2％。但公有住房折旧后残值低于40％的，按40％计算。

五、房屋的地段、朝向、层次等增减系数。

(1)、房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分为六个等级；地段等级增减率为：Ⅰ级100％、Ⅱ级90％、Ⅲ级80％、Ⅳ级70％、Ⅴ级60％、Ⅵ50％。

(2)、房屋层次增减率为：底层98％，顶层96％，二层100％，其它层102％。但新式里弄住房不计层次增减率。

(3)、房屋朝向增减率为：东向100％，南向102％，西向95％，北向92％。房屋朝向的确定，以独用成套房屋中卧室或起居室的最好朝向确定。

六、付款折扣为20％，但1999年12月1日前签订《公有住房出售合同》采取抵押贷款方式付款的除外。

举个列子:

购房人及房屋情况：已租住，多层独用成套公有住房，1992年竣工，建筑面积80平方米，Ⅳ级地段，二楼正南向；购房人为科级干部，购房人与同住人共4口人，最长工龄12年。

房价为[1290－15．3×12]×[1－2％×(1999-1992)］×[１－4％]×[1－5％]×70％×102％×100％×80×80％＝39654(元)

首期房屋维修基金：18×80＝1440(元)

应缴付的税费如下：

手续费：39654／80％×0．52＝248(元)

房屋登记勘丈费：0．30×80＝24(元)

房地产权证工本费：25(元)房屋买卖合同印花税：5(元)

土地收益金：39654×1％＝396．54(元)

产权登记权证印花税：5(元)

地籍图费：25(元)

总计税费：728．54(元)

也就是说房东将该房从使用权转为产权所需不交的钱为39654元，所需交的税费为728．54元。

使用价值对等

现在很多人买房大都选择产权房，主要是觉得买的房子如果没有产权证，终归不是自己的，还是拥有产权踏实，并可以代代相传。其实产权房也是有使用年限的，并不是永久产权。使用权房有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。

权属如何变更

如果购房者觉得购买使用权不够踏实，可以将购买的使用权房变成产权。使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。如刚才的实例，楼龄的折旧按每年折2％计算，该套房屋的折旧＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；计算工龄折价＝工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以60年为上限，按60年计，工龄系数700至900元／年，按平均800元／年，则工龄折价＝60×800＝48000；最后，计算需要补交的价款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。

注意防止风险

购买使用权房须注意以下事项：首先，要正确对待使用权房与产权房的价差，一般来讲，相同品质的使用权房和产权房价差在1000元／平方米左右，而使用权房如果补成产权房后，两者的差距在500元／平方米以内；其次，使用权房转成产权房，按现行规定，购房者必须是本市人，如果您有一定的可折算工龄的话，买使用权房会更划算；第三，使用权房虽没有物业管理费，但每月要交纳一定房租，现在执行的标准是平房1元／平方米／月，楼房为3．05元／平方米／月，其中房屋面积按使用面积计；最后，购买使用权房资金风险要更加注意防范。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也潜在更多的风险。